Сообщений в теме: 100

[ВладимирD]

Дамы и господа, извиняюсь за не очень оригинальную тему, но хочется корректировки моих мыслей.

Есть земельный участок под многоквартирным домом (земли населенных пунктов), который ранее принадлежал собственнику всего на дома. Потом собственник начал продавать квартиры, а еще потом местная администрация предъявила к нему иск об изъятии земельного участка, дело еще не закончилось, но есть перспектива изъятия участка у собственника.

Земельный участок вполне можно отнести к участкам "с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты" (ст. 36 ЖК РФ). Хотя весь участок в несколько раз больше, чем участок непосредственно под домом.

Как я понимаю (это уже мои рассуждения), администрация не сможет (по закону) разделить этот участок и часть его выставить на торги.

Собственники квартир в доме будут платить налог на землю да и все.

Что я упустил?

[Ludmila]

Почему не сможет? Практики по сему поводу полно.
З.Ы
Минут через двадцать напишу подробнее.
З.Ы.Ы. А как точно иск сформулирован?

[ВладимирD]

А как точно иск сформулирован?

Там уже решение есть: обязать произвести отчуждение, и срок дан, пока не истек.

Почему не сможет? Практики по сему поводу полно.

Вот тут я и плаваю.

[Ludmila]

В общем, картина такая.

Есть обширная судебная практика по оспариванию предоставления земельных участков в аренду или собственность, если участок предоставлен под эксплуатацию здания, а его площадь больше площади участка, необходимого для эксплуатации этого здания. 

Размеры этого превышения - дело, как я понимаю, оценочное. В первом деле, в котором появилась эта практика, превышение было, если я правильно помню, в четыре раза. В деле, в котором косвенно задело одного моего работодателя, - в два раза. Наиболее показательное дело было в теме одного халявщика тут, на конфе: под гараж площадью то ли 23, то ли 26 кв.м. был предоставлен участок 10 000 кв.м. Халявщик дико возмущался, когда суд признал договор купли-продажи недействительной сделкой.

Насколько я понимаю, участок в таком случае просто раскадастрируется. Не выясняла, как тогда предоставляется участок в "правильных" границах - начинается ли процедура предоставления заново, или начинается с той точки, в которой что-то пошло не так.

Если же речь действительно об изъятии, то я не очень понимаю, на каком основании заявляется изъятие. Есть изъятие для государственных или муниципальных нужд, например, но это, похоже, не оно.

Там уже решение есть: обязать произвести отчуждение,

Странный, на мой взгляд, способ защиты прав. Логичнее было бы признавать недействительной сделкой отчуждение участка из госсобственности. А можно номер дела в личку?

[ВладимирD]

А можно номер дела в личку?

Отправил

Если же речь действительно об изъятии, то я не очень понимаю, на каком основании заявляется изъятие. Есть изъятие для государственных или муниципальных нужд, например, но это, похоже, не оно.

Случай не совсем стандартный)

[Ludmila]

Так. Неправильно поняла. Я сосредоточилась на 

 

весь участок в несколько раз больше, чем участок непосредственно под домом.

и решила, что именно на этом основании пытаются забрать участок. Оказалось, неправильно поняла.

[ВладимирD]

Наверное все же стоит пояснить, что дело происходит в Крыму и причина иска в том, что собственник участка - гражданин Украины.

Который не может владеть этой землей, как находящейся в особой зоне.

[Mex@]

Который не может владеть этой землей, как находящейся в особой зоне.

В силу ст.36 ЖК РФ это не его участок, а жильцов. И отчуждать его гражданин Украины должен в общедолевую собственность собственников помещений в МКД. Если жильцы 3-ми лицами не привлекались, то это основание для отмены решения суда. 

[ВладимирD]

В силу ст.36 ЖК РФ это не его участок, а жильцов. И отчуждать его гражданин Украины должен в общедолевую собственность собственников помещений в МКД. Если жильцы 3-ми лицами не привлекались, то это основание для отмены решения суда. 

Суд не видит, что на земле есть дом, видит только гаражи. Дом на кадастровой карте не виден, как стоящий на земельном участке, по номеру карта показывает как "Без координат границ". То есть на кадастровой карте дом виден как серый объект без номера.

Само по себе решение пока ИМХО прав и интересов собственников не нарушает: суд просто обязывает отчудить участок, но не говорит кому, то есть он может отчудить и собственникам квартир. Правда большая часть квартир принадлежит тому же собственнику з/у, то бишь гражданину Украины, которому иметь в собственности землю в этом месте нельзя. Такая вот загогулина.

Я неточно сформулировал условия задачи: администрация подала иск не об изъятии, а об обязании отчудить з/у.

[Kostilio]

Ludmila сказал(а) 07 Ноя 2022 - 02:45: А можно номер дела в личку? Отправил

А чего тут нельзя решение всем скинуть, что б не догадывались? При вводе дома в эксплуатацию ЗУ и так отчуждается в силу закона  пользу собственников квартир 

Сообщение отредактировал Kostilio: 07 November 2022 - 14:11

[ВладимирD]

А чего тут нельзя решение всем скинуть, что б не догадывались?

Пока не стоит.

При вводе дома в эксплуатацию ЗУ и так отчуждается в силу закона  пользу собственников квартир

Это Крым, ввод в эксплуатацию был произведен еще когда у власти была Украина.

Выдержки из решения.

Администрация города ____ Республики Крым (далее - Администрация) обратилась в суд с иском, в котором просит обязать ______ произвести отчуждение земельного участка площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований указано, что _______, будучи гражданином Украины, незаконно владеет земельным участком в приграничной территории Российской Федерации. В установленный статьей 238 ГК РФ срок земельный участок ответчиком не отчужден. Бездействие ответчика нарушает установленный режим права частной собственности на землю в приграничной территории.Поскольку из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости - гаражи (назначение нежилое) с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, суд также считает необходимым указать о том, что отчуждение земельного участка в данном случае не противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Поскольку из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости - гаражи (назначение нежилое) с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, суд также считает необходимым указать о том, что отчуждение земельного участка в данном случае не противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Так, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года N 2970-О "По запросу Геленджикского городского суда Краснодарского края о проверке конституционности пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 15 и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 238 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации", принудительная продажа земельного участка с одновременным сохранением за иностранным гражданином права собственности на находящиеся на нем здания, сооружения предполагает сохранение прав владения и пользования земельным участком, на котором расположена данная недвижимость, на основании статьи 271 ГК Российской Федерации. Этим обусловлена затруднительность принудительной продажи земельного участка, принадлежащего иностранному гражданину, в частную собственность другим лицам, которые в случае приобретения участка фактически будут лишены возможности его использовать, сохраняя за собой лишь право - в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации - на получение платы с иностранного гражданина, являющегося собственником здания, сооружения. Однако объективные затруднения, связанные с реализацией такого рода земельных участков, не могут служить оправданием для лишения иностранных граждан права собственности в отношении зданий, сооружений, которое признается российским законодателем и, значит, гарантируется Российской Федерацией. С другой стороны, статья 238 ГК Российской Федерации - предусматривая принудительное отчуждение имущества, оказавшегося по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица, которому в силу закона не может принадлежать, - в пункте 2 закрепляет в качестве возможного варианта прекращения права собственности передачу имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику его стоимости, определенной судом. Избираемый вариант принудительного отчуждения имущества во всяком случае должен быть наиболее разумным, справедливым и оптимальным, в минимальной степени ограничивающим права собственников, в том числе должен учитывать особенности данного имущества, наличие заинтересованности в его приобретении как у частных лиц, так и у публично-правовых образований.

 

исковые требования Администрации города ______ Республики Крым - удовлетворить.

Обязать ________, <дата> года рождения, произвести отчуждение земельного участка площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ______ в доход бюджета муниципального образования городской округ _____ государственную пошлину в размере 300 рублей.

 

 

[Kostilio]

Решение кривое, про многоквартирный жилой дом ни слова нет 

[ВладимирD]

Потому и нет, что дома на кадастровой карте не видно.

Следующий этап - иск об изъятии, до этого ИМХО собственникам (из числа граждан РФ) надо подавать иски о признании за ними права собственности на доли в земельном участке.

Правда как это сделать, если все в красных линиях и дом к участку не привязан. 

[Kostilio]

Потому и нет, что дома на кадастровой карте не видно.

Да кадастры выдуться как попало. Если там не указан дом или еще какая постройка, это не значит, что собственника этого строения не должны учитываться права в суде. Суд не в полном объеме выяснил все обстоятельства по делу.  Доли они в силу закона принадлежат, зачем признавать. Как предложение- вносить изменения в кадастровый план с привязкой к дому и подавать по вновь открывшимся 

[ВладимирD]

Как предложение- вносить изменения в кадастровый план с привязкой к дому

Вот думаю, как это сделать.

подавать по вновь открывшимся

Зачем? То решение только гражданину Украины поперек, а ему никак в этой ситуации не помочь, суд никак не признает его собственником з/у, хоть целого, хоть доли. Собственники квартир (россияне) могут подать иски о признании права собственности на доли в з/у, то решение им не препятствует никак, они как раз хотят отчудить право собственности у гражданина Украины.

[Mex@]

Можно передать иностранную долю в собственность ТСЖ, если оно есть. а если нет, то в долевую собственность владельцев квартир.

[Чеширский кот]

А вид разрешенного использования ЗУ какой?

Вот думаю, как это сделать.

Инициативные собственники должны обратиться к кадастровому инженеру для подготовки техплана на МКД, в котором и будет установлена связь МКД с земельным участком, после чего обратиться в росреестр с заявлением об учете изменений основных характеристик объекта недвижимости. Проблема только в том, что МКД как объект недвижимости не имеет собственника, собственники есть у квартир. Вероятно правильнее будет подготовить еще и техпланы на квартиры, в которых будет привязка к самому МКД. Тут лучше конечно толкового КИ найти, как правильно сделать технически. В любом случае привязка в реестре делается только через техплан.

У меня было дело с земельным участком под МКД в индивидуальной собственности (собственник объекта недвижимости осуществил реконструкцию под МКД, квартиры продал, а право на участок не прекратил). Но все было проще, так как в реестре квартиры были привязаны к объекту МКД, а МКД к земельному участку. И ВРИ у участка был соответствующий. От имени одного из собственников квартир выходила в суд с иском о признании отсутствующим права индивидуальной собственности на ЗУ конкретного лица.

Собственники квартир в доме будут платить налог на землю да и все.

Общее имуществ собственников помещений в КД не является объектом налогобложения НИФЛ и земельным налогом, так что не будут и налог платить. Но участок должен иметь вид разрешенного использования - МКД

 

P.S. Если у участка вид - не МКД, я бы на месте собственников обратилась в администрацию с заявлением об образовании ЗУ под МКД. Интересны дальнейшие действия администрации

Сообщение отредактировал Чеширский кот: 07 November 2022 - 17:49

[ВладимирD]

Можно передать иностранную долю в собственность ТСЖ, если оно есть. а если нет, то в долевую собственность владельцев квартир.

А основания?

Инициативные собственники должны обратиться к кадастровому инженеру для подготовки техплана на МКД, в котором и будет установлена связь МКД с земельным участком

Это я уже накопал, но зарубежный собственник то идет на контакт, то не очень. По техплану пока непонятно, был он или нет, хотя скорее всего был. Есть выписка из ЕГРН, где указан кадастровый инженер, который делал обмеры участка, вот думаю к нему обратиться, вполне вероятно, что он тот техплан и делал. И опять же: большая часть квартир в собственности у зарубежного собственника, он может отказаться пускать в свои квартиры кадастрового инженера.

А вид разрешенного использования ЗУ какой?

Среднеэтажная жилая постройка.

[Чеширский кот]

Это я уже накопал, но зарубежный собственник то идет на контакт, то не очень. По техплану пока непонятно, был он или нет, хотя скорее всего был. Есть выписка из ЕГРН, где указан кадастровый инженер, который делал обмеры участка, вот думаю к нему обратиться, вполне вероятно, что он тот техплан и делал. И опять же: большая часть квартир в собственности у зарубежного собственника, он может отказаться пускать в свои квартиры кадастрового инженера.

Если техплан был, то КИ возможно сможет сделать камерально, без доступа в квартиры, так как техплан подготавливается именно в целях привязки, а не в связи с изменениями в планировке.

 

Среднеэтажная жилая постройка.

Вот это уже часть вопросов снимает

[ВладимирD]

Если техплан был, то КИ возможно сможет сделать камерально, без доступа в квартиры

А если не был, то сможет КИ сделать техплан камерально?

Вот это уже часть вопросов снимает

А какие остаются?

[Mex@]

Mex@ сказал(а) 07 Ноя 2022 - 15:22: Можно передать иностранную долю в собственность ТСЖ, если оно есть. а если нет, то в долевую собственность владельцев квартир. А основания?

Решение суда. В нем же не указано кому конкретно, значит - по выбору собственника.

Но это вариант, если нет желания отменять решение суда.

Похоже, что администрация тупо, в порядке зем.контроля, по ЕГРН "пробила" участок в погранзоне, получила решение суда и отчиталась, что она такая молодец. А что там на самом деле, кто настоящий собственник земли, что нужно сделать, чтобы привести все в соответствие, это администрацию вообще не интересовало, от слова совсем.

[Чеширский кот]

А если не был, то сможет КИ сделать техплан камерально?

Мои делают по техническом паспорту, если нет техплана. То есть какие-то документы технического учета все равно должны быть в основе. Но с учетом территориальной специфики.... МКД построен в постукраинский период? Если да, то техплан должен быть по определению. Без него не было бы ни ввода в эксплуатацию, ни регистрации прав на квартиры. Но в этом случае в техплане уже была бы привязка к участку А может она там и была, а реестр не привязал?

 

А какие остаются?

С технической привязкой МКД к участку. Если бы ВРИ не предполагал размещение жилья, то возникли бы юридические сложности "привязки" и перехода участка в ОДС в силу закона. А вид сменить может только собственник.

Но это я именно про переход права на участок собственникам помещений в МКД, а не про то как исполнить корявое решение. Хотя.... если выполнить эту процедуру, участок по факту будет отчужден, как и постановил суд. А может мы будет отталкиваться от цели, которую хотим достигнуть? Тогда будет проще найти путь

 

Похоже, что администрация тупо, в порядке зем.контроля, по ЕГРН "пробила" участок в погранзоне, получила решение суда и отчиталась, что она такая молодец. А что там на самом деле, кто настоящий собственник земли, что нужно сделать, чтобы привести все в соответствие, это администрацию вообще не интересовало, от слова совсем.

Да так и есть... Выбешивает реально такой подход, у самурая нет цели, только путь... На моей памяти так изъяли региональный ОКН у собственника, которые не предпринимал мер по его восстановлению. ОКН - это сгоревшая одноэтажная деревяшка, примечательная только тем, что там прошло первое собрание местной группы РСДРП (б) Решение суда об изъятии ОКН орган по охране памятников получил и отчитался, что он такой молодец. Земельный участок вообще не изымался, о нем в решении ни слова. 11 лет прошло. Деревяшка как стояла завешанная баннерами, так и стоит

[ВладимирD]

МКД построен в постукраинский период?

Нет, дому больше десяти лет.

[ВладимирD]

Техплан не нашелся. КИ подал идею: сделать справку от КИ о том, что на таком-то земельном участке находятся такие-то строения, и с этой справкой идти в суд. Если у суда возникнут сомнения, требовать проведения судебной экспертизы.

Или, если это не нравится, надо заказывать в БТИ копию инвентарного дела и с его помощью делать техплан здания.

[Mex@]

В техническом плане БТИ обязательно д.б. план земельного участка, на котором расположено здание.