|
||
|
Спор по договору аренды
#1
Отправлено 02 August 2011 - 16:45
Арендатор обратился в арбитраж с иском к арендодателю об обязании провести этот самый капитальный ремонт. В процессе рассмотрения истец заявил ходатайство о назначении экспертизы для установления вопроса, какой ремонт требуется провести в помещении. Суд по необъяснимой причине в удовлетворении данного ходатайства отказал. Сейчас арендатор готовит уточнения к 31 августа и повторное ходатайство о назначении экспертизы.
В свою очередь, арендодатель сам обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договора.
Вопросы в следующем:
1. Как все-таки убедить первого судью в необходимости назначить экспертизу (помещение реально в плачевном состоянии);
2. Правомерно ли действует арендатор, не оплачивая арендную плату;
3. Возможно ли приостановление производства по второму делу до рассмотрения первого?
У кого какие мысли на этот счет?
#2
Отправлено 02 August 2011 - 16:56
#3
Отправлено 02 August 2011 - 17:04
Ну а если попытаться копнуть глубже. Почему арендатор перестал платить арендную плату? - потому что пожарники выявили ряд существенных нарушений, в результате чего деятельность арендатора в арендуемом помещении приостановлена. Кто допустил эти нарушения (недостатки) - арендодатель, который не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту. То есть получается, в результате недобросовестного исполнения обязанностей со стороны арендодателя, страдает арендатор. И спрашивается, за что он тогда должен платить?!...Арендатор обязан платить арендную плату до момента подписания акта сдачи-приемки помещения, даже если он фактически помещением не пользуется.
Сообщение отредактировал Edgar: 02 August 2011 - 17:04
#4
Отправлено 02 August 2011 - 17:25
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГКНу а если попытаться копнуть глубже. Почему арендатор перестал платить арендную плату? - потому что пожарники выявили ряд существенных нарушений, в результате чего деятельность арендатора в арендуемом помещении приостановлена. Кто допустил эти нарушения (недостатки) - арендодатель, который не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту. То есть получается, в результате недобросовестного исполнения обязанностей со стороны арендодателя, страдает арендатор. И спрашивается, за что он тогда должен платить?!...
"Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков".
Насколько я поняла, арендатор никаких требований к арендодателю не предъявлял, а просто выехал и платить отказался. Вопрос - как доказать факт освобождения арендатором помещения, если нет акта приема-передачи помещения?
#5
Отправлено 02 August 2011 - 17:29
#6
Отправлено 02 August 2011 - 17:57
По подробнее.Коллеги, ситуация в следующем. Между арендатором и арендодателем в декабре 2010 был заключен договор аренды под розничный магазин. В марте 2011 года арендуемое помещение "не выдержало" проверки со стороны пожарников, и как итог - деятельность арендатора в арендуемом помещении была приостановлена.
Если помещение действительно нельзя эксплуатировать, то это косяк арендоДателя, который обязан:
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Поскольку пользования нет - платы нет.Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
#7
Отправлено 02 August 2011 - 18:02
По подробнее.Коллеги, ситуация в следующем. Между арендатором и арендодателем в декабре 2010 был заключен договор аренды под розничный магазин. В марте 2011 года арендуемое помещение "не выдержало" проверки со стороны пожарников, и как итог - деятельность арендатора в арендуемом помещении была приостановлена.
Если помещение действительно нельзя эксплуатировать, то это косяк арендоДателя, который обязан:Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.Поскольку пользования нет - платы нет.Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Поподробнее: 21 марта 2011 года инспектором по пожарному надзору был составлен протокол об административном правонарушении в области пожарной безопасности в арендуемом помещении. В результате составления данного протокола постановлением суда от 24.03.2011 арендатор подвергнут наказанию в виде административного приостановления деятельности на 30 суток в арендуемых по договору аренды помещениях. Причина вынесения такого наказания – нарушения в арендуемом помещении правил противопожарной безопасности. Логика арендатора, и моя в том числе, абсолютно идентична тому, что указали Вы. Только вот обязать арендодателя провести капремонт можно через суд, а тот пока настроен не в пользу арендатора.
#8
Отправлено 02 August 2011 - 18:08
решение суда е?суд, а тот пока настроен не в пользу арендатора.
И с чего вы взяли, что не в пользу?
#9
Отправлено 02 August 2011 - 18:13
потому что арендатор ходатайствовал о назначении экспертизы для установления вопроса, какой ремонт необходимо провести в арендуемом помещении, капитальный или текущий? В удовлетворении суд по необъяснимой причине отказал. Решения суда пока нет, но вот если повторно откажет в назначении экспертизы, то думаю сразу огласит резолютивку.решение суда е?суд, а тот пока настроен не в пользу арендатора.
И с чего вы взяли, что не в пользу?
#11
Отправлено 02 August 2011 - 18:27
82 АПК, разъяснение вопросов, требующих специальных знаний.Edgar,
А зачем вы вообще ходатайствовали о проведении такой экспертизы?
На какие нормы ссылались?
Вы считаете, чтобы определить, какой ремонт требуется провести, не нужна экспертиза? Тогда что будет бесспорным доказательством того, что нужен именно капремонт?
#12
Отправлено 02 August 2011 - 18:37
И каких конкретно познаний вам не хватает?82 АПК, разъяснение вопросов, требующих специальных знаний.
А вы разницу между капитальным и текущим ремонтом знаете?Вы считаете, чтобы определить, какой ремонт требуется провести, не нужна экспертиза? Тогда что будет бесспорным доказательством того, что нужен именно капремонт?
#13
Отправлено 02 August 2011 - 18:42
Я разницу между капитальным и текущим знаю. Если не экспертиза, то что будет являться доказательством необходимости капитального ремонта? Фотографии, по моему они не смогут передать общей картины происходящего. Объяснения самого арендатора тоже не подходят, арендодатель все отрицает. Вот и получается, что нужно мнение третьей независимой стороны. Исходя из таких рассуждений мы и пришли к экспертизе.И каких конкретно познаний вам не хватает?82 АПК, разъяснение вопросов, требующих специальных знаний.
А вы разницу между капитальным и текущим ремонтом знаете?Вы считаете, чтобы определить, какой ремонт требуется провести, не нужна экспертиза? Тогда что будет бесспорным доказательством того, что нужен именно капремонт?
#14
Отправлено 02 August 2011 - 18:50
Охрененная логика!Если не экспертиза, то что будет являться доказательством необходимости капитального ремонта?
Железобетонно!
#15
Отправлено 02 August 2011 - 18:52
Ну а Ваша то логика где? Вы пока только вопросы задавали)Охрененная логика!Если не экспертиза, то что будет являться доказательством необходимости капитального ремонта?
Железобетонно!
#16
Отправлено 02 August 2011 - 18:58
Вы так и не ответили зачем вам понадобилась эта экспертиза?
Если вы в суде заявили: "Уважаемый суд, просим назначить проведение экспертизы, т.к. доказать факт необходимости капитального ремонта не можем. Ставим вопрос перед экспертом: Нужен ли капитальный ремонт?"
По таким основаниям я бы тоже отказал.
#17
Отправлено 02 August 2011 - 19:12
На Ваш вопрос я уже ответил, что на тот момент нам показалось это наиболее оптимальным и бесспорным доказательством. После общения с Вами понимаю, что это, возможно, был не самый рациональный подход. Но тогда у меня снова возникает вопрос, что в таком случае будет являться доказательством необходимости проведения капитального ремонта в помещении? Просто перечислением существующих недостатков и нарушений?! Чем это в таком случае подкреплять?Edgar,решение данной проблемы нужно Вам, а не мне.
Вы так и не ответили зачем вам понадобилась эта экспертиза?
Если вы в суде заявили: "Уважаемый суд, просим назначить проведение экспертизы, т.к. доказать факт необходимости капитального ремонта не можем. Ставим вопрос перед экспертом: Нужен ли капитальный ремонт?"
По таким основаниям я бы тоже отказал.
#18
Отправлено 02 August 2011 - 19:39
Категоричненько. А если ДА расторгнут и имеются доказательства уклонения арендодателя от подписания акта и освобождения помещения арендатором?Арендатор обязан платить арендную плату до момента подписания акта сдачи-приемки помещения, даже если он фактически помещением не пользуется.
Поэтому арендодатель обязан возместить арендатору убытки, в т.ч. сумму административного штрафа и упущенную выгоду (если иной объём ответственности не предусмотрен договором) - если, конечно, датор докажет, что штраф был наложен именно по причине неисполнения/ненадлежащего исполнения дателем своей обязанности по проведению капитального ремонта и/или ненадлежащего исполнения им обязанности по передаче имущества, состояние которого должно соответствовать целям использования этого имущества. Хотя если бы датор дателю требований, предусмотренных ст. 616 ГК, не предъявлял, то, ИМХО, датель был бы вправе требовать снижения размера ответственности, ссылаясь на ст. 404 ГК.Кто допустил эти нарушения (недостатки) - арендодатель, который не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту.
Если по-простому, то договор аренды расторгнут не был, помещение дателю возвращено не было. Оснований для прекращения обязательства по внесению арендной платы нет. Для желающих - пример из судебной практики: Постановление ФАС Центрального округа от 31.03.2010 N Ф10-998/10 по делу N А14-5164-2009/152/17Почему арендатор перестал платить арендную плату? - потому что пожарники выявили ряд существенных нарушений, в результате чего деятельность арендатора в арендуемом помещении приостановлена.
Можно пояснить и развёрнуто. Собственно, почему датор не может просто взять да и не платить? Предмет обязательства, которое вместе с обязательством по внесению арендной платы возникло на основании синаллагматического договора - это не только передача дателем имущества в пользование датору, но и последующее воздержание от действий, препятствующих осуществлению датором полномочий владельца. Это обязательство не прекращалось, и датель до сих пор его исполняет, так как не препятствует датору во владении имуществом.Ищщо мысля вслух: а вот если бы имущество было уничтожено, то обязательство, в котором датель является должником, прекратилось бы по причине прекращения существования объекта обязательства; тогда и обязательство по внесению арендной платы за периоды, следующие за уничтожением имущества, теряло бы своё основание из-за нарушения каузы сделки. Учитывая это, а также то, что обязательство по внесению арендной платы не было прекращено, датор обязан платить. При этом баланс интересов соблюдается засчёт того, что датор имеет право требовать возмещения дателем убытков, вызванных фактической утратой возможности пользоваться имуществом в результате неисполнения/ненадлежащего исполнения дателем обязанности по проведению капитального ремонта или ненадлежащего исполнения им обязанности по передаче имущества, состояние которого должно соответствовать его назначению (нельзя сказать, что датель обязательство по передаче имущества не исполнил полностью, т.к. датор имущество принял и им пользовался). А то, что размер возмещения может быть и меньше, чем размер подлежащей внесению арендной платы - это разумный риск датора, который последний несёт в виду того, что он всё-таки самостоятельно несёт административную ответственность за несоответствие имущества, находящегося в его владении, обязательным требованиям. Датор мог и за свой счёт ремонт провести (да и сейчас может), а потом взыскать с дателя.
Так что, ТС, идите по 616-й.
Ну допустим в протоколе об административном правонарушении написано: "износ несущих балок в генераторной стока-то процентов, нарушение пункта такого-то ППБ/ВСН/МГСН/МДС/чё-то там ещё". В предписании написано: "балки к чёртовой матери нужно менять".Но тогда у меня снова возникает вопрос, что в таком случае будет являться доказательством необходимости проведения капитального ремонта в помещении? Просто перечислением существующих недостатков и нарушений?! Чем это в таком случае подкреплять?
Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-структурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312: капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Положениее о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 : к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Сообщение отредактировал Erling: 02 August 2011 - 19:40
#20
Отправлено 02 August 2011 - 19:42
Это я к тому, что защита Ваших прав будет скорее всего только через "произвести капитальный ремонт...и взыскать с арендодателя..." при этом даже это, на первый взгляд простая манипуляция требует от арендатора кучу телодвижений,в общем по капитальному ремонту практики море, посмотрите.
#21
Отправлено 02 August 2011 - 19:47
И на этом основании вы предлагаете арендатору не платить?Это немного другое решение.
Автору темы вообще ЗАПРЕТИЛИ осуществлять деятельность в данном помещении!
На тему дискуссии, кстати, я читал как-то раз некий опус в К+. Выкладываю чисто ради поржать:
#22
Отправлено 02 August 2011 - 19:50
Nik-zona, честно говоря проблемы в исполнении решения суда вообще не вижу. А идти по второму пути немного рискованно, смущает финансовое состояние арендодателя, и возможность отфуболивания со стороны суда с мотивировкой "не было доказано, что ремонт был вызван неотложной необходимостью". Не спорю, можно потом и неосновательное обогащение попытаться взыскать, но это уже получается миллион процессов ради одной цели.
#23
Отправлено 02 August 2011 - 19:52
нельзя было обнаружить при передаче помещения в аренду? а то ведьарендодатель долгое время не производил в помещении капитальный ремонт
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
#24
Отправлено 02 August 2011 - 19:53
Зачем мильён? Один процесс. Одно требование в рамках ст. 616 ГК.Не спорю, можно потом и неосновательное обогащение попытаться взыскать, но это уже получается миллион процессов ради одной цели.
Протокол об АП и предписание - не письменные доказательства?"не было доказано, что ремонт был вызван неотложной необходимостью".
#25
Отправлено 02 August 2011 - 19:55
А как тогда соотнести это са то обстоятельство, шта
нельзя было обнаружить при передаче помещения в аренду? а то ведьарендодатель долгое время не производил в помещении капитальный ремонт
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных