Сообщений в теме: 45

[Ter-mi-na-tor]

Приветствую,

Господа, занимаюсь в настоящий момент выкупом земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости. Сейчас з/у на праве аренды у КУГИ, договор заключен после вступления в силу ЗК РФ. ОБъекты недвижимости на з/у в нашей собственности, отчуждены в свое время из гос собственности (приватизированы).
Вопрос о возникшей коллизии:
Классическое условие - Постановления Пленума ВАС № 11 Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Вместе с тем ФЗ "О введении в действие ЗК" 2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Как соотносится одно с другим?

И еще наиболее интересный вопрос - цена выкупа для городов с населением свыше 3 млн до 1 января 2010 установлена не более 20 % кадастровой стоимости. А влияет ли на цену выкупа срок заключения договора аренды выкупаемого з/у - до или после вступления в силу ЗК РФ?

Заранее благодарен.

[Rigard]

Классическое условие - Постановления Пленума ВАС № 11 Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Вместе с тем ФЗ "О введении в действие ЗК" 2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление ВАС принято до внесения соотвествующих поправок в ФЗ "О введении в действие ЗК РФ". В настоящее время она противоречит закону и не применяется в этой части.

А влияет ли на цену выкупа срок заключения договора аренды выкупаемого з/у - до или после вступления в силу ЗК РФ?

Для коомерческих юр. лиц нет, разница в цене выкупа есть для зданий, отужденных из государственной или муниципальной собственности и для приобретенных у 3 лиц. Смотрите п. 1 и п. 2 ст. 1 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ"

[sabules]

[quote name='Rigard' date='4.03.2008 - 8:54']


Постановление ВАС принято до внесения соотвествующих поправок в ФЗ "О введении в действие ЗК РФ". В настоящее время она противоречит закону и не применяется в этой части.

[quote]
где об этом написано?

[Мусорок]

sabules
Вам отказали в выкупе? Или Вы еще и не начинали ничего, просто почитываете законы всякие там..?
Подавайте заявку на выкуп и не заморачивайтесь.

[SOI]

Постановление ВАС принято до внесения соотвествующих поправок в ФЗ "О введении в действие ЗК РФ". В настоящее время она противоречит закону и не применяется в этой части.

+1

[Юнг]

Господа, развейте сомнения.
Есть земельный участок в аренде. На участке имеются строения.
Из буквального смысла 212-фз я понимаю, что выкупить можно не весь арендованый участок, а только часть земли, находящуюся под строениями.
Другими словами весь арендованный участок будет пестреть пятнами выкупленной в соответствии с 212-фз земли, остальная же земля, не занятая строениями так и останется в аренде и может быть выкуплена (в общем порядке)на аукционе.
Другие утверждают, что ничего подобного, закон представляет право льготного выкупа всей арендованной земли.
Кто прав?

[сергий-с]

Юнг

закон представляет право льготного выкупа всей арендованной земли.

З.К. 8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

[umbra]

Юнг
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.
Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

Об оспаривании конституционности пункта 1 статьи 36 настоящего Кодекса см. Определение Конституционного Суда РФ от 9 июля 2004 г. N 241-О

1.1 Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
4. В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Об оспаривании конституционности пункта 5 статьи 36 настоящего Земельного кодекса РФ см. Определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 г. N 82-О

5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Об оспаривании конституционности пункта 6 статьи 36 настоящего Земельного кодекса РФ см. Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. N 187-О

6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
7. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.
На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П положение пункта 9 статьи 36 настоящего Кодекса признано не противоречащим Конституции РФ

9. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.

См. комментарии к статье 36 настоящего Кодекса

[сергий-с]

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

[Юнг]

umbra
сергий-с
Коллеги, я вижу что у вас хорошие компьютеры, хорошо печатают цитаты из НПА, но все же:
Площадь всего арендованного участка, например 200 кв.м., площадь занятая зданиями, находящимися на участке,- 20 кв.м.
Вопрос повторю еще раз:
Какую площадь имеет право выкупить лицо(арендатор), получившее эти здания в результате приватизации, по цене 2,5% от кадастровой стоимости земли? 20 или 200 метров?

[сергий-с]

по цене 2,5% от кадастровой стоимости земли? 20 или 200 метров? 

Столько, сколько было в аренде.

[SOI]

Юнг, границы участка не берутся с потолка, все гораздо хуже, они зависят от представлений уполномоченных органов (как правило это архитерктура) о том, сколько вам необходимо земли для эксплуатации зданий. если ваш участок прошел кад.учет, по всей видимости и границы его были утверждены. если это так, то вам скорее всего удастся приватизировать весь ныне арендуемый участок.

[Юнг]

SOI

то вам скорее всего удастся приватизировать весь ныне арендуемый участок.

Напомню для стимуляции мышления, что в соответствии с 212-фз, документом, прилагаемым к выкупу, является свидетельство о госрегистрации права на здание, а не договор аренды участка.
Если бы представлялось права выкупа всей арендованной земли, то потребовали бы договор аренды.

[SOI]

Юнг, я упомянул аренду для бОльшей простоты понимания моего поста, разумеется аренда участка не является основанием для его приватизации. если мы разобрались с этим недоразумением, то можно вернуться к сути вашего вопроса. если, конечно он еще не исчерпан.

[сергий-с]

Юнг

является свидетельство о госрегистрации права на здание, а не договор аренды участка.

Здесь о размере нет ничего :
2.2 Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

[Юнг]

сергий-с

2.2 Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Это так, но это общий порядок приобретения, а 212-фз предусматривает льготный, в частности по цене 2,2% кадастровой стоимости

Добавлено в [mergetime]1205124616[/mergetime]
SOI

разумеется аренда участка не является основанием для его приватизации.

А вы считаете, что наличие на участке недвижимости является основанием для приватизации всего участка или нет?

[сергий-с]

Юнг

а 212-фз предусматривает льготный, в частности по цене 2,2% кадастровой стоимости

Конечно, вот и пишите заявление на выкуп всего з/у.

[Мусорок]

Юнг

документом, прилагаемым к выкупу, является свидетельство о госрегистрации права на здание, а не договор аренды участка

по поводу занимаемого участка Вы представите кадастровый план - на весь участок, единый и неделимый, как в договоре аренды.

[Юнг]

Господа! Судя по вашим отзывам государство не сможет продать арендованную землю арендатору по рыночной цене, если на участке, например площадью 10 га у арендатора в собственности на участке есть недвижимый туалет площадью 10 кв.м.
А вот если ничего нет, то будте любезны, покупайте по рыночной цене.

Может кто-нибудь еще раз скажет, что это правильно и государство таким образом одарит собственника туалета?

[SOI]

Судя по вашим отзывам государство не сможет продать арендованную землю арендатору по рыночной цене, если на участке, например площадью 10 га у арендатора в собственности на участке есть недвижимый туалет площадью 10 кв.м.

скорее всего

кхм. я хотел привести пример со парком культуры и отдыха и сторожкой, но вы меня опередили.
а что, туалет тоже в своем праве.

[Stoner]

Юнг,
но у Вас же земельный участок в аренду предоставлялся - для чего? не для эксплуатации ли все того же объекта недвижимости, занимающего 20 кв.м? Если для эксплуатации, то значит, что на стадии утверждения проекта границ и постановки участка на кадастровый учет не мог не рассматриваться вопрос о том, что именно участок 200 кв.м необходим для эксплуатации именно этого объекта недвижимости. И нечего голову тогда ломать, обращайтесь за выкупом всех 200 кв.м в уполномоченныфй орган. А со сторожкой и туалетом на 10 га земли - зачем так утрировать? Представить себе проект границ 10 га участка под туалет, конечно, сложно. Но для эксплуатации 20 кв.м объекта недвижимости вполне может отводиться по нормативам участок в 200 кв.м: с подъездными путями, элементами благоустройства, местами разгрузки товара - да мало ли с чем еще!

[Юнг]

Stoner
В 212-фз сказано о выкупе не земли, использующейся не для эксплуатации объекта, а земли, занимаемой объектом под объектом

[сергий-с]

а земли, занимаемой объектом под объектом

Это если земли не на каком праве небыло. А если была аренда ........ .

[Stoner]

В 212-фз сказано о выкупе не земли, использующейся не для эксплуатации объекта, а земли, занимаемой объектом под объектом

Огромная просьба: перечитайте, что Вы написали, и попытайтесь вникнуть в смысл
Я вот попытался, и если мне все же это удалось, то я так понимаю, Вы полагаете, что выкупу подлежит земельный участок по обрез фундамента, т.е. в Вашем случае - 20 кв.м? Ну, тогда Вы заблуждаетесь. Иметься в виду может только земля, именно используемая для объекта недвижимости, потому что согласно ст.36 п.7 ЗК РФ, "границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка". И если удается доказать именно такую площадь участка, необходимого для эксплуатации объекта, то именно этот участок и подлежит выкупу. А в Вашем случае и доказывать ничего не надо, если земля в аренду предоставлялась именно как фактически занимаемый этим объенктом участок.
Что же касается того, что Постановление Пленума ВАС не подлежит применению, то я, в принципе, согласен, только вот судебная практика зачастую исходит из другой точки зрения. Вот посмотрите, пожалуйста, ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦО от 11 января 2008 г. по делу N А62-2451/2007. Там суд таки считает, что "собственник объекта недвижимости реализовав свое право путем заключения договора аренды, утратил право на выкуп земельного участка в собственность в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.При этом собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не лишен возможности приобретения этого участка в собственность в общем порядке".
В ОБЩЕМ ПОРЯДКЕ!!!! Каково?

[Юнг]

Из 212-фз в Земельный кодекс:
1.1 Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:
1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.";
Из 212-фз в ФЗ «О введение в действие Земельного кодексаРФ»
До 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности лицам,являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений,:
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Кто нибудь чувствует разницу?