|
||
|
Продажа на торгах недвижимости, на которое должник
#1
Отправлено 12 August 2003 - 14:32
На недвижимость юрика (далее будем звать его Должник) приставы по постановлению ИМНС обратили взыскание и выставили его на торги. Торги проводил другой юрик (будем звать его Риэлтер). Торги состоялись, все классно, выиграл их Предприниматель. Заключил договор с Риэлтером, заплатил денюжку за недвижимость
Пришел Предприниматель за регистрацией права (не перехода права!) в органы юстиции, ему там отказ: в ЕГРП отсутствуют сведения о данной недвижимости, попросту Должник не зарегистрировал свое право.
Далее еще круче. У должник заканчивается конкурсное производство через 4 мес. Арбитражному управляющему все по балабасу.
У Риэлтера заканчивается конкурсное производство через месяц. Этому арбитражному управляющему аналогичным образом все по балабасу.
Че делать?????!!!!!!!
Я написал иск о признании права собственности. Ответчик Риэлтер, третьи лица, в том числе и Должник. Вчера сходил в суд на предвариловку. ЧуЮствую, блин, что-то я не то написал… ;(
Мне тут грят, типа надо было в порядке особого производства писать, на хрена иск-то?
Че делать?????!!!!!!!!!
Спасибо за отклики и любые соображения.
ЗЫ. Президиум ВАС № 59 читал, лучше не стало ;(
#2
Отправлено 12 August 2003 - 15:44
(Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без оплаты.) Вариант обсуждается.
#3
Отправлено 12 August 2003 - 17:27
Договор в простой письменной форме. Управляющие и Риэлтора и Должника положили прибор на Предпринимателя. А за регистрацией, в случае простой письменной формы нужно идити обоим сторонам. Предприниматель пошел один.
Вот основание для отказа. Совершенно законное.
#4 -гость Олег-
Отправлено 12 August 2003 - 19:20
Ведь спора о праве как таковом нет: никто (ни должник, ни риэлтер, ни третьи лица) не претендует на купленное здание.
При подаче заявления должника, риэлтера, учреждение юстиции - привлечь как третьи лица. Если управляющим все по фигу и они хотят быстрее завершить конкурс, то они сами в суде будут говорить что здание сейчас принадлежит Предпринимателю и никому другому.
При таких обстоятельствах вынести решение судье проще простого.
#5
Отправлено 13 August 2003 - 12:42
мне кажется, в данном случае нужно добиться сначала, чтобы продавец (Риэлтер) и Предприниматель сходили и зарегистрировали договор. Отказывается риэлтер идти - иск о понуждении или требовать возврата денежек. вот мое скромное мнение
#6
Отправлено 13 August 2003 - 13:00
Вы чего такое пишите?!!
Договор купли-продажи недвижимости (за исключением жилых помещений) НЕ ПОДЛЕЖИТ государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.
Почитайте внимательно ГК.
#7
Отправлено 13 August 2003 - 13:42
, а АПК говорит об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собстенным. Если внимательно вчитаться, то формулировка, приведенная в кодексе, склоняет к мыслям о приобретательной давности. Более того, если предъявляется иск о признании права собственности - он рассматриваеся в исковом производстве.установлении факта владения и пользования строением на праве собственности
Но даже, если инициировать особое производство (чего я совершенно не исключаю), то надо учитывать, что спор о праве может возникнуть в любой момент. Ведь предприятие, находящееся в состоянии банкротства, должно быть заинтересовано в максимальном удовлетворении требовний кредиторов (они то в любом случае в этом заинтересованы). И не забывайте, что переход прав не зарегистрирован, значит и права не перешли. А что как включат это здание в конкурсную массу? В вот, что
А это, протите, еще вилами на воде написаноникто (ни должник, ни риэлтер, ни третьи лица) не претендует на купленное здание.
Кроме того, при разрешении споров об установлении фактов имеющих юридическое значение, у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие указанный факт. В данном случае, возможность зарегистрировать переход прав имеется, тащите вторую сторону в учреждение юстиции (это возможные мысли суда ). Вот и будет отказ в удовлетворении заявления.
Может быть немного сумбурно, это просто мысли вслух
#8
Отправлено 13 August 2003 - 13:55
Как правильно сказал Ferero Roche нельзя здесь применить особое производство, так как возможен спор о праве и кроме того, есть возможность получения необходимых документов иным способом - каким, я уже сказала.
#9 -гость Олег-
Отправлено 13 August 2003 - 15:22
лучше - особое производство. Гемора меньше.
Спора ПОКА НЕТ, а уж если возникнет в процессе - придется через исковое.
А лучше подождать 4 месяца, конкурс закроют - вот и доказательство суду, что зарегитсрировать переход права собственности невозможно (второй стороны уже не существует).
У нас была такая ситуация. Гражданин купил в процессе конкурсного производства будку, право собственности надумал регистрировать только через 2 года, а должника то и нет. Пришлось идти в суд, только это был СОЮ.
А насчет заинтересованности должника в конкурсе в отыскании имущества и формировании конкурсной массы, то во-первых, должник уже получил деньги от предпринимателя за недвижку и наверное частично удовлетворил ими требования кредиторов, а во вторых, ведь конкурсному управляющему все по барабану, нахрена ему лишние суды-пересуды?
Так что на мой взгляд лучше особое производство. И формулировка АПК овладении имуществом как своим собственным - вовсе не препятствие к этому.
#10
Отправлено 13 August 2003 - 15:46
#11
Отправлено 13 August 2003 - 17:02
Вот-вот! Я сейчас и прорабатываю этот вариант. Тока что смущает? Право собственности у должника в органах юстиции не зарегистрировано..... Да-да, ни рассказывайте мне, ранее возникшие права признаются. Так и что? Можно ли выйти с иском в порядке п.3 ст.551? Кстати, как полагаете, каким образом лучше формулировать исковые требования по такому иску?
[quote] собирайте доказтельства уклонения контрагентоа от похода в УЮ (ваши письменные требования явиться к стольки то часам в УЮ и тд и его отказесли был), [quote]
А если я напишу письмо от должника, типа видали меня тебя предприниматель, знаешь где? Купил у Риэлтора, у него и спрашивай, а от нас отстань?
И еще. Я выхожу с иском к должнику, но продал-то мне риэлтер. Риелтер в этом случае кто? Представитель, полномочия которого основываются на акте администраитвного органа (ИМНС, приставы, РФФИ) Кстати, у риелтера к моменту рассмотрения моего иска упраляющий будет отчитываться о завершении конкурсного производства. Риелтер, видимо, накроется медным тазом.......
[quote] А лучше подождать 4 месяца, конкурс закроют - вот и доказательство суду, что зарегитсрировать переход права собственности невозможно (второй стороны уже не существует). [quote]
Клево получается!
Клиент: решите мне проблему.
Юрист: не-е-е, сейчас не могу, приходите через 4 мес., мне будет тады легче ее решить
Так да?
Ну это лирика.
Проза-то какая? Эти самые торги состоялись два года назад. Предприниматель тока сейчас прочухал, что надо бы что-то сделать........ И уговорить его подождать.... Хм-м-м-м. Хочет деньги зарабатывать, а здание ведь не заложить, кредитов ему не взять.....
#12 -гость Олег-
Отправлено 13 August 2003 - 18:19
согласен что в суд надо тащить как можно больше всех имеющихся документов, подтверждающих прямо или косвенно принадлежность недвижки Должнику. С одним договором там ничего не добьешся.
Азазело,
Вы предложите Заказчику несколько вариантов решения проблемы. Во-первых, это их ой как радует и обнадеживает. А во-вторых, повысите в глазах Заказчика свой авторитет, т.к. можете решить вопрос разными способами. Может он сам захочет подождать пока должник и риэлтер ликвидируется.
Если же ему надо прямо "здесь и сейчас" зарегистрировать право собственности, то по моему, нужно предъявлять иск к Риэлтеру, т.к. действительно если он заключал договор купли-продажи, то и обязанность осуществить действия, связанные с переходом права собственности лежит на нем. Хотя, если как Вы пишите, к моменту рассмотрения иска управляющий закроет конкурс, - то опять же приходим к особому производству...
#13
Отправлено 13 August 2003 - 19:31
Сделано. Документы какие можно собраны.согласен что в суд надо тащить как можно больше всех имеющихся документов, подтверждающих прямо или косвенно принадлежность недвижки Должнику. С одним договором там ничего не добьешся
Хотя, если как Вы пишите, к моменту рассмотрения иска управляющий закроет конкурс, - то опять же приходим к особому производству...
Да зачем особое производство? Зачем? Должник-то "живой" Почему не выйти к нему с иском в порядке п.3 ст.551 ГК РФ. При этом, при заключении договора Риелтер его представитель
Умно! Тока заказчику-то интересен результат, а пути, по которым двигаться наиболее быстро и безболезненно нужно выбирать мне.Вы предложите Заказчику несколько вариантов решения проблемы. Во-первых, это их ой как радует и обнадеживает
#14 -Гость-Олег-
Отправлено 13 August 2003 - 19:49
#15
Отправлено 14 August 2003 - 13:51
Если в договоре Риэлтер указан только как представитель Должника - то можно и по п.3 ст 551 ГК РФ.
В том-то все и дело, что не указан.........
Как Риэлтор распоряжается имуществом должника, не будучи его представителем?
Риэтор представитель.
#16
Отправлено 14 August 2003 - 14:09
#17 -Tamerlan-
Отправлено 14 August 2003 - 14:24
а как он там указан?В том-то все и дело, что не указан.........
#18
Отправлено 14 August 2003 - 18:54
Я боюсь, что его тут нет. Тем более, что при проведении торгов собственник заключает с организатором торгов ДОГОВОР. Когда организатором торгов является собственник - тут все ясно. А вот если это специализированная организации, то тут можно предположить договор комиссии. А комитент, как известно, выступает от своего лица. Так что и продавцом является именно Риэлтер. Покупатель вообще может и не знать, что Продавец не собственник вещи. Можно ли при таком раскладе говорить о ч.3 ст. 551?а нет ли здесь представительства, основанного на законе?
#19
Отправлено 16 August 2003 - 19:13
можно и по п.3 ст 551 ГК РФ.
Коллеги!
Допустим, вы через суд обяжете должника дойти до регпалаты с целью регистрации ПОСЛЕДНЕЙ сделки. Но:
в ЕГРП отсутствуют сведения о данной недвижимости, попросту Должник не зарегистрировал свое право.
То есть, в этом случае вам УЮ откажет по ст. 6 закона, поскольку нет ПЕРВИЧНОЙ регистрации права собственности Должника...
А по п. 3 ст. 551 ГК РФ суд может произвести только регистрацию перехода права собственности, а не первичную регистрацию.
ИМХО, иск о признании права собственности логичен. В качестве доказательства спора о праве можно использовать, в принципе, и то, что должник уклоняется от регистрации перехода права собственности.
#20
Отправлено 16 August 2003 - 22:27
То есть, в этом случае вам УЮ откажет по ст. 6 закона, поскольку нет ПЕРВИЧНОЙ регистрации права собственности Должника...
Я уже рассказывал, о таком иске - здания принадлежали должнику на основании Плана приватизации 92-го года, зарегистрированного департаментом имущества в 1993 году. Здание арестовали, продали нам с торгов. В УЮ мы без проблем зарегистрировали свое право собственности на основании протокола торгов и акта приема-передачи (от РФФИ покупателю). Должник подал иск к УЮ (мы - третье лицо) о признании актов госрегистрации права собственности недействительными, ссылаясь на отсутствие гос.регистрации права у самого должника. Дело мы выиграли, АС сослался на ст.6.
P.S. Все это актуально для действующей редации ФЗ.
#21 -bola-
Отправлено 13 September 2003 - 23:18
У меня похожее дело.
Приобретена недвижимость 18 лет назад, договора нет, старый собственник умер
Не могу решить- обращаться в суд в порядке особого прозводства п. 6 ст. 264 ГПК (но ведь там только о факте владения и пользования недвижимым имуществом, о приобретении в собственность не идет речь, на основании решения суда вряд ли будет зарегистрировано право), либо исковое производство - но старый собсственник умер (кто ответчик).
#22
Отправлено 13 September 2003 - 23:40
#23
Отправлено 14 September 2003 - 02:44
Поэтому при заключении договора купли-продажи нежилого помещения никакой регистрации права собственности не требуется.
Уважаемый, Pastic,
кроме ФЗ о госрегистрации есть еще и Правила ведения ЕГРП, который, примитивно говоря, представляет собой базу данных о правах на недвижимость.
Переход (не сам договор купли-продажи нежилья, естественно) права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации в любом случае. То есть, запись в реестр соответствующая вносится.
Но как Вам УЮ сможет внести запись о переходе права, если в ЕГРП нет данных о первичной регистрации?
То, что в конкретном случае Ваше УЮ это сделало - не показатель, поскольку противоречит ст. 6 ФЗ о госрегистрации и Правилам ведения реестра, у нас, например, в УЮ Свердловской области - практика иная.
Ст. 6 ФЗ о госрегистрации (п. 2), требующая для госрегистрации сделок после введения закона в действие произвести сначала первичную регистрацию, говорит об этом же. Причем толкуется она расширительно: права, возникшие ранее, признаются, но если вы хотите совершить любую сделку с недвижимостью после введения ФЗ в действие, сначала зарегистрируйте первичное право. Об этом см. например п. 4 Информационного письма МЮ РФ от 27.08.1998 года № 5832-ПК.
Вообще же мне (как юристу ) не совсем понятен тезис о том, что
Если договор не подлежит регистрации, а право собственности по такой сделке возникло до вступления в силу ФЗ о госрегистрации, то причем здесь вообще указанный закон?если сделка не требует регистрации, то не требует регистрации и право собственности продавца, если оно возникло до вступления в силу ФЗ "О гос.регистрации".
Как я понимаю из первого поста темы, предприниматель (покупатель) хочет зарегистрировать переход права собственности сейчас - в период действия закона. Поэтому сначала необходимо зарегистрировать первоначальное право, а потом возможно будет зарегистрировать его переход.
Поскольку первое проблематично - в суд с иском о признании права собственности.
Но аргумент
я оценилкак уже неоднократно в "Недвижимости" говорилось,
#24
Отправлено 14 September 2003 - 13:06
http://forum.yurclub...ST&f=13&t=16172
Там все доводы. С ними, кстати, согласились последовательно: УЮ, АС, ФАС.
P.S. Еще раз напоминаю, что с вступлением в силу сентябрьской редакции закона, ситуация изменилась.
#25
Отправлено 14 September 2003 - 14:48
Вот прочитал я внимательно все посты и просто поражаюсь о каком особом производстве и признании ПС можно здесь говорить? Зачем такую фигню советовать нашему коллеги? Мы же юристы, а не "риэлторы".
Как мне представляется этот предприниматель попал, причем очень серьезно.
В этой ситуации не может быть речи ни каком признании права собственности, т.к. права собственности признается судом только в том случае, когда оно уже существует. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ (так же смотри ст.8 ГК РФ) право собственности у приобретателя по договору возникает с момента гос.рег. Так как в нашем случае регистрации не было, то предприниматель не стал собственником. Он является законным владельцем приобретенного имущества и суд никогда не удовлетворит его иск о признании ПС (если конечно суду не заплатят )
Если исходить из того, что должник действительно является собственником проданого объекта, а риэлтор проводя торги правомерно действовал от его имени (или от имени пристава), ситуация выглядит следующим образом.
Одной из главных обязанностей продавца по договору купли-продажи является обязанность перенести на покупателя права собственности. В нашем случае продавец этой обязанности не выполнил, следовательно покупатель может защитить свои права путем подачи иска о понуждении к исполнению обязательства (п.3 ст.551 ГК РФ), либо иска о возмещении причиненных убытков. Если покупатель обращается с иском по п.3 ст.551 ГКРФ, сразу же возникает вопрос, о котором говорил
Roman, УЮ не может произвести гос.рег. перехода, если сведения об этом объекте отсутствуют в ЕГРП соответственно в иске будет отказанно. Если же получится убедить в суд в правильности позиции высказанной Pastic (в чем я лично очень сомневаюсь), то возникнет вопрос о доказательства существования права собственности у продовца (должника). Скорее всего такие доказательства управляющий не представит, если опять же таки вы дадите ему на "лапу".
В связи с этим наиболее вероятным является взыскание убытков в размере покупной стоимости здания. Хотя конечно можно поробовать договорится с управляющим, дать ему бабок и отправить в УЮ регистрировать ПС.
Если как Вы говорите заканчивается срок конкурсного, Вам необходимо всеми силами помещать этому. В противном случае последствия будут катастрофическими. Если риэлтор действовал в качестве комиссионера либо агента, ликвидация должника будет ощзначать прекращение действия догвоору купли-продажи (ст.413 ГК РФ). Соответственно предприниматель перестанет является законным владельцем, т.к. основанием его владения выступает этот самый договор. Имущество станет безхозяйным со всеми вытекающими.
Помешать завершению конкурсного можно достаточно просто, надо явиться на заседания по утверждению отчета управляющего и заявить, что управляющим не былол реализованно все имущество входящее в конкурсную массу, т.к. до гос.рег. перехода ПС собственником объекта продолжает оставаться должник. Если Вы не успели этого сделать, необходимо обжаловать определение о завершении конкурсного.
С другой стороны, все эти действия привлекут внимание управляющего к Вашей проблемме и он может взять и продать это здание третьему лицу, которое зарегистрирует на себя ПС (я бы на его месте так и сделал ). В это ситуции Вы опять вернетесь к убыткам, которые скорее всего и взыскивть будет не с кого.
Возможен и другой вариант. Вполне вероятно, что у должника, т.е. управляющего вообще нет документов подтверждающих, что он собственик этого имущества, т.е. он придет в суд и скажет, что нет таких бумаг у меня, соответственно дожник не является собственником. Это в свою очередь будет означать ничтожность договора купли-продажи и как следствие незаконность владения предпринимателя. При этом предприниматель не с может ссылаться на добросовестность приобретения (ст.302 ГК РФ). Это связаннос тем, что сделка совершалась в период действия системы регистрации, следовательно нормальный, осмотрительный участник гр.оборота должен проверить права продавца. В нашем случае он этого не сделал, он даже и не задумывался над этим вопросом похоже. Этого приводит к выводу, что покупатель "должен был знать" о том, что приобретает имущество у лица не являющегося его собственником.
Вот такие печальные перспективы открываются перед Вашим клиентом.
Самое верное в этой ситации сидеть тихо и владеть этим зданием.
Количество пользователей, читающих эту тему: 2
0 пользователей, 2 гостей, 0 анонимных