Сообщений в теме: 30

[duke777]

Господа, подскажите пожалуйста выход из сложившейся ситуации. Есть старый жилой дом, людей в нем жило много, естественно умирали, никто из наследников юридически свои права не подтверждал. В конечном итоге осталось двое наследников одной очереди. Оба опустившиеся алкоголики, соответственно никаких документов у них нет, за коммуналку долг 30 тыр. Есть желание купить у них этот дом с перспективой сноса и постройки нового дома. Устно договорились с наследниками о покупке им жилья, они не против. Но жилье им будет куплено исходя из оговоренной суммы (иначе нет смысла покупать эту развалюху) Таким образом жилье им будет куплено исходя из рыночной стоимости земли и дома за минусом всех накладных расходов. Придется делать и геодезию и техпаспорт и много чего еще. Восстанавливать все родственные связи и в судебном порядке устанавливать за этими колдырями право на дом. Таким образом, дабы себя обезопасить на случай последующего отказа колдырей от сделки нужно составить с ними договор в соответствии с которым в случае их отказа от сделки можно было бы забрать у них часть дома (или весь дом и предоставить им квартиру). Задаток не подходит, так как у колдырей кроме данного дома ничего нет, и получить с них что то нереально а отобрать единственное жилье никто непозволит. Как себя обезопасить? Земля в хорошем месте и многие хотели ее купить, но так как земля никак не оформлена а оформить ее можно только после получения права собственности на дом, оформит на которой право собственности очень дорого и хлопотно, то все отказываются, хотя первоначально предлагают хорошую цену. Вот я и боюсь, что оформлю все документы этим колдырям, вложусь, установлю через суд за ними право собственности а они потом откажутся продавать дом моему клиенту. Как себя можно обезопасить в данной ситуации? Если есть рыба какого нибудь договора, прошу поделиться. Спасибо всем откликнувшимся.

[Lawyerus]

duke777
А они та зарегистрированы, и если зарегистрированы, то куда будут вставать на учет? У меня щас подобная ситуация, тоже алкаши, всткпившие в наследство фактически, тоже суд, и последующая продажа. Так мы заключили с ними договор займа на определенную сумму (за работу по оформлению наследства через суд) и предварительный договор купли-продажи. Ну напугали еще, что если потом откажутся от продажи, наложим арест на квартиру. Там правда без альтернативы.

[БИК]

и предварительный договор купли-продажи

лучше договор купли-продажи (не предварительный) с указанием порядка и размера оплаты. Доверенность на оформление и ведение дела в суде. Естественно, договор будет не зарегистрирован. Но для нашего суда этого достаточно оказалось, чтобы подтвердить, что сторонами достигнуто согласие о купле-продаже. Просто еще пока не зарегистрировано, т.к. документы оформлялись.

[Андрей Б.]

duke777
А можно попробовать чтобы колдыри оформили ген. доверенность на продажу и получение ден. средств на три года. Нотариуса только надо знакомого.

[Jazzanova]

попробуйте застраховать риски

[duke777]

БИК

лучше договор купли-продажи (не предварительный) с указанием порядка и размера оплаты

А что в предмет договора то забивать? Имущество то умершему принадлежит, право за колдырями только устанавливать нужно. Нету у них НИЧЕГО.

Добавлено в [mergetime]1161859764[/mergetime]
Lawyerus

то куда будут вставать на учет?

Временно, на 6 месяцев куда нибудь пропишемJazzanova

попробуйте застраховать риски

Как мне представляется СК под любыми предлогами постарается уйти от этого договора. А вообще мысль интересная, нужно будет посоветоваться со страховщиками. Андрей Б.

А можно попробовать чтобы колдыри оформили ген. доверенность на продажу и получение ден. средств на три года.

Продажу чего, доли которой у них нет. Ни один нотариус не пойдет на это.

Добавлено в [mergetime]1161859879[/mergetime]
Lawyerus

договор займа на определенную сумму (за работу по оформлению наследства через суд)

Если ума хватит, сходят к юристу, проконсультируются и кинут вас (вам охота грех на душу брать?)

[Андрей Б.]

duke777

Продажу чего, доли которой у них нет. Ни один нотариус не пойдет на это.

Доверенность на восстановление всех док-тов, на оформление всех действия, их получение
Как получите документы, делайте доверенность на продажу квартиры с правом получения денег.

[kuropatka]

duke777

Имущество то умершему принадлежит, право за колдырями только устанавливать нужно.

Учите матчасть.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 1152. Принятие наследства
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

[duke777]

kuropatka
Это так, но для заключения сделок это право должно быть оформлено юридически. А как сейчас этот договор написать? Ведь право на недвижимость возникает с момента ее регистрации? А сейчас и регистрировать нечего. Так что , как я понял никакого договора с колдырями сейчас заключить нельзя. Если только опять не нарушить закон-сделать договор займа но денег им не передовать до конца оформления.

[Lawyerus]

duke777

сли ума хватит, сходят к юристу, проконсультируются и кинут вас (вам охота грех на душу брать?)

Вы какой грех имеете ввиду?

Если только опять не нарушить закон-сделать договор займа но денег им не передовать до конца оформления.

Это обычная практика любого агентства недвижимости и не только для такого контингента. Допустим, приходят к Вам люди сделать приватизацию квартиры, а потом ее продать. А денег у них нет. Вот Вам и страховка какая-никакая.

[Rostvika]

Есть такой вариант. Заключаем договор займа на сумму приблизительно всех учтенных расходов+цена покупки дома+распика, что деньги получили, свидетели и все такое. Потом заключаем договор отступного, где вместо денег указываем возврат этим домом. Берем доверенности на распоряжение и оформление всех документов. И занимаемся вопросом. Если что-то пойдет не так (или не дай Бог кто-то умрет) у Вас на руках будет договор отступного, который можно будет зарегистрировать - Вам гарантия, что дом Ваш, и им гарантия, так как деньги у них.
У нас была похожая ситуация, но все прошло гладко, поэтому такая страховка не пригодилась.

[duke777]

Rostvika
Спасибо, подумаем. Сейчас заходил в СК , озадачил, должны позвонить, тоже с такими делами не встречались.
Lawyerus

Вы какой грех имеете ввиду?

Так после такого кидалава по всем понятиям крысу нужно завалить, иначе уважение потеряете - шутка

[БИК]

А можно попробовать чтобы колдыри оформили ген. доверенность на продажу и получение ден. средств на три года.

Продажу чего, доли которой у них нет. Ни один нотариус не пойдет на это.

При составлении доверенности нотариус не проверяет, принадлежит ли им это имущество или нет. Это же не договор. Точный адрес и все, больше ничего не нужно для доверенности. Ну и естественно, эти 2 кадра в более менее приличном виде

[duke777]

Rostvika

Есть такой вариант. Заключаем договор займа на сумму приблизительно всех учтенных расходов+цена покупки дома+распика, что деньги получили, свидетели и все такое. Потом заключаем договор отступного, где вместо денег указываем возврат этим домом.

Коллега, можно чуть чуть поподробнее (я туповат в ГПО, Вы новичок а старожилы в курсе...) Можно в личку, чтоб не смеялись... Как мне кажется, Ваша идея вполне может быть реализована в моем случае. Спасибо.

[БИК]

У нас это нормальная практика - дают доверенность на сбор документов, оформление прав и продажу.

[duke777]

БИК
Так и доверку потом в суд о взыскании с них денег, тоже не предьявишь. Ну, положим, предьявить то можно, но обязательств из доверки никаких не возникает?

[duke777]

Заходил к нотариусу, доверку выдадут без проблем. Пробил колдырей по больничке, ранее стояли на учете как хронические алкоголики (в конце 80-х), далее никто из врачей ничего пояснить не может. Не обращались, не лежали, белок не было. Ваабще стремно стало....

Добавлено в [mergetime]1161965030[/mergetime]
БИК

А можно попробовать чтобы колдыри оформили ген. доверенность на продажу и получение ден. средств на три года.

А доверку и отозвать можно. Вот ситуевина, мосг раком уже встал, а завтра нужно чего то советовать клиенту.

Добавлено в [mergetime]1161965090[/mergetime]

Есть такой вариант. Заключаем договор займа на сумму приблизительно всех учтенных расходов+цена покупки дома+распика, что деньги получили, свидетели и все такое. Потом заключаем договор отступного, где вместо денег указываем возврат этим домом. Берем доверенности на распоряжение и оформление всех документов. И занимаемся вопросом. Если что-то пойдет не так (или не дай Бог кто-то умрет) у Вас на руках будет договор отступного, который можно будет зарегистрировать - Вам гарантия, что дом Ваш, и им гарантия, так как деньги у них.
У нас была похожая ситуация, но все прошло гладко, поэтому такая страховка не пригодилась.

Вот этот вариант что то никто не прокоментировал?

[kuropatka]

duke777

Это так, но для заключения сделок это право должно быть оформлено юридически.

Кто вам такую глупость (как по форме, так и по содержанию) сказал?

[duke777]

kuropatka
Насколько мне известно, при совершении каких либо сделок с недвижимостью нотариус всегда требует правоустанавливающие документы. Согласен, можно заключить договор купли-продажи без регистрации (предварительный договор), но будет ли он должным образом оценен судом в случае самом плохом для покупателя. Т.е. колдыри после оформления покупателем всех необходимых документов (приблизительно 2-3 тыщ уе, с погашением всех задолжностей, т.к без погашения долгов хренушки какую справку дадут) на их имя отказываются от сделки с этим покупателем и продают дом другому лицу. Вот от чего нужно обезопасится.

Добавлено в [mergetime]1161970056[/mergetime]
kuropatka

Кто вам такую глупость (как по форме, так и по содержанию) сказал?

Коллега, я прекрасно понимаю, что Вы прекрасно разбираетесь в таких вопросах, посему я и обращаюсь в форум, дабы юрклубовцы помогли грамотно, с учетом практики, разрулить непростую для меня ситуацию. Как мне представляется, профессия юриста предполагает постоянное обучение и я не вижу ничего зазорного в том, чтобы озвучить интересующие меня проблемы и получить реальную помощь от коллег и товарищей, коими я считаю всех членов ЮК в который входит и Ваш покорный слуга.

Rostvika
Вот человек, совсем недавно в ЮК, но высказал, по моему мнению неординарную идею (во всяком случае о таком ранее никто не говорил) Идея осталась без рассмотрения. Это о чем то говорит? Для меня да.
Ситуация, которую я описал здесь , не является редкостью, это видно и из постов, но реального, четкого алгоритма ее решения я так и не увидел.

[Андрей Б.]

duke777
Ну и что решили? Как поступаете?

[duke777]

Сегодня Ск должна дать ответ. В зависимости от этого буду строить дальнейшие переговоры.

[kuropatka]

duke777

Насколько мне известно, при совершении каких либо сделок с недвижимостью нотариус всегда требует правоустанавливающие документы.

Нафига вам нотариус?

Согласен, можно заключить договор купли-продажи без регистрации (предварительный договор), но будет ли он должным образом оценен судом в случае самом плохом для покупателя.

От нотариальности формы уж точно ничего не изменится.

Т.е. колдыри после оформления покупателем всех необходимых документов (приблизительно 2-3 тыщ уе, с погашением всех задолжностей, т.к без погашения долгов хренушки какую справку дадут) на их имя отказываются от сделки с этим покупателем и продают дом другому лицу. Вот от чего нужно обезопасится.

Поход к нотариусу никак не обезопасит вас от такого кидка. Лучше уж правоустанавливающие документы и паспорта у них отберите до регистрации перехода права.

[llasya]

Для данной ситуации лучше заключить с синяками
договор займа с отлагательным условием, которым будет являться
продажа недвижимости по конкретному адресу синяками вашему клиенту.
Я так думаю.

Сообщение отредактировал llasya: 30 October 2006 - 14:28

[Андрей Б.]

Я конечно не до конца вьезжаю про займы с отлагательным условием, в частности о конкретной цели подобных договоров.
Давайте предположим что есть у вас договор займа и пр.
Кидают вас колдыри и говорят - гуляй, парень, не хотим продавать дом, спасибо что доки восстановил, долг оплатил...
И что делать то будете? Скажите - господа, у меня есть договор займа?
А взыскивать как будете не думали? У них зарплата (если есть такая) 5т.р., думайте вернут вам долг? Сомневаюсь.
И Куропатка имхо все верно говорит, нотариус тут вообще не играет роли, с исполнением будут проблемы и так и сяк.
Думаю что самый реальный вариант это сделать доверенность на себя. Одну на восстановление документов+заключение договора ок. услуг(на случай если кинут). Вторую на право продажи дома с правом получения денег.(если желаете, подстрахуйтесь договором займа). Приглашайте нотара к ним на дом, а потом лечите им что доверенность окончательная и отозвать её никак не получится.
Если вкратце, то вот так. ИМХО реально обезопасить себя все равно не получится.

[БИК]

Согласен, можно заключить договор купли-продажи без регистрации (предварительный договор), но будет ли он должным образом оценен судом в случае самом плохом для покупателя

Да не надо предварительный. Заключайте обычный. В суде (у нас было реальное дело) такого договора было достаточно для подтверждения, что один продал, а другой купил, уплатив опред. сумму.
Да делайте отступное. Нормально вроде.