Сообщений в теме: 59

[Ruzanna]

Если тема уже обсуждалась, прошу объединить. 

Если открыла не там, прошу перенести.

Итак прошел первое чтение Законопроект № 101234-О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных" и иные законодательные акты Российской Федерации по вопросам защиты прав субъектов персональных данных

2)  в статье 62:

а)  дополнить частью 1³ следующего содержания:

«1³.  Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные о правообладателе объекта недвижимости (лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости), относятся к сведениям, доступным с согласия правообладателя объекта недвижимости третьим лицам, только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в статье 36³ настоящего Федерального закона.»;

Как раньше было: приходил клиент на просмотр квартиры. Еще до внесения аванса я по адресу в течении дня-2 находила правообладателя, проверяла, с кем он судится, есть ли на нем какие фирмы. И иногда сразу браковала сделку.

Что будет теперь: внесите аванс, дадим документы. Смотрим документы, косяк, пытаемся вернуть аванс, не все еще добровольно его вернут.

Придется теперь самих собственников слать за выпиской (угу, и делаться она будет не за день, а за 5-7 дней)

Ок, идем дальше. В этом законопроекте не прописано, что арбитражные (конкурсные, финансовые) и прочие управляющие могут запрашивать выписки с персональными данными.

Есть наивная мысль попытаться до какого-нибудь депутата донести информацию о вреде данного законопроекта.

Что думаете, уважаемые юрклубовцы?

 

 

 

 

[mooner]

Придется теперь самих собственников слать за выпиской (угу, и делаться она будет не за день, а за 5-7 дней)

А что мешает через интернет заказать - за несколько минут делается

[Ruzanna]

Придется теперь самих собственников слать за выпиской (угу, и делаться она будет не за день, а за 5-7 дней)

А что мешает через интернет заказать - за несколько минут делается

Пока ничего.
Так и заказываю, приходит выписка за 1-2 дня.
А вот как будут работать эти сервисы после принятия закона я понятия не имею

[Mex@]

Есть наивная мысль попытаться до какого-нибудь депутата донести информацию о вреде данного законопроек​та.

 

Эта норма "продавливалась" заинтересованными лицами уже давно (при желании можно много интересного нагуглить). И эти лица гораздо серьезнее любого депутата. Раньше норма не проходила из-за коллективного противостояния Думы. Но, очевидно, что-то изменилось в верхах и "процесс пошел".

[Concrescere]

Что будет теперь: внесите аванс, дадим документы. Смотрим документы, косяк, пытаемся вернуть аванс, не все еще добровольно его вернут.

Аванс 10 тыс руб самое то. И всё равно требовать вернуть под угрозой заявления по ст. 159 УК.

Эта норма "продавливалась" заинтересованными лицами уже давно (при желании можно много интересного нагуглить).

В антикоррупционных расследованиях часто инфо из ЕГРН использовалась.

2)  в статье 62: а)  дополнить частью 1.3 следующего содержания: «1.3.  Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные о правообладателе объекта недвижимости (лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости), относятся к сведениям, доступным с согласия правообладателя объекта недвижимости третьим лицам, только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в статье 36.3 настоящего Федерального закона.»;

Статью 36.3 не нашел в законе. Тоже какое-то новое дополнение?

[Ruzanna]

 

Что будет теперь: внесите аванс, дадим документы. Смотрим документы, косяк, пытаемся вернуть аванс, не все еще добровольно его вернут.

Аванс 10 тыс руб самое то. И всё равно требовать вернуть под угрозой заявления по ст. 159 УК.

Эта норма "продавливалась" заинтересованными лицами уже давно (при желании можно много интересного нагуглить).

В антикоррупционных расследованиях часто инфо из ЕГРН использовалась.

2)  в статье 62: а)  дополнить частью 1.3 следующего содержания: «1.3.  Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные о правообладателе объекта недвижимости (лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости), относятся к сведениям, доступным с согласия правообладателя объекта недвижимости третьим лицам, только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в статье 36.3 настоящего Федерального закона.»;

Статью 36.3 не нашел в законе. Тоже какое-то новое дополнение?

 

угу, будет новым дополнением.

[Concrescere]

угу, будет новым дополнением.

про запись о согласии? Вы бы сразу приложили пдф с полным текстом законопроекта для плодотворного обсуждения

[KblCb]

Есть наивная мысль попытаться до какого-нибудь депутата донести информацию о вреде данного законопроекта. Что думаете, уважаемые юрклубовцы?

 

Есть опасение, что под текущую шумиху примут. А его вред все и так понимают, но там цели совсем иные: это "антиантикорркупционный" закон. 

 

 

Что будет теперь: внесите аванс, дадим документы. Смотрим документы, косяк, пытаемся вернуть аванс, не все еще добровольно его вернут. Придется теперь самих собственников слать за выпиской (угу, и делаться она будет не за день, а за 5-7 дней)

 

Ну да, так и будет. Полагаю, что заинтересованные осбственники должны будут заранее озабачиваться наличием относительно "свежей" выписки. А уже под сделку, после аванса, можно и "парную" выписку принести.

[mooner]

Так и заказываю, приходит выписка за 1-2 дня.

Странно. Мне в течении нескольких минут приходит. За все время только один раз было, что на день растянулось.

[Mex@]

Минцыфра говорит, что это поможет.

[Stoner]

Mex@, даже если и так, то сервис касается только жилых объектов

[Mex@]

Хотя бы зарегистрированных можно будет отследить.

[mooner]

А кто-нибудь знает как состыковать договор и выписку из ЕГРН?
Приходит потенциальный покупатель к потенциальному продавцу недвижки и просит дать ему договор на основании которого тот ранее приобрел продаваемый сейчас объект.
Продавец дает договор и выписку из ЕГРН.

В выписке указан в качестве основания договор с датой и номером такими же, которые сейчас передает продавец.

Но у покупателя есть подозрение, что на регистрацию сдавался иной договор.

Раньше на договорах ставился штампик росреестра о том, что он прошел регистрацию. Теперь такой штампик не ставится.

Как проверить какой договор сдавался в Росреестр предыдущим приобретателем недвижки?

[Ludmila]

Ну, если совсем подозрения-подозрения, то запрашивать у собственника выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.
Но я полагаю, что отсутствие штампа рисков не несёт. Вечером из дома подробно напишу.

[mooner]

Ну, если совсем подозрения-подозрения, то запрашивать у собственника выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.

Так в Выписке не будет указано, что "конкретно этот договор" сдавался на регистрацию. Могут же другой договор с другим содержанием от этой же даты и за тем же номером составить

[Евгенер]

 

Ну, если совсем подозрения-подозрения, то запрашивать у собственника выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.

Так в Выписке не будет указано, что "конкретно этот договор" сдавался на регистрацию. Могут же другой договор с другим содержанием от этой же даты и за тем же номером составить

 

Может попросить продавана чтобы он для вас заказал копию правоустанавливающего документа на основании которого регистрировалось право собственности (в вашем случае ДКП)? Тогда на выходе будет копия договора имеющаяся в регделе с печатью Росреестра.

[dieseldenis]

Я надеюсь, по недвижке на юриках ничего не поменяется?

[Ludmila]

Могут же другой договор с другим содержанием от этой же даты и за тем же номером составить

Давай так: чего ты опасаешься?  Давай разберём, что может быть не так, на примере ДКП. И давай исходить из того, что все сведения о приобретателе, имуществе и проч. в имеющемся у тебя ДКП совпадают со сведениями в ЕГРН.

Давай также оставим за границами вопроса принципиально другие ситуации, как то:

- подпись продавца под договором подделана (потому что тогда в Росреестре другого договора нет и не будет; и проблема не в наличии какого-то другого договора, а в поддельности того, на основании которого зарегистрированы права);

- к договору заключены дополнительные соглашения, договоры цессии, соглашение о расторжении, которые не предоставлялись в Росреестр;

- имеются основания для признания договора недействительной сделкой, не связанные с наличием двух неидентичных оригиналов договора (как то: отсутствие корпоративных или иных одобрений; основания, предусмотренные законом о банкротстве; нарушение императивных требований законодательства);

- у тебя на руках договор с одним лицом/в отношении одного имущества, но он на регистрацию не предоставлялся; на регистрацию предоставлен договор с другим лицом/ в отношении иного имущества, но в ЕГРН собственник/имущество - из того договора, который у тебя на руках. Это уже что-то из разряда паранормально-фантастического;

- на регистрацию сдан договор, содержащий все существенные условия и соответствующий императивным нормам, потом отозван с регистрации и вместо него предоставлен договор без существенных условий и/или не соответствующий императивным нормам. При этом право собственности зарегистрировано по "нормальному" договору.

 

Покупатель/собственник имущества.

 Положим, есть ещё договор с тем же номером и датой, но с другим покупателем. Тогда см. Пленум 10/22. Договор с лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника, недействительным не является. И тем более не является основанием для признания отсутствующим права собственности лица, приобретшего имущество у этого лица. Просто продавец будет нести ответственность перед вторым покупателем.

 

Характеристики имущества.

Какие ситуации тут могут быть? В принципе, всё, что может иметь место, подпадает под те принципиально иные ситуации, о которых я говорила выше. Заключили договор на одно имущество, сдали на регистрацию договор на другое имущество, но Росреестр почему-то зарегистрировал право собственности не на основании того договора, который сдан на регистрацию, а на основании другого, который в Росреест не сдавали... Отбрасываем вариант.

Тут может быть другое: стороны изменили договор. Например, в ДКП указали помещения №№1-10, потом передумали, заключили допник, которым исключили помещения №№9-10, но Росреестр зарегистрировал право собственности на помещения №№1-10, не обратив внимание на допник. Но, собственно, допник мог быть заключён, но не подан в Росреестр.

В обоих случаях, кстати, большой вопрос, что указано в заявлении на регистрацию. Но, на мой взгляд, если кто-то купит у помещения №№1-10, полагаясь на сведения ЕГРН, предоставленный ему ДКП и заверения лица, у которого он приобретает имущество, то это, на мой взгляд, добросовестный приобретатель.

 

Оплата.

Пожалуй, самый реальный вариант. В имеющемся у тебя экземпляре - одна сумма, в поданном в Росреестр - другая. Какие негативные последствия возникают в случае последующего отчуждения имущества?

а) Не согласовано существенное условие - цена договора. Допустим даже, что ни документы об оплате, ни правила толкования договора не помогли, последующее поведение продавца не принято во внимание, - в общем, договор признан незаключённым. Опять же: по моему мнению, это не основание признавать отсутствующим право собственности последующих приобретателей.

б) Расторжение договора. Тут всё ещё проще. Это не реституция, это вторичное приобретение имущества. Соответственно, тут опять же не может быть признано отсутствующим право собственности приобретателя.

в) Ипотека в силу закона. Подлежит регистрации. Нет регистрации - нет ипотеки. 

 

Иные условия вообще не имеют значения для последующих собственников имущества.

[mooner]

Давай так: чего ты опасаешься?

В ДКП, представленным продавцом, указано, что квартира приобретена им в браке на личные средства, поэтому не является совместно нажитым имуществом + подпись жены о том, что она не возражает против условий договора.

 

Пожалуй, самый реальный вариант. В имеющемся у тебя экземпляре - одна сумма, в поданном в Росреестр - другая.

Оспаривание сделки предыдущего продавца в силу нерыночности условия.

 

А охранные обязательства в ЕГРН указываются?

Сообщение отредактировал mooner: 02 February 2023 - 13:56

[Ludmila]

Какие это влечёт риски для, нового собственника имущества?

[Concrescere]

 

Давай так: чего ты опасаешься?

В ДКП, представленным продавцом, указано, что квартира приобретена им в браке на личные средства, поэтому не является совместно нажитым имуществом + подпись жены о том, что она не возражает против условий договора.

 

Мало ли что написали супруги НЕ в нотариальном брачном договоре.

А охранные обязательства в ЕГРН указываются?

В каком разделе?

[grin095]

Прочитал сообщение Людмилы и подумал, что мнение будто заявления на регистрацию это отдельная распорядительная сделка не такое уж плохое.. сколько же случаев может быть с документом основанием регистрации, а последствий кратно меньше, значит не так уж это и важный документ для перехода права

Сообщение отредактировал grin095: 02 February 2023 - 19:28

[Ludmila]

Я не говорю о заявлении на регистрацию как об отдельной распорядительной сделке. Хотя в случаях, например, прекращения аренды залога и т.д. оно может рассматриваться как сделка.
Но именно в части перехода права говорить о заявлении как распорядительной сделке, пожалуй, слишком смело. В особенности если заявление подписано лицом, уполномоченным на подачу документов, но не уполномоченным на отчуждение имущества. Я говорю о другом.
1) Подтверждение волеизъявления сторон в отношении конкретного объекта. Прямое, если заявление подписано лицом, уполномоченным на отчуждение, и косвенное - во всех остальных случаях.
2) Поведение стороны, дающее основание полагаться на действительность сделки.

[mooner]

Какие это влечёт риски для, нового собственника имущества?

В случае аффилированности с продавцом, сделку могут оспорить по банкротным основаниям. А вопросы аффилированности у нас штука достаточно тонкая и резиновая с хорошей эластичностью.

 

В каком разделе?

Я первый спросил

С тем намеком, что в договоре может быть ссылка на охранное обязательство.

 

 

мнение будто заявления на регистрацию это отдельная распорядительная сделка не такое уж плохое

может быть и не плохое, но нашим правом пока не поддерживаемое

[Ludmila]

mooner, давай пойдём от общего к частному.

Если мы сейчас говорим о ДКП, то, по большому счёту, возможны следующие факторы риска:

(а) признание ДКП недействительной сделкой;

(б) признание ДКП незаключённым договором;

(в) расторжение договора.

Вариант "ДКП был вообще поддельный" - за границами твоего вопроса. Ибо тогда "оригинал" договора будет один. Мне сложно представить, зачем мошенникам надо было бы генерировать два варианта договора с разным содержанием, при этом оба варианта - поддельные.

 

Теперь смотри. Допустим, признали недействительной сделкой ДКП, но к этому моменту имущество уже продано. Может ли бывший собственник истребовать имущество у нового собственника?

 

П. 39 Постановления Пленумов 10/22: "Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу".  Со ссылкой на него - Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева" 

 

П. 10 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" : "Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли". 

 

А вот тут вообще очень хорошо написано: "Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

При этом недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о выбытии этого имущества из владения передавшего его лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27 января 2011 года N 188-О-О, пункт 39 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 и статьи 302 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя" (Определение Конституционного Суда РФ от 04.04.2013 N 505-О ).

 

 

Т.е. если ДКП признан недействительной сделкой, это ещё не основание ни для признания имущества выбывшим из владения собственника помимо его воли, ни для признания недействительными сделками договора с новым собственником.

Понятно, что из этого есть исключения. В основном это если при отчуждении имущества имелся порок воли, т.е. таки имело место выбытие помимо воли.

Ну и недобросовестность, да. Но для недобросовестности необходимы дополнительные факторы, кроме одновременного существования двух разных договоров, из которых один - на руках у лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника, а второй, отличный от него, - в Росреестре.

 

По большому счёту, основная масса случаев признания сделок недействительными по цепочке - по банкротным основаниям. Но там, с одной стороны, есть более-менее выработанные критерии аффилированности, а с другой стороны, - штамп на договоре никоим образом не спасает. Ну, был бы договор со штампом, в котором указана вполне себе рыночная цена. Ну, заключили потом допник и снизили цену, благо сам договор регистрации не подлежит. Или, что скорее, - не стали подставляться, а указали в ДКП рыночную стоимость, всю сумму оплатили, а потом по какой-нибудь хитрой схеме вернули деньги обратно покупателю или вывели на какую-нибудь КСНку.

При признании договора незаключённым, на мой взгляд, говорить о выбытии помимо воли продавца тем более не приходится. Хотя сейчас вообще надо очень постараться, чтобы ДКП недвижки, да ещё переход прав по которому зарегистрирован, признать незаключённым.

 

Ну и расторжение договора также не даёт права истребовать имущество у нового собственника.