Сообщений в теме: 29

[FILIN]

Заключен договор аренды нежил. помещения на 10 лет. Прошел гос. регистрацию... Через 2 года Арендатор просит расторгнуть договор.
Подписали Соглашение о расторжении договора и Акт о возврате арендуемого имущества (помещение по факту также передано арендодателю)...

Направили док-ты на гос.регистрацию, а там док-ты завернули из-за незначительных огрехов...

Соглашение о расторжении договора вступает в силу с момента его гос. регистрации и как следствие прекращается обязательство арендатора по арендной плате.

Однако возник вопрос: Если соглашение не прошло регистрацию и следовательно договор не расторгнут в установленном порядке, а помещение возвращено арендодателю по акту и фактически, обязан ли арендатор платить арендную плату до гос. регистрации соглашения о расторжении, хотя помещением он не пользуется?

[Доминиканец]

Вывод о том, что договор аренды считается расторгнутым вы видимо сделали на основании этой нормы:

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Но, разве является государственная регистрация формой договора?

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

А Вы на стороне арендатора или арендодателя?

Арендную плату арендатор платить не должен.

Сообщение отредактировал Доминиканец: 23 December 2008 - 19:37

[FILIN]

является государственная регистрация формой договора?

Я с вами полностью согласен, что НЕТ... Однако в самом соглашении есть оговорка, что оно вступает в силу с момента гос. регистрации.

Вот и получается что соглашение эту рег-цию не прошло, следовательно договор не расторгнут, а значит обязательства не прекращены... Тогда где арендная плата? А за что платить, помещение то возвращено?

КАК БЫТЬ?

А Вы на стороне арендатора или арендодателя?

На стороне арендодателя...

[Kostilio]

А за что платить, помещение то возвращено?

вот и ответ сами дали.
Договор действует, ток помещение не передано арендодателем обратно, ну и арендатор соответственно не обязан платить.

[IAY]

Доминиканец ,

То есть согласно данным ЕГРП имущество передано в аренду, но по-вашему на самом дело право аренды прекратилось. Как-то это не здорово...

Раз право зарегистрировано в ЕГРП, то оно есть. А рах у арендатора есть право, то за это право он должен платить.

Игорь

[Le vin]

IAY

Раз право зарегистрировано в ЕГРП, то оно есть. А рах у арендатора есть право, то за это право он должен платить.

позволю не согласится.

Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Полагаю, что закон обязывает арендатора вносить плату не за аренду (как за право, которым он обладает), а именно за пользование имуществом. При возврате имущества арендодателю факт пользования имуществом - отсутствует.

[SOI]

возможно я что-то упустил при прочтении условий, но ответ на вопрос дан ВАС давным давно

"13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы."

Le vin, наоборот, оплачивается право пользования, а не само пользование.

[Kostilio]

SOI
Так же в этом пункте Постановления указано:
"Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка."
А в данном случае передача Арендодателю по акту была.

Также есть еще один пункт:
"10.Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений."
Как и в данной ситуации договор заключен помещение было передано, за пользование Арендатор платил, затем Арендодатель принял помещение по акту, и не передавал больше Арендатору. За что арендатору платить если фактической передачи не было.

[FILIN]

"13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы."

То-то и оно, договор аренды действует, но стороны подписали соглашение о его расторжении, хотя оно и не вступило в силу (должно пройти гос. регистрацию, так в нем записано)... следовательно такое соглашение не повлекло ни каких правовых последствий.. а значит договор действует... и более того согласно записи ЕГРП аренда обременяет помещение....

[Доминиканец]

возможно я что-то упустил при прочтении условий, но ответ на вопрос дан ВАС давным давно

"13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы."

Le vin, наоборот, оплачивается право пользования, а не само пользование.

В указанном Вами Информационном письме Президиума ВАС несколько иные обстоятельства:

13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.

В нашем случае договор расторгается по соглашению сторон, акт составлен.

[IAY]

SOI ,

Не все так просто. Из п.13 следует, что, вообще говоря, имеет значение возврат имущества арендодателю. В рассматриваемом случае, имщества было возвращено арендодателю.
Le vin ,

Если так понимать ст. 614 ГК РФ, то как быть если есть бесспорные доказательства, что после передачи ему имущества арендатор этим имуществом не пользовался. Что, можно не платить?

Игорь


Добавлено в [mergetime]1230113083[/mergetime]
Но, мы все должны понимать, что суды, в основном, считают, что если имущество возвращено арендодателю, то платить не надо. Но это неправильно.

Игорь

[grin095]

Раз право зарегистрировано в ЕГРП, то оно есть.

А если речь идет об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке ст 610 ГК? запись есть а договора после отсчета 3х месяцев после уведомления - нет

[Доминиканец]

Доминиканец ,

То есть согласно данным ЕГРП имущество передано в аренду, но по-вашему на самом дело право аренды прекратилось. Как-то это не здорово...

Раз право зарегистрировано в ЕГРП, то оно есть. А рах у арендатора есть право, то за это право он должен платить.

Игорь

ФЗ "О государственной регистрации прав"

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Так что происходит раньше прекращение или признание его государством?

[FILIN]

Суды обязательно учтут , то что стороны совместно договорились о возврате имущества, а не в одностороннем порядке арендатор вернул... Следовательно воля сторон была направленна на прекращение обязательств...

[Доминиканец]

SOI ,

Не все так просто. Из п.13 следует, что, вообще говоря, имеет значение возврат имущества арендодателю. В рассматриваемом случае, имщества было возвращено арендодателю.
Le vin ,

Если так понимать ст. 614 ГК РФ, то как быть если есть бесспорные доказательства, что после передачи ему имущества арендатор этим имуществом не пользовался. Что, можно не платить?

Игорь


Добавлено в [mergetime]1230113083[/mergetime]
Но, мы все должны понимать, что суды, в основном, считают, что если имущество возвращено арендодателю, то платить не надо. Но это неправильно.

Игорь

То что это неправильно это Вы с позиции арендодателя рассуждаете...

[IAY]

Доминиканец ,

Увы, это не первый случай, когда эта статья Закона о регистрации вызывает неправильное понимание сути регистрационной системы и принципа внесения. Следует руководствоваться исключительно п.2 ст. 8 ГК РФ.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иначе говоря, без регистрации права нет и быть не может.

Игорь


Добавлено в [mergetime]1230113954[/mergetime]

То что это неправильно это Вы с позиции арендодателя рассуждаете...

И да, и нет. Это неправильно с точки зрения сути договора аренды и арендной платы. Арендная плата - это, как правильно здесь говорили, плата за возможность. Возможность у арендатора была. И, кроме того, Вы же не будете отрицать, что арендатор вправе потребовать вернуть ему имущество, раз договор не расторгнут.

Игорь

[FILIN]

По логике некоторых коллег, получается что раз арендатор вернул имущество, когда ему захотелось (т.е. он им больше не пользуется) то и договор расторгнут... а как же принцип, что соглашение о расторжении совершается в той же форме что и договор? При чем в случае прекращения обязательства, оно прекращается в полном объеме, а не только его часть, как например по оплате аренды...

Добавлено в [mergetime]1230114567[/mergetime]
Если можно, коллеги внесите ясность: подлежит ли соглашение о расторжении договора аренды (зарегистрированного) гос. регистрации ... какие ссылки на НПА?

[Kostilio]

FILIN

раз арендатор вернул имущество, когда ему захотелось

ни ему а им (Арендатор и Арендодатель)

то и договор расторгнут..

Он не расторгнуть, обязательства действуют, в том числе Арендодателя который должен передать Арендатору помещение, а он не передал. Соответственно обязанности у Арендатора платить нету.

подлежит ли соглашение о расторжении договора аренды (зарегистрированного) гос. регистрации

у вас условие вступает в силу с момента регистрации. О б чем может идти речь

[Faust]

Kostilio

у вас условие вступает в силу с момента регистрации. О б чем может идти речь

разве обязательность гос.регистрации сделки может вытекать из соглашения сторон?

[Kostilio]

Faust
я к тому, что оно не будет иметь силу если в соглашени прямо предусмотрено "с момента регистрации"

[IAY]

FILIN ,

Если можно, коллеги внесите ясность: подлежит ли соглашение о расторжении договора аренды (зарегистрированного) гос. регистрации ... какие ссылки на НПА?

Какие могут быть сомнения?! Конечно!

[Доминиканец]

Доминиканец ,

Увы, это не первый случай, когда эта статья Закона о регистрации вызывает неправильное понимание сути регистрационной системы и принципа внесения. Следует руководствоваться исключительно п.2 ст. 8 ГК РФ.

Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

А прекращаются?

[Доминиканец]

И да, и нет. Это неправильно с точки зрения сути договора аренды и арендной платы. Арендная плата - это, как правильно здесь говорили, плата за возможность. Возможность у арендатора была. И, кроме того, Вы же не будете отрицать, что арендатор вправе потребовать вернуть ему имущество, раз договор не расторгнут.

Буду отрицать. Арендатор не вправе требовать вернуть ему имущество.


Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.


Так значит, переход права собственности все-таки предшествует по времени регистрации этого перехода. Как тогда возможно уклонение от регистрации перехода права собственности, если переход происходит в момент государственной регистрации?

А теперь повнимательнее посмотрите на пункт 2 ст. 551 и подумайте. В чем суть государственной регистрации? А суть ее в защите интересов третьих лиц. Но между сторонами сделки в нашем случае уже есть составленное в письменной форме соглашение о прекращении договора аренды и для сторон оно уже имеет силу. Поэтому арендатор не вправе требовать вернуть ему имущество, а арендодатель выплатить арендную плату.

Сообщение отредактировал Доминиканец: 24 December 2008 - 17:55

[grin095]

плата за возможность? забавно
а почему не рассматривается вариант повторной подачи соглашения о расторжении на регистрацию? и вступит оно в силу с даты регистрации, вступит в силу, это не значит что договор будет действовать до этой даты, он будет считаться расторгнутым с той даты, которую стороны предусмотрели в соглашении, но положение это начнет действовать с даты регистрации
а если необходимость в расторжении отпала, передайте имущество вновь, договор расторгнут не будет..
а что касается регистрации.. в том варианте что написал я в этой ветке договор будет расторгнут без каких либо внесений записей в ЕГРП

Сообщение отредактировал grin095: 24 December 2008 - 18:06

[FILIN]

Сначала арендодатель намеревался расторгнуть договор, потому и подписал и Соглашение и Акт о возврате имущества... Соглашение не зарег-ли... Арендодатель и рад... передумал расторгать ... Пока переписка туда-сюда... прошло 3 месяца... И захотелось ему взыскать арендную плату за эти месяцы... а как взыскать ежели имуществом никто не пользовался... Может тогда убытки?