Перейти к содержимому


Наказание не подавляет желания делать плохо: в лучшем случае, человек учится избегать наказания. - Т. Питере, Р. Уотермен




Фотография
- - - - -

Вопрос для спецов по ипотеке.


Сообщений в теме: 25

#1 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 16:36

Банк берет в ипотеку пять помещений в здании.
Все пять помещений - отдельные объекты недвижимого имущества, каждому присвоен кадастровый номер.
Есть еще 50/1200 долей в праве собственности на земельный участок, на котором находится здание.
Все это имусчество передается в залог банку.
После регистрации ипотеки часть кредита должна погаситься, два помещения освободиться от ипотеки.
Эти освобожденные помещения собственник хочет продать, но продать с землей.
Вопрос:
как продать с землей если 50/1200 долей в праве находятся в залоге?
Банк принуципиально согласен на такую сделку, но как выделить долю и продать если она в залоге??
Или предложите другой вариант решения проблемы. кто нить сталкивался с такой ситуацией?
А если заключить пять договоров ипотеки, где предмет ипотеки - одно помещение и 10/1200 долей в праве на з.у.? Как считаете такое возможно???

Сообщение отредактировал ustriza: 19 June 2008 - 16:48

  • 0

#2 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 16:57

Цитата

как продать с землей если 98/1200 долей в праве находятся в залоге?

Формально-юридически - никак. Хотя, конечно, регорганы могут зарегистрировать практически всё, что угодно...

Цитата

Банк принуципиально согласен на такую сделку, но как выделить долю и продать если она в залоге??

Опять-таки: выделить долю в такой ситуации нельзя. Ну, кроме разве что маловероятной ситуации, когда можно выделить земельный участок непосредственно под выделенными помещениями (ну, например, если эти помещения - пристройка).

Цитата

Или предложите другой вариант решения проблемы.

Вариант есть, но он связан с довольно значительными рисками для банка. Это выводить из залога всю долю в праве собственности на земельный участок. Но тут есть риск признания договора ипотеки недействительной сделкой в связи с нарушением ст. 69 ФЗ "Об ипотеке". Сразу скажу: что вопрос это очень спорный, знаю, дискутировать по этому вопросу не собираюсь, все аргументы за и против были высказаны в одной из тем года три назад. Просто такой риск надо учитывать. В принципе, банк в нектоорых случаях может и пойти на приняите этого риска.

Цитата

А если заключить пять договоров ипотеки, где предмет ипотеки - одно помещение и 10/1200 долей в праве на з.у.? Как считаете такое возможно???

Нет, конечно.

Добавлено в [mergetime]1213873049[/mergetime]
Да, хочу поправить себя саму.

Цитата

как продать с землей если 98/1200 долей в праве находятся в залоге?


Тут проблема состоит не столько в том, что имущество в залоге. Предмет залога, конечно, можно продать, если есть согласие залогодержателя.
Тут проблема в том, что банк может согласиться на отчуждение только не всей доли, и потребует разделить долю на заложенную и незаложенную, а вот разделить-то и нельзя...
  • 0

#3 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 17:02

Цитата

Вариант есть, но он связан с довольно значительными рисками для банка. Это выводить из залога всю долю в праве собственности на земельный участок.


ну это значит варианта нет....

Цитата

В принципе, банк в нектоорых случаях может и пойти на приняите этого риска.


не пойдет. Ну в смысле рассматриваемый банк не пойдет....

Цитата

Сразу скажу: что вопрос это очень спорный, знаю, дискутировать по этому вопросу не собираюсь, все аргументы за и против были высказаны в одной из тем года три назад. Просто такой риск надо учитывать

не собирался дискутировать...
То есть банк снимает обременение с доли в земле (интересно прада как, если действует договор ипотеки? - доп. соглашение?).
потом продаются два помещения и 20/1200доли в праве на з.у. ? я так понимаю? потом оставшаяся доля опять принимается в залог? Или Вы имели в виду что-то другое?

Цитата

Цитата
А если заключить пять договоров ипотеки, где предмет ипотеки - одно помещение и 10/1200 долей в праве на з.у.? Как считаете такое возможно???

Нет, конечно.


ну я может тоже не уверен, что такое возможно, но мне бы хотелось услышать Почему Вы считаете, что это невозможно?))
  • 0

#4 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 17:34

Цитата

не собирался дискутировать...

Я не Вам, а тем, кто данную тему будет читать и, возможно, в ней отвечать.

Цитата

То есть банк снимает обременение с доли в земле (интересно прада как, если действует договор ипотеки? - доп. соглашение?).

Ну да, допником изменяет описание предмета ипотеки, исключая выводимые из-под залога помещения и всю долю в праве собственности на земельный участок.

Цитата

потом продаются два помещения и 20/1200доли в праве на з.у. ? я так понимаю? потом оставшаяся доля опять принимается в залог? Или Вы имели в виду что-то другое?

Неа. Назад ничего не принимается, в залоге остаются одни помещения, без доли в праве на землю.

Цитата

ну я может тоже не уверен, что такое возможно, но мне бы хотелось услышать Почему Вы считаете, что это невозможно?))

Давайте исходить из того, что участок неделимый. Потому как если он делимый, то он вообще не должен был бы поступать в долевую собственность. Ну, да там разговор особый, много ещё нюансов.
Итак, примем за отправную точку, что участок неделимый. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Обратите внимание на последнюю фразу. Т.е. договором может быть предусмотрено возникновение долевой собственности только на делимое имущество, но не на неделимое. На неделимое имущество долевая собственность может возникнуть только в том случае, если имущество поступает в собственность нескольких лиц одновременно. Т.е. в отношении неделимой вещи нельзя просто по своему желанию создать новую долю, скажем так.
Конечно, у Вас может оказаться участок и делимым, но в таком случае у Вас, по всей вероятности, есть чёртова уйма юр. рисков, которые надо рассматривать отдельно. В отношении возможности создания новой доли тогда смотрите дискуссии, которые тут были по поводу того, можно ли отчуждать долю, если отчуждатель является собственником имущества в целом. Там тоже были все аргументы за и против каждой из точек зрения. Тут, правда, надо сделать ещё поправку на то, что в Вашей ситуации собственник не один, имеются сособственники.
Ну и плюс п. 2 Обзора № 90, который говорит, что нельзя заложить часть чего-то, если эта часть не зарегистрирована самостоятельно. Т.е. если у Вас зарегистрировано 50/1200 долей в праве собственности, то Вы не можете заложить 10/1200 долей...

Добавлено в [mergetime]1213875290[/mergetime]
Да, Вы-то кого представляете из участников этого всего?
  • 0

#5 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 17:36

Цитата

Неа. Назад ничего не принимается, в залоге остаются одни помещения, без доли в праве на землю.

ну на это банк вообще не согласится...
  • 0

#6 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 17:44

Цитата

ну на это банк вообще не согласится...

А тут многое зависит от целого ряда факторов, в частности, от грамотного ведения переговоров... хотя, конечно, шансов мало.
  • 0

#7 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 18:00

Цитата

А тут многое зависит от целого ряда факторов, в частности, от грамотного ведения переговоров...

филиал московского банка - там все жестко урегулировано, поскольку - филиал. простора для самостоятельного решения нету.

не совсем понял по пункут 2 Обзора № 90..... там вроде говориться про регистрацию Объекта недвижимого имущества, а не регистрацию отдельных долей...

" В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены."

Я понимаю вашу логику - раз нет регистрации отдельно доли - значит нет объекта для ипотеки, но приниципально-теоретически почему например я не могу заложить одно помещение и 10/1200 долей в праве сосбвтенности на з.у. ??
Я же могу, например, продать одно помещение и отдновременно продать 10/1200 долей в праве собственности на з.у....
с другой стороны конечно с регистрацией ипотеки тут проблемы возникнут однозначно.... Ипотеку на 10/1200 долю из 50/1200 долей невозможно отобразить в реестре иным способом как наложить обременение на все право ( в электронном реестре)...
Но принципиально, каким принципам гражданского права это противоречит??

Сообщение отредактировал ustriza: 19 June 2008 - 18:02

  • 0

#8 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 18:11

Цитата

не совсем понял по пункут 2 Обзора № 90..... там вроде говориться про регистрацию Объекта недвижимого имущества, а не регистрацию отдельных долей...

" В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены."


Ну а какая разница-то? С долей всё то же самое, к ней же применяются правила об ипотеке.

Цитата

Но принципиально, каким принципам гражданского права это противоречит??

Я уже выше написала, каким нормам гражданского права это противоречит. Повторяться не буду.
  • 0

#9 Dremlin

Dremlin
  • Старожил
  • 1082 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:20

Ludmila

Цитата

Т.е. в отношении неделимой вещи нельзя просто по своему желанию создать новую долю, скажем так.

Мне кажется, или опять поднят вопрос о возможности единоличного собственника неделимого объекта недвижимости передать кому-то долю в праве собственности на этот объект? :D

Сообщение отредактировал Dremlin: 19 June 2008 - 19:21

  • 0

#10 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:27

Цитата

кажется, или опять поднят вопрос о возможности единоличного собственника неделимого объекта недвижимости передать кому-то долю в праве собственности на этот объект?

Кажется. Здесь не единоличный собственник. :D
А что касается тем, которые уже обсуждались на конфе, то я по этим вопросам в данной теме дискутировать не буду, это я уже сказала.
  • 0

#11 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:29

Цитата

Мне кажется, или опять поднят вопрос о возможности единоличного собственника неделимого объекта недвижимости передать кому-то долю в праве собственности на этот объект?


ну для меня вопроса нет)) я считаю, что может))

Ludmila

Цитата

Неа. Назад ничего не принимается, в залоге остаются одни помещения, без доли в праве на землю.

а я вот че та подумал, а как такое региструруют, если невохможно заложить помезение без залога земельного участка на котором расположены помещения?
или типа... на момент заключения договора необходимо а потом - неважно.
  • 0

#12 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:37

Цитата

а я вот че та подумал, а как такое региструруют, если невохможно заложить помезение без залога земельного участка на котором расположены помещения?
или типа... на момент заключения договора необходимо а потом - неважно.

Важно. А регистрируют регорганы ещё и не такое... иногда как глянешь на то, ЧТО они зарегистрировали - и становишься, как горгона Медуза...
  • 0

#13 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:41

то есть после регистраци такого допника.. договорчик того... ничтожный?
  • 0

#14 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:45

Цитата

то есть после регистраци такого допника.. договорчик того... ничтожный?


Теоретически, я думаю, должны признавать недействительной сделкой допник к договору ипотеки. А на практике скорее признают недействительным договор ипотеки. Я как-то рассказывала про случаи, когда в кредитный договор вносили изменения, а в договор ипотеки не вносили, и суды дружно признавали, что договор ипотеки ВДРУГ стал незаключённым. Ну т.е. до заключения допника к кредитному договору он был заключённым, а потом - рррраз!!! - и стал незаключённым. И что мешает судам применить такую же логику к недействительности сделок?
  • 0

#15 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:52

нда .. весело...
неужели нет никакого выхода?
Продать по помещению родственникам, а потом заложить как я предлагал - по пяти договорам ипотеки???
Почему у нас такие законы, что приходится делать такие глупости???
  • 0

#16 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 19:57

ustriza, я вот знаете чего не понимаю? Вот почему про квартиры в законе прямо написано, что ипотека распространяется на долю в праве собственности на земельный участок и общем имуществе, а в отношении нежилых помещений такого указания в законе нет? И вот гадай, как оно должно быть...
  • 0

#17 amu63

amu63
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 45 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 June 2008 - 21:36

думаю проще было бы продать помещение без земли..а потом уже в соответсвии с законодательством автоматически оформить долю земельного участка...
  • 0

#18 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 20 June 2008 - 12:15

amu63

Цитата

а потом уже в соответсвии с законодательством автоматически оформить долю земельного участка...

не совсем понял, что Вы имеете в виду.
  • 0

#19 drulya

drulya
  • Partner
  • 173 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 20 June 2008 - 19:55

ustriza, мы с Вами, часом не над одной и той же сделкой трудимся, только с разных сторон?
правда, размер доли у нас 122/500, но объектов тоже 5...

но кредит - на покупателе 2 помещений, их мы закладываем, доля в залог идет полностью под эти 2 помещения, поскольку не делится.

Ludmila, а можно немного у вас поспрашивать?
я в том плане, что наш банк согласен вывести из залога всю долю з/у, подписать соглашение о расторжении договора ипотеки с одновременной подачей документов на залог оставшихся, но пройдет ли регистрация договора купли-продажи 65/500 из этих обремененных ипотекой 122/500?
И кто будет подписывать допник - ведь тогда получается, будет 2 залогодателя -новый владелец 2хпомещений и 65/500 и старый собственник с оставшимися долями?????
Трехстороннее, что ли?



Добавлено в [mergetime]1213970124[/mergetime]
мы тут додумались до дарения нужных нам долей з/уч близким родственникам (благо, что собственность на физике).

ustriza, почему бы Вам тоже не рассчитать долю под этими 2 в дальнейшем отчуждаемыми помещениями и не подарить её быстренько какому-нибудь близкому родственнику? на сумме кредита это вряд ли скажется, банки у нас землю очень дешево оценивают. а потом продадите помешения, а этот родственник продаст либо подарит покупателю нужную ему долю одновременно?
  • 0

#20 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 June 2008 - 13:25

drulya

Цитата

ustriza, мы с Вами, часом не над одной и той же сделкой трудимся, только с разных сторон?


ВТБ?

Цитата

на сумме кредита это вряд ли скажется, банки у нас землю очень дешево оценивают. а потом продадите помешения, а этот родственник продаст либо подарит покупателю нужную ему долю одновременно?


обычно банк хочет взять залог, и помещения, и землю.

Цитата

почему бы Вам тоже не рассчитать долю под этими 2 в дальнейшем отчуждаемыми помещениями и не подарить её быстренько какому-нибудь близкому родственнику?

у нас ситуация в том что банк сначала берет все помещения и землю - в ипотеку, а потом два помещения освобождаются от ипотеки.
Вопрос - как выделить долю в праве из большей доли на земельный участок, при это доля находится в залоге.
Людмила говорит - никак....

Сообщение отредактировал ustriza: 24 June 2008 - 13:26

  • 0

#21 drulya

drulya
  • Partner
  • 173 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 25 June 2008 - 15:34

Цитата

ВТБ?


ага :D

Цитата

обычно банк хочет взять залог, и помещения, и землю.


понятное дело, ФЗ об ипотеке для них -библия. Я говорю о том, что если вы уменьшите сво. долю з/участка, то на сумме получаемого кредита это мало отразится. У них там дисконт 65% от кадастровой стоимости земли.

Цитата

у нас ситуация в том что банк сначала берет все помещения и землю - в ипотеку, а потом два помещения освобождаются от ипотеки.
Вопрос - как выделить долю в праве из большей доли на земельный участок, при это доля находится в залоге.
Людмила говорит - никак....


Разбить долю нельзя, неоднократно консультировалась. Объект в реестре неделимый :D
  • 0

#22 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 25 June 2008 - 17:35

drulya

Цитата

Объект в реестре неделимый 


Если так проконсультировали в ФРС - не значччит сразу что нельзя.
Объект - неделимый это бесспорно.
Я его и не собираюсь делить.
Я хочу чтобы залог обременял 1/10 доли а не 3/10 доли например. При этом объект никоем образом не делится

Цитата

Цитата
ВТБ?


ага 


Юрисконсульт Евгения с ВАми работает?
  • 0

#23 drulya

drulya
  • Partner
  • 173 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 25 June 2008 - 19:17

Цитата

Я хочу чтобы залог обременял 1/10 доли а не 3/10 доли например.

вот это и называется -делить. Поскольку у них в реестре он только в состоянии 3/10 находится.

я, честное слово, не понимаю, почему это продавать 1/10 из 3/10 можно, а закладывать нужно все 3/10 и никак иначе... как-то нелогично...

Цитата

Юрисконсульт Евгения с ВАми работает?


опа... маленький город Ярославль... с нами...
Вы кто, прекрасный незнакомец(-ка)?
в принципе, если мы пересекались лично, то Вы по фото должны были узнать меня раньше.
  • 0

#24 IGNORAMUS

IGNORAMUS

    юрист... у меня и справка имеется...

  • Старожил
  • 1541 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 25 June 2008 - 20:47

:sh

Цитата

я, честное слово, не понимаю, почему это продавать 1/10 из 3/10 можно, а закладывать нужно все 3/10 и никак иначе... как-то нелогично...

потому что это нельзя отразить в реестре записью. - то есть для них что невозможно технически - невозможно юридически.
Если доля отчуждается - заводится еще один лист подраздела II ЕГРП.
Если доля закладывается - то ... что делать??
Есть просто подраздел - ипотека называется, но запись о доле не создается, следовательно - нельзя, вот и вся логика...

Цитата

опа... маленький город Ярославль... с нами...
Вы кто, прекрасный незнакомец(-ка)?


зовут Андрей, бывший коллега Евгении.
Фото нет, прекрасная незнакомка))

Цитата

в принципе, если мы пересекались лично, то Вы по фото должны были узнать меня раньше.

чесна сказать - не помню :D

интересно все таки что Вы решили? в смысле в банке.

Сообщение отредактировал ustriza: 25 June 2008 - 20:48

  • 0

#25 drulya

drulya
  • Partner
  • 173 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 27 June 2008 - 12:12

[quote]Есть просто подраздел - ипотека называется, но запись о доле не создается, следовательно - нельзя, вот и вся логика...[/quote]

вот мне и не понятно, почему у нас в праве технические моменты превалируют над теоретическими, а не наоборот.

вчера ездила на семинар по долевкам, где помощник судьи ВАСи примерно раз в полчаса высказывала свою озабоченность тем, что УФРС слишком часто стало на себя брать функции толкователя норм права, дает правовую оценку юр.фактам и прочее, хотя должна четко отслеживать в основном ПЕРЕЧЕНЬ документов, а не заниматься их содержанием, подменяя собой суд и правоохранительные органы. В общем, УФРС тянет одеяло на себя.[

quote]зовут Андрей, бывший коллега Евгении. [/quote]

Андрея знаю кредитного инспектора.

Раньше я работала только с Антоном, юрисконсультом, когда ВТБ ещё на Рыбинской сидел, он тоже ушел..А Вы с ним в одном кабинете сидели на третьем, дай Бог памяти,этаже? Или пришли уже когда банк переехал?
Все-таки странно, у меня все знакомые просто спят и видят себя банковскими юристами, а вы все оттуда поуходили... :D

[quote]интересно все таки что Вы решили? в смысле в банке.[/quote]

Поскольку кредит не на нас (Продавце) а на Покупателе (кстати, а почему покупатель у вас сейчас не хочет купить, почему нужно закладывать, а затем продавать?), а мы выступает Залогодателями только на отчуждаемые помещения,то у нас ситуация гораздо легче - мы ту долю земли, что остается на нас уже подарили супружнику, документы подали, на след неделе все получим. Потом заложим только два продаваемых помещения и оставшуюся долю з/участка, продаем помещения, землю дарим, в силу закона меняется Залогодатель. Такие дела.
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных