Сообщений в теме: 545

[Massive]

Pchela,
чердак получает от ПИБа свой кадастровый номер - становится самостоятельным помещением, а значит, и объектом недвижимости, вовлекаемым в гражданский оборот. Другое дело, что получить его чрезвычайно сложно. В силу, прежде всего, строительных норм.

Подробности разжуёт спец по мансардам - маэстро Orion.

[Orion]

Pchela
АБ-ЛА-МИСЬ!!! А что вдруг-то, кстати? И какой именно чердачок жаждете прикупить, если не секрет? В каком хоть районе?

[Massive]

Pchela

кстати, не совсем согласен с вашим мнением по предварителдьному договору.
Я сталкивался с этим на практике с похожей ситуации и мы предложили клиенту заключать договор под условием и включить туда штрафную неустойку значительного размера, чтобы мотивировать контрагента быть активнее

Для обсуждения сей темы прошу в соответствующий сад.

[Stan]

Я в этом деле не спец, но у нас такие дела делают.

[Orion]

Stan
вас скоро прилюдно линчуют  

Pchela
мдя... на работу мне позвони 3252477. Сергей. Потрещим...

[finik]

Есть тонкость. Чердак -чердаку рознь.
Если по помещению проходят инженерные коммуникации (как вариант, водопроводные сети при верхней разводке), требующие эксплуатации РЭУ, ДЭЗ, то получить справку БТИ практически невозможно.

Для получения бэтеишной справки допустимо наличие транзитных трасс (участок сетей без вентилей, регулирующих клапанов, лючков для прочисток и, уж совсем, без оборудования в этом помещении)

[Adr]

А как Вы конкретизировать сданное в аренду имущество собираетесь?..ст. 607 п.3 ..
А вообще, я б отдала т/п переделывать - мало ли..надумаете продавать срочно само здание..

[apteka]

Guest

Скажите, если в техпаспорте не отмечено чердачное помещение в нежилом здании, можно ли его сдать его в аренду на срок менее года?

я бы на вашем месте заказал какому-нить профессионалу (лучше всего все ж БТИ, это если в Москве) поэтажку, техпаспорт и экспликацию на ваш объект. Если вы сами будете рисовать, велик шанс, что фигня получится, у вас же обмерщиков толковых наверняка нету. а уж потом чего хотите с етой хренью делайте.

[Pastic]

В поиск - вопрос обсосан до безобразия. Нельзя чердак купить.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

78-ГОО-61


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего - Манохиной Г. В. судей - Соловьева В. Н. и Пирожкова В. Н.

рассмотрела в судебном заседании от 25 декабря 2000г. дело по жалобе Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1. 2 распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998г. №1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19. 02. 96г. №128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», а также по жалобе Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2. 3 в части слова «собственность» распоряжения мэра Санкт-Петербурга «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» от 19. 02. 96г. №128-р и п. 1. 2 распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11. 12. 98г. №1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19. 02. 96г. №128-р» по кассационной жалобе представителя Губернатора Санкт-Петербурга на решение Санкт-Петербургского городского суда от 13. 09. 2000г., которым требования зая-вителей удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Соловьева В. Н., объяснения представителей Губернатора Санкт-Петербурга Чичканова А. Б., Сергеева А. П., заявителей Петрова Ю. В., Мариничева И. В., Васильевой Л. Н., Тумасовой Л. А., Авдеева А. Д., Концевого В. В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

В соответствии с п. 2. 2 Распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19. 02. 96г. «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» - договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования.

Пунктом 2. 3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами, в числе других, включается следующее обязательное условие: - условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении ре­конструкции.

11. 12. 98г. Губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение №1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19. 02. 96г. №128-р», по которому (п. 1. 2) из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19. 12. 96г. №128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» - исключен п. 2. 2, преду­сматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования.

Указанное распоряжение губернатора Санкт-Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Тума-сова Л. А., Васильева Л. Н., Концевой В. В., Тарасов В. В., которые обратились в суд с просьбой о признании недействительным пункта 1. 2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то. что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе, и на общие помещения, несущие конструкции и вне-квартирное оборудование (граждан, подвалы и т. п.) будет нарушено.

Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование (строительство) мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищное положение, создаст препятствия в пользовании находящихся в их собственности квартир.

Мариничев Г. В. и Петров Ю. В. просили суд признать недействительным п. 2. 3 Респоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19. 02. 96г. №128 «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» как противоречащего п. 2 ст. 290 ГК РФ, в силу которого собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на об­щее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Эти же заявители просили признать недействительным и п. 1. 2 Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11. 12. 98г. №1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19. 02. 96г. №128-р» как противоречащее п. 1 ст. 246 ГК РФ.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13. 09. 2000г. признаны недействительными не порождающими правовых последствий со дня издания п. 1. 2 Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11. 12. 98г. №1244-р и п. 2. 3 в части указания слова «собственность» в Распоряжении мэра Санкт-Петербурга «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» от 19. 12. 96г. №128-р.

Не соглашаясь с решением суда, представитель Губернатора Санкт-Петербурга в кассационной жалобе просит его отменить, утверждая, что выводы суда основаны на неверном толковании положений закона и, в частности, ошибочного мнения об ущемлении интересов собственников квартир, в домах которых чердачное пространство будет использовано для создания мансардного этажа. Кроме этого, в жалобе утверждается, что чердак как таковой не может быть отнесен к объектам права собственности, в состав общего имущества не входит и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем, его реконструкция может иметь место и без согласования с иными сособственниками.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит решение Санкт-петербургского городского суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела поводом для возбуждения настоящего производства и судебного разбирательства послужило исключение из Распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19. 02. 96г. №128-р пункта 2. 2 о том, что «договор с инвестором подлежит согласованию с собственником общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования».

Как утверждал в судебном заседании представитель Губернатора Санкт-Петербурга исключение указанного пункта было обусловлено тем, что никакого согласования при осуществлении реконструкции чердачного пространства с собственниками квартир в этом доме не требуется, так как оно не относится и не может относиться к объектам общей долевой собственности.

Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и, как объект инвестиций, не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Указанный вывод суда следует признать правильным.

По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовле­творяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

В силу ст. 134 ГК РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 135 ГК РФ - вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Судом обоснованно учтены положения указанных норм права.

Правильным является и вывод о несостоятельности утверждения представителя Губернатора Санкт-Петербурга о приоритете Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» над ст. ст. 289, 290 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

С учетом изложенного, суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающимиправовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт-Петербурга.

Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество - является несостоятельным. Не учтено, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавли-вающем документа принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ).

Ссылка в жалобе представителя Губернатора Санкт-Петербурга на несоответствие выводов суда положениям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. 07. 97г. №122-ФЗ не может быть признана заслуживающей внимание в силу несостоятельности.

Мотивировочная часть решения суда не содержит суждений, ставящих под сомнение необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах постановленное по данному делу решение является законным, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 305 ГПК РСФСР, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

Решение Санкт-Петербургского городского суда от 13. 09. 2000г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Губернатора Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Сообщение отредактировал Pastic: 24 September 2004 - 13:47

[yis7]

А может попробовать иначе, допустим сделать проект, по которому объем чердака оставить прежним, за счет спрямления кровли, а свои помещения возводить выше, забрав из общего пространства площадь для лестницы(лифта) в это помещение (4 кв. м и только над площадью вашей квартиры. Точно, такое рещение более финансово-емкое, так как нужно соорудить еще одно перекрытие (метталическое), но общая высота чердака получится примерно 1200- 1400мм, ну и пусть ходят согнувшись если хотят, если сильно захотят ходить в полный рост, поднимите перекрытие на 2100мм шириной 1200 мм, пусть бегают и белье сушат. В любом случае небо выше, стремитесь
Ведь площадь и объем чедака изместны, и врядли дольщики могут получить больше после реконструкции, а то что вы займете 8 куб м объема, компенсируйте высотой, короче торгуйтесь, но имейте ввиду, что все это приемлимо только для жилья при наличие одного входа из вашей квартиры для устройства офисов придется делать лестницу и лифт.

Сообщение отредактировал yis7: 24 September 2004 - 14:15

[Jazzanova]

японка

насчет купить вопрос не простой
безусловно согласие всех жильцов собственников на продажу..
а почему вы не хотите скажем рассмотреть вариант с долгосрочной арендой на 101 год?

[Pastic]

казанные решения применялись к инвесторам - желающим ИЗМЕНИТЬ, провести РЕКОНСТРУКЦИЮ чердачных помещений. У нас же этого не хотят ((( ))) Клиент желает просто купить, фиг его знает, может он там себе студию потом сделает - внесет мольберт и будет это студией, коврик только кинет под ноги и все ))

Какая разница? Купить нельзя потому, что это а) собственность всех жильцов б) не отчуждается отдельно от квартир