Сообщений в теме: 36

[Кукарача]

Инвестирование в строительство ЖД произведено компанией-застройщиком. Дом был построен недавно. Первоначально ПС на все квартиры компания-застройщик оформила на себя. Вскоре все квартиры были проданы и компания-застройщик стала УК для этого дома.
Сейчас выясняется, что некоторые из жителей приобрели себе в собственность еще и части подвала. Документов, подтверждающих их ПС на части подвала пока не видел. Возможна ли такие сделки и действительны ли они вообще? Возможен ли такой вариант, что кому-то юридически чисто были проданы части подвала (Например, если первоначально в подвале планировалось разместить магазин? Вероятно, в таком случае должен был быть изменен проект дома и получено другое разрешение на строительство).
ПС на модульную котельную, отапливающую ЖД, в рег. палате не оформлено (является движимым имуществом). При строительстве ЖД она была приобретена компанией-застройщиком для отопления ЖД. Компания-застройщик сейчас утверждает, что ПС на эту котельную принадлежит ей, а не собственникам квартир в доме на праве общедолевой собственности.
ЗУ под и около ЖД первоначально приобретался также компанией-застройщиком для строительства этого ЖД. После продажи квартир застройщик вновь настаивает на своем ПС на этот ЗУ. Свидетельство о его ПС на ЗУ не погашено. Является ли оно документом, подтверждающим его ПС на ЗУ. Земельный налог за этот ЗУ по настоящее время оплачивает УК (компания-застройщик). Чем в таком случае должны подтверждать свое право общедолевой собственности на этот ЗУ собственники квартир? Достаточно ли свидетельств на ПС на квартиры?

Возможны ли такие ситуации вообще? Понятно, что согласно ЖК указанные объекты должны принадлежать на праве общедолевой собственности собственникам квартир. Но может быть возможны какие-либо исключения, схемы легитимного оформления ПС застройщиком на себя и др. лиц.

[Talion]

Для начала надо раздобыть и рассмотреть проект дома, там всё будет ясно, в том числе и с котельной (предусмотрена она проектом или нет). без этого всё будет пустым базаром.

[Кукарача]

Почему проект? Я думаю необходима копия тех. паспорта дома. Что я из проекта узнаю?

А что подскажете касательно ЗУ?

[respect_f]

Начать надо с разрешения на строительство (проект должен находиться здесь), после Разрешение на ввод в эксплуатацию (только на основании него будет понятно какие были созданы объекты недвижимости). Смотрим ЖК и ГК Градостроительный кодекс, Право собственности возникает при создании новой вещи. Для дома это разрешение на ввод в эксплуатацию. Собственником мест общего пользования (ЗУ, инженерные сооружения, лестничные клетки и т.д.) являются собственники помещений, и точка. Тот факт что это не оформлено не прекращает такое право.
Если части подвала были оформлены как сомостоятельные объекты недвижимости, и проданы кому бы то ни было, все в порядке собственник (по вашим словам застройщик оформлял на себя ПС на все отдельные объекты).
По ЗУ, я бы рекомендовал вам собрать общее собрание жильцов и создать ТСЖ, и от его имени заявлять иски в суд к застройщику или УК о передаче имущества в пользу всех жильцов.

[Кукарача]

respect_f
Собственником мест общего пользования (ЗУ, инженерные сооружения, лестничные клетки и т.д.) являются собственники помещений, и точка. Тот факт что это не оформлено не прекращает такое право.
Если части подвала были оформлены как сомостоятельные объекты недвижимости, и проданы кому бы то ни было, все в порядке собственник (по вашим словам застройщик оформлял на себя ПС на все отдельные объекты).
По ЗУ, я бы рекомендовал вам собрать общее собрание жильцов и создать ТСЖ, и от его имени заявлять иски в суд к застройщику или УК о передаче имущества в пользу всех жильцов.

Все вроде бы так. Но в обсуждаемой здесь же теме "Регистрация "

[Pit-kin]

Считаю, что для истребования собственниками помещения котельной из незаконного владения достаточно наличия в этом помещении инженерных коммуникаций, т.е. самой котельной, проект дома здесь не причем.

[Кукарача]

respect_f
Собственником мест общего пользования (ЗУ, инженерные сооружения, лестничные клетки и т.д.) являются собственники помещений, и точка. Тот факт что это не оформлено не прекращает такое право.
Если части подвала были оформлены как самостоятельные объекты недвижимости, и проданы кому бы то ни было, все в порядке собственник (по вашим словам застройщик оформлял на себя ПС на все отдельные объекты).
По ЗУ, я бы рекомендовал вам собрать общее собрание жильцов и создать ТСЖ, и от его имени заявлять иски в суд к застройщику или УК о передаче имущества в пользу всех жильцов.

Все вроде бы так. Но в обсуждаемой здесь же теме "Регистрация общей долевой собственности" верно указано, что отдельное свидетельство на общее имущество не выдается. Просто в свидетельстве о праве собственности на помещение (квартиру - если помещение жилое), производится запись согласно Инструкции (утв. Приказом Минюста №29 от 14.02.2007).

Но ни у одного из собственников, купивших квартиры у застройщика-инвестора, в свидетельствах о гос. регистрации вообще отсутствует информация, о том, что собственники квартир еще являются и собственниками мест общего пользования на праве общей долевой собственности. Как тогда расценивать этот факт? Как-то не стыкуются права собственников квартир на общее имущество. Да и что тогда под ним понимать в рамках ответа respect_f?

С мнением г-на Pit-kin я в общем согласен. Ведь в разрешении на ввод дома в эксплуатацию она также должна быть указана. Однако дабы обезопасить себя от всех неожиданностей мне необходимо знать все подводные камни. Авось существуют варианты, где собственником этих объектов может быть застройщик?

[Кукарача]

Добавлю еще найденную информацию для размышления.
В разрешении на строительство ЖД указано: "разрешено строительство N-квартирного жилого дома общей площадью ______ кв.м.,..., отопление - котельная (модуль), водопользование - центральное, канализация - центральная, электроснабжение - согласно выданных ТУ, расположенного по адресу г.____, ул.____, д.__".
Как минимум на одну квартиру первоначально право было зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (случайно сохранилась копия свидетельства на ПС).

[Pit-kin]

respect_f
Собственником мест общего пользования (ЗУ, инженерные сооружения, лестничные клетки и т.д.) являются собственники помещений, и точка. Тот факт что это не оформлено не прекращает такое право.
Если части подвала были оформлены как самостоятельные объекты недвижимости, и проданы кому бы то ни было, все в порядке собственник (по вашим словам застройщик оформлял на себя ПС на все отдельные объекты).
По ЗУ, я бы рекомендовал вам собрать общее собрание жильцов и создать ТСЖ, и от его имени заявлять иски в суд к застройщику или УК о передаче имущества в пользу всех жильцов.

Все вроде бы так. Но в обсуждаемой здесь же теме "Регистрация общей долевой собственности" верно указано, что отдельное свидетельство на общее имущество не выдается. Просто в свидетельстве о праве собственности на помещение (квартиру - если помещение жилое), производится запись согласно Инструкции (утв. Приказом Минюста №29 от 14.02.2007).

Но ни у одного из собственников, купивших квартиры у застройщика-инвестора, в свидетельствах о гос. регистрации вообще отсутствует информация, о том, что собственники квартир еще являются и собственниками мест общего пользования на праве общей долевой собственности. Как тогда расценивать этот факт? Как-то не стыкуются права собственников квартир на общее имущество. Да и что тогда под ним понимать в рамках ответа respect_f?

С мнением г-на Pit-kin я в общем согласен. Ведь в разрешении на ввод дома в эксплуатацию она также должна быть указана. Однако дабы обезопасить себя от всех неожиданностей мне необходимо знать все подводные камни. Авось существуют варианты, где собственником этих объектов может быть застройщик?

Только вариант, при котором в помещении не находятся коммуникации

[Кукарача]

Г-н Pit-kin писал: Только вариант, при котором в помещении не находятся коммуникации.

Я не понял г-на Pit-kin

[Кукарача]

ОК, вроде немного разобрался, продолжим.
Действительно, ЗУ не в собственности собственников квартир. Он до сих пор в собственности застройщика-УК. Я не совсем понял почему respect_f в такой ситуации рекомендует собрать общее собрание жильцов и создать ТСЖ, и от его имени заявлять иски в суд к застройщику или УК о передаче имущества в пользу всех жильцов-собственников. А почему нельзя это сделать только отдельно нескольким собственникам лично, получив свои доли общедомовой собственности. И почему автоматически в силу закона (ст. 16 № 189-ФЗ и ст. 23 Закона о регистрации)не переходит ПС на ЗУ от застройщика к новым собственникам после приобретения ими квартир.
Получается, что за содержание общедомового имущества собственники платят в УК, а его как такового и не существует. Каким же способом можно собственникам разграничить(определить, установить) что из общедомового имущества в их общедолевой собственности, а что нет? Естественно УК всячески этому будет препятствовать.

[Кукарача]

.

Сообщение отредактировал LvbnhbqZ: 23 February 2011 - 08:11

[Кукарача]

Если части подвала были оформлены как сомостоятельные объекты недвижимости, и проданы кому бы то ни было, все в порядке собственник (по вашим словам застройщик оформлял на себя ПС на все отдельные объекты).

Вместе с тем сейчас я узнаю, что площадь дома по техпаспорту значительно выше чем указанная в разрешении на строительство. Изначально на все квартиры ПС застройщик оформил на себя и оформил отдельным свидетельством на себя ПС на подвал. В настоящее время площади подвала частично проданы застройщиком. Причем вид собственности на все помещения подвала (770 кв.м) - долевая! И сейчас он в долевой собственности нескольких лиц. Почему застройщик изначально оформил ПС на подвал в виде долевой собственности, хотя оформлял подвал только на себя??? Что-то здесь не чисто...

Сообщение отредактировал LvbnhbqZ: 23 February 2011 - 08:11

[sima02]

вот почти год бился, добился аннулировал право собственности на подвал и тех этаж, и договора долевки признал ничтожными.
Иск нужно подавать от СОБСТВЕННИКА, ТСЖ не имеет самостоятельных экономических интересов отличных от всех членов ТСЖ. Я пытался собрать собрание членов ТСЖ рассказывал, что и как и почему. За подачу иска в суд проголосовало всего 20%. ТСЖ общее имущество принадлежать не может оно им только управляет (полно решений АС, если надо дам ссылки). Проект дома долго не мог получить, когда получил он был уже переделан под реальные существующие помещения(якобы проданные подвал и т.д., не были общими). На их беду я не остановился и получил в архитектуре чертежи с технико-экономическими показателями дома (секций) в которых то изменений и не было! получил письмо из госэкспертизы (где проект проходил экспертизу), о том когда получено заключение о проекте. Про тех паспорт - он был тоже подделан и там были помещение указаны как самостоятельные объекты недвижимости. И потом надо найти архитектурно-планировочное задание и разрешение на строительство там четко написано что строили (например: 26 квартир, 9 гаражей, 1 магазин пром товаров и указана их площадь).
Да и не пропустите сроки исковой давности по ничтожным 3 года по оспоримым 1 год.

[Кукарача]

sima02, спасибо за Ваш ответ, помогли. Вместе с тем у меня остаются неустановленными следующие обстоятельства:
1. По моему запросу об ознакомлении с проектной документацией застройщик отказался меня ознакомить с пояснительной запиской. Мне лишь была представлена для ознакомления графическая часть проекта (а может быть просто рабочие чертежи, а вовсе и не проект). Застройщик сослался на утерю требуемой мной у него документации. Вопрос: Где мне найти проект в полном объеме, если он не проходил экспертизы?
2. Где я могу получить копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию? В администрации ответили, что архитектор не даст копию этого документа.
3. Где я могу найти архитектурно-планировочное задание на строительство дома? (Я даже и не знал о наличии такого документа).
4. В Разрешении на строительство МЖД указано: "разрешено строительство N-квартирного жилого дома общей площадью ______ кв.м.,..., отопление - котельная (модуль), водопользование - центральное, канализация - центральная, электроснабжение - согласно выданных ТУ, расположенного по адресу г.____, ул.____, д.__". Никакой информации относительно подвальных помещений, а также наличия в подвале отдельных помещений, которые впоследствии могут быть использованы под какие-либо цели коммерческого или некоммерческого использования разрешение не содержит.
5. В Тех. паспорте подвальные помещения именованы как раз как указал sima02как самостоятельные объекты недвижимости (подсобное помещение1 - 10кв.м, подсобное помещение2 - 20кв.м, подсобное помещение3 - 30кв.м,...). В соответствии с какими нормами в таком случае должен был именоваться подвал? Просто "помещение подвала"? Согласно полученной выписки из ЕГРП по запросу, оформленному просто на "помещение подвала", выписка как раз и получена просто на "помещение подвала".
6. Да, и вот еще момент. В случае, который привел sima02 был ДДУ в строительстве, а у меня сначала застройщик оформил все объекты недвижимости квартиры и подвал на себя, а затем по договору к-п продал квартиры нам. Применяются ли к нашим отношениям по аналогии нормы ФЗ "О долевом участии в строительстве..." в том числе о сроках гарантии?

[sima02]

Самый главный момент, носите на ознакомление с доками носите фотик, мне повезло я сфоткал, что видел при первоначальном ознакомлении. При получении первых копий из архитектуры они уж явно отличались...

1. Направить письмо в УК, застройщику и проектировщику с требованием предоставить полный комплект проектно-сметной документации в течении 3 дней (т.к. по ЖК, ГК вы собственник общего имущество таковым проект и является, дальнейшая жизнь дома без него не возможна). Письмо заказное с описью и обязательно с уведомлением о вручении. (напишите мне когда ответы придут скажу что дальше). Нужны письменные ответы или их отсутствие. Возможно проект сдан в архив (у нас уже не сдавали).
2. Срочно в архитектуру заявление о предоставлении вам как собственнику помещения в доме возможности ознакомится с документами по дому, когда будите знакомится переписывайте названия документов (они должны быть пронумерованы) и второе заявление о предоставлении копий всех документов (за ваш счет, ориентировочная стоимость копир 4тр). тут будут поэтажные планы, фасады, тех.экон. показатели каждой секции (дома), разрешение на ввод в эксплуатацию дома и много других полезных документов (например архит.планировочное задание). Дать ознакомится обязаны вы собственник и по запросу и оплате предоставить копии.
3. Заявление в Гостройнадзор у них тоже есть часть проекта и все согласования об изменениях (у меня они и сюда принесли подтелки), а вот в ГУ экспертизы они не смогли подсунуть заключение новое а там согласований изменений небыло (полные названия организаций)
Заявление в ГУ экспертизы предоставить возможность ознакомится с проектом и выдать копию заключения по проекту (копию дадут в ознакомлении откажут, требуйте письменный отказ).
4. Если есть нежилые то на них отдельные разрешения обязательно должны быть (у меня так, это и был один из козырей. на те которые отсудил не было), либо в старых до 2005 указывали в одном но все обособленные (самостоятельные) помещения.
5. По тех пасп: вот у палочки 2 конца, подсобные для кого? по снип обязательно в доме предусматриваются помещения для ТСЖ!
6. Про применение ФЗ: применяются, при смене собственника обязательства у застройщика не исчезают, права переходят к новому собственнику (это также как и на автомобиль, ведь 3 года гарантии не исчезают при смене владельца).

[Кукарача]

5. По тех пасп: вот у палочки 2 конца, подсобные для кого? по снип обязательно в доме предусматриваются помещения для ТСЖ!

Пожалуйста, укажите на какой СНиП вы ссылаетесь.

[Pit-kin]

Пожалуйста, укажите на какой СНиП вы ссылаетесь.

Причем здесь СНИП? Смотрите закон, ст. 36 ЖК РФ.

[Кукарача]

Пожалуйста, укажите на какой СНиП вы ссылаетесь.

Причем здесь СНИП? Смотрите закон, ст. 36 ЖК РФ.

Что Вы там увидели?То что коммуникации - общее имущество собственников это понятно. А где информация о том, что для ТСЖ должно быть помещение. как указал sima02 она содержится в СНиП.

[sima02]

Пожалуйста, укажите на какой СНиП вы ссылаетесь.

Причем здесь СНИП? Смотрите закон, ст. 36 ЖК РФ.

Что Вы там увидели?То что коммуникации - общее имущество собственников это понятно. А где информация о том, что для ТСЖ должно быть помещение. как указал sima02 она содержится в СНиП.

Прощу прощения, это у моего дома в АПЗ и ПЗ к проекту было указано, что запланированы помещения для ТСЖ, а в СНиП 31-01-2003 вот как: "4.16 В многоквартирных жилых домах в первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую уборочного инвентаря, оборудованную раковиной.", СНиП 2.08.01-89* "1.38*. Помещения общественного назначения, кроме помещений общественного назначения общежитий и домов для престарелых и семей с инвалидами, должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. " и "1.43. Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.",
"п.4.10 В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах1 в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.
Не допускается размещать:
специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой)торговли;
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч 2; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2 и с музыкальным сопровождением;
прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.
Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается располагать пристроенными к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.
п.4.11 В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10 данного СНиП и в приложении 4* СНиП 2.08.02.
п.4.12 Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, не допускается."

еще можно на это сослаться СП 31-107-2004
Про ст. 36 ЖК там чуть чуть другое указано. Судья, который у меня был, реально не хотел удовлетворять о признании сделок ничтожными пока я ему ходат. о приобщении фоток и настоящего проекта с чертежами систем отопления и водоснабжением не приобщил. И то ходат пришлось письменно через канцелярию, по другому не брал говорил и так типа все понятно... вот и получилось что там есть вентили которые обслуживают более 1го помещения и сами помещения не имели собственного разрешения на ввод в эксплуатацию, более того была через Федеральный лицензионный центр при РОССТРОЕ была получена бумажка от проектировщика о том, что в доме есть помещения для служб ЖКХ. Я выше уже писал собирайте документы заставляйте их спешить подделывать доки, они ошибутся (у меня застройщик ошибался... и путался в показаниях-ответах).