Сообщений в теме: 97

[Тупая блондинка]

Добрый день.
Не могу принять решение в следующей ситуации.
Госучреждению (Застройщик) выделили два земельных участка в постоянное (бессрочное) пользование в 2004 г. для строительства жилого дома. Проведен конкурс, по результатам которого заключен инвестиционный договор с ООО (в договоре указано - Заказчик), по условиям которого ООО принимает на себя обязательство реализовать инвестиционный проект за счет собственных и привлеченных средств по строительству жилого дома и передать Госучреждению несколько квартир определенной площади (не обязательно в строящемся доме). Далее ООО передает права и обязательства двум различным ООО. Первое благополучно построило дом и сдало в эксплуатацию. Земельный участок перешел в общедолевую собственность собственников помещений в жилом доме. Обязательства по передаче квартир Госучреждению были выполнены, о чем в 2007 году был подписан трехсторонний акт о реализации инвестиционного договора. Земельные участки фактически были переданы под строительство, но акт приема-передачи не подписывался.
Второе ООО очень долго строило дом, но в 2010 году Госучреждение обращается в администрацию города с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного пользования), прикладывает акт о реализации инвестиционного договора. Администрация выносит постановление о прекращении права, таким образом лишая ООО права завершить строительство дома и сдать его в эксплуатацию.
Причем земля после разделения федеральной и муниципальной собственности должна была перейти в федеральную собственность, а фактически перешла в муниципальную.
Я представляю интересы ООО, но не могу решить, как правильно поступить в данной ситуации. Признавать недействительным постановление - сроки прошли.
Заявить иск о восстановлении первоначального положения (передать земельный участок в постоянное пользование Госучреждению) - боюсь, что суд решит, что мы избрали неправильный способ защиты права. Администрация и госучреждение будут усиленно отбиваться.
Помогите, пожалуйста.

[Ludmila]

Я представляю интересы ООО, но не могу решить, как правильно поступить в данной ситуации. Признавать недействительным постановление - сроки прошли. Заявить иск о восстановлении первоначального положения (передать земельный участок в постоянное пользование Госучреждению) - боюсь, что суд решит, что мы избрали неправильный способ защиты права. Администрация и госучреждение будут усиленно отбиваться. Помогите, пожалуйста.

Хоррроший вопрос для "адвоката с десятилетним стажем".
Что делать? А ничего уже не делать. Если ООО или иное лицо строит на участке, который ему не принадлежит ни на каком праве, оно несёт риск невозможности завершения строительства. ООО вполне осознанно пошло на этот риск (юристы ООО озвучили же его при вхождении в проект, да?).
И теперь варианты - либо получать участок в аренду с торгов (что попахивает маразмом, но чётко укладывается в концепцию ВАС РФ, озвученную в 73-м Пленуме), либо взыскивать убытки с застройщика (если, конечно, их удастся доказать).

[Ludmila]

Хотя, кстати, и с возможностью получения участка в аренду вопрос более чем спорный. Если участок стал собственностью собственников квартир и нежилых помещений, то за арендой надо обращаться к ним.

[Ludmila]

В общем, получается, что инвестор загнал себя в ловушку трижды, и тем самым сделал ловушку практически безвыходной.
Во-первых, допустил ситуацию, когда права на участок на другом лице. Понятное дело - хотели обойти торги и сэкономить, но что это ставит под угрозу весь проект и влечёт риск утраты намнооо бОльших сумм, чем удалось сэкономить, видимо, не просчитали. А если и просчитали, то приняли данный риск.
Во-вторых, допустили ситуацию, когда застройщик получает квартиры в доме первой очереди, а не последней, и утрачивает интерес к дальнейшему участию в проекте.
И в-третьих, строили на едином земельном участке дома с разным сроком ввода в эксплуатацию.
И когда первый дом достроили и ввели в эксплуатацию, право собственности весь на участок возникло у собственников квартир и нежилых помещений. Можно, конечно, попытаться доказать, что к собственникам квартир и нежилых помещений перешёл только участок под их домом, но не весь участок. Но для этого, сколько я помню, есть отдельная тема, там и можно обсуждать этот вопрос.
Но допустим, что удалось доказать: у собственников квартир и нежилых помещенйи возникло право собственности только на часть участка под их домом. Ура? А вот фиг. Ибо тут срабатывает первая часть ловушки: застройщик от прав на участок отказался. И имел на это полное право, ибо инвестор этому праву никто и звать никак. П(б)п ничем не обременено, так почему бы и не отказаться от него? И вот тут понудить застройщика "взять" право назад никак не получится.
Ловушка схлопнулась. Ах, как красиво, как чертовски искусно была сработана ловушка! Аплодирую стоя тому, кто её придумал.

[Ludmila]

Могу предположить, что третьего.

[grin095]

Я вот не до конца понял задачку. Видимо.
Потому, что если было передано в ПБП 2 участка. Далее возводилось два МКЖД. По умолчанию кажется, что на каждом участко по одному дому.
Если читать далее, а именно слова про автоматическое поступление участка в ОДС собственникам квартир построенного дома, а также обращение застройщика с заявлением об отказе от ПБП по другому участку, это как бы подтерждается. Т.е. иначе (если речь только об одном из участков) - это были бы несовместимые действия. Казалось бы зачем подавать на прекращение ПБП, если участко и так автоматически поступил в ОДС собственникам квартир.

Ну то есть для себя я предположил, что проблема построенного дома как бы отдельно. Тут я согласен с Людмилой на предмет ошибки с передачей застройщику его доли до конца второй стройки.

Если вообще абстрагироваться, а также если вспомнить что есть 54 Пленум ВАС, то вывод один. ООО-шка по сути строительный подрядчик. А значит ничего больше договорных убытков тут нет.

[Ludmila]

Потому, что если было передано в ПБП 2 участка. Далее возводилось два МКЖД. По умолчанию кажется, что на каждом участко по одному дому. Если читать далее, а именно слова про автоматическое поступление участка в ОДС собственникам квартир построенного дома, а также обращение застройщика с заявлением об отказе от ПБП по другому участку, это как бы подтерждается. Т.е. иначе (если речь только об одном из участков) - это были бы несовместимые действия. Казалось бы зачем подавать на прекращение ПБП, если участко и так автоматически поступил в ОДС собственникам квартир. Ну то есть для себя я предположил, что проблема построенного дома как бы отдельно. Тут я согласен с Людмилой на предмет ошибки с передачей застройщику его доли до конца второй стройки.

Нет, я так поняла, что участок был один, и п)бп) на него было одно, и инвестиционный договор один. А потом права из одного контракта уступили двум лицам.

ООО-шка по сути строительный подрядчик. А значит ничего больше договорных убытков тут нет.

Да и их ещё доказать надо.

grin095, а, Вы правы, два участка. Тогда я не понимаю, в чём проблема с возникновением ОДС. Тогда тут проблема только с отказом застройщика от п(б)п.

Тупая блондинка, а хотите совет?
Вы предлагаете начальству следующий вариант: регистрируется право собственности инвестора на объект незавершёнки, а потом инвестор требует предоставить ему участок под незавершёнкой в аренду. Правда, юридических оснований для этого нет ровным счётом никаких: нет ни малейших оснований для регистрации права собственности на инвестора, да и по поводу невозможности понуждения к предоставлению в аренду участка под незавершёнкой ВАС высказался однозначно. Зато этот нехитрый алгоритм создаст имитацию бурной деятельности, ну а проигранный процесс можно будет списать на коррумпированность судебной системы.

Я в детстве очень любила книгу "Похитители бриллиантов". Там описывалась такая африканская ловушка, хопо. Строился забор - широкий в основании и резко сужающийся к вершине. в конце забора, у выхода, вырывалась глубокая яма. Племя выходило на охоту, все громко кричали, и бедные звери толпой неслись от этих криков и вооружённых людей. Главное было загнать их в этот заборчик, а из него выхода уже не было.
Вот эта схемка мне и напомнила ту ловушку.

[Jazzanova]

а что у вас с объектом незавершенного строительства, права зарегистрированы на него?

[Serdgio2006]

выделили два земельных участка в постоянное (бессрочное) пользование в 2004 г. для строительства жилого дома. — от куда вообще взялся второй дом? Ежели два (как понимаю смежных участка) были выделены, но не вижу что предоставлены, под строительство одного жилого дома.

[Ludmila]

а что у вас с объектом незавершенного строительства, права зарегистрированы на него?

Вась, это вряд ли. Смотри: участок принадлежит на п(б)п учреждению. ОООшка, исходя из условий задачки, никакими правами на участок не обладает. А значит, и зарегистрировать на неё незавершёнку невозможно.
Да и если бы каким-то чудом незавершёнка оказалась на ОООшке, ВАСя сказал: требовать себе землю под незавершёнкой нельзя, даже на праве аренды.

выделили два земельных участка в постоянное (бессрочное) пользование в 2004 г. для строительства жилого дома. — от куда вообще взялся второй дом?

Ктстати, хороший вопрос...

[Lawyerus]

Ктстати, хороший вопрос

от куда вообще взялся второй дом

Думаю, что это (для строительства жилого дома) ВРИ каждого из участков.
Вообще, какой вопрос-такой ответ)

Сообщение отредактировал Lawyerus: 14 October 2013 - 19:03

[Ludmila]

А кстаааати...

Второе ООО очень долго строило дом, но в 2010 году Госучреждение обращается в администрацию города с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного пользования), прикладывает акт о реализации инвестиционного договора. Администрация выносит постановление о прекращении права, таким образом лишая ООО права завершить строительство дома и сдать его в эксплуатацию.

Сдаётся мне, что если только произошло это не между 13.10.2010 и 31.12.2010, то СИД истёк. И по убыткам в том числе.

Думаю, что это ВРИ каждого из участков. Вообще, какой вопрос-такой ответ)

Это да. Не поймёшь, кто на ком стоял.

[Jazzanova]

а что у вас с объектом незавершенного строительства, права зарегистрированы на него?

Вась, это вряд ли. Смотри: участок принадлежит на п(б)п учреждению. ОООшка, исходя из условий задачки, никакими правами на участок не обладает. А значит, и зарегистрировать на неё незавершёнку невозможно.
Да и если бы каким-то чудом незавершёнка оказалась на ОООшке, ВАСя сказал: требовать себе землю под незавершёнкой нельзя, даже на праве аренды.

выделили два земельных участка в постоянное (бессрочное) пользование в 2004 г. для строительства жилого дома. — от куда вообще взялся второй дом?

Ктстати, хороший вопрос...

ну хорошо а чего с ней тогда делать?
без землеотвода строительство не завершить
тупик

второй дом взялся, потому что появилось второе ооо - есть мнение -)

Сообщение отредактировал Jazzanova: 14 October 2013 - 19:53

[Serdgio2006]

второй дом взялся, потому что появилось второе ооо - есть мнение -) — ооо Василий. Я думаю еж у меня и у тебя множество родственников, то по одному разрешению на строительство нам не дадут возможности каждому поставить по дому. Верней всего здесь замешан левый интерес в пподаже квартир в доме которого нет.

Без землеотвода строительство не завершить — второй дом как понимаю строился на отведенном земельном участке т.е. землеотвод был, но не имея на него разрешения на строительство (левый домик, дом призрак)

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 14 October 2013 - 20:05

[Ludmila]

ну хорошо а чего с ней тогда делать? без землеотвода строительство не завершить тупик

Есть одна такая глубинная мина, она лежит себе на дне, всеми позабытая... Но начали тралить дно морское, потревожили мину подводную...
А теперь серьёзно. Есть такая стю 272 ГК РФ. Мало кто помнит про её существование, но она есть. Почти не работает. Чуть ли не единственный случай её применения бурно обсуждался на конфе лет 5-7 назад. Ник у автора был не то Мария Петровна, не то Мария Ивановна.
Ну так вот. Теперь, когда ВАС сказал, что:
а) продление срока аренды должно быть с торгов;
б) собственник незавершёнки не вправе требовать предоставления участка в аренду;
в) выбор арендатором ВРИ под строительство - это обход торгов,
есть вероятность, что начнёт активно применяться ст. 272 ГК РФ. Ибо иного законного выхода из тупика нет: это не самоволка, и как самоволку снести нельзя, а значит, нельзя и фактически передать участок другому лицу; продолжать строительство тоже нельзя. И тогда единственный выход - это 272 статья. И вот то, что она может всплыть, меня пугает.

[Serdgio2006]

это не самоволка — а что же это тогда? Если имеем разрешение на строительство одного дома, а видим два дома. Не вспомогательный же второй дом по отношению к первому/введенному в эксплуатацию?

[Ludmila]

это не самоволка — а что же это тогда? Если имеем разрешение на строительство одного дома, а видим два дома. Не вспомогательный же второй дом по отношению к первому/введенному в эксплуатацию?

Мы сейчас обсуждаем ситуацию, когда застройщик утратил права на земельный участок.

Если имеем разрешение на строительство одного дома, а видим два дома. Не вспомогательный же второй дом по отношению к первому/введенному в эксплуатацию?

А это пока только предположения

[Serdgio2006]

Мы сейчас обсуждаем ситуацию, когда застройщик утратил права на земельный участок. — Администрация выносит постановление о прекращении права, таким образом лишая ООО права завершить строительство дома и сдать его в эксплуатацию. — как можно лешить права ежели мы пока этого права и не видали? Мы все видим тока право строительства одного дома!

[Ludmila]

Администрация выносит постановление о прекращении права, таким образом лишая ООО права завершить строительство дома и сдать его в эксплуатацию. — как можно лешить права ежели мы пока этого права и не видали?

ООО - не застройщик.

[Serdgio2006]

ООО - не застройщик.

- понятное дело, что застройщик

Госучреждению (Застройщик)

и оно на полных правах отказалось от

Госучреждение обращается в администрацию города с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного пользования), прикладывает акт о реализации инвестиционного договора. Администрация выносит постановление о прекращении права

. Кто нарушил права ООО?? Есть у ООО права на строительство второго дома?? Давал разрешение/право Госучреждение ОООшке на строительство второго дома??? А коли не давал, то чего он нарушил???

[grin095]

Ну почему мало кто помнит про 272? я помню, пусть даже в практике только один раз дошло даже не для применения статьи, а для приведения доводов на ее основании.
Просто нам мой взгляд в вопросе и речи нет о том, что ООО-шка зарегистрировала права собственности на объект незавершенного строительства. Ну а сейчас и не зарегистрирует.
Тухляк в общем с учетом всех сроков.

з.ы. сложно стало читать темы надо не вчитываться в ряд ответов, это как ралли, только мастер не потеряет мысль лавируя между ценными ответами и вредными

[Ludmila]

Ну почему мало кто помнит про 272? я помню,

О! Нас уже двое.

з.ы. сложно стало читать темы надо не вчитываться в ряд ответов, это как ралли, только мастер не потеряет мысль лавируя между ценными ответами и вредными

Вот это мне и нравится. Те, кто пришёл сюда за готовым ответом, не получат ничего, а умеющие думать и анализировать найдут ценную информацию.

[Тупая блондинка]

Тупая блондинка, а хотите совет?
Вы предлагаете начальству следующий вариант: регистрируется право собственности инвестора на объект незавершёнки, а потом инвестор требует предоставить ему участок под незавершёнкой в аренду. Правда, юридических оснований для этого нет ровным счётом никаких: нет ни малейших оснований для регистрации права собственности на инвестора, да и по поводу невозможности понуждения к предоставлению в аренду участка под незавершёнкой ВАС высказался однозначно. Зато этот нехитрый алгоритм создаст имитацию бурной деятельности, ну а проигранный процесс можно будет списать на коррумпированность судебной системы.

Из-за отсутствия прав на земельный участок невозможно зарегистрировать незавершенку, а имитация бурной деятельности и списывание на коррумпированность судебной системы - не мой вариант. В таких ситуациях я беру деньги только за положительный результат. Наоборот, надеюсь на то, что арбитражные суды все больше дел стали разрешать не по закону, а по справедливости. Здесь 80 человек остаются без квартир. Если заявить приличный иск, даже не совсем законный, может быть он будет удовлетворен. Пока написали жалобу в прокуратуру. Я предложила обратиться с жалобой Путину, но, к сожалению, этот вариант был отклонен.

Ну то есть для себя я предположил, что проблема построенного дома как бы отдельно. Тут я согласен с Людмилой на предмет ошибки с передачей застройщику его доли до конца второй стройки.
Если вообще абстрагироваться, а также если вспомнить что есть 54 Пленум ВАС, то вывод один. ООО-шка по сути строительный подрядчик. А значит ничего больше договорных убытков тут нет.

... либо взыскивать убытки с застройщика (если, конечно, их удастся доказать).

У нас проблема могла бы решиться, если бы администрация отменила свое постановление и земельный участок был передан обратно госучреждению. В этом случае ООО сдало бы дом в эксплуатацию.
Поскольку уже два человека говорят об убытках, значит, есть мнение, что Госучреждение сделало что-то незаконно. что именно?

Давал разрешение/право Госучреждение ОООшке на строительство второго дома??? А коли не давал, то чего он нарушил???

ООО, которое выиграло конкурс, (в настоящее время оно ликвидировано), заключило два договора на разные участки с двумя ООО-шками с согласия Госучреждения. Квартиры Госучреждению передавали оба ООО пропорционально площади полученных земельных участков.

[Jazzanova]

Ну почему мало кто помнит про 272? я помню, пусть даже в практике только один раз дошло даже не для применения статьи, а для приведения доводов на ее основании.
Просто нам мой взгляд в вопросе и речи нет о том, что ООО-шка зарегистрировала права собственности на объект незавершенного строительства. Ну а сейчас и не зарегистрирует.
Тухляк в общем с учетом всех сроков.
з.ы. сложно стало читать темы надо не вчитываться в ряд ответов, это как ралли, только мастер не потеряет мысль лавируя между ценными ответами и вредными

если без оффтопов то как понял автора была земля на ПБП .был инвестконтракт между застройщиком и ооо (генеральный инвестор) заключенный на торгах (конкурс). Генинвестор выполняет техзаказ по договору с застройщиком. Далее возникли два ооо (соинвесторы). Между генинвестором и ими - договоры соинвестирования. Но генинвестор с администрацией жестко всех кинули прекратив ПБП. Ситуация тем более тупиковая, если генинвестор ликвидирован. действительно крайне тухлое дело откажитесь

[Ludmila]

Наоборот, надеюсь на то, что арбитражные суды все больше дел стали разрешать не по закону, а по справедливости. Здесь 80 человек остаются без квартир.

Т.е. арбитражную практику Вы не изучали... Ну что же, хороший подход.

Здесь 80 человек остаются без квартир.

Как мне нравятся застройщики, инвесторы и прочие, которые строят по понятиям, не сообразуясь с законодательством, а потом прячутся за спины физиков.

Я предложила обратиться с жалобой Путину, но, к сожалению, этот вариант был отклонен.

Поскольку уже два человека говорят об убытках, значит, есть мнение, что Госучреждение сделало что-то незаконно.

Не факт.

ООО, которое выиграло конкурс, (в настоящее время оно ликвидировано), заключило два договора на разные участки с двумя ООО-шками

Ай, молодца! Ловушка оказалась ещё лучше, чем казалось сначала.

Далее возникли два ооо (соинвесторы). Между генинвестором и ими - договоры соинвестирования.

Я так поняла, что они не соинвесторы, что произошла уступка права.

Но генинвестор с администрацией жестко всех кинули прекратив ПБП

Я так поняла, не генинвестор, а застройщик.

В таких ситуациях я беру деньги только за положительный результат.

Т.е. сейчас Вы будете работать бесплатно. Похвально.