Сообщений в теме: 41

[JHWH]

Добрый день!

Может кто чем-нить подсобит.

Следующая ситуация.

Находимся в помещение по договору субаренды. Арендатор вкатил нам счет за якобы задержку за оплату аредной платы. Договренности, к сожалению, были устными.

1) Арендатор арендует здание у Департамента Имущества Москвы и сдает нам в субаренду. Согласно договору между Арендодателем (ДИМ) и арендатором, любой договор субаренды должен быть зарегестрирован.

2) По первому нашему договору с Арендатором, исходя из текста самого договор был обязан был пройти госрегистрацию, исходя из текста самого договора, и, к тому же, сумма аренды не могла быть повышена более чем на 5%, а она была повышена, согласно допсоглашению, подписанному нами, на 300%
Договор не был зарегестрирован, так ж не был заргестрован договор субаренды.

3) Второй договор уже с полной суммой был подписан, но так же не был зарегестрирован как договор субаренды и согласно неоплате по этому договору нам были выставлен штраф.

4) Согласия Арендодателя у нас нет, есть только копия письма, согласно которому, Арендодатель не возражает против сдачи помещений в Субаренду.

А теперь вопросы:
- можно ли в отзыве на исковое в качестве аргумента неоплаты по второму договору Субаренды, привести довод о том, что договор Субаренды является недействительным, вследствии неисполнения Арендатором обязательств перед Арендодателем (ДИМ) по обязательной регистрации договоров Субаренды
- по первому договору Субаренды вернуть сумму опалченную после повышения стоимости арендной плате, вопреки договору.
- по второму договору Субаренды так же вернуть полностью сумму уплаченную по договору, ввиду того, что договор договор Субаренды является недействительным, вследствии неисполнения Арендатором обязательств перед Арендодателем (ДИМ) по обязательной регистрации договоров Субаренды

Я понимаю, что я хам.

Думаецца мне так
- не надо доказывать в суде ФАКТ недействительности договора Субаренды, ибо это следует из самого договора в случае с первым договором Субаренды где сказано об обязательности госрегистрации и невозможности повышения платежей более чем на 5%
- факт недействительности второго договора Субаренды, исходя из того, что он не был зарегестрирован, как того требует.

Фуф.. умаляся. Сорьки за огромный пост.

Сообщение отредактировал JHWH: 06 April 2005 - 20:27

[maus34]

Договор не был зарегестрирован, так ж не был заргестрован договор субаренды.

Насколько я поняла, не зарегистрироавны оба договора?

Если не зарегистрироавн договор аренды на срок более года, то оба догвоора не заключены, со всеми вытекающими

[JHWH]

1) Оба договора Субаренды не зарегистрированны. Но они оба менее года. Однако, договор между Арендодателем и Арендатором предусматривает обязательную госсрегистарцию договоров Субаренды в не зависимости от её сроков.

2) в случае признания договор недействительными, все, что было уплачено по договору должно быть возвращено? Даже не смотря на то, что мы фактически пользовались помещением?

[maus34]

Однако, договор между Арендодателем и Арендатором предусматривает обязательную госсрегистарцию договоров Субаренды в не зависимости от её сроков.

Ерунда это... нельзя договором установить регистрацию того, что в силу занона не подлежит гос регистрации

случае признания договор недействительными, все, что было уплачено по договору должно быть возвращено? Даже не смотря на то, что мы фактически пользовались помещением?

У арендодателя неосновательное - арендная плата, у вас неосновательное - пользование помещением.

[JHWH]

Арендодатель в договоре устанавливает обязательность регшистарции договоров Субаренды - это ерунда?

[maus34]

JHWH
Ерунда

По-вашему, если бы вы установили в договоре обязанность зарегистрировать договор коммерческого найма - он бы подлежал гос. регистрации?

[JHWH]

Но договор субаренды не согласован с Арендодателем. Впрочем, может вы и правы, надо мне посомтреть повнимательнее завтра.

[Сергей Шарыгин]

JHWH
Росрегистрация пошлет дальше чем видно, регестрировать не будет

У арендодателя неосновательное - арендная плата, у вас неосновательное - пользование помещением.

Добавлю, что при этом суд будет определять неосновательное за пользование по ценам, существующим в данной местности и в итоге получится кто кому сколько должен.

[Pastic]

Арендодатель в договоре устанавливает обязательность регшистарции договоров Субаренды - это ерунда?

Полнейшая.


Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договором установить обязанность гос.регистрации нельзя, условие ничтожно.

4) Согласия Арендодателя у нас нет, есть только копия письма, согласно которому, Арендодатель не возражает против сдачи помещений в Субаренду.

Вот Вам и согласие арендодателя. Не возражает = согласен.

Платите, господа халявщики

[JHWH]

А как же:

"СОГЛАШЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПОРЯДКЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ДЕПАРТАМЕНТА
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА Г. МОСКВЫ И
МОСКОВСКОГО КОМИТЕТА ПО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И
СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"
(утв. первым зам. Премьера Правительства Москвы 25.11.1998)
(вместе с "ПЕРЕЧНЕМ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (СУБАРЕНДЫ)")
9. Департамент и Комитет принимают следующий порядок
государственной регистрации прав хозяйственного ведения и
оперативного управления государственного и муниципального
недвижимого имущества, договоров аренды (субаренды),
безвозмездного пользования недвижимого имущества, заключенных с Департаментом.

Департамент:
9.1. В соответствии с требованиями статьи 131 ГК РФ вносит в
контракты на право хозяйственного ведения и оперативного
управления и в договоры на право безвозмездного пользования пункт
об обязательной государственной регистрации прав в Московском
комитете по регистрации прав.
9.2. В соответствии с требованиями статей 609, 615, 651, 689 ГК
РФ вносит в договоры аренды (субаренды) недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, дополнительный пункт: "Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Московском комитете по регистрации прав".

Сообщение отредактировал JHWH: 07 April 2005 - 14:21

[maus34]

JHWH
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

1. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.
Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК и пункта 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.

[alabama]

с договорными отношениями у вас все нормально, я имею ввиду они оформлены надлежащим образом да и потом

)  а она была повышена, согласно допсоглашению, подписанному нами, на 300%

дополнительное соглашение было подписано обеими сторонами, так что установленные в договоре ограничения в 5% в данном случае не дейсьвует

лучше оплатить иначе оплатите, но уже по суду

[JHWH]

maus34

Данное письмо, конечно же - сильный аргумент, но постановление Правительства Москвы не отменено и в данном случае АС должен руководствоваться существующим нормативным актом, а не
письмом которое, де юре, несет лишь информативный характер.

[JHWH]

К тому же, нигде нет запрета на регистрацию сделок ДО ГОДА, кроме как в информативном письме. Мало того, прямое указание регистарции ВСЕХ сделок с недвижимостью, есть в Постановлении Правительства Москвы и это не противоречит ст. 131 ГК РФ.

[Pastic]

Данное письмо, конечно же - сильный аргумент, но постановление Правительства Москвы не отменено и в данном случае АС должен руководствоваться существующим нормативным актом, а не
письмом которое, де юре, несет лишь информативный характер.

АС будет руководствоваться ГК РФ в толковании, данном ВАС РФ. И разъяснения ВАСи ему в сто раз важнее местного подзаконного акта, к тому же неверно Вами толкуемого.

К тому же, нигде нет запрета на регистрацию сделок ДО ГОДА, кроме как в информативном письме.

Прежде всего нет такой обязанности. И опять-таки, как ВАС РФ ГК РФ истолковал - так его АСы применять и будут.

Мало того, прямое указание регистарции ВСЕХ сделок с недвижимостью, есть в Постановлении Правительства Москвы и это не противоречит ст. 131 ГК РФ.

Да что Вы говорите? Как насчет ст. 71 Конституции РФ которой гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению федерации? И как насчет ст. 131 ГК РФ, которая прямо указывает, что обязанность регистрации устанавливается только двумя нормативными актами - ГК РФ и ФЗ "О гос.регистрации..."?

[kuropatka]

JHWH

Данное письмо, конечно же - сильный аргумент, но постановление Правительства Москвы не отменено и в данном случае АС должен руководствоваться существующим нормативным актом, а неписьмом которое, де юре, несет лишь информативный характер.

Еще чего. Юридическое обоснование вам дал Антон, и добавить тут в общем-то нечего. Но попробуйте рассказать любому судье, что руководствоваться он должен не разъяснениями вышестоящего суда (пусть даже это районный суд для МС), а актами ОМСУ или субъекта - и он как минимум рассмеется...


Тут мысль пришла в голову - а чего это мы зациклились на госрегистрации?

Согласно договору между Арендодателем (ДИМ) и арендатором, любой договор субаренды должен быть зарегестрирован.

Частое условие в подобных договорах - регистрация договора в комитете (департаменте, управлении) по имуществу. При этом данная регистрация не имеет ничего общего с госрегистрацией, и носит исключительно учетный характер.

JHWH - посмотрите, пожалуйста, что точно написано в договоре на этот счет.

[JHWH]

В ст. 131 нигде не говориться об

обязанности регистрации устанавливается только двумя нормативными актами - ГК РФ и ФЗ "О гос.регистрации..."?

а говориться об:

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты.

а порядок регистрации - согласен, устанавливает ГК и ФЗ Гос регистрации
Добавлено @ 11:39
kuropatka

Cпасибо! Хоть Вы не кричите на бедного меня С арендой впервые сталкиваюсь, все больше по потребителям работаю, можт по сему много и не знаю

В договоре между ДИМ и Арендотором сказано:

Регистарция договоров субаренды, безвозмездного пользования производится в Москвоском Городском комитетет по государственной регистарции прав на недвижимое имущество и сделок с ним

мало того - ДИМ нам и штраф выставил уже, за нарушение ребований п.п. 5.4, 5.5, 8.1., приложения 1 к Постановлению правительства Москвы от 13.08.1996 №689

[maus34]

JHWH
Да никто на Вас не кричит
Просто ВЫ упорно не хотите понимать достаточно очевидные вещи

[JHWH]

maus34
Я просто упорно пытаюсь найти лазейку Упрям я , до черезычайности.

Хорошо, допустим что ПМ не имело право обязывать регистрировать договора, по мнению ВАС, хотя не вижу особой очевидности в том, что ПМ не может устанавливать свои нормы по регистрации сделок с недвижимым имуществом если это не противоречит 131 ГК РФ.
Порядок регистрации - да, не может устнавливать.

Тогда, кто-нить, может мне объяснить, почему нельзя обязать по договору стороны регистрировать договор. Нет на это запрета ни прямого, ни косвенного. Почему стороны, по взаимному согласию не могут регистрировать договор, даже если он меньше года?

Сообщение отредактировал JHWH: 08 April 2005 - 15:24

[maus34]

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

РАзницу между ЗАКОНОМ и ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ понимаете?
Почему нельзя договором установить условие о том, что договром нельзя установить обязательную госрегистрацию понимаете?
РАзницу между упрямством и упертостью понимаете?

[JHWH]

Между ЗАКОНОМ и ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ разницу понимаю, воообще-то.

Ст.164 отсылает с ст.131. и к ФЗ.

В ФЗ нет запрета на регистрацию сделки менее года.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

ИНЫМИ ЗАКОНАМИ.


В ст. 131, ни в ФЗ О горенистрации, нигде не сказано о том, что ЗАПРЕЩЕНО регистрировать сделки менее года. ну не сказано нигде, вообще. Нет такого запрета, в принципе!


1. Конституция относит гражданское право к ведению Федерации - прекрасно.

2. Имеется ФЕДЕРАЛЬНЫЙ закон (Кодекс, закон о регистрации), предусматривающий ОБЯЗАТЕЛЬНУЮ госрегистрацию договоров аренды СВЫШЕ года - тоже прекрасно.

3. Федеральные законы предусматривают презумцию регистрируемости сделок с недвижимостью - очень хорошо

4. Федеральные законы НЕ ЗАПРЕЩАЮТ госрегистрацию договоров аренды до года - очевидно.

5. Федеральный закон ПОЗВОЛЯЕТ регулировать данные правоотношения иными федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними ДРУГИМИ нормативными правовыми актами.

6. Закон г. Мсоквы - ИНОЙ НОРМАТИВНЫЙ АКТ, принятый в соответствии с ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ.

ТАКИМ ОБРАЗОМ Федерация, через Федеральный закон, предоставляет Москве (и иным субъектам федерации) издавать собственные номативные акты, НЕ ПРОТИВОРЕЧАЩИЕ федеральному закону.

ИНЫМИ СЛОВАМИ: конституция предоставила полномочия в области гражданского права ФЕДЕРАЦИИ, А ФЕДЕРАЦИЯ делегировала часть полномочий субъектам.

Сообщение отредактировал JHWH: 08 April 2005 - 15:58

[maus34]

122-ФЗ
Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.2. Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

[Izverg]

Ну, по поводу штрафа это они погорячились:-).
Собственник может штрафовать арендатора, а не субарендатора...
А если оштрафовали вас- может, имеет смысл попытаться оформить аренду напрямую? :-)))

[JHWH]

Izverg
Этот арендатор уже не арендует здание. Был послан он.

maus34
ну и где там ЗАПРЕТ на регистрацию договоров менее года?

[IAY]

JHWH ,

В чем проблема? Если Вы не согласны с очевиднеыми вещами, о которых Вам говорят уважаемые Pastic, maus34 и другие, то сделайте следующее:

Позвоните в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве и спросите их. Они Вас доходчиво и без обиняков пошлют. Может быть тогда, Вы согласитесь?

С уважением,

Игорь