Сообщений в теме: 69

[Pasha-msu]

Перелапатив огромный объем нормативки так и не обнаружил:
1. Существует ли у Москвы право на долю в строительстве, если земля находится в собственнности застройщика?
2. Точная формула расчета доли города в строительстве вообще.

В принципе, имееется ряд предположений, но хотелось бы услышать мнения.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 25 February 2012 - 00:18

[Rally]

По второму вопросу,

Есть методика по которой рассчитывается размер доли/отчислений. НО эта методика жутко секретная, ДВП и никто её не видел в глаза, кроме чиновников.

[Pasha-msu]

Секретная? Интересно... а оспорить в случае чрезмерного увлечения чиновников как?

[налег]

по второму вопросу может пригодиться ППМ № 698-ПП (для жилых)

[SuperBig]

Rally
[quote][quote]Есть методика по которой рассчитывается размер доли/отчислений. НО эта методика жутко секретная, ДВП и никто её не видел в глаза, кроме чиновников. [/quote]

простите это вы о чем?
Доля города есть процентное выражение размера площадей отходящих Правительству по конкретному инвестконтракту, выкупить еще можно рыночной цене. (московская практика)

А уж, для размера компенсации городу за коммуникации, инженерию и т.п., есть действующие методика - ее налег правильно указал.

Pasha-msu
[quote]1. Существует ли у Москвы право на долю в строительстве, если земля находится в собственнности застройщика?[/quote]
Ваш вопрос несколько теритичен, так как все мы прекрасно знаем, что в собственности у застройщиков земли в пределах 3-го транспортного кольца нет. Единичные случаи предосталвения земли, путем понуждения к заключения дкп. сейчас все оспариваются в судах Москвы.

[quote]2. Точная формула расчета доли города в строительстве вообще.[/quote]
см. ответ для Rally

Респект.

[Pasha-msu]

то что это конкретная доля площадей, отходящая к городу по конкретному инвест контракту я понял. Но вот незадача возникает... если ты торгуешься с городом за право аренды под застройку, то доля определяется четко, а как быть если у тебя собственность?

Кстати, после того как сменилось руководство в Москомрегистрации процесс приобретения в собственность в Москве не стал таким уж нереальным. По крайней мере участков 10 уже наберется.

[SuperBig]

Pasha-msu

а как быть если у тебя собственность?

честно не знаю, т.к. не сталкивался. Хотя у города будет все-равно его компенсация, если вы не вхоже в кабинет к Ресину и иже с ним, а являетесь белой компанией, то однозначно город свой кусок урвет, в каком виде?!
Это вопрос??!! Может например, за предоставление коммуникаций наложить обременение в виде, н-р, строительства детской площадки, или мини гаражной стоянки.

Кстати, после того как сменилось руководство в Москомрегистрации процесс приобретения в собственность в Москве не стал таким уж нереальным. По крайней мере участков 10 уже наберется.

А, что Аг-во по управлению федер. им-во и ДИМ стали землю базарить по бросовым ценам?? Че то не слышал я ажиотажа покупателей.

Что то слышал о предоставлении земли какому-то НИИ, был еще какой-то министерский фонд - это да. Но по ним отдельные РЭМы выходили.
Как, например, сейчас готовят РЭМ о продаже земли ФК "Москва" под стадионом. Но, это еденицы.
Да пару-тройка организаций, которые сейчас реально судятся по выкупленным участкам и зарегенным побырому правам на них.

По крайней мере участков 10 уже наберется.

Если нетрудно киньте ссылку на нпа, было бы интересно почитать.

[Pasha-msu]

В ответ на иронию могу сказать, что действительно по бросовым ценам. Стоимость получается 1,5-2 млн рублей Га. Приобретается земля путем приватизации. Естественно московские власти противятся, но по факту у них только два способа которые могут реально сильно вас приостановить:
1. Генплан (которого как известно нет, но об этом лучше не думать)))
2. Нахождение на вашем участке земель общественного пользования.

А так дел было много. Их даже выигрывали. За определенную плату из Мосрегистрации наша фирма может вытащить все св-ва на собственность на земелю в Москве.

[налег]

Кстати, как расчитывается компенсация городу зе нежилые и подземные гаражи?
В связи с выходом ППМ -43 возможно ли пойти по выкупу земли без инвестконтракта?

[Doctor Gonzo]

Как известно, в Москве существует следующая практика:

инвестиционные проекты осуществляются на основании инвестиционных договоров, стороной которых является город Москва.

Лицо, осуществляющее возведение градостроительного объекта за счет своих и привлеченных средств, обязано:
- выплатить компенсации за инфраструктуру и внести плату за право заключения договора аренды участка,
- передать часть полученных площадей в возведенным градостроительном объекте в собственность Москве.

В основном, такие договоры заключаются по результатам торгов, проводимых по правилам, установленным ППМ №255-ПП.

Интересно мнение форумчан:

1. На каком основании Москва устанавливает обязанность инвестора передать ей часть полученных площадей? Правомерно ли оно?

2. Может ли Москва требовать от инвестора заключения инвестиционного контракта с Москвой и требовать передачи части полученных площадей, если участок принадлежит инвестору на праве собственности.

Сообщение отредактировал Dr.G: 27 November 2006 - 22:11

[Doctor Gonzo]

Может быть кокретная ситуация вызовет у кого-то интерес.

У ю.л. есть право собственности на здание, расположенное на участке, принадлежащем городу Москве. Участок ю.л. сейчас арендует у Москвы.
Разрешенное использование участка - для обслуживания здания.
В ближайшее время юл собирается выкупить участок (ст. 36 ЗК РФ и Постановление Правительства Москвы "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" от 27 июня 2006 г. №431-ПП).
На участке юл собирается возвести здание (или раширить старое в 10 раз).
Вопросы:
1. Имеет ли право г.Москва а) на получение доли в возводи полезных площадях? б) право на компенсацию?
2. Если у Москвы нет законных оснований требовать передачи какого-либо имущества, какие проблемы московские власти могут создать при реализации инвестиционного проекта?

[Ludmila]

В ближайшее время юл собирается выкупить участок (ст. 36 ЗК РФ и Постановление Правительства Москвы "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" от 27 июня 2006 г. №431-ПП).

...что сделать предприятию не удастся, если договор аренды заключён после введения в действие ЗК РФ...

На участке юл собирается возвести здание (или раширить старое в 10 раз).

А разрешение на строительство ЮЛ получать собирается?

[Doctor Gonzo]

Ludmila

...что сделать предприятию не удастся, если договор аренды заключён после введения в действие ЗК РФ...

Почему? Ни в ЗК, ни в 137-ФЗ,ни в Постановлении Пленума №11 ограничений нет. В любом случае, Постановление 431-ПП не предусматривает таких ограничений.
Договор аренды был заключен в 1998 г.

А разрешение на строительство ЮЛ получать собирается?

Вы считаете, что могут быть проблемы?

[Дождь]

Dr.G
а скажите, плиз, постановление правительства москвы у вас уже есть? Так называемый ППМ? Я так думаю, что нет.
Вот в нем и будет рассчитано понятие "доли города", о котором вы говорите, и как правило, Москва уже мало что себе берет в виде квадратных метров, доля города теперь в основном денежная. Расчет доли города ранее велся по Постановлению Правительства Москвы, которое вроде как теперь отменено (потом поищу дату-номер), и все в ожидании новой методики, однако в перерыве между отмененным и еще не принятыми НПА считают все равно по-старому и очень хитро, не просто, как, скажем, в других городах, по системе 10% от стоимости строительства, а хитро.

[Doctor Gonzo]

В связи с тем, что Постановление "О передаче земельных участков на территори города Москвы в частную собственность" от 27 июня 2006 №431-ПП, кажется, будет исполняться, вопрос, на мой взгляд, вновь приобрел актуальность.

[Jazzanova]

ответы
1. на основании инвестконтракта
2. требовать может, но правомерность таких требований сомнительна
в практике областной довольно часто согласование тех или иных документов по проекту, включая градостельную документацию и их быстрое прохождение по инстанциям обусловаливается наличием доли муниципальных образований в площадях

Расчет доли города ранее велся по Постановлению Правительства Москвы, которое вроде как теперь отменено

помести плз сюда номерок
я бы почитал с интересом
вообще формирование доли города туманом покрыто
отдельная тема довольно занятная

[Doctor Gonzo]

Дождь Вы имеете в виду так называемое "решение о строительстве" (ст. 52 ЗГМ "Об основах градостроительства в городе Москве").

Вот в нем и будет рассчитано понятие "доли города", о котором вы говорите

- а на каком основании инвестор что-то должен городу?

Я уже молчу о том, что ГрК РФ предусматривает только разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. То есть речь идет исключительно о соответствии проектной документации требованиям градостроительного плана.

Если есть участок в собственности, проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана, то какие законные основания у Москвы препятствовать реализации инвест.проекта и требовать доли или компенсации?

Расчет доли города ранее велся по Постановлению Правительства Москвы, которое вроде как теперь отменено (потом поищу дату-номер)

[/B]Был бы Вам крайне признателен, если бы Вы подсказали мне его реквизиты. Просмотрел кучу Постановлений - четко устанавливающего основания и порядок определения доли не нашел.

и как правило, Москва уже мало что себе берет в виде квадратных метров, доля города теперь в основном денежная.

Где установлено право Москвы и способ расчета компенсации (именно для нежилья)?

[Дождь]

Jazzanova

помести плз сюда номерок

вот тут есть по инженерии и коммуникациям:
http://forum.yurclub...wtopic=83882

[Ludmila]

ни в Постановлении Пленума №11 ограничений нет.

Невнимательно Вы читали Постановление Пленума № 11.

п. 7
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
Что касаемо Постановления Правительства Москвы, процитированного Вами, так написано-так там может быть что угодно, но Москва отказывает в выкупе.

Но это так, в качестве общего пояснения.
Вас это коснуться теоретически не должно, поскольку Ваш договор аренды заключён до введения в действие ЗК РФ...

А что касается препятствий... Ну, не выдадут Вам разрешение на строительство, например...

Добавлено в [mergetime]1164712105[/mergetime]
А уже оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство можно найти массу...

[Дождь]

Dr.G

на каком основании инвестор что-то должен городу

на данный момент прецедентов оспаривания основания нет :-) если выиграете соответствующий иск к Москве - будет :-)
кстати, такие темы, подобные вашей, в недвижке уже были. Вот, например:
http://forum.yurclub...opic=114626&hl=

[Doctor Gonzo]

Ludmila,Дождь

правильно ли я Вас понял, что никаких законныхоснований требовать у собственника участка при возведении здания передачи площадей или компенсации нет, и такие требования, по сути, являются рэкетом, с которым все соглашаются в силу того, что иначе ничего не построить.

В Москве вообще ничего не строиться без передачи доли или немеренной компенсации городу?

Я вроде видел ППМы, в которых ничего нет о компенсации городу или его доле. А есть куча где то или другое или и то, и другое.
В чем критерий я так и не понял. Может быть есть соображения?

Дело в том, что мне нужна именно правовая позиция.




Добавлено в [mergetime]1164713812[/mergetime]

кстати, такие темы, подобные вашей, в недвижке уже были. Вот, например:
http://forum.yurclub...opic=114626&hl=

Я ее видел, но во-первых, на тот момент получение земли в собственность выглядело уж совсем смутно и, соответственно, тут Москве и все карты в руки (требовать всякие компенсации за предоставляемую под строительство землю), во-вторых, тема закончилась на том, что уважаемый SuperBig напомнил о существовании ППМ от 19 августа 2003 г. N 698-ПП - там речь идет о компенсациях при строительстве жилья, а я пытаюсь понять, как с нежильем

[L_E_S_Y_A]

А чем регламентируется размер доли города при строительстве нежилых объектов? Есть ли практика когда застройщик (он же инвестор) относил стоимость этих платежей на затраты по строительству? Я имею ввиду положительную для застройщика практику, т.к. всех кого я знаю выкупают и строят за счет чистой прибыли

[SuperBig]

Dr.G

Москвы в частную собственность" от 27 июня 2006 №431-ПП, кажется, будет исполняться, вопрос, на мой взгляд, вновь приобрел актуальность.

надеюсь хоть от кого-нить услышать реалии реализации этого ППМ.
Когда пробивали механизмы его работы, стало понятно, что никто ничего как обычно пока не знает.
Написал письмо на Ресина с просьбами о разъяснениях. Сидим ждем ответа.

[Дождь]

Dr.G
а вот еще тема
http://forum.yurclub...topic=51085&hl=
В ней Finik перечисляет кое-какие НПА.

Добавлено в [mergetime]1164714915[/mergetime]
кстати, по поводу

немеренной компенсации городу?

не могу сказать, что она огромная и непосильная. при доходности проекта 100 млн 3 млн - это 3%.

Но, конечно, не хочется отдавать, я понимаю