Сообщений в теме: 713

[Mr.Robinson]

Не нашел в поиске подходящей ситуации, поэтому осмелюсь вновь поднять вопрос. В собственности земельный участок, земли нас.пунктов, разрешенное использование - эксплуатация производственных помещений. В городе правила землепользования и застройки не приняты. Есть необходимость поменять разрешенное использование участка на "строительство". С одной стороны - ст.263 ГК РФ - позволяющая собственнику возводить на участке здания. С другой стороны - ст.4 ФЗ о введении ГрК - требует проведения публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования. Вопрос - надо ли проводить публичные слушания и каков порядок изменения разрешенного использования участков, находящихся в частной сосбтвенности при отсутствии градостроительного регламента и правил землепользования и застройки.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 20 February 2011 - 01:19

[подмосковный земельщик]

Если не прав поправьте
1. Заказываете и согласовываете градостраительную проработку размещения объекта строительства.(утверждаете в ГлавАПУ)
2. Пишите письмо на главу с просьбой изменить вид разрешенного использования.
3. Администрация выпускает постановление о проведении общественных слушаний. (извещение о проведени общественных слушаний публикуется в местной газете, на сайте администрации возможно заставят отправить письмо с уведомлением смежным землепользователям). Копию градостроительной проработки и постановления о проведении общественных слушаний разместят в здании администрации.
4. Проведение общественных слушаний фиксируется протоколом публичных слушаний, заключением по результатам публичных слушаний и все это утверждается, по результатам постановлением администрации об изменение вида разрешенного использования.
5. Далее берете все это хозяйство с синими печатями и идете в территориальный отдел роснедвижимости где вносите изменения в земельно-учетные документы и получаете выписки из ГЗК с новым видом разрешенного использования.
6. Далее вносите изменения в правоустанавливающие документы на земельный участок и проводите гос. регистрацию.
Вроде все.

[vnesomnenia]

6 пункт можно и не делать.

[nickp]

в 2007 году был земельный участок с кадастровым номером (к примеру ААА)и свидетельством о собственности
в 2007 году старый собственник участка подал заявлене в администрацию края о смене вида разрешенного использования земли и о присоединении участка в границы населенного пункта.
далее недожидаясь постановления администрации - собственник размежевал свой участок на 40 более мелких и каждый из них распродал. в январе 2008 года были внесены изменения в кадастр - изменены кадастровые планы - в них указаны номера новых участков и номер предыдущего участка (ААА) и зарегистрированы новые права собственников на более мелкие участки.
в июне 2008 года администрация наконец-то приняла постановление о смене статуса земель и т.д.
в данный момент я не могу в кадастровой палате на основании постановления заменить вид разрешенного использования земли и статус земли и не могу начать строительство - кадастрвоая палата говорит что в постановлении администрации отсуствует кадастровый номер моего участка (пусть даже образованного из ААА)

что в данном случае предпринять ?

[Mr.Robinson]

Как следует из Ващего поста, сначала большой участок не относился к землям населенных пунктов и там было не изменение разрешенного использования, и перевод из одной категории в другую. А это несколько разные вещи. Теперь у Вас два пути - либо в суде доказывать применимость к Вам п.3 ст.11.2 Земельного кодекса, либо провести публичные слушания в отношении Вашего участка и поменять вид рарешенного использования. Что касается сроков - то мой личный опыт подсказывает, что заоново изменить вид РИ получается быстрее, чем доказывать что-то в суде.

[Blanch]

Mr.Robinson

провести публичные слушания в отношении Вашего участка и поменять вид рарешенного использования.

мне думается, что здесь имеет смысл уточнить у автора темы, как проходила процедура изменения границ НП и ВРИ земельного участка ААА. Проводились ли ПС вообще, были ли они проведены до размежевания участка ААА на 40 штук или после. Все-таки, здесь вопрос, скорее не земельного права, а градостроительного (вопрос о том, распространяется ли действие принятого акта и результатов ПС на участок ААА/40). По моему мнению, с т.з. градостроительства есть "территория" (состоящая из 1, 2, 10 зу - не важно, если они имеют одинаковый режим), посему я бы в любом случае попробовала бы пойти по "лекогму" пути и внесла измнения в Поставноление Главы Администрации без проведения ПС.

[nickp]

изначально существовал участок ААА - земли сельхоз.назначения
вид разрешенного использования - ЛПХ
потом участок ААА размежевали на 40 участков меньшего размера распродали и оформили на них новые кадастровые планы и все сдели зарегистрировали в рег.палате.
после этого администрация выпустила постановление о смене разрешенного использования под ИЖС и смены типа земель - на земли поселений и о присоединении ачастка ААА (в постановлении идет речь только о нем) к населенному пункту такому-то.

для начала строительства необходимо в рег.палате сменить свидетельство на землю - чтобы там было указано ИЖС - но для этого нужен кадастровый план чтобы в нем было указано ИЖС - а кадастровая палата этого сделать не может ввиду того что в постановлении упоминается участок ААА, а не участки ААА/40

вот сижу и думаю что сейчас делать - можно конечно идти в администрацию и писать ходатойство о внесении измений в постановление - но это растянется на долгое время.

[Gwendalyn]

в июне 2008 года администрация наконец-то приняла постановление о смене статуса земель и т.д.

в отношении несуществующего участка

что в данном случае предпринять ?

делать еще одно решение администрации, аргументируя тем, что решение и так уже принято, только номера теперь другие)

или просить администрацию разъяснить ее постановление. не принимать новое, а именно разъяснить существующее. дескать, меняя ВРИ участка ААА имели в виду А1 А2, А3, которые были выделены из ААА
таким образом, смена РИ ААА распространяется на А1 А2 А3

если, конечно, такой вариант кадастровую палату устроит

как вариант)

Сообщение отредактировал Gwendalyn: 13 March 2009 - 00:56

[nickp]

в отношении несуществующего участка

именно так - они ведь не знали что участок давно поделен и распродан

[Gwendalyn]

именно так - они ведь не знали что участок давно поделен и распродан

то есть по сути данное постановление - ни о чем
если, конечно, его не разъяснят в необходимых кадастру формулировках.

не заново принимать, проходя всю процедуру, а именно разъяснить

но кадастр может на это и не пойти. очень шатко. но не исключено.

Сообщение отредактировал Gwendalyn: 13 March 2009 - 01:43

[Куги]

или просить администрацию разъяснить ее постановление. не принимать новое, а именно разъяснить существующее. дескать, меняя ВРИ участка ААА имели в виду А1 А2, А3, которые были выделены из ААА
таким образом, смена РИ ААА распространяется на А1 А2 А3

думаю администрация не пойдет на такой шаг.
любой документ администрации императивен, и не подлежит иному толкованию. Участок ААА уже не существует и значит постановление в его правовом смысле утратило силу. По идее я бы как работник администрации отменил бы его поскорее пока не нарвался на прокуратуру.

[Rigard]

Ситуация: есть земельный участок (категория: земли населенных пунктов. вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства). Этот участок взят в аренду.
Хочется изменить вид разрешенного использования участка на многоэтажное строительство. Чувствую, что вроде тут какой-то подвох, но понять не могу.

Если смотреть закон, то вроде запрета нет. Ст. ст. 30.1., 30 Земельного кодекса РФ говорят об обязательности проведения аукциона при предоставлении земельного участка для жилищного строительства.

А если участок уже предоставлен, то эти нормы не работают.


Ст. 39 ГрК РФ также не содержит каких-либо препятствий к изменению ВРИ уже предоставленного в аренду земельного участка.

ИМХО, получается что можно легко обходить аукцион. Сначала мы берем в аренду землю для целей не связанных со строительством, потом меняем ВРИ на допускающее жилищное строительство, и строим... Как-то меня эта схема пугает.

Вопрос: чему противоречит описанная схема и какие последствия могут быть при ее реализации?
Я что-то не вижу ни противоречий, ни рисков...

[blackmag]

насколько я помню судебная практика исходит из того, что в данной ситуации это равносильно новому предоставлению ЗУ, а это аукцион...

[Rigard]

Что-то я подобной практики не найду... Хотя у меня схожее внутреннее убеждение.

[romanRV]

(категория: земли населенных пунктов. вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства). Этот участок взят в аренду.
Хочется изменить вид разрешенного использования участка на многоэтажное строительство. Чувствую, что вроде тут какой-то подвох, но понять не могу.

Посмотрите закон о переводе участков сельхозназначения (он специальный, перевод из этой категории возможен только субъектом федерации)

Я что-то не вижу ни противоречий, ни рисков...

Согласно Земельного Кодекса ст.8 ч.3 не соблюдение правила перевода из одной категории в другую земельного участка, все документы признаются на ЗУ недействительными.
Риск - после многоэтажного строительства, если перевод ЗУ признают незаконным (нарушена будет процедура), то будет самовол ст.222 ГК и все возможные последствия.

[Rigard]

Согласно Земельного Кодекса ст.8 ч.3 не соблюдение правила перевода из одной категории в другую земельного участка, все документы признаются на ЗУ недействительными.

Перевод из одной категории в другую тут не требуется. Категория: земли населенных пунктов. Только разрешенное использование для сельскохозяйственного производства. Вот об изменении разрешенного использования речь и идет.
Внимательнее, товарищь

[Rigard]

Вот нашел судебную практику.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2008 г. по делу N А49-1928/08

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена "07" ноября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" ноября 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Пензенской области, г. Пенза,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.06.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 по делу N А49-1928/08
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Эколог", г. Пенза, о признании незаконным бездействия администрации г. Пензы, с участием заместителя прокурора Пензенской области, г. Пенза,

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Эколог" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением (с учетом уточнения) о признании незаконным бездействия Администрации г. Пензы, выразившегося в непринятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, о возложении на ответчика обязанности по принятию решения в соответствии с ранее опубликованным проектом постановления об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 5829:02 009 006:0371 площадью 13 674,00 кв. м., находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, признании незаконным отказа в изменении разрешенного использования земельного участка, выраженного в письме N 8-17-197 от 21.05.2008 г. за подписью заместителя Главы Администрации Кипуровой Л.Б.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24 июня 2008 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Заместитель прокурора Пензенской области в кассационной жалобе просит судебные акты в части "признания незаконным бездействия администрации города Пензы, выразившегося в непринятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, выделенного в аренду под строительство боксовых гаражей южнее АПЗ-24 по ул. Антонова на разрешенное использование под строительство жилого комплекса и обязании администрации г. Пензы принять решение в соответствии с ранее опубликованным проектом постановления об изменении разрешенного использования земельного участка кадастровый номер 58:29:02 009 006:0371 площадью 13 674 в.м., находящийся по адресу: г. Пенза, ул. Антонова" изменить, приняв в этой части судебный акт, которым "признать незаконным бездействие администрации г. Пензы в виде непринятия постановления по заявлению ООО ПКП "Эколог" от 02.04.2008 г. и обязать администрацию г. Пензы принять постановление в соответствии с требованиями действующего законодательства", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. В остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.06.2008 г. просит оставить без изменения.
В судебном заседании представитель прокуратуры Пензенской области жалобу поддержал.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Эколог" с доводами кассационной жалобы не согласился, считает вынесенные судебные акты законными.
Администрация города Пензы явку своего представителя не обеспечила, надлежащим образом извещена о дате и времени проведения судебного разбирательства.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Главы Администрации г. Пензы от 4 ноября 2004 года N 2126/1 "О предоставлении ООО ПКП "Эколог" в аренду земельного участка из состава земель поселений под строительство боксовых гаражей южнее АПЗ-24 по ул. Антонова" был утвержден акт выбора земельного участка от 29.11.2002 г., предварительно согласовано закрепление земельного участка для строительства и ООО ПКП "Эколог" предоставлен земельный участок площадью 13 674 кв. м. в аренду сроком на 3 года.
10 мая 2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и заявителем был заключен договор аренды земельного участка сроком действия до ноября 2007 года. В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды срок его действия продлен до 15 января 2009 года. Заявителем начато освоение земельного участка.
13 мая 2005 года Главное управление градостроительства и архитектуры г. Пензы направило в адрес заявителя письмо, в котором арендатору было предложено рассмотреть возможность размещения на земельном участке комплекса административных либо жилых зданий взамен ранее предусмотренных кооперативных боксовых гаражей.
Судом установлено, что в соответствии с Генеральным планом города Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 28 марта 2008 года N 916-44/4, земельный участок, по которому рассматривался вопрос об изменении вида разрешенного использования, расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки (пять этажей и выше).
В соответствии с распоряжением Главы города Пензы от 21.12.2007 года N 427 "О назначении публичных слушаний" на 28 января 2008 года были назначены публичные слушания по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка площадью 13 674 кв. м. по ул. Антонова, 16, ранее предоставленного ООО ПКП "Эколог" в аренду под строительство боксовых гаражей, и предоставление данного земельного участка для размещения жилого комплекса переменной этажности с административно-торговыми помещениями, семейным детским садом и многоэтажной стоянкой.
В средствах массовой информации было опубликовано сообщение о дате проведения публичных слушаний и проект постановления Главы Администрации города Пензы "Об изменении разрешенного использования земельного участка из состава земель населенных пунктов по ул. Антонова, 16".
После проведения публичных слушаний было опубликовано решение оргкомитета от 28 января 2008 года N 1/1 об одобрении возможности изменения разрешенного использования земельного участка.
Нарушений порядка проведения публичных слушаний судом не выявлено.
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Вероятно, имеется в виду подпункт 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ.
------------------------------------------------------------------
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
В силу части 9 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании рекомендаций по результатам публичных слушаний глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
02 апреля 2008 года общество с ограниченной ответственностью "Эколог" обратилось в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с ранее опубликованным проектом постановления.
Учитывая, что главой администрации решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения не принято, общество, руководствуясь пунктом 12 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
21 мая 2008 г. администрация направила заявителю письмо N 8-17-197, в котором отказала обществу с ограниченной ответственностью "Эколог" в изменении разрешенного использования земельного участка, расположенного по ул. Антонова, южнее АПЗ-24, предоставленного под гаражи.
Суды двух инстанций, удовлетворяя требование заявителя о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии надлежащего решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, правомерно пришли к выводу о том, что надлежащего решения в виде соответствующего постановления Главой администрации г. Пензы принято не было, решение (положительное или отрицательное) в средствах массовой информации не опубликовано, а обжалуемый отказ Администрации г. Пензы оформлен в ненадлежащей форме, подписан неуполномоченным лицом и также не опубликован в средствах массовой информации.
Признавая отказ администрации, выраженный в письме N 8-17-197 от 21.05.2008 г., незаконным, суд также правомерно исходил из того, что комиссия (оргкомитет) одобрила возможность изменения разрешенного вида использования земельного участка, что решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или отказ в предоставлении такого разрешения главой администрации должно быть мотивировано с учетом заключения публичных слушаний и рекомендаций комиссии в соответствии с пунктами 8, 9 статьи 39 Градостроительного кодекса.
Доводы прокуратуры о том, что генеральный план города Пензы разрабатывался под будущие документы общества с ограниченной ответственностью ПКП "Эколог" не являются состоятельными, поскольку объявление о назначении даты проведения публичных слушаний по вопросу обсуждения Генерального плана города Пензы с предложением о размещении на спорной территории многоэтажной жилой застройки опубликовано в газете "Наша Пенза" N 43 (965) от 18 - 24 ноября 2007 г., тогда как информационное сообщение о проведении публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка по ул. Антонова, 16 было опубликовано в газете "Наша Пенза" от 27 - 29 декабря 2007 г.
Довод прокуратуры о выделении земельного участка в обход требованиям статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации также не может быть принят судом, учитывая, что общество является правообладателем (арендатором) земельного участка и предметом спора является не предоставление земельного участка, а изменение вида разрешенного использования земельного участка с целью приведения в соответствие с генеральным планом города Пензы.
Требование прокурора об изменении резолютивной части решения также не может быть удовлетворено судом, ввиду того, что выбор способа защиты права и формулирование предмета иска является правом истца (заявителя) и арбитражный процессуальный кодекс не предоставляет суду право изменять предмет иска (заявления) по своему усмотрению, с целью использования более эффективного способа защиты права. Такое действие суда является как нарушением требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и нарушением принципа равноправия сторон.
Кроме того, суд при вынесении решения признал незаконным бездействие администрации города Пензы, выразившееся в непринятии решения (постановления) и обязал его принять решение в соответствии с опубликованным проектом постановления и действующим законодательством.
Иные доводы прокурора рассмотрены апелляционным судом и им дана надлежащая оценка.
При таких обстоятельствах, кассационная инстанция пришла к выводу, что судебные акты являются законными и обоснованными, оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы коллегия не находит.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 июня 2008 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 г. по делу N А49-1928/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


А вот противоположной практики я не нашел. Получается что схема работает.

[romanRV]

Перевод из одной категории в другую тут не требуется. Категория: земли населенных пунктов. Только разрешенное использование для сельскохозяйственного производства. Вот об изменении разрешенного использования речь и идет.
Внимательнее, товарищь

У Вас наверное уже утверждены правила землепользования и застройки в соответствии с ГрКРФ? Если да, то посмотрите их, к ним идет карта зонирования и регламент. Если в регламенте прямо указано, что можно строить жилье, то стройте, если нет то придется проводить публичные слушания и вносить в ПЗЗ изменения.
Без ПЗЗ с 1 января 2010 года вобще нельзя будет выдовать разрешение на строительство.

Сообщение отредактировал romanRV: 26 March 2009 - 15:22

[Саш]

Коллеги! Хотелось бы услышать мнение по следующему вопросу в развитие темы.
Предоставлен в аренду земельный участок по правилам статьи 34 ЗК РФ для целей, не связанных со строительством. Проводятся публичные слушания и вид разрешенного использования меняется на вид, предполагающий застройку участка. Вносятся изменения в договора аренды. Фактически арендатор получает участок для строительства в обход процедуры, предумотренной статьей 30 ЗК РФ.
Какие аргументы можно привести для признания соглашения о внесении изменений в договор ничтожной сделкой или для опровержения данного утверждения?

[Rigard]

Градостроительный кодекс РФ не устанавливает каких-либо ограничений на изменение вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка. Согласно ст. ст. 30, 30.1. Земельного кодекса РФ на аукционах осуществляется только предоставление земельного участка для жилищного строительства. Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка проведения торгов не предусматривает.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации арендатор вправе ходатайствовать об изменении, а орган местного самоуправления вправе изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка без проведения какого-либо аукциона. Данный вывод подтверждается имеющейся судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 11 ноября 2008 г. по делу N А49-1928/08, Постановление ФАС Уральского округа от 23 апреля 2008 г. по делу N Ф09-1468/08-С6, Постановление ФАС Центрального округа от 9 июля 2008 г. по делу N А54-2132/2007-С16).

[blackmag]

Rigard
правильно я понял, что РИ может просить и для строительства, ИЖС?

Коллеги, подскажите, а если, к примеру, участок под эксплуатацию зданий и сооружения, но есть необходимость там "сначала" строить, а потом уже "эксплуатировать". На время стройки что ли менять РИ?

[Rigard]

Rigard
правильно я понял, что РИ может просить и для строительства, ИЖС?

Да.

Коллеги, подскажите, а если, к примеру, участок под эксплуатацию зданий и сооружения, но есть необходимость там "сначала" строить, а потом уже "эксплуатировать". На время стройки что ли менять РИ?

Вопрос интересный. Обычно в таких случаях ВРИ пишут: для строительства и эксплуатации.
А вообще видел судебную практику, что изменение ВРИ в таких случаях требуется не всегда. Например, если участок предоставлен под строительство, это не мешает проектированию и инжинерным изысканиям. Но думаю. это не Ваш случай.
ИМХО, Вам надо менять ВРи на: для строительства и эксплуатации.

[Ksablin]

Здраствуйте! Подскажите пожалуйсто, в каких документах фиксируется вид разрешенного использования в отсутствии правил землепользования и застройки????????

[Le vin]

вид разрешенного использования

чего? ЗУ?
кадастровый паспорт
договор аренды (если ЗУ в аренде)

[Ksablin]

Это все вторичные документы, первоисточником видов разрешенного использования являются правила землепользования и застройки, а в случае их отсутствия????????????????????? В каких НПА устанавливаются виды разрешенного использования?