Сообщений в теме: 87

[slimer]

Всем доброго дня!
В соответствии с ч. 3 ст. 1 214-ФЗ установлен запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) ИП и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству МКД и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся МКД, не допускается.

А.А. Маковская в своем комментарии (ж. ХиП) считает, что данный запрет распространяется и на уступку юриками гражданам своих прав по заключенным ДДУ.

МОжет ли ее мнение затем отразиться в решениях, обзорах ВАСа?
И что Вы думаете по этому поводу?
Спасибо.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 27 November 2011 - 01:13

[ЮрЛанка]

Свияш такого же мнения.

[GellaX]

Запрет распространяется на передачу прав физикам по инвестиционным договорам. Если же юрик приобрел права на передачу помещения по договору участия в долевом строительстве (с соблюдением всех требований ФЗ № 214), то он может уступать свои права и обязанности по таким договорам физическим лицам. Соответственно, все эти договоры (ДДУ и уступка) подлежат регистрации.

[scorpion777]

slimer
ЮрЛанка
с какого перепугу? это получается ЮЛ не вправе заключить ДДУ не связанный с инвестиционной деятельностью?
GellaX
именно

[Massive]

slimer,

А.А. Маковская в своем комментарии (ж. ХиП) считает

В приличных домах Европы принято давать прямую цитату слов автора.

Тем более столь уважаемого, как Сан Санна.

[Elena Gerber]

коллеги, крик души, помогите, пжл !

правильно ли я понимаю, что

если разрешение на строительство многоквартирных домов получено до вступления в силу ФЗ № 217-ФЗ, то в силу
п. 2 ст 27 № 217-ФЗ

2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

заключение с гражданами договора соинвестирования строительства таких домов допускается ?

[Lawyerus]

Elena Gerber

ФЗ № 217-ФЗ

Наверное 214-ФЗ?

заключение с гражданами договора соинвестирования строительства таких домов допускается ?

Однозначно.

[Elena Gerber]

Lawyerus

Наверное 214-ФЗ?

ага, уже цифры мельтишат...

пасиб) надеюсь, однозначно да ?

а вот еще: инвестор впаривает, что учетную регистрацию договора соинвестирования согласно Распоряжению Мэра № 935-РМ он будет делать только когда он будет формировать пакет документов для оформления права собственности на жилье

по № 935-РМ:

3. Комитет муниципального жилья (сейчас: Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы) осуществляет учетную регистрацию договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья с даты учетной регистрации инвестиционного контракта, в рамках которого заключены названные договоры, до утверждения акта государственной приемки строящегося (реконструируемого) объекта.

как на это реагировать: замолчать и выжидать ? или предпринять какие-то инициативные шаги ?

[scorpion777]

Elena Gerber

заключение с гражданами договора соинвестирования строительства таких домов допускается ?

ну допустим по сути не инвестирования, а строительного подряда ))

[slimer]

[

В приличных домах Европы принято давать прямую цитату слов автора.

Тем более столь уважаемого, как Сан Санна.

По желанию трудящися:
ХиП № 1, 2007, с. 5
"...Вытекающий из ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, заключившими договоры долевого участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, прав по этим договорам гражданам можно объяснит следующим..."
Далее следуют ее рассуждения о том, что на физики по 214-ФЗ защищены ЗоЗПП, а если юрик передает права по ДДУ физику, то возможность применения правил ЗоЗПП сомнительна, т к не может быть передано больше, чем утя есть

[scorpion777]

slimer

Далее следуют ее рассуждения о том, что на физики по 214-ФЗ защищены ЗоЗПП, а если юрик передает права по ДДУ физику, то возможность применения правил ЗоЗПП сомнительна, т к не может быть передано больше, чем утя есть

поиск гляньте - рассуждали много на эту тему. Суды применяют ЗоПП в данном случае

[fean]

Наткнулась на постановление МОСОБЛСУДА. Прокомментируйте пожалуйста, при желании. Может я чего не поняла....)))) Спасибо.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Лащ С.И.,
судей Савельева А.И., Хугаева А.Г.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 августа 2010 года кассационную жалобу ООО "Базис" в лице своего представителя А., кассационную жалобу М. на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 19 апреля 2010 года по делу по иску М. к ООО "Базис" о признании ничтожным договора уступки прав требования N Н-88 от 02.07.2008 г., о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Лащ С.И., объяснения М.,

установила:

М. обратилась в суд с иском о признании ничтожным договора за N Н-88 от 02.07.2008 г. об уступки прав требования по договору N 2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 24.07.2006 г. В качестве последствий недействительности ничтожной сделки просила взыскать с ответчика уплаченные ею по договору уступки прав требования 2 050 000 руб. Так же просила взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.07.2008 г. по день вынесения решения суда. В обоснование требований истица указывала, что между ООО "Арсенал Грант" и ООО "Базис" 24.07.2006 г. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <...> 02.07.2008 г. она с ответчиком ООО "Базис" заключила договор N Н-88 уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве данного дома. Оплату по договору уступки права она внесла 04 июля 2008 г., уплатив ответчику 2 050 000 руб.
Ответчик в судебное заседание не явился.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично, взыскана сумма по договору уступки права, истице отказано во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
В кассационной жалобе ООО "Базис" в лице своего представителя просит решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований, ссылаясь на его незаконность. При этом кассатор указывает, что судом неправильно применены ст. 168 ГК РФ, п. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", поскольку из договора, по которому уступлены права и из оспариваемого договора (п. 3.1) следует, что их условия урегулированы Законом о долевом участии. Договор N 2 от 24.07.06 г., заключенный между ООО "Арсенал Грант" в качестве Инвестора-Застройщика, и ООО "Базис" в качестве участника долевого строительства, не является инвестиционным, поскольку ООО "Базис" не принимало на себя обязательства по строительству жилого дома.
В кассационной жалобе М. просит решение суда изменить в части касающейся взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом М. указывает, что п. 1 ст. 1103 ГК РФ применяется к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Доказательством неосновательного обогащения ответчика является признание судом сделки ничтожной, по мнению кассатора ответчик должен был знать о неосновательности получения денежных средств со дня их получения, поскольку положения п. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" действовали на день получения денежных средств.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ (с дополнениями от 18.07.2006 года N 111-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается.
Таким образом, законодатель запретил указанным лицам (юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям) передавать свои права гражданам на основании уступки.
В соответствии с п. 2 ст. 1 вышеназванного Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 2.1 ст. 1 вышеназванного Закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Арсенал Грант" и ООО "Базис" 24.07.2006 г. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <...> л.д. 15 - 24).
02.07.2008 г. между истицей и ответчиком ООО "Базис" был заключен договор N Н-88 уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве данного дома (л.д. 7 - 11).
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор уступки прав, противоречит закону и потому, как не соответствующий закону, ничтожен.
Доводы кассационной жалобы ООО "Базис" судебной коллегией приняты быть не могут, поскольку основаны на неправильном понимании норм права.
Отказывая М. в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что истицей не представлено доказательств неосновательного обогащения ответчиком за счет уплаченных истицей денежных средств.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он соответствует требованиям главы 60 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы М. так же не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку основаны на неправильном толкованием норм права.
Решение суда постановлено в соответствии с требованиями законна, на основании имеющихся в материалах дела доказательствах, нарушений норм процессуального или материального права не усматривается, в связи с чем оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 19 апреля 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ООО "Базис", М. без удовлетворения.

[Mich]

Похоже это суд не понимает закон. Ведь сказано же в п. 1 ст. 1 закона:

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Значит юрика привлекать к строительству по ДДУ можно. Кроме того, есть еще и ст. 11 закона.
По-моему, суд здесь явно накосячил, если считать, что ДДУ между юриками был оформлен правильно и зарегистрирован, а также что уступка тоже была зарегистрирована.

Сообщение отредактировал Mich: 02 March 2011 - 13:03

[esv709]

В решении нет ни слова о гос.регистрации ДДУ и переуступки. Сайт долгопрудненского городского суда не выдаёт первоначального решения.
Скорее всего гос.регистрации ДДУ и переуступки небыло. Иначе Мособлсуд совершил глупость.

[Jazzanova]

см. п. 3 ст. 1 фз 214-фз
нормальное решение
с процентами вот только фигня какая то
и в этой части решение может быть пересмотрено

[ОльгаВикт]

То, что юрики-дольщики не могут уступить свои права по ДДУ физикам понятно. Но вот это:

Отказывая М. в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что истицей не представлено доказательств неосновательного обогащения ответчиком за счет уплаченных истицей денежных средств.

Почему проценты по 395 ГК не взыскали? Потому что договор был ничтожен с момента его заключения?

[Mich]

см. п. 3 ст. 1 фз 214-фз
нормальное решение
с процентами вот только фигня какая то
и в этой части решение может быть пересмотрено

Мне кажется, нормальным это решение можно было бы назвать лишь в случае, если ДДУ между юриками был не зарегистрирован и суд усмотрел в нем признаки инвестиционного. Из решения непонятно, на каком основании суд пришел к выводу о том, что между юриками был заключен инвестиционный договор.Однако из решения видно, что в самом договоре указано, что отношения из него регулируются № 214-ФЗ, и можно предположить, что остальные существенные условия ДДУ также содержатся в договоре. Однако из решения неясно, зарегистрирован договор ДДУ или нет. Следовательно, если ДДУ зарегистрирован, то уступка законна и решение суда ошибочно. Если ДДУ не зарегистрирован, то он не заключен, а уступка по ДДУ ничтожна, но не в силу п. 3 ст. 1 закона, а в силу того, что уступлено несуществующее право, т.е. отсутствует основание перехода права (ст. 382 ГК). В этом случае решение, на мой взгляд, также ошибочно, по крайней мере, в части мотивировки. В любом случае

с процентами вот только фигня какая то,

т.е. и здесь суд не прав.

[Jazzanova]

Мне кажется, нормальным это решение можно было бы назвать лишь в случае, если ДДУ между юриками был не зарегистрирован и суд усмотрел в нем признаки инвестиционного. Из решения непонятно

1. наоборот все понятно, кроме решения по процентам
2. слово "кажется" лучше замените в своем лексиконе на слово "уверен" или "убежден"
3. внимательно прочтите отрывок

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

где здесь вы нашли фразу "государственная регистрация"?
Любая передача прав запрещена если:
1. договор заключен юриками и/или ИП
2. один из юриков передал свои права физическому лицу (не ИП)
3. договор связан с инвестиционной деятельностью по строительству мкжд
4. после исполнения договора у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое помещение в построенном доме

Таким образом, достаточно этих признаков, чтобы признать по этой статье и ст. 168 ГК ничтожной соответствующую сделку и ничего более.

А насчет процентов вопрос более интересный...

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 June 2011 - 13:05

[Mich]

3. внимательно прочтите отрывок

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

где здесь вы нашли фразу "государственная регистрация"?
Любая передача прав запрещена если:
1. договор заключен юриками и/или ИП
2. один из юриков передал свои права физическому лицу (не ИП)
3. договор связан с инвестиционной деятельностью по строительству мкжд
4. после исполнения договора у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое помещение в построенном доме

Таким образом, достаточно этих признаков, чтобы признать по этой статье и ст. 168 ГК ничтожной соответствующую сделку и ничего более.

Я бы сказал не достаточно, а необходимо наличие всех этих признаков.
В постановлении нигде не приводится обоснование того, что договор между юриками инвестиционный. Напротив, из постановления следует, что договор между юриками подчинен 214-ФЗ (это один из доводов ответчика со ссылкой на условия договора). Поэтому ваше условие 3 не выполняется, или, по крайней мере, в постановлении не приводятся доказательства того, что оно выполняется. Следовательно, решение и постановление не обосновано. Именно с этим связаны мои выводы об ошибочности постановления.

[Jazzanova]

Mich,

из постановления следует, что договор между юриками подчинен 214-ФЗ (это один из доводов ответчика со ссылкой на условия договора). Поэтому ваше условие 3 не выполняется

а что с того, что договор подчинен 214-фз?
разве пункт 3 ст. 1 закона, на котором основано это решение не является частью этого закона?

не понял
вложение долевых инвестиций п 214-фз по вашему не является инвестиционной деятельностью?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 June 2011 - 15:18

[Mich]

Mich,

из постановления следует, что договор между юриками подчинен 214-ФЗ (это один из доводов ответчика со ссылкой на условия договора). Поэтому ваше условие 3 не выполняется

а что с того, что договор подчинен 214-фз?
разве пункт 3 ст. 1 закона, на котором основано это решение не является частью этого закона?

не понял
вложение долевых инвестиций п 214-фз по вашему не является инвестиционной деятельностью?

Дело в том, что п. 3 ст. 214-ФЗ различает два вида правоотношений юриков: 1) основанные на ДДУ; 2) не основанные на ДДУ:

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

В первом случае юрик может уступить права из ДДУ физику, во втором - не может. Следовательно, если юрики заключили ДДУ, то правоотношения регулируются 214-ФЗ, и уступка возможна, если нет - ГК и з-вом об инвестиционной деятельности.
Из вашего поста можно придти к выводу, что вы считаете, что заключение ДДУ между юриками препятствует в дальнейшем уступке прав по нему физикам. Я правильно понял? Сразу подчеркну, что, по крайней мере, регистрационная служба никаких препятствий в регистрации такой уступки не видит.

[ОльгаВикт]

Извините, что вмешиваюсь.
Mich, я так понимаю, что запрет на уступку права требования от юрика к физику нужно читать исключительно в контексте п.3 ст.1 ФЗ-214.
А именно в этом пункте речь идет только об инвестиционных договорах между юриками.

Спасибо,Mich, раскрыли глаза. Я до настоящего момента думала, что это запрет на уступку по ДДУ.

Сообщение отредактировал ОльгаВикт: 07 June 2011 - 16:51

[Jazzanova]

В первом случае юрик может уступить права из ДДУ физику, во втором - не может.

Выложите ссылку на норму закона, в которой это написано

если юрики заключили ДДУ, то правоотношения регулируются 214-ФЗ, и уступка возможна

Полагаю это Ваше суждение ошибочно, поскольку основано на домыслах.
Правильное решение заключается в разумном соотношении пункта 3 ст. 1, ст. 11 214-фз и пункта 1 ст. 388 ГК и применении ст. 431 ГК при толковании спорных норм.
В ст. 11 214-фз допускается уступка по дду при определенных условиях, если это не запрещено законом (см. пункт 1 ст. 388 ГК)
В пункте 3 ст. 1 не допускается уступка от юрика физику, причем, запрет распространяется на все сделки, в том числе, и дду, если конкретный дду соответствует всем признакам, которые я перечислил выше в посте № 7. Ведь вложение долевых инвестиций есть инвестиционная деятельность, а ее целью является строительство мкжд и передача в собственность дольщику помещения в мкжд.
Даже если принять за аксиому, что это коллизия, пункт 3 ст. 1 имеет приоритет в применении по отношению к ст. 11 так как эта норма равна по силе, но более свежая - действует с июля 2006 года.
То, что Росреестр регистрирует такие уступки - я бы не назвал бы это юридическим доводом. Это довод практического плана, поскольку некоторые регистраторы в большей степени бизнесмены, чем юристы.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 June 2011 - 18:38

[Dremlin]

Jazzanova,

В пункте 3 ст. 1 не допускается уступка от юрика физику, причем, запрет распространяется на все сделки, в том числе, и дду, если конкретный дду соответствует всем признакам, которые я перечислил выше в посте № 7. Ведь вложение долевых инвестиций есть инвестиционная деятельность, а ее целью является строительство мкжд и передача в собственность дольщику помещения в мкжд.

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Вы полагаете, что третье предложение п. 3 ст. 1 214-ФЗ никак не связано с первым предложением? Что это отдельные нормы внутри одного пункта?
Полагаю, что это не так. Запрет распространяется только уступку по таким инвестиционным договорам между двумя юрлицами, которые одновременно не основаны на участии в долевом строительстве.

если юрики заключили ДДУ, то правоотношения регулируются 214-ФЗ, и уступка возможна

Полагаю это Ваше суждение ошибочно, поскольку основано на домыслах.

Отчего же? всё тот же п. 3 ст. 1 - если юрлица заключили ДДУ, то отношения регулируются именно законом 214-ФЗ

[Mich]

То, что Росреестр регистрирует такие уступки - я бы не назвал бы это юридическим доводом. Это довод практического плана, поскольку некоторые регистраторы в большей степени бизнесмены, чем юристы.

Я думаю, вы не хуже меня знаете, что Росреестр в соответствии со ст. 13 № 122-ФЗ проводит правовую экспертизу и проверку законности совершаемой сделки, поэтому совершение регистрационных действий является, по крайней мере с точки зрения государства, свидетельством законности сделки, конечно же, не абсолютным, но, согласитесь, достаточно весомым с практической точки зрения.
Теперь, что касается п. 3 ст. 1 закона № 214-ФЗ. На мой взгляд, формулируя эту норму, законодатель преследовал цель разграничить случаи, когда юрики создают МКД, осуществляя инв. деятельность, и не основываются на ДДУ (например, в будущем построенный МКД будет использоваться инвестором как доходный дом и все квартиры в нем будут сдаваться в аренду, поэтому стороны не хотят усложнять себе жизнь и хотят иметь определенную свободу действий, ограничиваемую № 214-ФЗ), и когда они создают МКД и основываются на ДДУ. В первом случае законодатель говорит, что физикам уступка запрещена. Почему запрещена? Потому что физик в этом случае - слабая сторона и не защищен средствами, которые предусмотрены для его защиты в № 214-ФЗ, он их попросту лишен в силу того, что исходное обязательство не подчинено № 214-ФЗ.
Во втором случае уступка вполне допустима, потому что для физика нет никакой разницы от кого он получит уступку - от юрика или от такого же физика - и в том, и в другом случае он защищен нормами № 214-ФЗ. Так в чем тогда смысл законодательного запрета на такую уступку? Обратите внимание, что предложение о запрете уступки не только не выделено в отдельный пункт, но даже в отдельный абзац, т.е. под инвестиционной деятельностью в этом предложении следует понимать именно ту, о которой говорится в этом же абзаце в первом и втором предложении. Иначе говоря, если бы цель законодателя состояла в запрете уступки от юрика к физику, то это можно было бы сформулировать коротко и ясно: уступка от юрика физику запрещена. Другое дело, что, возможно, с точки зрения юридической техники норма сформулирована не совсем удачно. И потом непонятно, а для чего вообще вводить такой запрет? В чем может состоять цель такого запрета? Кого и от чего данный запрет защищает?
Кстати, если следовать вашей логике, то такой запрет легко обходится: первоначально заключаются ДДУ на все квартиры в доме юриком-застройщиком с физиком. Затем уступка физика другому юрику, который уже дальше будет уступать другим физикам. Запрет обойден - юрик ДДДУ не заключал.