Арендодатели нежилого помещения в новостройке - 3 физика - через пару месяцев долевые собственники.
Арендатор - юрик.
Насколько я понимаю, проблемы будут у юрика: как ему проводить арендные платежи до получения физиками свидетельства о собственности.
Подкиньте, плз, идейку (или ссылку, если уже обсуждалось) как толково офрмить такие отношения?
|
|
||
|
|
|
|
1 Голосов
АРЕНДА СТРОЯЩЕГОСЯ ЗДАНИЯ. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР И ДРУГИЕ ВАРИАНТЫ
Автор
-Lars-
, 25 Oct 2002 15:40
Сообщений в теме: 365
#2
-stratus-
Отправлено 25 October 2002 - 16:19
Ну уж никак не по договору аренды, придумайте какие-нибудь услуги
#3
-TIRPITZ-
Отправлено 25 October 2002 - 16:45
Доп соглашение о порядке расчетов: арендный платеж за период "200_ у.е в месяц......
#4
Отправлено 25 October 2002 - 16:56
Lars,
договор безвозмездного пользования.
Гос. регистрации не подлежит, так что светить наличие/отсутствие зарегистрированного права собственности на помещения физиков не нужно.
А оплата - чёрным налом, если физики - не принципиальные люди.
договор безвозмездного пользования.
Гос. регистрации не подлежит, так что светить наличие/отсутствие зарегистрированного права собственности на помещения физиков не нужно.
А оплата - чёрным налом, если физики - не принципиальные люди.
#6
-Lars-
Отправлено 25 October 2002 - 17:17
maus34
На здание - нет, слишком оно большое, в нем отдельные помещения находятся в собственности разных физиков и юриков, в большинстве случаев собственность зарегистрирована.
Изначально был договор о совместной деятельности, потом серия уступок-переуступок.
Massive
Если б юрик был согласен на черный нал, вопрос бы умер не родившись. Хотя, кажется, после моих пояснений они склоняются именно к этому варианту.
TIRPITZ
Имеется в виду доп. к будущему договору аренды?
На здание - нет, слишком оно большое, в нем отдельные помещения находятся в собственности разных физиков и юриков, в большинстве случаев собственность зарегистрирована.
Изначально был договор о совместной деятельности, потом серия уступок-переуступок.
Massive
Если б юрик был согласен на черный нал, вопрос бы умер не родившись. Хотя, кажется, после моих пояснений они склоняются именно к этому варианту.
TIRPITZ
Имеется в виду доп. к будущему договору аренды?
#7
-TIRPITZ-
Отправлено 25 October 2002 - 17:36
Имеется в виду доп. к будущему договору аренды?
Сорри, торможу к субботе.
К тому же 2/3 моего сообщения куда-то пропали, видимо конфа не любит символов подчеркивания. Но идее там и место, Массив лучше предложил. Поддерживаю.
#8
-SPb-
Отправлено 28 October 2002 - 22:03
Была такая дурка как предварительный договор аренды с актом передачи, потом в основном идет корректировка платежей за фактическое пользование.
#9
-lxv-
Отправлено 29 October 2002 - 02:34
Прошу прощения, а в чем, собственно, проблема будет у юрика? Не пойму
Договор меньше года?
Поясните мне, пожалуйста, причину.
Спасибо.
Договор меньше года? Поясните мне, пожалуйста, причину.
Спасибо.
#10
-Le vin-
Отправлено 29 October 2002 - 12:57
Не могу уяснить, в чем проблема……
Вопрос поставлен «как ему проводить арендные платежи до получения физиками свидетельств о праве собственности»?
Ключевой термин «проводить». Правильно?
Термин применяется для обозначения бухгалтерского учета и налогового учета.
Про бухгалтерский учет – сразу не скажу, нормативку надо смотреть.
А в налоговом учете, для целей включения в расходы при определении н/о базы по налогу на прибыль, возможность отнесения арендных платежей в расходы (ч. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) не обусловлена государственной регистрацией договора аренды (что прямо подтверждено в Приказе МНС РФ от 26 февраля 2002 г. N БГ-3-02/98 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации": «Размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором, заключенным в порядке, установленным гражданским законодательством. При этом указанные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды».
Согласен, можно усмотреть внутреннее противоречие в разъяснении МНС:
- размер платежей должен быть УСТАНОВЛЕН в договоре
- договор должен быть заключен в порядке, установленном гражданским законодательством
и, вместе с тем, арендные платежи включаются в расходы независимо от гос. регистрации договора аренды.
Но ведь условие о размере арендной платы – не есть существенное для договора аренды. Т.е. – подписываем договор аренды. Размер платы в договоре – не устанавливаем. Имущество передаем по акту. Ежемесячно подписываем протоколы о согласовании цены.
Или еще: Договор подписываем, размер платы – не устанавливаем. Имущество передаем по акту. Не платим ар. плату два месяца. Исковое заявление в СОЮ от физика. Признание долга ответчиком (юриком) в суде. Решение суда о взыскании с юрика.
Удачи
Вопрос поставлен «как ему проводить арендные платежи до получения физиками свидетельств о праве собственности»?
Ключевой термин «проводить». Правильно?
Термин применяется для обозначения бухгалтерского учета и налогового учета.
Про бухгалтерский учет – сразу не скажу, нормативку надо смотреть.
А в налоговом учете, для целей включения в расходы при определении н/о базы по налогу на прибыль, возможность отнесения арендных платежей в расходы (ч. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) не обусловлена государственной регистрацией договора аренды (что прямо подтверждено в Приказе МНС РФ от 26 февраля 2002 г. N БГ-3-02/98 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации": «Размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором, заключенным в порядке, установленным гражданским законодательством. При этом указанные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды».
Согласен, можно усмотреть внутреннее противоречие в разъяснении МНС:
- размер платежей должен быть УСТАНОВЛЕН в договоре
- договор должен быть заключен в порядке, установленном гражданским законодательством
и, вместе с тем, арендные платежи включаются в расходы независимо от гос. регистрации договора аренды.
Но ведь условие о размере арендной платы – не есть существенное для договора аренды. Т.е. – подписываем договор аренды. Размер платы в договоре – не устанавливаем. Имущество передаем по акту. Ежемесячно подписываем протоколы о согласовании цены.
Или еще: Договор подписываем, размер платы – не устанавливаем. Имущество передаем по акту. Не платим ар. плату два месяца. Исковое заявление в СОЮ от физика. Признание долга ответчиком (юриком) в суде. Решение суда о взыскании с юрика.
Удачи
#11
-ГОСТ-
Отправлено 29 October 2002 - 13:17
lxv
Le vin
Проблема у Lars возникла из-за того, что у физиков не зарегистрировано право соб-ти на помещение. Поэтому договор аренды помещения, право соб-ти на которое Арендодателем не зарегистрировано, не будет иметь юр. силу.
Лучше оформить черным налом :: Massive прав.
Le vin
Проблема у Lars возникла из-за того, что у физиков не зарегистрировано право соб-ти на помещение. Поэтому договор аренды помещения, право соб-ти на которое Арендодателем не зарегистрировано, не будет иметь юр. силу.
Лучше оформить черным налом :
: Massive прав.
#12
-Le vin-
Отправлено 29 October 2002 - 14:06
ГОСТ
Для каких целей договор не будет иметь юр.силу?
И что нужно Lars (у) "провести"?
Допустим: Организация и физик заключили договор. Назвали его - аренды. Размер платы - не установили.
Передаточный акт подписали. Имущество индивидулизировали как "часть здания, площадью ...кв.м., обозначенная на прилагаемом плане" (условно). Далее - каждый месяц перечисляют деньги.
Что не так?
Для каких целей договор не будет иметь юр.силу?
И что нужно Lars (у) "провести"?
Допустим: Организация и физик заключили договор. Назвали его - аренды. Размер платы - не установили.
Передаточный акт подписали. Имущество индивидулизировали как "часть здания, площадью ...кв.м., обозначенная на прилагаемом плане" (условно). Далее - каждый месяц перечисляют деньги.
Что не так?
#13
-seedack-
Отправлено 29 October 2002 - 14:07
А чем не нравится предварительный договор ?
Тут тебе и официальные отношения, и возможность официальной (а не черным налом) проплаты (аванса, задатка) будущему арендодателю, и гарантия для арендатора, что договор аренды будет заключен и т.д.
Тут тебе и официальные отношения, и возможность официальной (а не черным налом) проплаты (аванса, задатка) будущему арендодателю, и гарантия для арендатора, что договор аренды будет заключен и т.д.
#14
-Le vin-
Отправлено 29 October 2002 - 14:12
seedack
За что платить по предварительному договору? Какой задаток? Предварительный договор не порождает обязанности ни передать имущество, ни, тем более, платить за него. И вот тут то уж точно проблемы с налоговым учетом, в смысле со списанием в расходы.
За что платить по предварительному договору? Какой задаток? Предварительный договор не порождает обязанности ни передать имущество, ни, тем более, платить за него. И вот тут то уж точно проблемы с налоговым учетом, в смысле со списанием в расходы.
#15
-ГОСТ-
Отправлено 29 October 2002 - 14:37
Для каких целей договор не будет иметь юр.силу?
Le vin А для каких целей он будет иметь силу?
Если главное у автора темы "провести" - можно состряпать договор оказания информац., консультац., и т.п. услуг.
Слепить можно все, что угодно...
Про предварит. договор согласен - не катит.
#16
-seedack-
Отправлено 29 October 2002 - 14:42
За что платить по предварительному договору? Какой задаток?
А что Вас смущает ?
Или задатком нельзя обеспечить исполнением предварительного договора ?
Предварительный договор не порождает обязанности ни передать имущество
Согласен. Но он порождает обязанность передать это имущество в будущем.
Если наш коллега действительно желает заключить договор аренды ( а как мы понимаем без права собственности этого сделать нельзя)- предварительный договор предпочтительнее любых черных договоров.
#17
-Kazancev-
Отправлено 29 October 2002 - 14:54
А если имущество находится в аренде, а его сдают в субаренду??? Тоже нельзя без свидетельства на право собственности ??? Чушь!
Заключите договор аренды и работайте спокойно. Наличие или отсутствие у физиков факта регистрации права собственности не является и не может являться основанием для Вас не заключать договор аренды. Юрик несет единственный риск - появление третьего лица, заявляющего свои права на арендуемое имущество....
Заключите договор аренды и работайте спокойно. Наличие или отсутствие у физиков факта регистрации права собственности не является и не может являться основанием для Вас не заключать договор аренды. Юрик несет единственный риск - появление третьего лица, заявляющего свои права на арендуемое имущество....
#18
-seedack-
Отправлено 29 October 2002 - 15:11
2Kazancev
А как же тогда быть со Статьей 608 ГК Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
А как же тогда быть со Статьей 608 ГК Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
#19
---
Отправлено 29 October 2002 - 15:12
Kazancev, да Вы, батенька, орел! Пример про субаренду - супер!
ГК давно читали? а ФЗ "О гос. рег. ПнНИСсН"?
ГК давно читали? а ФЗ "О гос. рег. ПнНИСсН"?
#20
-Dusia-
Отправлено 29 October 2002 - 15:44
Посностью согласна с ГОСТ (ом) , хотя обратите внимание на противоречие в законе:В ст. 219 ГК указано, что право собственности на здание и вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Такая регистрация возможна только после окончания строительства и его готовности к использованию по прямому назначению. Объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договоров аренды, однако в этом случае на них не будут распространяться нормы Закона об аренде зданий. Существует и иная позиция, согласно которой объект незавершенного строительства вообще не может служить объектом аренды в качестве недвиж. имущества. Суть аренды заключается в удовлетворении интересов арендатора сопряжено с непосредственным использованием арендуемого имущества, так в ст. 611 ГК говориться о использовании имущества в соответствии с его назначением, а до того момента, пока объект не будет введен в эксплуатацию, использование его в соответствии с целевым назначением невозможно. В соответствии с п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Указать такие данные в отношении объектов незавершенного строительства также не предоставляется возможным. Третья позиция. Но по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу (к моменту регистрации договор строительного подряда должен быть прекращен, а объект принят заказчиком). Соответственно, они подчиняются нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенное строительство и сделок с ним. Вывод: с учетом противоречий в законе не рекомендуем заключать аренду на объект незавершенного строительства.
#21
-Le vin-
Отправлено 29 October 2002 - 15:50
seedack
ГОСТ
Так ведь в договоре не будет указано, что в аренду передается "законченный строительством объект - нежилое помещение, принадлежащее Иванову И.И. на основании ..., что подтверждается свидетельством ...и т.д."
В договоре будет ...ну, см. выше.
Разве должен будет арендатор доказывать кому-либо, что датель имел право заключить договор, передать имущество, что он вообще имел это имущество, что имущество - недвижимость? Кто будет оспаривать договор? Речь идет о сдаче в аренду ПРОСТО имущества!!!
И об оплате этого имущества. Не зарегистровано право собственности? Ну и что? Оно же не зарегистрировано на "вновь созданный объект недвижимого имущества". А сдается в аренду (при отсутствии регистрации) объект НЕЗАВЕРШЕННОГО строительства. И этот объект принадлежит физикам-дателям. Кто обратиться с иском о признании сделки недействительной?
Нет, нельзя. Задаток - способ обеспечения по заключенному договору, а не по тому, который д.б. заключен. Денежное обязательство из предварительного договора не возникает. Кроме того, согласно ч.32 ст. 270 НК при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога. Юрику - это не интересно.Или задатком нельзя обеспечить исполнением предварительного договора ?
Предварительный договор не порождает никакой иной обязанности,кроме обязанности заключить договор в будущем.Но он порождает обязанность передать это имущество в будущем.
ГОСТ
Так ведь в договоре не будет указано, что в аренду передается "законченный строительством объект - нежилое помещение, принадлежащее Иванову И.И. на основании ..., что подтверждается свидетельством ...и т.д."
В договоре будет ...ну, см. выше.
Разве должен будет арендатор доказывать кому-либо, что датель имел право заключить договор, передать имущество, что он вообще имел это имущество, что имущество - недвижимость? Кто будет оспаривать договор? Речь идет о сдаче в аренду ПРОСТО имущества!!!
И об оплате этого имущества. Не зарегистровано право собственности? Ну и что? Оно же не зарегистрировано на "вновь созданный объект недвижимого имущества". А сдается в аренду (при отсутствии регистрации) объект НЕЗАВЕРШЕННОГО строительства. И этот объект принадлежит физикам-дателям. Кто обратиться с иском о признании сделки недействительной?
#22
-Kazancev-
Отправлено 29 October 2002 - 16:07
ДЛЯ НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО: (испугался что ли ?)
Насчет орла - незнаю, пока не летаю. Статью 608 ГК РФ конечно же читал. В аренду имущество может сдавать и не собственник, если у этого лица есть разрешение (уполномоченны) собственника (ГУПы, МУПы) (та же статья 608 ГК РФ).
Разъяснения Dusia понятны и я их поддерживаю полностью, кроме вывода - почему если есть какие-то несоответствия в законодательных актах, договор рекомендовали не заключать???
Где в ГК РФ есть норма, указывающая что при отсутствии факта регистрации ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на арендуемое имущество, в т.ч. незавершенку, договор аренды такого имущества является ничтожным или оспоримым???
P.S. Пишите в личку, товарищ НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ.....
Насчет орла - незнаю, пока не летаю. Статью 608 ГК РФ конечно же читал. В аренду имущество может сдавать и не собственник, если у этого лица есть разрешение (уполномоченны) собственника (ГУПы, МУПы) (та же статья 608 ГК РФ).
Разъяснения Dusia понятны и я их поддерживаю полностью, кроме вывода - почему если есть какие-то несоответствия в законодательных актах, договор рекомендовали не заключать???
Где в ГК РФ есть норма, указывающая что при отсутствии факта регистрации ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на арендуемое имущество, в т.ч. незавершенку, договор аренды такого имущества является ничтожным или оспоримым???
P.S. Пишите в личку, товарищ НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ.....
#23
-lxv-
Отправлено 29 October 2002 - 17:35
Kazancev: я согласна с Вами. Не вижу непреодолимых препятствий.
Кроме того, не очень понимаю, при чем тут РАСХОДЫ? В каких целях интересно? Налоги? Так это вообще не важно, есть у арендодателя право собственности или нет. Главное, что факт расходования средств был и такие расходы связаны с деятельностью, направленной на получение дохода. Кроме того, кто будет оспаривать сделку?? И зачем? Да даже если она будет оспорена, то какие последствия это повлечет? Ну уж точно не реституцию, которая просто невозможна.
Не совсем понятна цель вопроса: какая проблема (последствия чего) беспокоят?
С уважением.
Кроме того, не очень понимаю, при чем тут РАСХОДЫ? В каких целях интересно? Налоги? Так это вообще не важно, есть у арендодателя право собственности или нет. Главное, что факт расходования средств был и такие расходы связаны с деятельностью, направленной на получение дохода. Кроме того, кто будет оспаривать сделку?? И зачем? Да даже если она будет оспорена, то какие последствия это повлечет? Ну уж точно не реституцию, которая просто невозможна.
Не совсем понятна цель вопроса: какая проблема (последствия чего) беспокоят?
С уважением.
#24
-Le vin-
Отправлено 29 October 2002 - 20:39
Уважаемая lxv.
Расходв тут притом, что я осмелился предположить, что смысл заданного вопроса "Как провести платежи за имущество по бух. и налог. учету"?
Ну и попытался порассуждать.
Кстати (это уже не для lxv, к возможности оформить платежи как оплату каких либо услуг в пользу физика. В этом случае у юрика образуется обязанность по ЕСН - как минимум. Так что - не интересно это юрику.
Удачи
Расходв тут притом, что я осмелился предположить, что смысл заданного вопроса "Как провести платежи за имущество по бух. и налог. учету"?
Ну и попытался порассуждать.
Кстати (это уже не для lxv, к возможности оформить платежи как оплату каких либо услуг в пользу физика. В этом случае у юрика образуется обязанность по ЕСН - как минимум. Так что - не интересно это юрику.
Удачи
#25
-lxv-
Отправлено 30 October 2002 - 04:56
Le vin: да я, в общем-то, не то имела в виду((
Я, напротив, согласна с тем, что цель, видимо, бухучет и налоги (а что, собственно, еще может быть? очевидно - мне - что речь не идет о риске появления третьего лица, которое заявит какие-либо права на имущество). Я просила уточнить автора задачу. Вот и все.(
Я, напротив, согласна с тем, что цель, видимо, бухучет и налоги (а что, собственно, еще может быть? очевидно - мне - что речь не идет о риске появления третьего лица, которое заявит какие-либо права на имущество). Я просила уточнить автора задачу. Вот и все.(
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
