Сообщений в теме: 285

[Форумчанка]

Суть такая: ООО "Рога и копыта" продали ООО "Ромашка" объекты недвижимого имущества. Заключили договор купли-продажи, произвели оплату. Подписали акт приема-передачи. Фактически передали имущество, а переход права не зарегистрировали. Далее ООО "Ромашка" семь лет спокойно владеет и пользуется этой недвижкой, несет бремя по ее содержанию и проч. Но тут грянул гром. И ООО "Рога и копыта" решили обанкротиться. И в процессе банкротства втихаря продали имущество, которое когда-то перешло к ООО "Ромашка" на основании договора купли-продажи. И не просто продали, они этот переход еще и зарегистрировали. А после благополучно исчезли с лица земли, то бишь из реестра юр.лиц. И теперь новый владелец подал иск к ООО "Ромашка" об истребовании имущества из чужого незаконного. Что делать незадачливой Ромашке? С убытками к продавцу не выйдешь, как советует Пленум 10/22, ликвидировались они. И как теперь расценивать ее положение? Ведь тот же Пленум в пункте 60 говорит, что до гос. регистрации перехода, покупатель является законным владельцем этого имущества. Это как понимать, есть собственник, но акромя него имеется и законный владелец-пользователь того эе имущества? Или после регистрации перехода права на другое лицо ООО "Ромашка" автоматически утратила статус законного владельца недвижки, и исковое об истребовании из чужого незаконного подлежит удовлетворению?

[Ludmila]

Фактически передали имущество, а переход права не зарегистрировали

И не просто продали, они этот переход еще и зарегистрировали

Кто на ком стоял????

Что делать незадачливой Ромашке?

Обратиться к юристу в реале. Со всеми документами.

[Форумчанка]

В смысле, кто на ком стоял? Ромашка владеет и пользуется недвижимостью и на сегодняшний день на основании договора купли-продажи. Косяк в том, что стороны не зарегистрировали переход права собственности, и Рога и копыта остались официально собственником недвижимого имущества. И впоследствии своим правом на распоряжение воспользовались, продали имущество другому лицу, оформили сделку в рег.центре. Потом продавец ликвидировался. И на данный момент новый собственник предъявляет Ромашке претензии (мол, валите отсюда). А Ромашка, получается, была законным владельцем вплоть до регистрации права собственности на имущество за другим лицом. А сейчас у Ромашки нет законных оснований владения имуществом? А как же проплаченный договор купли-продажи и многолетнее фактическое владение и пользование?

[Zufar]

А Ромашка, получается, была законным владельцем вплоть до регистрации права собственности на имущество за другим лицом.

не получается, не была.

И как теперь расценивать ее положение?

как безнадежное. зря они экономили на юристах в момент "покупки" недвижимости.

[Форумчанка]

[quote name='Zufar' date='21.09.2010 - 16:13']
[quote]А Ромашка, получается, была законным владельцем вплоть до регистрации права собственности на имущество за другим лицом.[/quote]
не получается, не была.

Ну почему не была? Законность владения и пользования на основании договора купли-продажи была признана судом, еще когда продавец попытался стрясти с Ромашки неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование имуществом.

[Ludmila]

Законность владения и пользования на основании договора купли-продажи была признана судом, еще когда продавец попытался стрясти с Ромашки неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование имуществом.

Мда. Всплывают всё новые и новые факты, имеющие принципиальное значение для ответа на вопрос. Вя так и будете факты выкладывать в час по чайной ложке?

[Форумчанка]

Да я теперь сомневаюсь, что это имеет значение. Решение об отказе продавцу во взыскании неосновательного было вынесено до регистрации права нового собственника. А теперь, кстати, новый собственник не только виндикацию требует, но и неосновательное обогащение предъявил с момента регистрации своего права.
Вопрос, как расценивать п. 60 Пленума в данном контексте? Ромашка таки является законным владельцем на сегодняшний день или нет? Да, суд признал наше владение законным, но в тот момент не было регистрации перехода права собственности на совершенно левое лицо.

[Blanch]

Форумчанка
вы бы, может, решение бы выложили (адреса, пароли, явки можете замазать, интересует в общем-то требования, мотивировочная часть)

[Ludmila]

Да я теперь сомневаюсь, что это имеет значение. Решение об отказе продавцу во взыскании неосновательного было вынесено до регистрации права нового собственника. А теперь, кстати, новый собственник не только виндикацию требует, но и неосновательное обогащение предъявил с момента регистрации своего права.

Блин... Вы можете хотя бы всё хронологически изложить нормально?

[Форумчанка]

В 2003 году был заключен договор купли-продажи недвижимости. Произведена оплата. Имущество передано во владение и пользование. Переход права собственности не зарегистрирован. В этом году Продавец пишет письмо о том, что отказывается исполнять свои обязательства по договору (то бишь идти в рег. службу и оформлять сделку) и подает иск о взыскании неосновательного в виде арендных платежей. Ему отказывают. И буквально через пару дней регистрируется переход права собственности на наше имущество на другое лицо, которое приобрело это имущество на торгах в процессе конкурсного производства. Далее процесс ликвидации заканчивается. Продавца более не существует. Новый собственник начинает предъявлять свои права, истребование из нашего незаконного владения, и взыскание неосновательного обогащения.

[Ludmila]

В 2003 году был заключен договор купли-продажи недвижимости

Какого имущества? Просто здания или предприятие как имущественный комплекс?

Произведена оплата.

Подтверждение этого есть?

Имущество передано во владение и пользование.

Чем это подтверждается? Что было написано в договоре по поводу передачи имущества покупателю?

Переход права собственности не зарегистрирован.

Замечательно.
Иск о понуждении к регистрации права собственности, я так понимаю, не подавался?

Далее ООО "Ромашка" семь лет спокойно владеет и пользуется этой недвижкой, несет бремя по ее содержанию и проч.

Кто платит налоги?

В этом году Продавец пишет письмо о том, что отказывается исполнять свои обязательства по договору (то бишь идти в рег. службу и оформлять сделку) и подает иск о взыскании неосновательного в виде арендных платежей.

И при этом покупатель не подаёт встречный иск о понуждении к регистрации права собственности... прелестно, прелестно...

Ему отказывают.

На каком основании? что написано в решении суда?

буквально через пару дней регистрируется переход права собственности на наше имущество на другое лицо, которое приобрело это имущество на торгах в процессе конкурсного производства

Я так понимаю, на момент приобретения имущества третьим лицом сведений о правопритязаниях в ЕГРП не было?

Новый собственник начинает предъявлять свои права, истребование из нашего незаконного владения, и взыскание неосновательного обогащения.

Какие оснвоания для этого он заявляет?


А вообще я могу сказать, что очень зря Ромашка экономила на юристах... Ситуация - последствия этой экономии.

[Blanch]

Форумчанка
что решение суда установлено то было?

[sya-aku]

просрали все полимеры
имущество дорогое? Платить за решение вопроса готовы?
Обращайтесь

[Ludmila]

имущество дорогое? Платить за решение вопроса готовы?
Обращайтесь 

Оплату берите вперёд, т.к. тут, судя даже по выложенному тут потоку сознания, Ромашка накосячила изрядно... тут разгребать и разгребать косяки.

Добавлено немного позже:
А автору темы могу сказать следующее.
Исходя из имеющейся информации, в настоящее время Ромашка не является законным владельцем недвижки.
Можно ли побороться за это имущество? Можно. Хотя Ромашка сделала всё, чтобы максимально осложнить жизнь себе и упростить нынешнему собственнику имущества. Алгоритмы, по которым можно попробовать решить данную проблему, являются ноу-хау, и выкладывать их, естественно, никто не будет.
Я бы на полном серьёзе советовала обратиться за платной помощью к sya-aku. По крайней мере, свои дела я бы ей доверила.

[Pastic]

В любом случае, "Ромашке" данное имущество не светит вернуть, она может только требовать с продавца убытки, а раз продавца уже нет - то и этого не может.

Вопрос, как расценивать п. 60 Пленума в данном контексте?

Для Вас куда важнее п. 61 -

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Сама же сделка, по которой приобрел право собственности второй покупатель, пороков не имеет, что, между прочим, в форуме многократно обсуждалось. Хотя можно кое-что попробовать сделать через уголовку... хотя и тут вопрос может идти только о деньгах, но не имуществе.

[scorpion]

Форумчанка

В этом году Продавец пишет письмо о том, что отказывается исполнять свои обязательства по договору (то бишь идти в рег. службу и оформлять сделку) и подает иск о взыскании неосновательного в виде арендных платежей

в 2010?

[Ludmila]

Пастик, как всегда, прав.
Да, ещё замечу. Те схемы борьбы, о которых я говорила, шансы на успех имеют только в одонм из двух случаев: а) со стороны Ромашки окажется очень сильный юрист, а со стороны нынешнего собственника полный идиот; б) будет задействован серьёзный административный ресурс, и схемы будут призваны только придать видимость законности происходящему.

[Форумчанка]

Форумчанка
что решение суда установлено то было?

Суд сослался на то же пресловутый пленум 10/22. Продавец кричал, что у нас нет никаких правовых оснований пользования имуществом, а посему мы должны платить неосновательное в виде арендных платежей. Там несколько объектов недвижимого имущества (не предприятие как имущественный комплекс), одно пром. здание, несколько метров теплотрассы, канализационный коллектор... Суд установл, что договор нормальный, проплата по нему прошла (это подтверждается железно), передача имущества осуществляется с момента подписания акта. Акт был подписан, имущество передано. Ответчик пользуется, платит налоги, принимает меры, направленные на сохранность имущества (так как риск случайной гибели по договору переходит с момента передачи на покупателя). Ну и п.60 Пленума, после передачи имущества, но до гос. регистрации покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. Наличие между сторонами заключенного и исполненного договора свидетельствует о наличии у ответчика законных оснований для пользования имуществом. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии неосновательного обогащения за счет истца. В иске отказать.

[Форумчанка]

Форумчанка

В этом году Продавец пишет письмо о том, что отказывается исполнять свои обязательства по договору (то бишь идти в рег. службу и оформлять сделку) и подает иск о взыскании неосновательного в виде арендных платежей

в 2010?

Да драчка началась в 2010. Договор сам подписан в 2003 году.

[Ludmila]

Суд установл, что договор нормальный, проплата по нему прошла (это подтверждается железно), передача имущества осуществляется с момента подписания акта. Акт был подписан, имущество передано. Ответчик пользуется, платит налоги, принимает меры, направленные на сохранность имущества (так как риск случайной гибели по договору переходит с момента передачи на покупателя). Ну и п.60 Пленума, после передачи имущества, но до гос. регистрации покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. Наличие между сторонами заключенного и исполненного договора свидетельствует о наличии у ответчика законных оснований для пользования имуществом. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии неосновательного обогащения за счет истца. В иске отказать.

Правильно я понимаю, что это было ДО продажи имущества нынешнему собственнику?

Сообщение отредактировал Ludmila: 22 September 2010 - 13:58

[STASON1981]

У меня есть похожий случай, но между физиками: Вася захотел купить себе дачу, нашел продавца - Машу, передал Маше деньги в счет оплаты покупки, о получении денег Маша составила расписку, в которой указала, за что получила деньги, передала Васе все правоустанавливающие документы на дачу, выдала на брата Васи доверенность, чтоб сделку купли-продажи оформили без нее. После чего Вася преспокойно начал пользоваться дачей и пользовался почти год. Однажды Вася с семьей приехал на дачу, а там - все двери под другими замками.. Со слов соседей он узнал, что Маша дачу продала еще раз другим людям. Вася пошел в суд, получил решение о взыскании с Маши, но у Маши, как водится в таких случаях, в собственности только рога и копыта.. ОВД пишет, что после того, как Маша получила первый раз деньги (от Васи) - она получила дубликаты правоустанавливающих документов и впулила дачу еще раз, однако в действиях Маши состава преступления нет.

Сообщение отредактировал STASON1981: 22 September 2010 - 10:33

[Ludmila]

У меня есть похожий случай, но между физиками

Я бы не сказала, что случай похожий...
Во-первых, здесь был заключён договор купли-продажи с Ромашкой, а в Вашем случае договора между Машей и Васей не было.
Во-вторых, тут Ромашка имела возможность понудить продавца к регистрации права собстенности покупателя, но не делала этого аж семь лет...
И в-третьих, в этом случае продавец ликвидирован, т.е. иски предъявлять уже некому...

[Surf_Blue]

имхо, проблему можно разрешить только через уголовку, проплатите возбуждение уголовного дела

[Форумчанка]

Ludmila, все правильно. Решение было вынесено, а через несколько дней состоялась регистрация перехода права собственности на другое лицо.

Добавлено немного позже:

имхо, проблему можно разрешить только через уголовку, проплатите возбуждение уголовного дела

А кого к ответственности привлекать? Конкурсного управляющего, который продал, зная, что имеется владелец? И как таким образом можно решить проблему возврата собственности? Подскажите, пжалста. Или эти схемы только за вознаграждение?

Сообщение отредактировал Форумчанка: 22 September 2010 - 12:01

[Ludmila]

А кого к ответственности привлекать?

Тех идиотов, которые решили сэкономить на юристе. По вопросу о возможности привлечения их к ответственности - это в Трудовое право.

Именно так. Вон b]sya-aku[/b] предлагает свою помощь при условии, что Вы готовы за эту помощь заплатить. Я бы к ней обратилась.