Всем привет. Ну вот и дождались. Правительство РФ предлагает отменить 214-фз.
Подробности в это теме:
http://zakon.ru/disc...eyu_podderzhali
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 394
#2
Отправлено 27 July 2015 - 17:52
А чего, правильно! Регулировать деятельность застройщиков, принимать меры по предотвращению правонарушений и их расследованию? Зачем так напрягаться? Проще вообще запретить продавать квартиры до окончания строительства! И всё, и проблемы больше нет.
Но вот мне интересно: а из каких средств тогда застройщик будет расплачиваться со своими кредиторами - банками, кредитующими строительство, подрядчиками и проч.? Будет просить их подождать до ввода дома в эксплуатацию и продажи квартир? Вариант вижу один: строительство пирамид. Строится первый дом, в него закладываются деньги на строительство второго дома, а соответственно, увеличивается и цена...
Второй интересный вопрос. В проекте ГК по вещным правам предусматривается некое право на приобретение в будущем чужой вещи. По сути, это право должно заменить инвестдоговоры и ДДУ. Как отмена ДДУ будет соотноситься с этим правом? Оно-таки появится, но в более усечённом по сравнению с ДДУ виде (без ипотеки в силу закона в пользу дольщиков, без страховки/поручительства и т.д.)?
И третье. Они правда думают, что застройщики не будут обходить запреты? И что мы не вернёмся в ситуацию до 2005-го, когда права граждан вообще не были защищены?
#3
Отправлено 27 July 2015 - 18:04
Уже читал статью - не думаю, что решатся на это.
Сделки опять уйдут в тень и обход закона, либо будут строить через кооперативы.
На самом деле Правительство Московской области, выступившее с этой инициативой, пожинает результаты своей собственной политики "поддержки обманутых дольщиков".
Когда всплыли факты что застройщики (включая СУ - сто пятьдесят пять) строят дома без надлежаще оформленных документов и земли, без достаточного финансирования, без согласованных технических условий на подключение к коммуникациям
- правительство МО начало поддерживать деньгами и давать разрешения на ввод в эксплуатацию без надлежащего проекта и документов.
Естественно, когда все косяки застройщика закрывает правительство МО, такие застройщики начали плодиться.
А надо было разрешения на ввод в эксплуатацию не давать; "обманутым дольщикам (90% которых далеко не бедные люди)" сказать, что это их проблемы, а не проблемы налогоплательщиков МО; а пару горе-застройщиков посадить. И количество "обманутых дольщиков" было бы гораздо меньше.
И не было бы таких проблем у Московской области, если бы они сделали это сразу.
Поощряешь неправильную работу Застройщика деньгами и согласованиями - получаешь еще больше того, что поощряешь.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 27 July 2015 - 18:55
#4
Отправлено 27 July 2015 - 19:07
Не знаю ребят, по моему вы не догоняете того, что будет после реализации этой бредовой затеи.
#5
Отправлено 27 July 2015 - 19:23
Не знаю ребят, по моему вы не догоняете того, что будет после реализации этой бредовой затеи.
Вась, я прекрасно догоняю, что будет, если ДДУ отменят, а вместо этого ничего нового не введут (того же нового вещного права).
Часть застройщиков будет обходить закон. Например, заключать непонятно какой договор с юрлицом, а физикам продавать доли в УК этого юрлица. Или ещё что, по сравнению с чем вексельные схемы покажутся детским лепетом. При этом вся система защиты прав дольщиков, выстраивавшаяся годами, рухнет. Все нормы об ипотеке в силу закона, страховке или поручительстве, о банкротстве застройщиков, - всё это станет неприменимым.
Будут ли банки кредитовать таких застройщиков? А куда они денутся? Кредитовали же все эти Социальные инициативы, Стройметресурсы и проч. Под повышенные проценты, но будут.
Часть застройщиков на это дело не пойдёт. Они будут выполнять закон и продавать квартиры в уже построенных домах. Это будет значить, что им нужно взять где-то деньги, чтобы рассчитаться с подрядчиками и проч. Причём если сейчас они берут кредит на 3-5 лет и погашают его по мере поступления средств от дольщиков, то при запрете ДДУ они смогут начать обслуживать кредит только после начала продаж. Т.е. только после этого срока смогут платить проценты, возвращать кредит и т.д. Смогут ли банки предоставить деньги на таких условиях, - большой вопрос.
Плюс многие банки свернут программы ипотечного кредитования на первичке. Недобранные деньги будут добираться за счёт увеличения стоимости кредитов для тех же застройщиков.
В любом случае стоимость жилья увеличится. Причём у честных застройщиков она увеличится больше, чем у тех, кто пойдёт в обход. Долго ли продержатся на плаву те, кто будет соблюдать закон, - вопрос большой.
На самом деле вводить всё это можно только при наличии нормальной экономической ситуации: когда у застройщиков имеется некоторое количество собственных средств и возможность получить кредит под низкий процент на длительный срок и на условии выплаты по окончании срока строительства. А такой экономической ситуации не будет очень долго.
Но чтобы бить тревогу, надо понимать, какие реальные силы за этим стоят, кому это всё нужно. Можно не сомневаться, что строительное и банковское лобби задействуют все ресурсы, чтобы этого не допустить. И если за всем этим стоит инициатива одного какого-нибудь дурака-теоретика, то есть вероятность, что всё это не пройдёт. Хуже, если за этим стоят люди, пытающиеся вытеснить российских застройщиков иностранными.
#6
Отправлено 27 July 2015 - 19:59
И если за всем этим стоит инициатива одного какого-нибудь дурака-теоретика, то есть вероятность, что всё это не пройдёт.
Людмила, по-моему, это недостаточно тонкий подкол 
Сообщение отредактировал BloodForFun: 27 July 2015 - 19:59
#8
Отправлено 27 July 2015 - 20:38
Не поняла.Людмила, по-моему, это недостаточно тонкий подкол
Тогда остается третий подход: вообще запретить гражданам участвовать в сделках, связанных с приобретением квартир в строящихся домах.
http://zakon.ru/blog...hhegosya_zhilya
Сообщение отредактировал BloodForFun: 27 July 2015 - 20:41
#9
Отправлено 27 July 2015 - 20:51
О, тогда прошу прощения у пана Романа. Его обидеть не хотела никоим образом.
#10
Отправлено 27 July 2015 - 20:52
Единственная цель - не дать лопнуть пузырю на рынке российской жилой недвижимости?
#11
Отправлено 27 July 2015 - 21:09
Если цель есть, то эта цель - выдавить с российского рынка российских застройщиков, отдав рынок иностранцам целиком и полностью.
Это, собственно, и станет одним из главных последствий принятия закона (если он будет принят).
#12
Отправлено 28 July 2015 - 00:00
вообщем почитал возврат в понятийные девяностые, вряд ли кто то будет работать с банками на таких условиях, которые есть сейчас, либо вывод актив и уход в другие более благоприятные юрисдикции, жаль, как же тупо
Понимаешь Людмила, уровень доверия бизнеса становится ниже нулевого. Индекс деловой активности снизится, вывод капитала из юрисдикции увеличится, сбор налогов уменьшится, безработица увеличится. Социальные протесты не за горами, ждем горячую осень. Недавно прошла новость сократили 100 000 сотрудников мвд. Вряд ли они счастливы.
Когда ты вбрасываешь такую тему, чтобы посмотреть на реакцию - то это как знаешь ли по детски выглядит, очень непоследовательно. А если это серьезно намерение, которое будет реализовано, тогда просто труба.
Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 July 2015 - 00:01
#13
Отправлено 28 July 2015 - 14:21
Понимаешь Людмила, уровень доверия бизнеса становится ниже нулевого. Индекс деловой активности снизится, вывод капитала из юрисдикции увеличится, сбор налогов уменьшится, безработица увеличится. Социальные протесты не за горами, ждем горячую осень. Недавно прошла новость сократили 100 000 сотрудников мвд. Вряд ли они счастливы. Когда ты вбрасываешь такую тему, чтобы посмотреть на реакцию - то это как знаешь ли по детски выглядит, очень непоследовательно. А если это серьезно намерение, которое будет реализовано, тогда просто труба.
Ты мне-то зачем это объясняешь? Я это вижу и понимаю не хуже тебя.
#14
Отправлено 28 July 2015 - 14:31
Насчет вытеснения местных застройщиков иностранными - на мой взгляд маловероятно. Группировка, которая рулит страной, нацелена исключительно на ручное управление. Все, что контролируется из иностранных юрисдикций - в черном списке. Так что, вряд ли расчищают поляну для китайских, например, компаний. Скорее это внутренние причины, потребность в дополнительной ликвидности за счет долевых денег. Почему именно сейчас - в кризис? Потому что ликвидности не хватает. Скорее всего, там не один теоретик, а целая креативная группа, которая генерирует без остановки способы повышения ликвидности без ущерба для бюджета (рост налогов, рост штрафов, повышение пенсионного возраста и т.д.). Вероятно она под Шуваловым как раз.
Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 July 2015 - 14:32
#15
Отправлено 28 July 2015 - 14:42
Насчет вытеснения местных застройщиков иностранными - на мой взгляд маловероятно.
Видела тут конкурсную документацию на один объект из числа таких... на слуху которые. Генподрядчика искали. Так вот, вся документация была сделана так, чтобы российский подрядчик не смог подряд получить, всё было рассчитано на импортных подрядчиков. Правда, российский подрядчик сумел выиграть конкурс и получить подряд, но в итоге выяснилось, что условия для него невыполнимые, что он должен много денег заказчику, и всё для него печально. А вторым по предложению шёл как раз иностранец. Не рассчитали просто, что у иностранца наш перехватит на невыполнимых условиях.
это внутренние причины, потребность в дополнительной ликвидности за счет долевых денег. Почему именно сейчас - в кризис? Потому что ликвидности не хватает.
А как ты видишь появление дополнительной ликвидности в связи с запретом ДДУ?
#16
Отправлено 28 July 2015 - 14:58
не, ну с введением спецсчетов идея неплохая, хоть и запоздалая... а в остальном инициатива непонятна. очевидно ж что строительство сегодня в большей финансируется деньгами физиков. запретить - так встанет строительство
#17
Отправлено 28 July 2015 - 15:15
Людмила, это же очевидно, так долевые деньги хранятся на счетах, контролируемых застройщиками, а по новой схеме эти средства будет контролировать банк. Вот тебе и дополнительная ликвидность.
Насчет иностранного подрядчика - хм...возможно эта фирма аффилирована с организаторами торгов. Только и всего. Если наши русским партнерам не доверяют, то иностранным не доверяют в кубе.
Bold - идея передела рынка долевых инвестиций от застройщиков в пользу банков упрямо всплывает раз в два-три года, но как правило затухает. Последний раз я слышал эту тему на форуме недвижимости пару лет назад в ЦДХ.
Вот кстати ссылка на старое обсуждение:
http://forum.yurclub...фз#entry2068367
Коллеги, кто первый увидит законопроект по
этой теме подготовленный в Правительстве - выложите здесь, обсудим косяки. То, что они будут - не сомневаюсь.
Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 July 2015 - 15:19
#18
Отправлено 28 July 2015 - 15:47
Людмила, это же очевидно, так долевые деньги хранятся на счетах, контролируемых застройщиками, а по новой схеме эти средства будет контролировать банк. Вот тебе и дополнительная ликвидность.
Я так поняла, это с 2016 по 2020 год планируется, а с 2020 года застройщики должны строить только на свои, и никаких спецсчетов не будет.
#19
Отправлено 28 July 2015 - 15:59
Видела тут конкурсную документацию на один объект из числа таких... на слуху которые. Генподрядчика искали.
Заказчики и генподрядчики - разная группа лиц. Иностранных генподрядчиков на рынке много, но основные причины их нахождение две:
1. Способность мобилизовать быстро большое количество квалифицированного персонала: если на объект нужно 400 рабочих, иностранный подрядчик (турецкий, например) мобилизует их легко. Нужно 400 бетонщиков, привез, они отлили и уехали, после этого он привез 100 электриков.
Российский подрядчик не имеет возможности оперативно набирать необходимый штат квалифицированных рабочих, если у него уже нет достаточного количества. Быстро можно набрать на рынке только низкоквалифицированных разнорабочих из СНГ.
2. Российскому генподрядчику сложно (а сейчас практически невозможно) выполнять стандартные требования о предоставлении банковских гарантий, которые есть в современных договорах генподряда (предоставление банковской гарантии на авансовый платеж, банковской гарантии на исполнение обязательств по договору, банковской гарантии на удержание). Иностранные подрядчики, имеющие доступ к национальной банковской системе, этого недостатка лишены.
Не думаю, что отмена ДДУ как-либо улучшит положение иностранных генподрядчиков, - общий объем строительного рынка уменьшится.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 28 July 2015 - 16:17
#20
Отправлено 28 July 2015 - 16:02
но основные причины их нахождение две:
Три. Сюда надо добавить третью причину: наличие у иностранного подрядчика либо собственных средств, либо возможности получить заёмные средства на более выгодных условиях, чем в российских банках.
#21
Отправлено 28 July 2015 - 16:16
но основные причины их нахождение две:
Три. Сюда надо добавить третью причину: наличие у иностранного подрядчика либо собственных средств, либо возможности получить заёмные средства на более выгодных условиях, чем в российских банках.
Согласен.
#22
Отправлено 28 July 2015 - 16:29
Bold - идея передела рынка долевых инвестиций от застройщиков в пользу банков упрямо всплывает раз в два-три года, но как правило затухает.
ну так и возникает потому, что существующее правовое регулирование не отражает экономику отношений инвесторов и застройщика.
#23
Отправлено 28 July 2015 - 16:48
а банковские спецсчета или полный запрет на инвестирование на стадии строительства отражают?
#24
Отправлено 28 July 2015 - 16:56
ну так и возникает потому, что существующее правовое регулирование не отражает экономику отношений инвесторов и застройщика
Как раз существующее и отражает экономику проекта.
И, кстати, изменения не в пользу банков.
#25
Отправлено 28 July 2015 - 17:15
ну так и возникает потому, что существующее правовое регулирование не отражает экономику отношений инвесторов и застройщика
Как раз существующее и отражает экономику проекта.
Законодательное - очень слабо. Благо судебное правоприменение немножко исправляет этот вопрос.
Навскидку:
1) Штрафы по применению ЗПП очень большие, практика конечно пришла на помощь и их ограничивает.
2) Обеспечение обязательств застройщика в виде банковской гарантии или страховки никогда не работает в случае банкротства застройщика, но увеличивает стоимость проекта у добросовестных застройщиков.
3) Ограничения по расходованию средств, установленные главой 18 - только на строительство - крайне неудобны. Согласно статье, застройщик не может тратить полученные средства на выплату процентов по кредитам (а по буквальному толкованию, и на выплату самих кредитов) или, например, на рекламу/продажу/продвижение объекта.
4) Требования о раскрытии проектной декларации настолько объемны, что их никто ни читает, поскольку без специальных знаний их осознать невозможно.
Список можно продолжать достаточно долго.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 28 July 2015 - 17:16
Темы с аналогичным тегами 214-фз, дду
Жизнь ЮрКлуба →
Объявления, вакансии, резюме ЮрКлубовцев →
Требуется юрист, жилищное правоАвтор Viktoriya7, 07 May 2014  214 фз
|
|
|
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
