Сообщений в теме: 153

[Massive]

Реализуем вексельную схему долевого строительства жилого дома.

Т.е. договор купли-продажи векселя на сумму стоимости долевого участия.

Одновременно заключаем предварительный договор купли-продажи квартиры с моментом оплаты стоимости "после сдачи дома госкомиссии" = срок предъявления векселя к оплате.

Затем проводим зачет встречных требований и заключаем основной договор купли-продажи квартиры.

Вопрос: как по этой схеме продавать квартиры дольщикам в рассрочку?
Т.е. чтобы стоимость долевого участия выплачивалась частями...

[dms200]

Ну достоинства и недостатки Предварительного договора купли-продажи квартиры обсуждать не будем. , это темы давно нашла свое отражение в судебной практике - нельзя продать то чего нет в природе, а кроме того Предварительный договор, должен содержать существенные условия Основного договора (площадь, адрес и пр.), а в случае стролительства это невозможно.
Теперь о векселях. Заключаете не один договор , а несколько, в соответствии со сроками рассрочки. Например один вексель покупается в срок до ...... , второй вексель покупается в срок до ..... и т.д.

[mnatsa]

Massive

Вопрос: как по этой схеме продавать квартиры дольщикам в рассрочку?
Т.е. чтобы стоимость долевого участия выплачивалась частями...

Так пол-Москвы работает, но в рассрочку не получается. Только все сразу

[Massive]

mnatsa,
так вексельная схема работает лишь при 100%-ной оплате?

Не хочется так быстро на подобный ответ соглашаться.

Ибо рыночные реалии требуют продавать квартиры с поэтапной оплатой.

[Дождь]

Massive

так вексельная схема работает лишь при 100%-ной оплате?

ИМХО, либо один вексель и на всю сумму (100%) оплата, либо много векселей на маленькие суммы.
Насчет возможности второго варианта сомневаюсь..

[Ludmila]

Massive

Ибо рыночные реалии требуют продавать квартиры с поэтапной оплатой.

Ну так для поэтапной оплаты другие схемы существуют. В частности, приобретение квартиры за счёт средст займа, выдаваемого застройщиком.
Тут, правда, могут банковскую деятельность подтянуть, но, насколько я знаю, такие схемы используются.

[dms200]

Massive

так вексельная схема работает лишь при 100%-ной оплате?

ИМХО, либо один вексель и на всю сумму (100%) оплата, либо много векселей на маленькие суммы.
Насчет возможности второго варианта сомневаюсь..

Почему сомневаетесь..? Лицо приобрретает не один, а несколько векселей вот и все, а чтоб клиент не "соскочил" и не передумал потом векселя покупать, по каждому договору он вносит задаток.

[Дождь]

dms200

по каждому договору он вносит задаток.

не поняла.

Почему сомневаетесь..? Лицо приобрретает не один, а несколько векселей вот и все

ну вот чего-то сомнительно...
договор один.
о покупке скажем трех векселей, при покупке последнего -регистрация ПС.
а сумма, как я понимаю, если

рыночные реалии требуют продавать квартиры с поэтапной оплатой

прописывается на момент покупки каждого векселя.
т.е. нефиксированная цена квартиры.
фиг его знает, чего сомнительно.
интуиция

[Massive]

Дождь,
ну вот, представь себе ситуацию.
Дольщик купил первый вексель, а следующий не покупает.
И что мне делать?
Преддог я расторгнуть не могу, т.к. по нему срок оплаты наступит лишь с вводом дома в эксплуатацию.
Понуждать покупать вексель - бессмысленно.
В итоге у меня стоит квартира, которую я никому другому продать не могу, а долевое участие по енй не оплачивается.

Ludmila,
уже перетерто многократно, что займ (даже не целевой!), привлекаемый застройщиком, может расценен как прикрытие привлечения денег для строительства - нарушение ФЗ-214.

Я не могу подставлять клиента.

[Дождь]

Massive

Понуждать покупать вексель - бессмысленно.

это почему еще? Договор о покупке трех векселей. Я обязан продать, ты обязан купить.

[Massive]

Дождь,
мне судиться с дольщиком на этом этапе только не хватало!

Если у человека нет денег, то нужно просто расторгать с ним отношения и привлекать для стрйки другого, у кого деньги есть.
Но вот как расторгнуть с ним отношения в рамках вексельной схему, пока не знаю.

[Дождь]

Massive
а выкупить вексель обратно?

Добавлено в [mergetime]1138696052[/mergetime]
типа "в случае отказа от покупки след.векселя первый подлежит перепродаже"...

[Massive]

Дождь,
вот про обратный выкуп можно подумать.

Только как это увязать с множеством векселей? Ведь каждый вексель - самостоятельная ценная бумага и сделка...

[Дождь]

к слову.

"Вексельная схема" может погубить ипотеку
16 сентября 2005 г.

Почти полгода рынок недвижимости игнорирует существование закона о "Долевом участии в строительстве жилья". Дома сооружаются, а квартиры в них продаются либо на основании договоров старого образца, либо с использованием альтернативных схем привлечения средств вкладчиков. И хотя число предложений в сегменте новостроек, по оценкам риэлторов, за это время сократилось на 15%-20%, принципиально изменить ситуацию на рынке закон о долевом участии не сможет, сообщает ИА "Интерфакс" (Интерфакс мы знаем, вечно искажает инфу).

"Если Госдума в ближайшее время не примет ожидаемые застройщиками поправки, они поголовно перейдут на так называемую "вексельную схему", - утверждают эксперты. В проигрыше в этом случае окажутся простые граждане, решившие купить квартиру на стадии котлована, поскольку даже старые договора соинвестирования защищали их права на жилье куда лучше, чем вексельные обязательства застройщика.

Опрошенные ИА "Интерфакс" юристы считают, что по сравнению с вексельными схемами старые договора соинвестирования лучше защищали права дольщиков. "Это были прямые договора с конкретными сроками, параметрами квартиры, а не просто бумаги о намерениях когда-то заключить основной контракт", - говорит юрист компании "Правовая защита" Артем Сидоров. Более того, по договорам соинвестирования уже сложилась судебная практика, и застройщиков чаще всего удавалось заставить выполнить свои обязательства перед вкладчиками.

Что будет теперь юристы предсказать не берутся, но самый страшный вариант для дольщика - остаться без квартиры и без денег - вполне реален. Кроме того, переход на вексельные схемы - это удар по ипотеке, указывают эксперты. Такая схема исключает возможность получения ипотечного кредита в банке под залог будущей квартиры.

"Вексельная схема по закону не запрещена, и только массовый отказ граждан играть по этим правилам, может заставить строительные компании повернуться лицом к закону о долевом участии", - резюмируют эксперты.

Тысяча Советов о Жилье - ТСЖ.ру


еще:
Покупателям квартиры на стадии «забора» не везло – то строительство затягивается, то сдача дома в эксплуатацию. Теперь закон «О долевом участии» избавил покупателей от рисков, но при этом связал руки застройщикам. Правда, в ответ строительные компании тут же придумали вексельную схему, когда застройщик не продает право на квартиру сейчас, а передает покупателю вексель (денежное требование), который после окончания строительства обязуется поменять на квартиру. Такие способы инвестирования очень рискованны – гарантий получения квартиры нет.

но тут речь об одном векселе...

Сообщение отредактировал Дождь: 31 January 2006 - 14:50

[Faust]

mnatsa

но в рассрочку не получается. Только все сразу

почему? Векселя в рассрочку нельзя "продать"? (пока вексельные риски не рассматриваем)

[Дождь]

ээээ...вексель ИМХО в рассрочку продать можно.
т.е. договор о продаже векселя плюс условия внесения платы за вексель в течение такого-то срока
но зачем тогда продавать вексель? Нельзя в договоре сразу прописать квартиру такую-то?

Добавлено в [mergetime]1138697706[/mergetime]
хотя вообще понятие покупки бумажки в рассрочку просто дичью кажется.
вексель на то и есть, чтобы обеспечить собой какую-то сумму

[Дождь]

Massive
как насчет трех векселей и вдобавок предварительного договора купли-продажи квартиры?

Схемы и последствия
Итак, следовать букве 214-ФЗ застройщики практически не могут. Что делать? Искать обходные пути! Настоящие герои, как известно, всегда идут в обход. Застройщики пытаются оправдаться, уверяя, что в действительности «схемы» применяются не потому, что они злые и плохие и хотят работать с беззащитными дольщиками, а лишь потому, что иначе они просто не могут. Как бы то ни было, факт остается фактом: схемы на рынке есть, и многие из них довольно рискованные.

Популярностью на рынке стали пользоваться несколько схем, например вексельная, которая зачастую переплетается с другой — предварительным договором купли-продажи. Есть еще и ПИФы, коммандитные товарищества и различные жилищные кооперативы, которые уже не совсем попадают в разряд обходных схем, но позволяют привлечь деньги потребителей на ранних этапах строительства.

Однако по порядку. Суть вексельной схемы такова: покупателю продают не саму квартиру, а право на нее, выпуская вексель, по которому клиент и получает право на будущую жилплощадь. Застройщикам работать по этой схеме вполне удобно. А вот покупатели сильно рискуют. Ведь в случае невыполнения обязательств застройщиком перед дольщиком по обмену векселя на квартиру, покупателю в лучшем случае будет возвращена стоимость векселя, а не рыночная цена квартиры, которая за время строительства уже успеет изрядно вырасти. Основной риск в том, что вексель — это лишь долговое обязательство застройщика перед потенциальным покупателем. Что не обязывает векселедателя в качестве оплаты долга предоставить векселедержателю именно квартиру, а не деньги. Обещанную же квартиру застройщик в таком случае может спокойно продать уже другому покупателю, только на 15–20% дороже за счет того, что строительство дома почти завершено. «Кроме того, существует реальная угроза, что фискальные органы будут трактовать эту схему как притворную сделку», — отмечает источник «Бизнес-журнала», пожелавший сохранить анонимность. Таким образом, покупатель жилья рискует вдвойне: стать жертвой обмана застройщика и получить претензии со стороны надзорных органов.

Другой недостаток вексельной схемы: в векселе никоим образом не фиксируются характеристики квартиры. То есть если покупателю обещали вид из окна на парк или водоем, а в результате он получил квартиру с видом на стену соседнего дома или помойку, то и возразить нечего (подробнее см. «Бизнес-журнал» № 21). То же касается этажа, типа и метража квартиры. А жалобы на невыполнение застройщиком устных договоренностей по векселю в суде вряд ли даже примут к рассмотрению.

С другой стороны, для закрепления обязательств застройщика параллельно с вексельной схемой зачастую заключается предварительной договор купли-продажи, который, по сути, является еще одной схемой. «Сам по себе вексель ничего не значит, вы просто даете взаймы строительной компании, а предварительный договор купли-продажи определяет как бы предмет сделки», — рассказывает Евгений Фетисов. В случае параллельного заключения такого договора и привлечения средств через вексельную схему, покупатель более защищен в том плане, что хоть какую-то квартиру он, скорее всего, получит, если, конечно, девелоперская компания будет соблюдать условия этого договора.

Впрочем, и предварительный договор купли-продажи тоже неидеален. Цель такого договора понятна и активно используется участниками рынка коммерческой недвижимости без всяческих рисков (только для предварительной аренды). На рынке же жилья предварительный договор небезопасен. Смысл его состоит в следующем: покупатель и продавец жилья подписывают между собой договор предварительной купли-продажи, согласно которому покупатель обязуется внести денежные средства, а продавец — предоставить ему жилое помещение в соответствии с договором. Причем часть денег (или всю сумму) покупатель вносит заранее. Впоследствии же, если все идет нормально, между участниками сделки заключается полноценный договор купли-продажи на готовый объект недвижимости, что позволяет «перепрыгнуть» через область действия 214-ФЗ.

Так-то оно так, но на практике этот договор заключается не всегда. «По разным причинам недобросовестная строительная компания может разорвать предварительное соглашение, вернуть первому покупателю внесенную им сумму и продать квартиру еще раз», — сетует Сергей Подковенко. Проще говоря, прокрутить деньги покупателя, завершить на них строительство, а потом вернуть деньги, на которые купить соответствующее жилье уже невозможно, так как цены выросли.

Остальные же схемы существовали и продолжают существовать на рынке вне зависимости от того, есть 214-ФЗ или его нет. Это просто другие пути. В частности, ЗПИФН — довольно популярный вариант привлечения средств граждан. Но его минус в том, что входной барьер зачастую слишком высок и предполагает не приобретение одной-единственной квартиры, а инвестиционную деятельность.

Жилищные кооперативы и коммандитные товарищества — в идеале, удачная форма сотрудничества. Но в нашей стране доверять таким объединениям все еще опасно. Огромное количество «пирамид», созданных как раз в таких формах, полностью дискредитировали сам термин «кооператив».

[Faust]

Дождь

но зачем тогда продавать вексель? Нельзя в договоре сразу прописать квартиру такую-то?

я не очень хорошо разбираюсь в схемах долевого строительства, но, насколько я понимаю, в договоре нельзя прописать квартиру потому, что в противном случае буде закон № 214 применяться.

хотя вообще понятие покупки бумажки в рассрочку просто дичью кажется.
вексель на то и есть, чтобы обеспечить собой какую-то сумму

он ничего не обеспечивает. Он сам и есть эта сумма, он ее удостоверяет и больше ничто. Это не бумажка, а цб. Продажа акции (которой и в природе-то нет, только записи в каком -то реестре) в рассрочку вас же не смущает. Для простоты можно считать, что векселедатель наделяет ремитента (первого векселедержателя) овеществленным правом требования к себе)))

Однако по порядку. Суть вексельной схемы такова: покупателю продают не саму квартиру, а право на нее, выпуская вексель, по которому клиент и получает право на будущую жилплощадь.

Смеялсо все офисом)))). Статью видимо писали люди, которые далеки о вексельного законодательства настолько же, настколько от законодательства о долевом строительстве.

[maus34]

Massive
1. Договор купли продажи векселей, по которым некое предприятие продает векселя застройщика. Векседля продаются на общую сумму такую-то, с гафиком оплаты таким-то. Векселя передаются по мере оплаты.
Вексель сроком оплаты по предьявлении, но не ранееопределенной даты (она же дата получения разрешения на ввод в эксплутатцию).
2. Предварительный договор между застройщиком и покупателем с приложением проекта основного.

третье лицо (продавец векселей) нужно для того, чтобы схемы не натянуть на притворность.

[Дождь]

Massive

1) для перепродажи можно использовать переводной вексель. Т.е. в случае отказа от покупки второго векселя первый переводится на другое лицо. Застройщиком, конечно, лучше всего.
прописать это в договоре? Ну не знаю, прокатит ли, да и можно ли...

Акцепт переводного векселя
Акцепт переводного векселя - принятие трассатом (лицом, назначенным плательщиком по переводному векселю) на себя безусловного обязательства оплатить переводной вексель в срок полностью (обычный акцепт) или частично (вид квалифицированного акцепта). Эта сделка не предоставляет права регресса по векселю после его оплаты.
Акцепт оформляется надписью на векселе о совершении акцепта: "акцептован", "принят", "обязуюсь заплатить" и т.д. и подписью трассата. Сама подпись трассата представляет собой законный акцепт векселя и обычно проставляется поперек левого поля переводного векселя.

про переводной вексель

2) надо подумать о принципе "если вы не используете нашу симку, мы через полгода перепродаем ваш номер другому абоненту"

3) пара ссылочек:

чтение на ночь 1

чтение на ночь 2

чтение на ночь 3

чтение на ночь 4

Смеялсо все офисом)))). Статью видимо писали люди, которые далеки о вексельного законодательства настолько же, настколько от законодательства о долевом строительстве.

да понятное дело, что тут все по-простому ))))))

Сообщение отредактировал Дождь: 31 January 2006 - 15:42

[Faust]

maus34
ппкс


Дождь

для перепродажи векселя вексель должен быть не простым, а переводным. Т.е. в случае отказа от покупки второго векселя первый переводится на другое лицо. Застройщиком, конечно, лучше всего.

Мне кажется, вы не очень хорошо представляете разницу между простым и переводным векселем. Или я не понял вашу мысль. Или и то, и другое.

[Дождь]

Faust

Или я не понял вашу мысль.

ну мысль такая - продать первый вексель, если дольщик не может выкупить второй и третий векселя.
Сама в векселях не хай-фай.

Добавлено в [mergetime]1138702052[/mergetime]
т.е. перевести обязательства на другое лицо.

[maus34]

Дольщик купил первый вексель, а следующий не покупает.

Massive

Вексель сроком оплаты по предьявлении, но не ранееопределенной даты (она же дата получения разрешения на ввод в эксплутатцию).

В этом случае застройщик ничего не теряет.
А дольщик 10 раз просчитает свою платежеспособность

[maus34]

Заключается договор задатка, по которому Строитель обязуется продать Покупателю квартиру в строящемся доме после его ввода в эксплуатацию. Средством платежа при этом должны являться векселя (и только векселя)Строителя.

Гость
Какой договор?)))))))))))))))

А вообще, при ваших поверхностных знаниях вам обязательно надо потратиться на специалиста, который проведет всю эту схему.

Ай спасибо, дорогой, повеселил)))))))))))))))