Сообщений в теме: 545

[Чилим]

vbif см. Расп. Мэра 380 -РМ от 11.04.00. и прикиньте к нему свои интересы в части работ с чердаком, потом поговорим по сути работ.

[Alxhom]

Чилим
потрудились бы правильные ссылочки давать (378-РМ)
а по существу: с чего Вы взяли, какое функциональное назначение у чердака vbifа . Я думаю там нежилое помещение, после ремонта оно им и останется, поэтому никакого переоборудования там и в помине нет.

Добавлено @ [mergetime]1100269527[/mergetime]
Кстати Чилим , при чем тут все-таки недействительность?

[kuropatka]

vbif
Вы правы в своей уверенности. Чердак - такое же имущество, как и все остальное, соответственно и распоряжаться им собственник может точно так же.
Ссылки на НПА - ст. 209, 421, 607, 608 ГК.


sten

будет ли перепланировка и (или) изменение границ объекта. Если нет - облагораживайте спокойно, если будет, то это самовльная перепланировка.

А уточните, чего это такое? И за что там может быть ответственность? Хорошо бы при этом ткнуть в норму.

beta

я имела в виду, что без "узаконивания" помещений

А поделитесь знанием - чего такое это ваше "узаконивание" применительно к данной ситуации?

речь идет о сдаче части здания, а не о сдаче помещения (т.к. юридически его не существует).

Юридически (т.е. как отдельного объекта права) помещения в здании, целиком принадлежащем собственнику, не существует вовсе - у него единый объект ПС. Так что, по-вашему, он и остальные комнаты не может сдать?

Соответственно, вижу и последствия.

Поделитесь видением...


Чилим

см. Расп. Мэра 380 -РМ от 11.04.00. и прикиньте к нему свои интересы в части работ с чердаком, потом поговорим по сути работ.

О! Это мы тут фигней маемся, а человек реально вопросы решает!

[M.Ilya]

Здрасьте! А салям малейкум!

Тут вот какая ситуация.
ООО "XXX" собственник всех квартир в строении расположенном в ЦАО г. Москвы.
В указанном строении есть подвал и чердак, которые являются муниципальной собственностью . ООО "XXX" нужно приобрести эти помещения в собственность.

Не могу понять чем руководствоваться при решении вопроса приобретения этих площадей у города.
На основании ГК и на основании ч.1 ст.36 new ЖК вроде как площади общие, а стало быть ООО "XXX" или нужно их (подвал и чердак) отд. приватизировать или я не прав в общем, или в строении нужно создать ТСЖ или ...?

[Pastic]

В указанном строении есть подвал и чердак, которые являются муниципальной собственностью .

Это Вы так думаете.
Если Вы собственник всех квартир в доме, то чердак и подвал - в Вашей собственности. ст. 290 ГК РФ.

[Alderamin]

Pastic

Это Вы так думаете.
Если Вы собственник всех квартир в доме, то чердак и подвал - в Вашей собственности. ст. 290 ГК РФ.

Вопрос, мягко говоря, очень спорный. Думается, самое правильное - эту ветку прикрыть, а автора темы отправить искать в архиве прежние обсуждения.

[kuropatka]

Alderamin

Вопрос, мягко говоря, очень спорный.

Вообще не вижу оснований для спора. На этот счет есть императивное указание закона, и иного здесь просто не дано.


M.Ilya

В указанном строении есть подвал и чердак, которые являются муниципальной собственностью

Вы на основании чего в этом так уверены?

На основании ГК и на основании ч.1 ст.36 new ЖК вроде как площади общие

Здесь нет никакой общности, раз собственник один. Это все его.

[sten]

Год назад купили у города подвал (на торгах). Обычный такой подвальчик, полтора метра высотой, трубы кругом и вентили.
УЮ отказало регить ПС, ссылаясь на "общее имущество дома". В тех документах помещение обозначено как "техническое подполье".
Ну, мы в суд к ГУИОН, чё вы нам типа фуфло подсунули. Клиент мой человек уважаемый и окромя суда другие пороги обивал...
Через некоторое время получили от ГУИОН интересную такую справочку, мол тех подполье хоть и включает в себя коммуникации, обслуживающие весь дом, но тем не менее может быть использовано как самостоятельное помещение, отдельный вход предусмотрен. А в договоре к/п предусмотрено обременение - беспрепятственный доступ к коммуникациям.
На прошлой неделе получили свидетельство о ПС.
Вот такие дела, коллеги...

[maus34]

мол тех подполье хоть и включает в себя коммуникации, обслуживающие весь дом, но тем не менее может быть использовано как самостоятельное помещение, отдельный вход предусмотрен

И что? Причем тут отдельный вход? В подвал тоже отдельный вход Однозначно - общее имущество.

[M.Ilya]

Но!

Значит ООО "XXX" собственник подвала и чердака может сдать в аренду скажем подвал?

Кто же в праве сдать в аренду, не пойму никак.

А если там предположим жители живут значит собрание жильцов голосование, но куда арендатору деньги-то платить, жителям?

M.Ilya

Цитата
В указанном строении есть подвал и чердак, которые являются муниципальной собственностью


Вы на основании чего в этом так уверены?

Выписка из реестра МКР.

[Pastic]

Через некоторое время получили от ГУИОН интересную такую справочку, мол тех подполье хоть и включает в себя коммуникации, обслуживающие весь дом, но тем не менее может быть использовано как самостоятельное помещение, отдельный вход предусмотрен. А в договоре к/п предусмотрено обременение - беспрепятственный доступ к коммуникациям. На прошлой неделе получили свидетельство о ПС.

Ну и что? Пока никто не спорит - нет вопросов. А потом появляется недовольный собственник квартиры из выгоняет Вас (через суд, естественно) из незаконно занятого подавала. Вот, почитайте - http://attics.narod.ru.

Значит ООО "XXX" собственник подвала и чердака может сдать в аренду скажем подвал?

Кто же в праве сдать в аренду, не пойму никак.

ООО "ХХХ" и вправе.

А если там предположим жители живут значит собрание жильцов голосование, но куда арендатору деньги-то платить, жителям?

Обычно в таких случаях вопросы решаются с ТСЖ.

[kuropatka]

M.Ilya

Значит ООО "XXX" собственник подвала и чердака может сдать в аренду скажем подвал?

Именно так. Правда в случае отчуждения хотя бы одной квартиры в доме новый собственник вправе будет потребовать прекращения этой аренды.

А если там предположим жители живут

Да мало ли кто там живет... Тараканы там, небось, тоже есть? Так вот они примерно такое же отношение имеют к этому.

Распоряжение собственным имуществом - всецело прерогатива собственника.


Pastic

Обычно в таких случаях вопросы решаются с ТСЖ.

В этом доме его в принципе быть не может:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 21. Организация управления кондоминиумом
2. В других случаях домовладельцы (в составе не менее двух) на добровольной основе вправе выбрать один из способов управления недвижимым имуществом, перечисленных в статье 20 настоящего Федерального закона.

Статья 25. Правовой статус товарищества
3. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, предусмотренных главой VI настоящего Федерального закона.

[Денежка]

kuropatka
Pastic
Коллеги (ничего, что я так обращаюсь?)!
Ну неужели Вы тоже считаете, что собственник всех квартир в доме=собственник дома?
Из другой темы свой пост сюда копирую.

Допустим, что есть дом с 10 квартирами. Так вот собственник 10 квартир - не равно собственнику дома. Собственно дом - это некая оболочка, содержащая квартиры. Бывает иная ситуация - когда собственнику дома не принадлежит ни одна квартира.
К тому же собственникам квартир не принадлежит земля ни на каком праве.

Надо поподробнее не с этого места, а вообще с квартиры как объекта недвижимого имущества, во-первых.
Во-вторых, что есть собственность на дом (домовладение)? Это какое-нибудь право на землю под домом и право собственности (исключительной!) на здание, т.е. на саму коробку из стен с крышей и на все, что внутри, т.е. и на жилые, и на нежилые помещения, и на всякую иную канализацию.
У собственника квартиры НЕТ права на землю, НЕТ исключительной собственности на лестницы и т.д. и другое общее имущество (а ЕСТЬ право общей собственности), НЕТ исключительного права собственности на нежилые помещения, ЕСТЬ только право исключительной собственности на квартиру (которая и объектом недвижимости стала лишь недавно и вообще как объект много споров вызывает).
Таки вот. Арифметическое сложение всех долей в праве общей собственности и прав исключительной собственности на жилые помещения не дает в сумме права исключительной собственности на дом (домовладение).

Более того. Даже сложение всех долей в праве общей собственности на весь дом не дает в итоге права исключительной собственности на него же. Хотя этот вопрос и спорный.

П.С. если Вы владеете вопросом про общую долевую собственность - выскажитесь, пожалста, еще и тут: "Общая долевая собственность (возникновение)"

Это из темы "Вопросы по недвижимости".

[Pastic]

Коллеги (ничего, что я так обращаюсь?)! Ну неужели Вы тоже считаете, что собственник всех квартир в доме=собственник дома?

Нет, я вообще считаю, что никакого собственника многоквартирного дома не существует. Есть собственники квартир, которым на праве общей долевой собственности принадлежит все общее имущество дома. Иначе истолковать ст. 290 ГК РФ у меня фантазии не хватает:

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

[Денежка]

Pastic

Нет, я вообще считаю, что никакого собственника многоквартирного дома не существует.

Это, наверное, потому, что сейчас строящиеся дома поквартирно продаются еще на стадии проекта, и собственность на дом не устанавливают. А если я сначал построю дом, а потом буду поквартирно продавать, то изначально собственность на дом будет моя, и потом - тоже. Но уже без квартир. У собственников квартир будет общая собственность на всякие чердаки - но общая вместе со мной. Хотя квартир у меня не будет, а будет дом.

Сообщение отредактировал DraGon: 21 January 2005 - 02:21

[kuropatka]

DraGon

если я сначал построю дом, а потом буду поквартирно продавать, то изначально собственность на дом будет моя, и потом - тоже.

Потом у вас будет ОДС на общее имущество дома, доли в котором будут изменяться пропорционально изменению количества принадлежащих вам помещений.

Но уже без квартир. У собственников квартир будет общая собственность на всякие чердаки - но общая вместе со мной.

Если у вас не будет хотя бы одной квартиры (ее части, доли) - вы не будете участвовать в ОДС на общие помещения. По-моему, все просто.

[Pastic]

Это, наверное, потому, что сейчас строящиеся дома поквартирно продаются еще на стадии проекта, и собственность на дом не устанавливают. А если я сначал построю дом, а потом буду поквартирно продавать, то изначально собственность на дом будет моя, и потом - тоже. Но уже без квартир. У собственников квартир будет общая собственность на всякие чердаки - но общая вместе со мной. Хотя квартир у меня не будет, а будет дом.

Мысль интересная, но п.1 ст. 290 ГК РФ императивно устанавливает, что право собственности на общее имущество жилого дома принадлежит собственникам квартир. Следовательно, если Вы не будете являться собственником квартир(ы), Вы не можете владеть на праве собственности и общим имуществом.

[Денежка]

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩАХ
Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не юридической точки зрения. Необходимо установить режим, который бы не только исключал возможность регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной вещи (здание и помещения в нём), но и предусматривал бы обязательность государственной регистрации права собственности в отношении каждой недвижимой вещи, вводимой в гражданский оборот.

Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание означает признание (без внесения соответствующих записей в ЕГРП) права собственности того же лица на все помещения в здании. Эта презумпция может иметь значение в случаях такого использования собственником здания отдельных помещений в нём и распоряжения ими, которое не влечет отчуждения или возможности отчуждения помещений, как передача собственником в аренду (ссуду) отдельных помещений в здании.

Вот тут констатируется, что пока что в нашем законодательстве собственность на здание и собственность на все помещения в нем - не одно и то же. Это раз.
Pastic

Мысль интересная, но п.1 ст. 290 ГК РФ императивно устанавливает, что право собственности на общее имущество жилого дома принадлежит собственникам квартир.

Статья устанавливает иное. Вы части предложения поменяли местами, а это отнюдь не слагаемые От перестановки меняется семантика предложения. Здесь смысл в том, что собственникам принадлежит (в том числе и) ПРАВО, а не в том, что право принадлежит (только) СОБСТВЕННИКАМ. Так вот право им, конечно, принадлежит, но не только им, а еще и собственнику здания.
Это два.
На этом форуме обитает, насколько я знаю, автор вот этой статьи.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ
Л. НАУМОВА
Возможность регистрации прав как на здание, так и на помещения в нем иногда порождает казусы. Так, был случай, когда в ипотеку банку было передано здание. Свидетельство было выдано на здание, в выписке из ЕГРП тоже было указано, что залогодателю принадлежит право собственности на здание в целом. Но при обращении взыскания на предмет ипотеки выяснилось, что залогодателю не принадлежит ни одно из помещений в здании, а право собственности залогодателя зарегистрировано на некую "оболочку".
Поскольку данный вопрос законодательно не урегулирован, разрешить подобные противоречия можно, только руководствуясь судебной практикой.

Автор здесь ведет речь и о жилых, и о нежилых помещениях. Надо у нее спросить, какие помещения имелись в виду в приведенном примере. Я же, со своей стороны, также знаю случаи, когда дом не равен всем квартирам в нем.
Это три.
Судпрактику завтра попробую выложить, а то у меня через мобилку инет, дорого сейчас.

[kuropatka]

DraGon

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩАХ

Это НПА? Кроме того, не увидел в цитате подтверждения вашей мысли.

Необходимо установить режим, который бы не только исключал возможность регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной вещи (здание и помещения в нём)

Мы с Антоном об этом же и твердим: нет никакого отдельного права на дом, есть права лишь на его составные части. А то, что находится за их пределами - принадлежит собственникам квартир на праве ОДС.

при обращении взыскания на предмет ипотеки выяснилось, что залогодателю не принадлежит ни одно из помещений в здании, а право собственности залогодателя зарегистрировано на некую "оболочку".

Это действительно казус, но в данном случае явно в сговоре были работники органа регистрации. Потому как они обязаны были внести в ЕГРП изменения, касающиеся прав данного заемщика.

у меня через мобилку инет, дорого сейчас.

У меня тоже. Ничего, пишем вот.

[Денежка]

нет никакого отдельного права на дом, есть права лишь на его составные части.

А составные части - это исключительная собственность на квартиры (вещное право) и общая на все остальное (обязательственное право). И вещное право на части+обязательственное на части не равно вещному на целое.
Я сейчас крамольную мысль выскажу. Боюсь, но выскажу. Оставляю за собой право отказаться от нее, еще подумав
Если нельзя из исключительной собственности создать общую (почему - Вы сами в других темах обосновывали), то нельзя и из общей создать исключительную!
Уточняю - собственник двух долей по 1/2 в праве общей собственности (т.е. владелец имущества, а не вещи) даже на жилой одноквартирный дом (скупил их у других лиц) - не становится собственником собственником дома (собственником вещи).

И еще, к тестовому вопросу возвращаясь. Если даже собственник всех квартир (нескольких объектов К) зарегистрирует собственность на весь дом (на один объект Д), то это приведет к уничтожению квартир как объектов недвижимости, и в дальнейшем их нельзя будет продавать, поскольку вы считаете, что дом - это совокупность частей (квартир).
Но собственность на дом, как на здание, потому и введена параллельно с собственностью на все квартиры именно для того, чтобы квартиры, как объекты, не потеряли оборотистость.

[kuropatka]

DraGon

общая на все остальное (обязательственное право)

А с каких это пор право общей собственности вдруг стало обязательственным?

Если нельзя из исключительной собственности создать общую (почему - Вы сами в других темах обосновывали), то нельзя и из общей создать исключительную!

Неправда. Обдумывайте, отказывайтесь.

собственник двух долей по 1/2 в праве общей собственности даже на жилой одноквартирный дом - не становится собственником собственником дома

Да куда ж ему еще деваться...

владелец имущества, а не вещи

Это чего?

Статья 128. Виды объектов гражданских прав

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество

Если даже собственник всех квартир (нескольких объектов К) зарегистрирует собственность на весь дом (на один объект Д), то это приведет к уничтожению квартир как объектов недвижимости, и в дальнейшем их нельзя будет продавать, поскольку вы считаете, что дом - это совокупность частей (квартир).

Вот тут уже что-то проглядывает, но по-моему продавать отдельные помещения все равно можно будет. Только понадобится внесение изменений в ЕГРП о правах этого собственника - чтоб там снова было указано не ПС на дом, а ПС на оставшиеся помещения.

оборотистость

[maus34]

Мне ближе позиция
kuropatka и Pasticа

Однако тема заставила задуматься вот о чем.В жилых домах есть жилые и нежилые помещения. Гипотетически представим себе ситуацию:
1. Все квартиры в собственности одного лица, а офисные помещения, находящиеся в доме - в собственности другого лица. Из 290 следует, что собственник квартир может распоряжаться чердаками-подвалами? А собственник нежилых помещений в этом доме как бы вообще ни при чем?
2. Возьмем здание, в котоом все помещения нежилые. Собственники у них разные (не долевые сособственники, а именно собственники помещений). Никаких соглашений о помещениях общего пользования они между собой не заключали. Как в этом случае урегулировать вопрос? Чьи они - чердаки, подвалы, лестничные пролеты?

[Legal Eagle]

2. Возьмем здание, в котоом все помещения нежилые. Собственники у них разные (не долевые сособственники, а именно собственники помещений). Никаких соглашений о помещениях общего пользования они между собой не заключали. Как в этом случае урегулировать вопрос? Чьи они - чердаки, подвалы, лестничные пролеты?

Суд. практика говорит, что ст.290 по аналогии не применяется. значит - собственника здания.

[Jazzanova]

Не могу понять чем руководствоваться при решении вопроса приобретения этих площадей у города.

случай когда собственник всех квартир в доме один законом не предусмотрен, налицо очевидный пробел..

Если Вы собственник всех квартир в доме, то чердак и подвал - в Вашей собственности

так по уму должно быть, но думаю 290 такие отношения не регулирует, там же речь об общей собственности, если только по аналогии...но это все мутноватенько

или нужно их (подвал и чердак) отд. приватизировать

не нужно
продайте часть квартир своему другу или родственнику, после этого подвал и чердак ваши с ним...на основании 290 ГК

Нет, я вообще считаю, что никакого собственника многоквартирного дома не существует.

почему же не существует, существует жилой дом также как и иные объекты недвижимости может быть объектом права собственности одного лица просто дыра в законе, отсюда и неясности

А собственник нежилых помещений в этом доме как бы вообще ни при чем?

тут я думаю значение имеет то обстоятельство, что нежилые функционально не обеспечивают квартиры, то есть не выполняют технические функции своейственные для подвалов и чердаков и прочих и прочих..лифтовых шахт там и тд
то есть более обособлены и независимы от квартир дома и могут иметь свою индивидуальную судьбу также как и квартиры

Как в этом случае урегулировать вопрос? Чьи они - чердаки, подвалы, лестничные пролеты?

тоже дыра..
ведь правило 290 на такие здания не распространяется...
если только опять не включать аналогию..

[Pastic]

А собственник нежилых помещений в этом доме как бы вообще ни при чем? 2. Возьмем здание, в котоом все помещения нежилые. Собственники у них разные (не долевые сособственники, а именно собственники помещений). Никаких соглашений о помещениях общего пользования они между собой не заключали. Как в этом случае урегулировать вопрос? Чьи они - чердаки, подвалы, лестничные пролеты?

Тут - пробел в законе. Хотели применять аналогию, но, как известно, ВАСя высказался против. На мой взгляд - необоснованно.