Сообщений в теме: 44

[Irmina]

Коллеги, помогите оценить ситуацию на предмет ничтожности сделки и если да, то по какой статье.
Ситуация такова:
ООО имело в собственности здание, затеяло его реконструкцию, причем серьезную, ни тебе разрешений, ничего не было. Когда реконструкция еще не была закончена, но объект уже был сильно изменен ООО продает это здание, но по старым характеристикам, то есть в договоре было описано то здание, которое было до начала реконструкции. Причем переход права собственности был зарегистрирован по старым планам (якобы ничаво не знаем, реконструкции и не было вовсе)
Вот теперь думаю, можно ли признать договор купли-продажи здания недействительным?

[maus34]

Irmina

Попробуйте "стукнуть" в ГАСН. Узнайте, знают ли гос. органы о произведенной реконструкции. Выносились ли штрафы.

[Irmina]

maus34

А что есть ГАСН?
Но "пожарники" точно знают

[maus34]

А что есть ГАСН?

Госархстройнадзор. Это их компетенция - самовольная реконструкция

[Irmina]

maus34

Ну штрафанут, а договор купли-продажи - то можно подвести под ничтожность?

[Marfushechka]

А куда смотрел покупатель, когда заключал договор купли-продажи и подписывал акт сдачи-приемки? И где доказательства того, что реконструкция была сделана не самим покупателем? Подписав все бумаги и зарегистрировав переход права по старым БТИ он возложил на себя ответственность за это. Тем более, Вы пишете, что реконструкция была масштабная и не заметить ее было невозможно!

[Irmina]

Marfushechka

Покупатель все знал и хотел купить именно так, как купил.
Сейчас надо как-то оформлять реконструкцию и регить результат, встал вопрос, каким образом передать капитальные вложения в реконструкцию новому собственнику, то есть то, что находится на 08 счете продавца (договор купли-продажи капитальных вложений?)
Вопрос в том, возможно ли в принципе с чьей-либо стороны признание этого договора недействительным?

[Marfushechka]

Я думаю - нет.

[Goldy]

возможно ли в принципе с чьей-либо стороны признание этого договора недействительным?

по какому основанию?!

тоже думаю нет

Может быть про незаключенность подумать - типа предмет отсутствует в действительности, и то, как-то очень хлипко...

[Irmina]

Да, это было бы неплохо, а как насчет договора передачи результата реконструкции, то есть 08 счета - капитальных вложений?
Именно вкупе с этим договором возникают самые большие сомнения...

[Legal Eagle]

Договор передачи 08 счета это круто. Проще продать стройматериалы, кторые использованы при реконструкции.
По документам получается, что продано старое здание, а покупатель сам сделал незаконную рекнострукцию. придется ему получать разрешение и самому регить изменения.

[Irmina]

Договор передачи 08 счета это круто.

Ага, совершенно согласна, а что делать? Ведь были еще договоры аренды, по которым старый собственник сдавал в аренду помещения, которые появились после реконструкции, так что представить, что реконструкцию делал новый собственник вряд ли удастся, хотя... чем черт не шутит, не попробовать ли?
В общем, кошмарная ситуация, даже не знаю пока, куда кидаться

[Gavnukov]

ИМХО, есть основание для признания сделки недействительной, так неправильно был указан предмет договора, вопрос в доказательствах

[Goldy]

ИМХО, есть основание для признания сделки недействительной, так неправильно был указан предмет договора, вопрос в доказательствах

Это что за основание такое недействительности сделки - неправильное указание предмета.

[Gavnukov]

Goldy
простите за флуд, признать сделку недействительной, при наличии данных в договоре об объекте недвижимости, не основанных на законе, ибо данная реконструкция в установленном порядке не узаконена. Поскольку органы БТИ технически и юридически определяют предмет договора продажи недвижимости, если признать незаконным предмет договора, то почему нельзя признать сделку ничтожной?
Добавлено @ [mergetime]1092659910[/mergetime]
Goldy
простите за флуд, признать сделку недействительной, при наличии данных в договоре об объекте недвижимости, не основанных на законе, ибо данная реконструкция в установленном порядке не узаконена. Поскольку органы БТИ технически и юридически определяют предмет договора продажи недвижимости, если признать незаконным предмет договора, то почему нельзя признать сделку ничтожной?

[zxcvb123]

Goldy
Я вот тоже недогоняю, почему не определен предмет.
Вот он предмет - объект недвижимости, расположенный по указанному в договоре адресу, зарегистрированный за указанным в договоре номером. В чем проблема?

неправильное указание предмета.

Это незаключенность договора. Незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Добавлено @ [mergetime]1092660330[/mergetime]

незаконным предмет договора

Что бы это значило
Вещь изъятая из оборота?

[Gavnukov]

Млина, ну есть предмет договора, который во-первых, не соответствует фактическим обстоятельствам и не является законным. Например, Вы же не можете продать самовол, хотя в договоре все что угодно написать..

[inver]

sav

Это незаключенность договора. Незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Вы очень категоричны
Толкуя текст ст.432 - «Договор считается заключенным, если между сто-ронами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора», - следует признавать договор неза-ключенным, если: 1) не согласовано хотя бы одно из существенных условий договора; 2) согласование условий произведено не в должной форме. Сюда же следует отнести согласно ст.433: 3) случаи непередачи имущества в реальных договорах и 4) несоблюдение требований гос.регистрации. Таким образом, можно говорить о закрепленных в законе 4-х случаях признания договора не-состоявшимся (незаключенным). Таким образом, закон не содержит определения незаключенной сделки, а только перечисляет ряд требований к заключению сделок.

В доктрине понятия "незаключенный" и "недействительный" разводятся далеко не всеми (см. Лунца, Новицкого), а суды только в последнее время стали разводить, да и то не всегда.

[Goldy]

простите за флуд, признать сделку недействительной, при наличии данных в договоре об объекте недвижимости, не основанных на законе, ибо данная реконструкция в установленном порядке не узаконена. Поскольку органы БТИ технически и юридически определяют предмет договора продажи недвижимости, если признать незаконным предмет договора, то почему нельзя признать сделку ничтожной?

ну мне понятно конечно ваше желание, чтобы всё было так... но как-то всё это неубедительно, всёж таки...

К тому же, кому бы это было нужно?! Я так полагаю, елси эта сделка (как она есть) была подписана и покупателем и продавцом, то кому нужны эти последствия недействительности или незаключенности? Какое-то уж слишком теоретическое рассуждение...

[Irmina]

Да вот и практике не могу ничего найти...
Ну неужели не было ни одного случая, когда было продано измененное имущество, а договоре были прописаны старые его реквизиты?

Насчет незаключенности. Как я понимаю, договор могут признать ничтожным все заинтересованные лица, а незаключенным - только стороны. Со сторонами проблем не будет, а вот заинтересованное лицо может вдруг выискаться

ИМХО, есть основание для признания сделки недействительной, так неправильно был указан предмет договора, вопрос в доказательствах

Ну вот в том и вопрос, вроде бы продали то, чего нет, а основание для ничтожности подобрать сложно

[zxcvb123]

inver

суды только в последнее время стали разводить, да и то не всегда.

Вы считаете это причиной, по которой нужно быть менее категоричным))
Договор не заключен, он не состоялся.
Каким образом можно признать несуществующий договор недействительным?

[Goldy]

Насчет незаключенности. Как я понимаю, договор могут признать ничтожным все заинтересованные лица, а незаключенным - только стороны. Со сторонами проблем не будет, а вот заинтересованное лицо может вдруг выискаться

Нет, мне это уже с практической точки зрения интересно стало...
Вы уж поясните нам, вы кого "ждете" , чтоб выискался и стал признавать эту сделку недействительной и кто в ней может быть заинтересован?...


Ну вот мы тоже несколько лет назад сгоревшее здание купили... оно не то, что "измененное", его просто нет. Может тоже надо готовиться к приходу "заинтересованных" лиц?

[zxcvb123]

Goldy

Ну вот мы тоже несколько лет назад сгоревшее здание купили... оно не то, что "измененное", его просто нет.

Оля супер

[Goldy]

А мне уж страшно стало, вот у народа мысли появляются про недействительность а я под ним ещё десяток гектаров в аренду взяла...

[Victory Evo]

Мне кажеться, у покупателя будет другая проблема - зарегистрировать свое право собственности на это здание с реальными характеристиками, если захочет его продать.