Gnom Ну, например.
Права третьих лиц при установлении сервитута.
Определившись с вопросом о том, кто имеет право требовать установления сервитута, мы неизбежно сталкиваемся с вопросом о том, как права сервитуариев и сервитуантов (особенно если им еще не придан такой статус) соотносятся с правами иных лиц, имеющих права владения и пользования участком (в частности, арендаторов), обремененным сервитутом. Круг вопросов в данной сфере достаточно разнообразен. Это и вопрос о том, имеют ли указанные лица право на получение компенсации за то, что их право аренды ограничивается правами третьих лиц. Если имеют, то от кого они могут требовать выплаты компенсации (от собственника господствующего участка или от собственника служащего участка).
Так в литературе было высказано мнение, что если, например, перепланировка конфигурации земельных участков привела к появлению потребности пользоваться участком арендатора уже после заключения договора аренды, и соответствующий акт установления сервитута состоялся, то такой сервитут может возникнуть как право, конкурирующее с правом аренды. Далее автор выражает сомнение в том, что право из сервитута в указанном примере имеет приоритет перед правом аренды, ссылаясь на положения п. 8 ст. 23 Земельного Кодекса. На наш взгляд в данном случае конкуренция прав отсутствует, как нет ее и с правом собственности. Сервитуарий, конечно же, получает право пользования, но оно является ограниченным и должно осуществляться способом наименее обременительным для владельца обремененной недвижимости (п. 5 ст. 23 Земельного Кодекса). Следовательно, эти права могут сосуществовать параллельно. На это косвенно указывает и п. 2 ст. 276, который гласит, что в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Из указанной формулировки можно сделать вывод о том, что установление сервитута по общему правилу не влечет за собой невозможность пользования обремененной недвижимостью. По этим же основаниям следует признать неверной позицию, согласно которой при установлении сервитута договором необходимо заручиться согласием титульного владельца земельного участка.
Вместе с тем стоит признать, что установление сервитута может влечь за собой некоторые неудобства в пользовании (например, согласование времени пользования объектом). Именно поэтому предусмотрено правило п. 8 ст. 23 Земельного Кодекса. В тоже время нельзя считать, что этот пункт направлен на возможность прекращения сервитута или к приостановлению его действия на время нахождения участка во владении и пользовании иного лица помимо собственника, ибо такое предположение сводило бы на «нет» цель и смысл установления сервитута. Считаем, что эта норма направлена на пресечение возможных противоправных действий со стороны сервитуария в отношении пользователя участка, либо пресечение злоупотребления правом с его стороны, а также на компенсацию возможных убытков, вызванных установлением сервитута.
В связи с этим в литературе встречается мнение, согласно которому, помимо собственника (прямо предусмотренного ч. 6 ст. 23 Земельного Кодекса) арендатор также может воспользоваться правом на взимание соразмерной платы за пользование арендуемым участком, если установление сервитута приводит к существенному затруднению в пользовании участком. Такая позиция находит свое подтверждение и реализацию в региональном законодательстве. В частности, Законом Тамбовской области от 18 марта 1997 г. N 101-З "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" (с изменениями от 18 декабря 1998 г., 22 мая 2001 г.) установлено, что помимо собственника земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за ограничения в пользовании участком также землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельного участка обремененного частным сервитутом. Указанные лица вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за ограничения в пользовании участком также и по Закону Воронежской области от 25 мая 1995 г. N 18-з "О регулировании земельных отношений в Воронежской области" (с изменениями от 28 марта, 27 декабря 1996 г., 17 ноября 1997 г., 24 июля 2000 г.)
©Seol
Добавлено @ 19:29 Представляется, что указанные лица не могут требовать получения компенсации за установление сервитута от собственника господствующего участка, а перечисленные положения региональных законов должны быть признаны не законными и неподлежащими применению. Данный вывод основан на том, что Гражданский Кодекс в ч. 5 статьи 274 предусмотрел право требовать соразмерную плату за ограничения в пользовании участком только в отношении собственника указанного участка. Точно такая же формулировка содержится и в ч. 6 ст. 23 Земельного Кодекса. Терминология указанных статей не содержит данных, которые позволяли бы нам трактовать их расширительно. При допущении права требования платы за пользование участком со стороны арендатора (иного законного владельца участка) мы с неизбежностью сталкивались бы с конкуренцией прав владельцев и собственника участка, единственно указанного в федеральном законодательстве субъекта получения такой платы. Стеснение прав владельцев земельного участка не может в данном случае служить основанием для введения такой платы владельцу в отношении сервитуария. Приведенные же выше нормы регионального законодательства стоит признать неподлежащими применению, т.к. они противоречат федеральному законодательству в части наделения арендаторов и иных владельцев и пользователей служащей недвижимости правом на предъявление требования к сервитуариям о взимании платежей за пользование сервитутом.
Вместе с тем также стоит отметить, что на практике иногда складывается ошибочное представление о том, что при установлении сервитута права арендатора (иного владельца служащей недвижимости) вообще не затрагиваются, поскольку данные лица не поименованы законодательством в числе субъектов сервитутного правоотношения.
Так Общество с ограниченной ответственностью "Стэкс" (далее - ООО "Стэкс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) об обязании ответчика заключить с ООО "Стэкс" соглашение об установлении сервитута на часть земельного участка (кадастровый номер 78:3190:5), находящегося в государственной собственности, в соответствии со схемой земельного участка.
Решением от 27.05.03 (судья Астрицкая С.Т.) суд обязал КУГИ заключить с ООО "Стэкс" соглашение об установлении постоянного сервитута на часть земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новоладожская, д. 4, кадастровый номер 78:3190:5 на условиях проекта соглашения, представленного ООО "Стэкс", с последующим уточнением общей площади и границ земельного участка ограниченного пользования.
Постановлением апелляционной инстанции от 26.08.03 по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Корпорация "Дженерал Сателайт" (далее - ЗАО "Корпорация "Дженерал Сателайт") решение отменено. ЗАО "Корпорация "Дженерал Сателайт" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку суд посчитал, что указанным решением затрагиваются права ЗАО "Корпорация "Дженерал Сателайт", являвшегося на момент рассмотрения спора арендатором указанного земельного участка. Следовательно, в соответствии с пунктом 4 части четвертой статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Однако суд кассационной инстанции счел данный довод постановления кассационной инстанции неправомерным. Кассационная инстанция указала, что в силу статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут является вещным правом. Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Поскольку сервитут является вещным правом и требование о его установлении может быть обращено к собственнику земельного участка, вывод суда апелляционной инстанции о том, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях ЗАО "Корпорация "Дженерал Сателайт", является необоснованным.
На наш взгляд постановление Кассационной инстанции в этой части является неправосудным. Поскольку владельцем и пользователем служащего земельного участка являлся арендатор, а не собственник, следовательно, именно он должен был ежедневно терпеть действия сервитуария, направленные на пользование тем же земельным участком. Как общепризнанно в литературе, установление сервитута ограничивает именно правомочия владения и пользования, следовательно установлением сервитута ограничиваются правомочия владельцев и пользователей служащей недвижимости. Поэтому решение апелляционной инстанции привлечь к участию об установлении сервитута в деле в качестве третьего лица арендатора служащего земельного участка стоит признать правильным.
Считаем, что права арендатора (иных владельцев) могут быть обеспечены при установлении сервитута не правом требования к сервитуарию, а с помощью иных механизмов, предусмотренных законодательством. Если речь идет, в частности об арендаторе, то, мы считаем, что он вправе требовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. В частности, если из-за введения сервитута условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, поскольку данные изменения условий пользования произошли в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ст. 614 Гражданского Кодекса).
Поэтому мы считаем, что судебная практика, указывающая на невозможность взимания платежей несобственниками обремененной недвижимости, является верной. Например, ООО "А", г. Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к ЗАО "Г", г. Тула, о взыскании части затрат в сумме 4 409 руб. 18 коп. на содержание земельного участка, ссылаясь на то, что ООО "А", имея в пользовании земельный участок площадью 8 221 кв.м., не может использовать 1282 кв.м., поскольку в отношении его установлен публичный сервитут, а финансовые затраты на их содержание несет истец.
Из материалов дела усматривается, что истец владеет земельным участком на праве бессрочного (постоянного) пользования. Однако собственником этого земельного участка он не является. Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Тульской области пришел к правильному выводу, признав, что право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком, возложена на собственника. Истцу же земельный участок выделен в бессрочное (постоянное) пользование, следовательно он правом требования оплаты не наделен.
© Seol
