Сообщений в теме: 25

[Наталья К]

Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости. Основной договор будет заключен к 1 июля. Вопрос : Покупатель - ЗАО "Х", но в основном договоре в качестве Покупателя хотят сделать новое юр.лицо, которое зарегистрируют к 1 июля. Возможно, ли в предварительном договоре сделать оговорку, что Покупатель по предварительному договору - ЗАО, вправе передать свое право на заключение основного договора купли-продажи другому лицу. (при подписании предварительного договора ЗАО оплачивает аванс)? Не будет ли это условие ничтожным?

[Convenant]

Наталья К

основном договоре в качестве Покупателя хотят сделать новое юр.лицо

Я не понял, это будет совсем посторонний юрик или ЗАО "Х" как-нибудь реорганизуют?

Покупатель по предварительному договору - ЗАО, вправе передать свое право на заключение основного договора купли-продажи другому лицу. (при подписании предварительного договора ЗАО оплачивает аванс)?

Вправе, ИМХО. Только, в данном случае, с согласия Продавца.

Возможно, ли в предварительном договоре сделать оговорку

А зачем Вам оговорка? Может, после 3-х бессонных ночей я че-нить не понимаю, но по-моему все просто, по ст.ст. 382 и 391 ГК РФ. Сторона в любом случае способна передать свои права другому лицу. Но так как каждая сторона должна еще и совершить определенные действия, то необходимо еще и согласие другой стороны. Исходя из этого, на передачу прав и обязанностей необходимо писать отдельное соглашение. И писать его можно будет только после регистрации нового юрика.
P.S. Если я не прав, прошу прощения. Ткните меня мордой в ошибки

[gertzen]

В зависимости от ситуации, то можно и без согласия Продавца.

Просто если цена договора еще не полностью оплачена, то ЗАО Х будет по-прежнему должно ему.

... А изменить предварительное соглашение нельзя что ли?

[Roman]

Коллеги,
что-то Вы, ИМХО, странное говорите...

Возможно, ли в предварительном договоре сделать оговорку, что Покупатель по предварительному договору - ЗАО, вправе передать свое право на заключение основного договора купли-продажи другому лицу.

По предварительному договору Вы являетесь и кредитором (у Вас есть право требовать заключения основного договора) и одновременно должником (на Вас также лежит обязанность заключить основной договор).

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

То есть, если согласие кредитора (другой стороны) на перевод долга выражено в предварительном договоре - такая замена стороны допустима.

Единственное, чего я не понимаю

при подписании предварительного договора ЗАО оплачивает аванс

По предварительному договору никаких платежей быть не может, все платежи идут по основному договору. Единственное обязательство по предварительному договору - заключить в определенный срок основной договор.

[gertzen]

А вообще-то, думаю вы правы. Как-то я не придал значения тому, что это, собственно предварительный договор всего лишь

[Наталья К]

По поводу аванса, это как способ оьеспечения обязательства. Аванс будет защитан в цену. Это по принципу задатка, как обхывают его ученые мужи это квазизадаток. Т.е. функци понятна - чтобы покупатель не отказался от договора.

Предварительный договор подписываем завтра.
Значит можно написать в договоре о том, что права Покупателя могут быть переданы. Главное, чтобы потом потом аванс не был потерян, по причине того, что ЗАО отказалось от договора.

[Convenant]

Roman

То есть, если согласие кредитора (другой стороны) на перевод долга выражено в предварительном договоре - такая замена стороны допустима.

Я может чего-то не понимаю, но лица, на которое переводится долг, еще не существует. Так что, как можно сделать в предварительном договоре такую оговорку? Или указать, что Покупатель имеет право передать права и обязанности по договору кому угодно? Но Продавец никогда на это не пойдет.
Коллега, этот вопрос меня очень интересует с практической точки зрения, и если Вы считаете, что я ошибаюсь - укажите мне на мои ошибки

[quasi]

По поводу аванса, это как способ оьеспечения обязательства

А вот и нет Аванс не является (в отличии от задатка) способом обеспечения обязательств и выполняет только одну функцию - платежную

Значит можно написать в договоре о том, что права Покупателя могут быть переданы.

Кому переданы? Разъясните пожалуйста каким образом в предварительном договоре вы сформулируете будущую уступку прав?

[Наталья К]

Да вот и незнаю как сформулировать, вот и советуюсь.

По поводу аванса: По условиям предварительного договора уплаченный аванс в случае расторжения договора по инициативе Покупателя не возвращается. Чем не способ обеспечения. Или получается, что аванс все равно должен быть возвращен даже и в случае расторжения договора?

[barinskey]

А может обойтись без передачи прав и обязанностей?
Неужели нельзя написать следующим образом, что "в течение ___ дней с момента заключения настоящего предварительного договора, Продавец и Покупатель (или иное, указанное Покупателем лицо) обязуются заключить договор купли продажи недвижимого имущества".

[ANNY]

Присоединяюсь к мнению

Аванс не является (в отличии от задатка) способом обеспечения обязательств и выполняет только одну функцию - платежную

Я считаю, что в данном случае, исполнение обязательства - заключить договор в будущем - гарантируется самим фактом заключения предварительного договора, при уклонении от исполнения которого установлено право требовать в порядке п.4 ст.445 принудительного заключения договора.

[Mеl]

аванс" будет задатком

Foret, аванс, даже если в пред/договоре он прописан как способ обеспечения обязательства по заключению договора кп, не будет задатком, т.к. задаток - это способ обеспечения ДЕНЕЖНОГО обязательства.

barinskey
Вы считаете у иного, указанного Покупателем лица возникает обязанность

заключить договор купли продажи недвижимого имущества

ИМХО разумней прописать в Предварительном договоре/дополнительном соглашении к ПД, что Продавец обязуется исполнить свои обязательства по Предварительному договору третьему лицу (естно указать кому именно).
В этом случае у Продавца возникает обязанность(и право) заключить договор кп с третьим лицом (в случае согласия 3-го лица) и право требовать заключения договора кп с Покупателем, в случае отказа 3-го лица заключить такой договор.
у Покупателя возникает обязанность заключить договор кп, в случае отказа 3-го лица заключить такой договор.

[barinskey]

Pokemaster
Естественно. у 3-го лица, которое сейчас не определено, никаких обязанностей не возникнет...
Но принять деньги от Покупателя Продавец может...
И в случае чего может требовать заключения договора именно с Покупателем, если последний не соизволит сам заключить договор или предоставить компанию, с которой возможно заключить такой договор

[Mеl]

ANNY
прямое финансовое воздействие всегда эффективнее угрозы понуждения к заключению договора. Ну нету денег у покупателя, понуждай не понуждай - пошутил он.... а в это время денежный покупатель ушел, приобрел другую недвижимость...

[ANNY]

Pokemaster,

прямое финансовое воздействие всегда эффективнее

Согласна, но не считаю возможным закрепления в предварительном договоре "рычагов финансового воздействия". Суть его другая.

[Mеl]

barinskey
в вашем варианте прописано одновременное возникновение обязанности заключить договор кп как у Покупателя, так и у "иного лица, указанного Покупателем"
нет обязанности Продавца исполнить Предварительный договор третьему лицу, только обязанность заключить договор кп с Покупателем

просто.... суды стоят на позиции, что стороны по Предварительному договору кп и собственно договору кп должны совпадать.

стороны по вашему варианту: Продавец и Покупатель, у которых есть встречное право требования заключения договора кп
в моем случае: Продавец, у которого есть а)право требования заключения договора кп с Покупателем, в случае отказа 3-го лица; б) обязанность заключить договор с 3-им лицом; Покупатель - а) право требования от Продавца заключения договора кп с третьим лицом; б) обязанность заключить договор кп, в случае отказа 3-го лица; Третье лицо - право требования к Продавцу заключения договора кп
Добавлено @ 16:30
ANNY
любая сторона по договору стремится к наиболее надежному обеспечению обязанностей другой стороны. Если обязанность Продавца заключить договор кп действительно наилучшим образом обеспечивается

в порядке п.4 ст.445 принудительного заключения договора.

, то с обязанностью Покупателя сложнее... а про то как непросто доказать упущенную выгоду....

[barinskey]

Pokemaster

в вашем варианте прописано одновременное возникновение обязанности заключить договор кп как у Покупателя, так и у "иного лица, указанного Покупателем"

Это Вы так мой вариант трактуете :-) Не может одновременно возникнуть обязанность у покупателя и у 3-го лица заключить договор.
Только Покупатель.

Предложенный Вами вариант достаточно хорош.
Я же выложил не конечный результат, а лишь предложение, которое нужно дорабатывать и дорабатывать...:-)

[ANNY]

Pokemaster,
Действительно, по предварительному договору с понуждением Покупателя сложнее. Но ведь это не повод толковать предварительный договор в отрыве от его сущности?
Стороны могут денежные вопросы (если только в этом дело) оговорить отдельно. Например, какое-нибудь соглашение об использовании банковской ячейки, куда помещается часть/полная сумма денег, подлежащих уплате по договору КП с условиями о порядке получения этих денег продавцом.

[Roman]

При чем здесь обязательство третьего лица заключить договор?

Вопрос (первоначальный) заключался, как я его понимаю, в том, как прописать в договоре условие о том, что основной договор будет заключен третьим лицом.

Для этого необходимо и достаточно прописать правомерность замены стороны в предварительном договоре. И неважно на кого... главное, что сторона предварительного договора вправе перевести права и обязанности на третье лицо.

[Наталья К]

А если в договоре сказано, что в случае нарушения обязательства по договору уплаченный Покупателем аванс не возращается и считается уплатой штрафных санкций? Чем не обеспечение обязательств?

[Mеl]

ANNY

Но ведь это не повод толковать предварительный договор в отрыве от его сущности?

это вы о чем?

Стороны могут денежные вопросы (если только в этом дело) оговорить отдельно. Например, какое-нибудь соглашение об использовании банковской ячейки, куда помещается часть/полная сумма денег, подлежащих уплате по договору КП с условиями о порядке получения этих денег продавцом

Разумеется предложенный вами вариант возможен, но ИМХО на практике малоприменим. не думаю что у Покупателя есть желание до подписания договора кп изымать из оборота крупную денежную сумму. Но... это уже вопросы не юридического характера.
Roman

главное, что сторона предварительного договора вправе перевести права и обязанности на третье лицо.

и с какого момента Продавец по пд будет обязан исполнить предварительный договор третьему лицу?

[alt1]

Но обеспечить задатком можно возникшее обязательство ст.380 ГК РФ "Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения." Предворительный договор не создает для Покупателя обязанность платить, а создает обязанность ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР купли-продажи.

А что препятствует отразить в предварительном договоре условие о задатке, с указанием, что оно бужет являться неотъемлемой частью основного договора К-п. И приступить к исполнению обязательства по внесению задатка.
Раз это форма обеспечения обязательства по оплате, и безусловно относится к договору К-п, так там ее и сохранить.
А в предварительном описать условия обеспечения и оплаты, которые войдут в основной договор.

После этого, приступить к выполнению условия по оплате-обеспечению (внести задаток).
Добавлено @ 03:37
А предварительный надо реги-ть?

[Наталья К]

Нет, реги-ть предварительный не надо, об этом уже ВАСя говорил.
И все-таки, предварительный договор, как и любой другой, может обеспечиваться неустойкой, штрафом и прочими способами, кроме задатка. Задаток обеспечительная мера денежного обязательства.