Сообщений в теме: 381

[chevalier]

Друзья, полазил по форуму, использовал поиск, но не нашёл ответа на интересующие меня вопросы, поэтому задам их Вам, если вы не против?

Фабула:
Мы компания "К" арендовали у компании "А" помещение.
накалякали предварительный договор, затем подписали дог.аренды, зарегистрировали его.
и т.д. и т.п. Всё шло нормально, но как всегда появились разногласия.

вот теперь меня иодолевают вопросы.

1) можно ли выставлять счёт, на основании предварительного договора и оплачивать его, реальный дог. ещё не подписан?

2) Сохраняют ли свою силу положения предварительного договора, после подписания основного (реального) договора?

3) в основном договоре, имеется ссылка на один из пунктов предварительного договора, тьфу. подтверждает ли эта ссылка, что положения предварительного договора продолжают действовать или нет?
в самом основном договоре нет фразы, которая прямо говорила бы о том, что положения предварительного договора продолжают действовать или прекращают своё действие?
вопрос, как рассматривать положения предварительного договора, как имеющие силу или утратившие силу, после подписания основного договора аренды?

[Stone]

1) можно ли выставлять счёт, на основании предварительного договора и оплачивать его, реальный дог. ещё не подписан?

ИМХО, на основании предварительного договора нет.......со стороны арендатора неосновательное обогащение

2) Сохраняют ли свою силу положения предварительного договора, после подписания основного (реального) договора?

суть обязательств, основанных на предварительном договоре - заключить основной....никаких иных обязательств предварительный не создает

[AlexM]

можно ли выставлять счёт, на основании предварительного договора и оплачивать его, реальный дог. ещё не подписан?

Нет.

Сохраняют ли свою силу положения предварительного договора, после подписания основного (реального) договора?

Нет. Договор признается действующим до момента окончания исполнения обязательств, т.е. до момента заключения основного договора. Положения предварительного договора определяют существенные условия основного договора. При наличии разногласий при заключении основного, наличие ответа по ним в предварительном будут иметь значение (разумеется, если изменения не явились соглашением сторон).
Все это, разумеется, относится к случаю, когда речь идет о действительно предварительном договоре, т.е. об обязательстве сторон заключить в будующем договор на определенных условиях и других обязателств в нем нет.

[Massive]

Stone
AlexM,
позвольте полюбопытствовать, на чём основаны ваши утверждения о невозможности платежей по предварительному договору?

Никаких запретов в действующем законодательстве нет.

[AlexM]

Massive

позвольте полюбопытствовать, на чём основаны ваши утверждения о невозможности платежей по предварительному договору?

На сущности предварительного договора, которая заключается исключительно в обязательстве заключить основной. За что платим?

[Lawyerus]

Massive

Автор темы хочет оплачивать счета по несуществующему договору. Как такое возможно?

реальный дог. ещё не подписан?

, хотя перед этой цитатой есть еще одна

затем подписали дог.аренды, зарегистрировали его.

непонятно, все таки есть договор аренды или его нет?

[Arina]

А еще было бы неплохо посмотреть сам предварительный договор. Содержание его может оказаться совсем не "предварительным". Как сформулирован предмет? Это должно быть обязательство заключить договор аренды, а не передать / принять в аренду.

[Makca]

Предварительный договор есть не что иное как договоренность сторон заключить в будующем основной договор на существенных условиях, указанных в предварительном договоре. Основанием заключения основного договора может быть как, указанный в предварительном договоре, факт (регистрация ПС, выпуск распорядительного документа, заключение взаимосвязанного договора и т.д.), так и наступление определённого срока.
Предварительный договор считается прекратившим свое действие: во-первых, при подписании основного договора, во-вторых, при истечение срока действия предв.договора. ===>
1) Ни какие счета не выставляются и не оплачиваются, если нужны деньги подписывайте договор займа. Сумма по договору займа пойдёт после в зачёт оплаты по основному договору.
2) Положения предварительного договора сохраняют свою силу только при доказывании соблюдения предварительных договоренностей в рамках основного договора и только в суде.

[Sanss]

рchеvalier, я думаю, что не стоит ваш договор расценивать исключительно как предварительный. Возможно, он просто смешанный, поэтому, все ответы на ваши вопросы могут быть и положительными.

[Jazzanova]

chеvalier

Мы компания "К" арендовали у компании "А" помещение.
накалякали предварительный договор, затем подписали дог.аренды, зарегистрировали его.

1) можно ли выставлять счёт, на основании предварительного договора и оплачивать его, реальный дог. ещё не подписан?

че то мне вас не понять, у вас основной договор заключен или нет?

2) Сохраняют ли свою силу положения предварительного договора, после подписания основного (реального) договора?

если у вас исполнены все обязательства предусмотренные предварительным договором...он прекращается исполнением...если не все он действует в части неисполненного...

можно ли выставлять счёт, на основании предварительного договора и оплачивать его,

по пацански...если вы занимаете по факту помещение, соответственно будет справедливо если вы его оплатите...

как рассматривать положения предварительного договора, как имеющие силу или утратившие силу, после подписания основного договора аренды?

эответ на этот вопрос зависит от условий предварительного договора а не основного..

[умка]

chеvalier

Ваш вопрос о правомерности оплаты по предв. дог-у, видимо вызван тем, что такой платеж был осуществлен в реальности до заключения основного. Я согласен с Massiv, что запрета на это нет. Чтобы избежать неприятностей с НИ, вам стоит их расценивать как обеспечительную меру, некий аванс, который после заключения осн. дог-а зачитывается в счет арендной платы. Об этом достаточно составить только акт.
В остальном- коллеги высказались достаточно однозначно.

[Rally]

Я согласен с Massiv, что запрета на это нет.

А я не согласен. Если запрещать нужно было бы по отдельности каждое не соответсвующее гражданскому закону действие, то у нас был бы не ГК, а свод законов Хаммурапи. Юридическая техника с тех пор вроде бы дошла до общих норм.

Так ст. 1102. установливает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Основания в ст. 8 ГК РФ, среди них названы договоры и сделки.

В другой теме в посвященной предварительному договру (ПД) высказывалась мысль, согласно которой правовым основанием аванса является сам ПД.

Давайте рассмотрим ситуацию, по ПД стороны обязуются заключить договор в будущем, + одна из сторон должна уплатить аванс. Итак у обоих сторон есть обязанность заключить основной договор, у одной передать имущество (заплать сумму аванса - деньги). Ст. 429 ГК устанавливает, что из ПД возникает ТОЛЬКО обязанность заключить договор в будущем. Значит имеет место смешанный договор, сочетающий в себе ПД и ещё один, но какой? В ГК предусмотрены различные виды договоров предполагающие передачу имущества.
Здесь сторона передает деньги контрагенту и ничего не получает взамен (нет встречного предоставления), также не сформулирована обязанность возвратить уплаченную сумму (займ отпадает). Стало быть имеет место договор дарения. Но для договора дарения необходимо желание одарить.

Вывод: имеет место неосновательное обогащение, либо дарение.

Всё вышеизложенно сугубо моя точка зрения

[Massive]

Rally, кратко (потому что тема многократно обсуждалась, сделаю вскорости FAQ):
Сделка - действие граждан и юрлиц, направленные на установление гражданских прав и обязанностей.
Предварительный договор - сделка.
Аванс по ПД возможен.

[Rally]

Глубокоуважаемый Massive

Договор по которому у одной стороны возникает обязанность безвозмездно (т. е. не получив встречного удовлетворения) передать имуществов собственность в ГК называется дарением. Наличия встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства в ПД нет. Однако для обещания подарить нуна желание одарить.

А если без теоретических заумностей - то платить не за что пока. И пока не будет заключен основной договор, то это неосновательное обогащение.

ЗЫ темы где обсуждался ПД лежат уже, а эта апнута. К сожалению я не успел принять участие в их обсуждении.

Сообщение отредактировал Rally: 01 June 2004 - 13:05

[Massive]

Rally,
Вы связываете безвозмездность с тем, что встречное предоставление производится не одновременно с первоначальным.

Но ведь не это признак безвозмездности!

По предварительному договору возникает обязанность одной стороны внести аванс, а у другой - обязанность передать через определенное время имущество в аренду.

Неосновательное обогащение на стороне арендодателя возникнет тогда, когда договор аренды в установленный срок (а при его отсутствии - через год после подписания ПД) не будет заключен, а сумма аванса не будет в оговоренный срок возвращена (если срок не определен, применяем положения п. 2 ст. 314 ГК).

[Rally]

По предварительному договору возникает обязанность одной стороны внести аванс, а у другой - обязанность передать через определенное время имущество в аренду.

Категорически не согласен, из ПД вытекает только обязанность заключить в будущем договор аренды, а не передать имущество в аренду. Обязанность передать имущество в аренду возникает с момента заключения договора аренды, который на момент уплаты аванса не заключен.

[Massive]

Rally
Вы так и не ответили на мой вопрос: ПД - это сделка или нет? Обоснуйте плиз.

Чтобы не быть голословным, привожу арбитражную практику.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 апреля 1997 г. N 5472/96 Был заключен предварительный договор о том, что после сдачи в эксплуатацию жилого дома истец обязуется продать ответчику трехкомнатную квартиру для физического лица по сложившимся ценам. При разрешении спора суд пришел к выводу о незаключении основного договора, предусматривающего исполнение в пользу третьего лица. Поэтому суд правомерно разрешил спор только с участием истца и ответчика.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 марта 2003 г. N А56-19523/02 Иск предпринимателя к ООО о взыскании аванса за аренду помещения и убытков в связи с нарушением арендодателем договора и недостатками сданного в аренду помещения удовлетворен в части возврата арендной платы, так как арендатор не знал о недостатках арендуемого помещения, что существенно затрудняло его использование по назначению

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 января 2003 г. N Ф04/389-7/А75-2003 Суд первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что ответчик уклонился от заключения договора и в силу пункта предварительного договора с него подлежит взысканию двойная сумма аванса. Доводы ответчика об уклонении истца от заключения договора необоснованны

[Rally]

Сделка. Договор этож многостороняя сделка.

Сделка (договор) целью которой является заключение договора в будущем на условиях предусмотренных ПД и всё. Если какие-то обязанности иные установлены, то они за рамками ПД. У стороны 1 обязанность заключить основной договор, у стороны 2 такая же обязанность. За что платим аванс? За предоставление вещи во владение и пользование, тогда это договор аренды. А смысл заключать предварительный, если уже заключен договор аренды?

[Кот]

Уважаемый Rally, мне кажется, что Вы недооцениваете принцип свободы договора. Не факт что все элементы сделки должны быть обязательно увязаны с одним из видов договоров, предусмотренных частью 2 ГК.

[Jazzanova]

Rally

вообще то договоры могут быть смешанными и пд тому не исключение..-)

[Rally]

Уважаемый Rally, мне кажется, что Вы недооцениваете принцип свободы договора. Не факт что все элементы сделки должны быть обязательно увязаны с одним из видов договоров, предусмотренных частью 2 ГК.

Докажите тогда, что ПД + обязанность уплаты аванса это непоименованный в ГК вид договора, а не ПД + дарение, либо ПД + неосновательное обогащение.

вообще то договоры могут быть смешанными и пд тому не исключение..-)

Естественно, только вот объяните, элементы какого договора предусматривают уплату аванса.

[Jazzanova]

Rally

да любого.. да вот ...пожалуйста .. договор аванса
стороны мало того что заключили пд в отношении аренды, но одновременно заключили договор аванса..в отношении будущей аренды..хех ну и чего что нарушено по вашему?
лучше скажите какие нормы запрещают аванс в пд?

[Rally]

лучше скажите какие нормы запрещают аванс в пд?

Они не запрещают. Они регулируют - Гл 32, либо Гл 60. Называть его как угодно можно, это не меняет сути отношений сторон.

Вот если бы Вы сказали, нет это не дарение потому как по договору дарения так, а здесь вот так. Это и не НО, так как на самом деле правовым основанием аванса является договор "аванса в отношении будущей аренды", по своей природе он является договором ..., но от сходных договоров ... он отличается:
1) вот этим
2) этим
3) этим
что и дает основание считать его непоименованным в ГК договором.
Я бы Вам поверил тогда

А так, названия я тоже выдумывать могу, например договор осчастливливания.

Сообщение отредактировал Rally: 01 June 2004 - 19:52

[mnatsa]

Rally
У меня в типовом предварительном договоре есть пункты такого содержания:

1.5. Покупатель в день подписания настоящего Договора или в порядке, определенном дополнительным соглашением сторон, в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему Договору выплачивает Продавцу денежную сумму (далее «аванс») в размере эквивалентном __________ (______________________________________________) долларов США. По соглашению сторон указанная денежная сумма (аванс) является договорным способом обеспечение обязательств по настоящему договору и в случае заключения сторонами договора купли-продажи будет засчитана в счет уплаты Покупателем цены Квартиры.

5.1. Настоящий договор является смешанным договором (ст. 421 ГК РФ) и содержит в себе элементы предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), соглашение о неустойке (ст. 330, 331 ГК РФ) и о договорном способе обеспечения обязательства – авансе (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Давайте, докажите чем мой вариант аванса не соответствует закону?

[Ramon]

Мое мнение кратко (счас инет отключат) сводится к тому что в данном случае понятие аванса не более чем способ обеспечение обязательства по ПД.
Аванс правда не совсем корректная формулировка.