Сообщений в теме: 324

[Vitalik]

возможна ли ипотека здания (нежилого помещения в здании), если земля, на которой оно расположено, находится на праве постоянного бессрочного пользования?

да.

плохо читали форум.
плохо, в т.ч. потому что, разделом ошиблись.
уважаем труд модераторов.

[greeny12]

возможна ли ипотека здания (нежилого помещения в здании), если земля, на которой оно расположено, находится на праве постоянного бессрочного пользования?

да.

Присоединяюсь и добавлю, что переоформление на аренду после заключения договора ипотеки прав залогодержателя не умаляет.

См. также п.17 ИНФОРМАЦИОННОГО ПИСЬМА Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ".

[Rav2107]

Добр ден.
В продолжение темы возник вопрос следующий:
здание (собственность) - в залог (банку), земля (право аренды неопр срок) - туды же. Все благополучно регистр-ся в ФРС. Теперь земля выкупается, в дог-ре к-п есть пункт: "С момента подписания настоящего, договор аренды № прекращается". Несем в ФРС - приостановка с требованием привести банк, бумаги и прекратить ипотеку права аренды земли, потом мы вам переход зарегим, иначе - откажем.
Как мне кажется действия ФРС не совсем верны, т.к. основания для приостановки такого нет. С другой стороны прекращение аренды или гибель предмета ипотеки в законе об ипотеке предусмотрена, а процедура нет. А ежели банк не захотит никуда ходить ничего носить.
Как бы убедить ФРС во внесудебном порядке что они не правы. Или они правы?

[Rav2107]

нет вариантов?

[drone]

Уважаемые коллеги, прошу помчь разобраться:

Согласно ст. 69 ФЗ Об ипотеке, Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

в предыдущей редакции использовалось понятие "части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект".

Здание располагается на части субарендованного земельного участка,т.е. тот участок на котором находится здание не имеет собственного кадастрового номера, а является частью большого участка, имеющего кад.номер, находящегося в аренде у субаредодателя.
получается, что при обращении в регистрационную службу будет отказ, т.к. формально нарушается ст. 69 ФЗ Об ипотеке?

в рег.службе пояснили, что отказ на этом основании они могут вынести.

прошу помочь с советом, что можно в такой ситуации предпринять?

заранее благодарю..

[Vitalik]

оформлять...либо как-то образом здание из самостоятельного объекта получиться как некая совокупность нежилых помещений.. тогда и 69ая не нужна

[Ludmila]

drone, а каким образом возникла именно субаренда?

[drone]

drone, а каким образом возникла именно субаренда?

собственник - администрация, сдала в аренду компании Х землю .
Компания Х в свою очередь построила на арендованой земле объект, и продала это объект Компании У, а с часть земельного участка под объект сдала в субаренду покупателю.

[Р.Дмитриев]

drone
Можно поговорить с арендатором и с собственником на предмет формирования части земельного участка, который уйдет из субаренды одного субарендатора и придет в субаренду к Вам, или уйбетт из аренды одного арендатора и придет в аренду к Вам. Главное - сформироать часть ЗУ (или на крайний случай самостоятельный ЗУ).

[Ludmila]

Компания Х в свою очередь построила на арендованой земле объект, и продала это объект Компании У,

К арендатору перешло право аренды. Договор субаренды является ничтожной сделкой.

[drone]

К арендатору перешло право аренды. Договор субаренды является ничтожной сделкой.

не понял логики...

[Ludmila]

К залогодателю Вашему перешло право аренды, я хотела сказать. Описалась...
А договор субаренды - да, ничтожная сделка...

[drone]

К залогодателю Вашему перешло право аренды, я хотела сказать. Описалась...

залогодатель и субарендатор у нас в одном лице...

[Ludmila]

залогодатель и субарендатор у нас в одном лице...

Ещё раз: к Вашему залогодателю перешло право аренды по закону, а договор субаренды - ничтожная сделка.

[drone]

аренды на весь участок или только на его часть под зданием?

[Мишка]

Господа, я в замешательстве... И всему виною ФРС.
Есть здание принадлежащее на праве собственности.
Земля под ним в краткосрочной аренде.
Заключен кредитный договор, срок возврата кредита по которому превышает срок аренды земельного участка. Обязательство по возврату обеспечивается ипотекой.
По договору ипотеки в залог передается здание и право аренды земельного участка. Также договор ипотеки содержит условие об обязательствах залогодателя заключить договор аренды на новый срок, после чего стороны заключают и регистрирует дополнительное соглашение к договору ипотеки.
По кредитному договору, в т.ч. случае нарушения заемщиком/залогодателем обязательств по заключению договора аренды на новый срок, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

ФРС отказывается регистрировать договор ипотеки, мотивируя это тем, что кредитный договор и договор ипотеки может быть заключен только на тот срок, до которого земля в настоящий момент в аренде.

С банком у нас полное единодушие, Питерское ФРС такие договоры регило пачками, а тут - регион....

Собственно, хочется мнений - "ограничивает" ли срок аренды земельного участка срок ипотеки здания?... Препятствует ли наличие краткосрочного договора аренды, заключению и регистрации договора ипотеки на длительный срок?

Извините, если написано путанно, писала очень быстро

Сообщение отредактировал Мишка: 25 March 2008 - 17:11

[Virtual]

Земля под ним в краткосрочной аренде. 

1) Кому принадлежит земля? Муниципалам?
2) Почему заключен краткосрочный договор аренды зем. участка? Были проблемы при регистрации аренды ЗУ в УФРС?

[Ludmila]

Собственно, хочется мнений - "ограничивает" ли срок аренды земельного участка срок ипотеки здания?...

Нет.

Препятствует ли наличие краткосрочного договора аренды, заключению и регистрации договора ипотеки на длительный срок?

Нет.

[Мишка]

Так получилось, что пока только краткосрочка. Следующий договор будет на 49 лет.

Ludmila, спасибо, Ваше мнение особенно хотелось услышать.

Но ФРС, уже в лице начальника, сказало свое окончательное нет, наглухо непредсказуемая организация. Уменьшайте срок ипотеки и все, а это новый кредитный комитет.
Плакаю...

[Ludmila]

Я, кстати, спрашивала у Маковской на одном семинаре про такое договоры, так она сказала (и я склонна с ней согласиться), что это смешанный договор - договор ипотеки здания и договор залога права аренды, при этом на залог аренды не распространяется закон об ипотеке.

Подробности могу поискать в своём детище чуть позже.

[Мишка]

Я, кстати, спрашивала у Маковской на одном семинаре про такое договоры, так она сказала (и я склонна с ней согласиться), что это смешанный договор - договор ипотеки здания и договор залога права аренды, при этом на залог аренды не распространяется закон об ипотеке.

Подробности могу поискать в своём детище чуть позже.

Буду очень признательна!

[Gogogo]

Цитата
Собственно, хочется мнений - "ограничивает" ли срок аренды земельного участка срок ипотеки здания?...


Нет.

Потому, что нет запрета в законе?

[drone]

оформлять...либо как-то образом здание из самостоятельного объекта получиться как некая совокупность нежилых помещений..

каким образом это можно сделать? В ФЗ О гос.регистрации я таких оснований не нашел.. мож не туда смотрел?? (((

[Ludmila]

либо как-то образом здание из самостоятельного объекта получиться как некая совокупность нежилых помещений..

Абсолютно несогласна с такой трактовкой.

[IGNORAMUS]

ФРС отказывается регистрировать договор ипотеки, мотивируя это тем, что кредитный договор и договор ипотеки может быть заключен только на тот срок, до которого земля в настоящий момент в аренде.

интересно на какую норму закона они ссылаются.
Вообще вся ситуация подробно описана в одном из последних информационных писем Президиума ВАС РФ по ипотеке (реквизитов не помню, наберите в названии Ипотека, орган - президиум ВАс РФ, все письмо посвящено ипотеке, пункт три насколько я помню - посвящен именно такой ситуации).
Заключается договор ипотеки здания и договор залога (не ипотеки!!) права аренды. Последний договор предоставляется на государственную регистрацию - но не регистрируется.
ФРС Ярославской области с нашей подачи зарегистрировала таких догворов (имеются в виду договора ипотеки) уже не знаю сколько штук.
Препятсвие в законе одно - нельзя передать в ипотеку здание без одновременной ипотеки земельного участка или права аренды. Поскольку вы право аренды заложили - ФРС не вправе отказать в регистрации - подавайте (смело!!)) документы - в случае отказа обжалуйте в суд, плюс имеете право взыскать убытки - за неправомерный отказ.
Удачи!!))

Сообщение отредактировал ustriza: 26 March 2008 - 16:15