Сообщений в теме: 43

[Денис Д.]

Коллеги, добрый день!
Понимаю, что на первый взгляд это невозможно, но я пытаюсь понять как сломать эту схему.
Физик купил у ОАО Участок под ИЖС. Условия договора к-п:
1) оплата 5%; 95% - отсрочка на 8 лет.
2) до полной оплаты участок находится в залоге (п.5 ст.488 ГК); залог не распространяется на возводимые объекты.
3) по истечении срока отсрочки (8 лет) долг прощается (425 ГК), если покупатель построит жилой дом и оформит на него право в теч. 5 лет с момента гос.регистрации прав на участок (регистрация - март 2011 года, отметка УФРС - ипотека в силу закона).

Текущая ситуация:
физик оплатил 5%, получил разрешение на строительство под конкретный проект. Закончились деньги. оплатить 95% цены участка или построить дом нет возможности и желания.
Готов выйти из правоотношения, вернув свои затраты, без получения прибыли (НЕТ ГАРАНТИЙ ЧТО НЕ ПЕРЕДУМАЕТ ЧЕРЕЗ ГОД, когда на его участке появится дом).
Есть желающий строить дом - физик №2 (он же подрядчик), имеются денежные средства.

КАК включить физика №2 в правоотношения, максимально защитив его права???
Предлаг. мной варианты:
1) начать строить на чужом участке оформив займом вещей (стройматериалов) + залог будущей недвижимости (если такое возможно).
2) ИЛИ договор купли-продажи БУДУЩЕЙ недвижимости (дома)Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" +предварительный договор к-п земельного участка (но ОАО не дает согласия)
3) ИЛИ инвестиционный договор (физик 1 и физик 2). но, если зарегистрировать право на дом 1% и 99% у физика 2 снимет ли ОАО залог

вопросов у меня много, т.к. практики работы в области земли, подряда и регистрации мало.
Может быть кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией?

[Ludmila]

оформив займом вещей (стройматериалов)

Права физика № 2 это не защищает.

залог будущей недвижимости (если такое возможно).

Невозможно.

ИЛИ договор купли-продажи БУДУЩЕЙ недвижимости (дома)Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" +предварительный договор к-п земельного участка (но ОАО не дает согласия)

Недействительная (оспоримая) сделка. Что интересно, и по предварительному договору была практика признания недействительной сделкой без согласия залогодержателя. Давно и на уровне ФАС, но было.

но, если зарегистрировать право на дом 1% и 99% у физика 2 снимет ли ОАО залог

Оснований для прекращения залога нет.

Может быть кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией?

Сталкивались. Не совсем с подобной, но сталкивались. Шли с нами договариваться залогодатели.

[Денис Д.]

самый простой вариант: строить на чужом участке дом и оформлять все займами денег + драконовская неустойка.
1) передумает - взыскать сумму займа и неустойку. Но за физика-1 не готовы поручиться, залога у него тоже нет (в этой части снова риск).
2) не передумает и оформит дом ,снимет обременение (кстати, возможно ли его снять до истечения 8 лет? или надо ждать до 2019 года?) - зачесть задолженность по займу и купле продаже дома и з/у.
а как бы Вы поступили?

Сталкивались. Не совсем с подобной, но сталкивались. Шли с нами договариваться залогодатели.
[Залогодателю выгоднее забрать у физика-1 участок... Это их принципиальная позиция для всех: на замену стороны в договорах согласия не дают. согласия на продажу третьим лицам тоже... Предложение у залогодателя всегда одно: оплачивайте 95% выкупной стоимости]

[Ludmila]

драконовская неустойка.

...которую суды с большим удовольствием порежут по ст. 333...

(кстати, возможно ли его снять до истечения 8 лет?

А что, есть запрет в законодательстве2

зачесть задолженность по займу

А что, срок возврата по займу уже наступит?

[Денис Д.]

А что, срок возврата по займу уже наступит?
[да ,займ сделать на месяц и пусть проценты капают и пени. про 333 момент тонкий, но не думаю, что 25% годовых и 0,1% за каждый день вызовет у суда такую реакцию!

[Ludmila]

[да ,займ сделать на месяц и пусть проценты капают и пени. про 333 момент тонкий, но не думаю, что 25% годовых и 0,1% за каждый день вызовет у суда такую реакцию!

Хммм... Вы судебную практику не смотрели?! Вызовет. Стопудово вызовет.

,займ

Нет слова займ в русском языке.

займ сделать на месяц и пусть проценты капают и пени.

Ага. А там или через месяц физик 1 вернёт заём с процентами, либо СИД истечёт.

Давайте так.
Вы выкладываете ВСЕ условия задачи. Нет, сейчас Вы не выложили и половины условий, которые нужны для нормального решения. Потом Вы прорабатываете свои схемы с учётом ВСЕХ условий задачи, а также законодательства и судебной практики, и выкладываете получившееся в тему.
Вот тогда будет предмет для обсуждения. А пока... все Ваши схемы либо не соответствуют законодательству, либо нежизнеспособны. Всё, что могу сказать, - договаривайтесь с залогодержателем.
Да, ещё. Решать задачку за Вас я не буду. Если Вы сделаете то, о чём я сказала, я посмотрю, есть ли вообще решение Вашей задачи, и дам Вам наводку, в каком направлении думать. Дальше - сами.

[Денис Д.]

займ сделать на месяц и пусть проценты капают и пени.

Ага. А там или через месяц физик 1 вернёт заём с процентами, либо СИД истечёт.

Давайте так.
Вы выкладываете ВСЕ условия задачи. Нет, сейчас Вы не выложили и половины условий, которые нужны для нормального решения. Потом Вы прорабатываете свои схемы с учётом ВСЕХ условий задачи, а также законодательства и судебной практики, и выкладываете получившееся в тему.
Вот тогда будет предмет для обсуждения. А пока... все Ваши схемы либо не соответствуют законодательству, либо нежизнеспособны. Всё, что могу сказать, - договаривайтесь с залогодержателем.
Да, ещё. Решать задачку за Вас я не буду. Если Вы сделаете то, о чём я сказала, я посмотрю, есть ли вообще решение Вашей задачи, и дам Вам наводку, в каком направлении думать. Дальше - сами.
[Коллега, полагаю форум и существует для того чтобы делиться опытом и размышлениями, если ИСКРЕННЕ ЗАИТЕРЕСОВАЛА ТЕМА.
Прекрасно понимаю, что предложенные варианты нежизнеспособны, поэтому и озвучил их, чтобы было понятно в каком направлении мыслю. Если в Вашей практике встречалась подобная ситуация - будьте добры предложите его на рассмотрение мне и другим коллегам.
Решать задачу Вас никто не просит, физик-2 с учетом личности физика-1 отказался вступать в правоотношения, но для меня ситуация по-прежнему представляет "спортивный" интерес. Если бы залогодержатель ДАВАЛ согласие, я вам сразу несколько вариантов бы предложил. (P.S.: обратите, пожалуйста, внимание на название темы)
Извините, сначала показалось, что тема Вас заинтересовала.

1)Что касается заёма/займа: не по существу темы, но соглашусь с вами, что более корректным является заём.
2)Физик-1 не вернет долг и проценты, т.к. у него отвратительная кредитная история. А деньги на продолжение строительства отсутствуют (я об этом писал выше)
3)Практика по 333 в данном случае интересна по общей юрисдикции. И я с ней знаком, выкладывать не прошу.
4)договор купли-продажи БУДУЩЕЙ недвижимости (дома), который вы в теме назвали ОСПОРИМОЙ сделкой не является таковой (Предлагаю Вам ознакомиться с практикой и Пленумом ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). НО, я понял что вы имели ввиду и соглашусь, что этот договор решает только проблему с правом на дом, которое не пройдет регистрацию на физика-2, поскольку статья 35 Земельного кодекса применительно к данной ситуации запрещает продажу дома без земли. А с землей возможен только отдельный предварительный договор к-п, но там требуется согласие залогодержателя.
5) договор инвестирования (так называемый) также смущает регистрацией прав, и последующим снятием обременения (напомню: условие договора с ОАО - дом должен построить физик-1)

Полемизировать не буду, предлагаю вести дискуссию по теме (при условии, что интересно)!

]

[Ludmila]

4)договор купли-продажи БУДУЩЕЙ недвижимости (дома), который вы в теме назвали ОСПОРИМОЙ сделкой не является таковой (Предлагаю Вам ознакомиться с практикой и Пленумом ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). НО, я понял что вы имели ввиду и соглашусь, что этот договор решает только проблему с правом на дом, которое не пройдет регистрацию на физика-2, поскольку статья 35 Земельного кодекса применительно к данной ситуации запрещает продажу дома без земли. А с землей возможен только отдельный предварительный договор к-п, но там требуется согласие залогодержателя.

С Пленумом ВАС я знакома, спасибо. В свою очередь, рекомендую Вам ознакомиться с законом об ипотеке.

предлагаю вести дискуссию по теме (при условии, что интересно)!

Как Вы видите дискуссию при отсутствии бОльшей части условий, необходимых для решения задачи?

[Ludmila]

И, кстати, Пленум № 54 на отношения физиков не распространяется. Вы проверяли, как СОЮ смотрят на такого рода договоры?

[Денис Д.]

И, кстати, Пленум № 54 на отношения физиков не распространяется. Вы проверяли, как СОЮ смотрят на такого рода договоры?
[/ Абсолютно согласен, напрямую не распространяется, но, п.2 ст.445 ГК говорит об этом! ВАС просто доступно высказал позицию по этому вопросу.
Какие еще условия Вам было бы интересно узнать?]

С Пленумом ВАС я знакома, спасибо. В свою очередь, рекомендую Вам ознакомиться с законом об ипотеке.

[/О том и речь, что я представляю, что из толкования ст.76 ФЗ об ипотеке и ст.58 Закона о залоге возможен залог будущей вещи.
Кроме того, п.6 ст.340 ГК предусмотрена возможность залога требований, которые залогодатель приобретет в будущем. И снова,ст. 455 договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который продавец приобретет в будущем. При этом согласно п. 4 ст. 454 положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
Чувствую, что истина где-то рядом, но определиться не могу...]

[Ludmila]

Какие еще условия Вам было бы интересно узнать?]

Мне? Никакие. Я не сопровождаю этот проект.
Видите ли... тема-то, конечно, интересная, но! То, что Вы хотите обсудить, называется юр. сопровождением проекта и является высшим пилотажем для юриста, ибо предполагает участие юриста в принятии решения о вхождении в проект и определении условий сделки. Те, кто способен это сделать, вовсе не заинтересованы вытягивать нужную информацию и потом выкладывать готовые решения, ибо это как раз та работа, за которую им платят хорошие деньги.
Для того, чтобы ответить на поставленный перед Вами вопрос, Вам сначала надо сформировать перечень вопросов, ответы на которые надо получить у Вашего заказчика. Грубо говоря, Вам надо уточнить техзадание.
Потом, исходя из имеющихся данных и основываясь на законодательстве и судебной практике, определить ту исходную точку, а которой Вы находитесь.
Потом уже, исходя из условий техзадания, уже надо разрабатывать... скажем так, структуру сделки с учётом законодательства и судебной практики, т.е. маршрут из исходной точки в конечную.

Если Вы сможет сами сформулировать перечень вопросов, которые Вы должны задать заказчику, перечень вопросов, ответ на которые Вы должны найти самостоятельно, с учётом этого грамотно изложить свою ситуацию и проч. в том же духе, я могу сказать, где Вы правы, а где ошибаетесь, или где надо поставить ещё доп. вопросы, например.
Но если Вы вместо самостоятельной проработки будете пытаться угадать эти перечни вопросов, или будете руководствоваться принципом "и так сойдёт" ("выложу пару вопросов, а дальше пусть подсказывают"), - увольте, подсказок не ждите.

[Ludmila]

О том и речь, что я представляю, что из толкования ст.76 ФЗ об ипотеке и ст.58 Закона о залоге возможен залог будущей вещи.

Залог будущей недвижимой вещи невозможен.

[Ludmila]

Да, и ещё. Вариантов решения Вашей задачки не менее двух. Это то, что приходит на навскидку и в отсутствие условий, необходимых для более детальной проработки.

[mrOb]

Денис Д., а о цессии не думали?

[Ludmila]

Денис Д., а о цессии не думали?

Цессия в условия задачи не вписывается по двум причинам: во-первых, это большие доп. расходы (право-то безвозмездно никто не отдаст) в ситуации, когда можно совершенно спокойно обойтись без них. А во-вторых, вот это вот "прощение долга" в договоре - это явно часть какой-то схемы с участием продавца и физика-1. В такой ситуации приобретать права, составляющие часть схемы, не видя всей схемы и не зная, какое место в ней отведено договору купли-продажи, - это сродни игре в русскую рулетку.

Сообщение отредактировал Ludmila: 12 December 2013 - 12:42

[mrOb]

во-первых, это большие доп. расходы

Как правильно понял, поскольку а) физик 1 покупал ЗУ непосредственно под дом, б) он готов выйти из правоотношения в) предлагался предварительный ДКП на ЗУ, то переход прав на ЗУ является обязательным элементом схемы

А во-вторых, вот это вот "прощение долга"

вот, я тоже не понял, что за прощение долга, если при этом автор ссылается на норму о действии договора... Либо автор чего-то не договаривает, либо сам не понимает о чем пишет...

Сообщение отредактировал mrOb: 12 December 2013 - 15:02

[Ludmila]

Либо автор чего-то не договаривает, либо сам не понимает о чем пишет...

Именно так. Автор сам не владеет всей необходимой информацией и даже не пытается сформулировать вопросы, нужные для её получения.

[Денис Д.]

Либо автор чего-то не договаривает, либо сам не понимает о чем пишет...

Именно так. Автор сам не владеет всей необходимой информацией и даже не пытается сформулировать вопросы, нужные для её получения.
[/Коллеги, объясню иначе:
ДОГОВОР №________ купли-продажи земельного участка
г. _________ «___________ 2011 г.
Открытое акционерное общество «_____________________», именуемое в дальнейшем Продавец, в __________, с одной стороны, и ФИЗИК-1. именуемый (ая) в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок из состава земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (далее — Участок), а Покупатель обязуется принять этот Участок и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим Договором.
Учётный номер Участка: ______
Кадастровый номер Участка: ____________
Площадь Участка: _____________ квадратных метров.
Местонахождение Участка: ________________
1.2. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «_______ 2011 г. сделана запись регист-рации № ___________

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. По соглашению Сторон цена Участка составляет ________________рублей.
2.2. В течение 5 (пяти) календарных дней со дня заключения настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу часть цены Участка в сумме ____________ путем внесения денежных средств на расчетный счет Продавца.
Подтверждением оплаты части цены Участка, указанной в п. 2.2 Договора, является платежный документ (платежное поручение или квитанция) с отметкой банка-плательщика.
2.3. На оплату оставшейся части цены Участка в сумме ____________________Покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на восемь лет, до _____________ 2019 г.
2.4. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи Участка Покупателю и до его полной оплаты Участок признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате цены Участка. Право залога не распространяется на возводимые на участке жилой дом и иные здания и сооружения.
2.5. По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены Участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если Покупатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на Участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.
2.6. Участок свободен от прав третьих лиц и не является предметом спора.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Продавец обязан:
3.1.1. Передать Покупателю Участок в течение 7 (семи) календарных дней со дня подписания Договора. Передача Участка Продавцом и прием его Покупателем осуществляются по Акту приёма- передачи (Приложение №1).
3.1.2. Предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях Участка и ограничениях его использования.
3.2. Покупатель обязан:
3.2.1.уплатить цену в порядке и сроки предусмотренные разделом 2.
3.2.4. в течение 5 лет со дня госрегистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом ,пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

3.4. Продавец имеет право:
3.4.1. Отказаться от исполнения Договора в случае нарушения сроков оплаты…..
3.4.2. Требовать досрочной оплаты оставшейся части цены участка в случае нарушения покупателем сроков строительства жилого дома, предусмотренных пп.3.2.4

Скан договора смогу выложить в понедельник (сейчас нет технической возможности это сделать, перепечатать все страницы нереально, но там стандартная ответственность за нарушение сроков строительства фундамента, подключения к инженерным сетям и пр.)

ДОП.ИНФОРМАЦИЯ: это региональная программа по строительству "тебе дешевый участок и коммуникации - ты обязан построить дом, подключиться к коммуникациям в сроки иначе плати реальную цену участка". ФИЗИК-1 переезжает в другой город (с его слов), по документам - разведен.
ФИЗИК-1 понимает, что дом не построит, просто хочет "отбить" вложенные средства.
Потенциальным ФИЗИКОМ-2 был я, но с учетом личности физика-1 передумал покупать, теперь же просто очень хочу разобраться как юрист безупречная ли это схема (в жизни все пригодится или подвернется подобный участок с более интеллигентным ФИЗИКОМ-1).
ВОПРОС: как построить дом на таком участке за свои деньги и при этом иметь гарантии регистрации прав на дом и з.у. не имея представления как будет действовать ФИЗИК-1 и ОАО в будущем (ОАО не дает добро на замену стороны (равно как и цессию, хотя цессии я здесь не вижу) и пр. пр..

]

[Ludmila]

ВОПРОС: как построить дом на таком участке за свои деньги и при этом иметь гарантии регистрации прав на дом и з.у. не имея представления как будет действовать ФИЗИК-1 и ОАО в будущем (ОАО не дает добро на замену стороны (равно как и цессию, хотя цессии я здесь не вижу) и пр. пр..

Вы понимаете, что ответ на такой вопрос стоит больших денег?

[mrOb]

хотя цессии я здесь не вижу

что препятствует?

ВОПРОС:

157, 313, 606... вообще, не понятно чего конкретно хотите, какие фин. возможности...

Сообщение отредактировал mrOb: 13 December 2013 - 14:45

[Денис Д.]

[/цессия - это уступка права требования; в рассматриваемом случае одновременно происходит передача прав и обязанностей ,т.е. полноценная замена стороны в договоре. Дом в залоге, ОАО согласие не дает и не даст.

Финансовые возможности чьи? мои?]

[Ludmila]

157, 313, 606...

Если исходить из данных, которые в теме были первоначально, то всё намного проще. Вся задача решается в два хода, притом без каких-либо рисков вообще.
Но вот с учётом доп. информации всё, скорее всего, не так просто...

[Денис Д.]

[
[/извините, не дом, а участок в залоге]

157, 313, 606... Если исходить из данных, которые в теме были первоначально, то всё намного проще. Вся задача решается в два хода, притом без каких-либо рисков вообще.
Но вот с учётом доп. информации всё, скорее всего, не так просто...
[/606 интересная мысль, но опять же если регистрировать право на дом на ФИЗИКА-2, то как быть с условием договора к-п участка, о том, что ФИЗИК-1 должен построить дом. Боюсь ОАО не снимет обременение с участка]

вообще, не понятно чего конкретно хотите, какие фин. возможности...
[/ФИЗИК-1 вложил 200 т.р., это и есть цена вхождения ФИЗИКА-2 в правоотношения.
остальное - стоимость работ по строительству дома за счет физика-2.
Вот и весь риск, если физик-1 через год скажет спасибо и зарегистрирует дом на себя. про действия ОАО я даже предположить не могу ничего, будут они оспаривать записи в ЕГРП или не будут....]

[Ludmila]

действия ОАО я даже предположить не могу ничего, будут они оспаривать записи в ЕГРП или не будут...

очень хочу разобраться как юрист

Дааа...

[Tony V]

мля, с таким отношением к цитированию я вообще удивлён, что кто-то в тему заглядывает.