Сообщений в теме: 90

[vlan]

п.1 ст.44 ЖК - Общее собрание многоквартирного дома (ОСМД) - орган управления многоквартирным домом.

Предлагаю обсудить правовую природу этого института.


Представляется, что тут можно предложить на выбор три конструкции:

1. это орган управления наподобие органов управления юр.лица. Недостатки - До этой нормы были известны органы управления юр.лиц. Многоквартирный дом юр.лицом не является. Что это за орган управления, у которого нет субъекта.

2. это орган управления некоего простого товарищества - недостатки - нет ни вкладов, ни добровольности

3. это специальные нормы по отношению к гл16 ГК (общее имущество), регулирующие порядок использования и распоряжения общим имуществом - недостатки - гораздо более широкий круг решаемых вопросов, чем при общем имуществе.

4. это просто непродуманность при законодательном регулировании.

выбор нужной конструкции видимо повлечет применение соотвествующих норм ГК в ситуациях, неурегулированных ЖК

тему разместил в глобальных, так как больше интересуют попытки подвести теоретическую базу под созданные законодателем нормы.

[Chiko]

1. Точно не так. Потому что лица нет.
2. Неплохой вариант, плохо лишь то, что товарищество - это объединение лиц, а перед нами - объединение собственников конкретных вещей.
3. скорее всего именно это.
4. Хотелось бы списать на это, но это нечестно

[vlan]

Chiko

Цитата

товарищество - это объединение лиц, а перед нами - объединение собственников

тут непонятно - собственники - не лица?

интересно, кто будет ответчиком при оспаривании решения ОСМД. Если 3 вариант - то все собственники?

[Абсурдность]

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом,
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.


вот исходя из этого, мне как о сомнительно, что

Цитата

это специальные нормы по отношению к гл16 ГК (общее имущество), регулирующие порядок использования и распоряжения общим имуществом

Сомнения:
1. для распоряжения общим имуществом абсолютно не нужен кворум. Если 5 лиц за отчуждение, а 2 не пришли или против, то распорядится общим имуществом невозможно.Надо требоать выдел и т.п.
А ст. 44 ЖК говорит о том, что несогласием меньшинства можно просто пренебречь.
Здесь явно наличие корпоративного элемента.

[vlan]

Абсурдность

Цитата

для распоряжения общим имуществом абсолютно не нужен кворум

это общая норма, а распоряжение и пользование общим имуществом МД - специальные - достаточно 2\3. Можно и так рассматривать.
Наличие корпоративного элемента дейстивтеольно видно невооруженным взглядом. Только корпорации нет.

[Абсурдность]

vlan

Цитата

Только корпорации нет.

Что есть корпорация? (с)

не думаю, что сказав, что эти нормы специальные, мы решим задачу.
Тогда можно сказать, что на режим общей собственности распространяются также и нормы об обязательствах, например....

тогда мы вынуждены признать, что здесь применимы правила о совершении крупных сделках, например.

[vlan]

Цитата

Что есть корпорация? (с)

субъкт права

[Абсурдность]

Цитата

субъкт права

пан, где бы об этом почитать?)))
норма есть?

имхо - корпорация никогда не являлась и не является субъектом права. Это экономическое понятие.

[Chiko]

vlan

Цитата

тут непонятно - собственники - не лица?

я имею в виду, что здесь важно не само лицо, а то, что участников собрания является собственник соответствующего объекта недвижимости.

Цитата

Сомнения:
1. для распоряжения общим имуществом абсолютно не нужен кворум. Если 5 лиц за отчуждение, а 2 не пришли или против, то распорядится общим имуществом невозможно.Надо требоать выдел и т.п.

не думаю, что это проблема. Это специальный режим существования нераздельной общей собственности

[vlan]

Абсурдность
взял первый попавшийся учебник:"В развитых правопорядках традиционным является деление юридических лиц на корпорации и учреждения" Гр.право т.1 под ред Суханова с.180
нет смысла в этой теме продолжать спор - что есть корпорация? его разрешение никак не приблизит нас к ответу на поставленный вопрос

[vlas]

С одной стороны, товарищества в классическом понимании - договорые образования, основанные на личном участии. В плане личного участия, казалось бы, логично и в отношении ЖМД. Однако жильцы крайне неопределенная категория... они могут быть и собственниками, и нанимателями, и арендаторами. Таким образом, (ИМХО) ЖМД объединение лиц - носителей имущественных прав, основанное на личном участии. Вот такой своеобразный гибрид.

Но, судя по контексту, это все-таки именно специальная норма к режиму правового регулирования общей собственности.

[Абсурдность]

Цитата

Это специальный режим существования нераздельной общей собственности

Chiko
Неужели? а на этот специальный режим распространяется правила об одобрении крупных сделок?
vlan

Цитата

нет смысла в этой теме продолжать спор

покоряюсь вашей воле, пан...
(и все же корпорация - не субъект права)

[Chiko]

Абсурдность

Цитата

Неужели? а на этот специальный режим распространяется правила об одобрении крупных сделок?
vlan

а при чем здесь крупные сделки и общая собственность? пан, переходи на кефир

[Абсурдность]

Chiko

Цитата

переходи на кефир 

пачиму?

я этот пример привел к тому, что бы паказать, если процедура принятия решений ОСМД по своей природе (механизму) аналогична процедуре принятия решений ОСУ (ОСА) юридического лица, построенного на манер корпорации, то очевидно, логично предположить, что и акты рапоряжением этим имуществом, в определенных случаях должны одобряться по аналогии с крупными сделками, например.

[vlas]

Цитата

очевидно, логично предположить

угу, это не только может быть не корпоративный, а кооперативный принцип демократизма

[Serrj]

А может многоквартирный дом - это элементраное муниципальное образование, а собрание жильцов - орган местного самоуправления?

[vlan]

vlas

Цитата

товарищества в классическом понимании - договорые образования, основанные на личном участии

нет договорности. собственники собрались волею случая (как сокамерники)
Да, скорее всего раз уж они оказались под одной крышей и стали сособственниками, то им никуда не дется от управления этой собственностью
Serrj

Цитата

А может многоквартирный дом - это элементраное муниципальное образование, а собрание жильцов - орган местного самоуправления?

интересная мысль

[Вит]

Ответ содержится в теме. Это мутант. Причем совершенно не жизнеспособный. Его создавали для двух случаев:
1. ТСЖ
2. Муниципалитет.
Все промежуточные стадии будут вымирать, как не вписывающиеся в общие конструкции гражданско-правовых отношений. Одна беда, пока они будут вымирать столько дров будет наломано.

[vlas]

vlan

Цитата

нет договорности. собственники собрались волею случая (как сокамерники)

Вот и я о том.
Serrj

Цитата

А может многоквартирный дом - это элементраное муниципальное образование, а собрание жильцов - орган местного самоуправления?

Нда идея имеет право быть, особенно, в логике старого закона о МСУ, являясь, так сказать, территориальной формой непосредственной демократии в лице органов территориального общественного самоуправления населения.

[Вит]

Serrj сказал(а) 30.03.2006 - 15:52:

А может многоквартирный дом - это элементраное муниципальное образование, а собрание жильцов - орган местного самоуправления?

Для этого, как минимум надо принять закон "О домоуправлении" и внести дополнения в Конституцию.

Теоритически в ЖК все правильно. Но на практике эффективно общаться с контрагентами сможет только либо юрлицо, учредителями которого являются сами собственники жилья, либо орган местного самоуправления. Во всех остальных случаях контроль сомнителен.

[Xandr]

А мне почему-то этот мутант напомнил некое общественное объединение в виде общественной организации (с натяжкой правда - всех признаков нет, но некие присутствуют), членами которой являются собственники помещений в многоквартирном доме.
Тем более, что ФЗ "Об общественных объединениях" говорит:

Цитата

Право граждан на создание общественных объединений реализуется как непосредственно путем объединения физических лиц, так и через юридические лица - общественные объединения.

Если хотите юрлицо - пожалуйста создавайте ТСЖ.

Неприятно правда то, что у этого объединения нет Устава (хотя в данном случае его роль играет ЖК, из которого можно понять цели существования объединения, компетенцию и порядок проведения Общего собрания)
Правда ЖК говорит об Общем собрании, а объединение здесь будет скорее собственников помещений такого-то дома.

И второе, что не вписывается, так это то, что объединение не добровольное, как указывается в определении общественного объединения, а обязательное - в силу закона (ЖК РФ).
Хотя, если расценивать покупку помещения в многоквартирном доме как волеизъявление о включении в члены этого объединения, можно с небольшой натяжкой говорить и о добровольности такого объединения.

Есть даже некий аналог исполнительного органа, правда неколлегиального (п.3 ст. 164), действующий, что характерно, без доверенности, а только по решению общего собрания.

[vlan]

Xandr

Цитата

Есть даже некий аналог исполнительного органа, правда неколлегиального (п.3 ст. 164), действующий, что характерно, без доверенности, а только по решению общего собрания.

Вы полагаете, что наличие доверенности необходимо толшько для несобственников?
Кстати тоже интересная норма. идущпая вразрез с положениями ГК о полномочиях. По ГК нельзя представительствовать без доверенности. В данном случае такое лицо представляет интересы всех собственников. в т.ч и не выдавших доверенность и даже голосовавших против.

[Iv+]

Не надо пытаться подогнать нормы ЖК под ГК.
Это действительно спец. нормы.
В беседе Крашенинников сказал, что часть проект ЖК, касающуюся полномочий ОСС, писали авторы закона об АО, отсюда так много схожих положений.
Практически ОСС представляет собой собрание собственников объекта недвижимости, находящегося в ОДС, распоряжаться которым они могут только совместно.

С уважением

[JIS]

Никто ничего не подгоняет.
По простейшему пути аналогии с ОС, ЮЛ, и иными объединениями пытаются объяснить природу "мутанта".
Авторы закона об АО, прямо как клеймо какое то...
С другой стороны зачем создавать новый велосипед, когда есть много старых:
прикинули, по простой ДС - да кому это надо, с такими порядками принятия решений, даже самые инициативные останутся у разбитого корыта (дома).
А с кворумами все чуть по проще "думайте сами, решайте сами..." иначе за вас все решат.
То, что нормы специальные спорить вообще бессмыслено, общая собственность лежит в основании этих отношений + специфика объекта, а отсюда и особый порядок принятия решений и "широкий" круг вопросов, хотя я бы так не сказал.
Орган управления многоквартирным домом не есть то же самое, что и орган управления многоквартирного дома. То есть ОССП не есть орган дома, но есть орган чего то еще - объединения собственников, может быть. Поэтому в этой части противоречий нет.
Другой вопрос может ли быть у сособственников орган? А почему бы нет, у них может быть представитель, а это случай как раз такой - этакое законное представительство. Действия ОССП создают обязанности и права на стороне сособственников. С другой стороны считать ОССП - самотоятельным субъектом никак нельзя, а вот обозвав органом крайне удобно уйти от таких вопросов, тем более что эффект достигается тот же.
Догмата о том, что орган есть признак только ЮЛ по-моему нет, так что все не так страшно как кажется.
Другой вопрос, будет ли от этого эффект, зашевелятся ли собственники, хотя бы немногие?
Возможно, я не прав, разубедите, буду признателен...

[vlan]

Iv+

Цитата

Это действительно спец. нормы.

специальными м.б нормы только по отношению к общим. А общие и содержаться в ГК. Либо это совершенно новый правовой институт.

Цитата

Практически ОСС представляет собой собрание собственников объекта недвижимости

-это определение ничего не объясняет. Или следует прийти к выводу что собственники многоквартирного дома в совокупности образуют новый (ранее не известный) субъект права, у которого есть свой орган - ОСС.