Сообщений в теме: 324

[drone]

2 Ludmila

а если рассмотреть такую схему:

здание и часть З/У находится в ипотеке.
между собствеником здания (залогодателем) и банком заключается еще один кредитный договор с обеспечением этим же зданием, путём заключения доп.соглашения к первоначальному договору ипотеки.

отсюда вопрос - может ли ФРС ипотеку не соответствующей законодательству (ст. 69 ФЗ Об Ипотеке)?

[VolandDeMort]

Цитата
либо как-то образом здание из самостоятельного объекта получиться как некая совокупность нежилых помещений..

Абсолютно несогласна с такой трактовкой.

Почему же?

На мой взгляд, или формировать новый ЗУ под зданием, или делать совокупность и передавать в ипотеку не здание, а помещения в здании.

[drone]

или делать совокупность и передавать в ипотеку не здание, а помещения в здании.

как это на практике осуществить?

[VolandDeMort]

здание и часть З/У находится в ипотеке.
между собствеником здания (залогодателем) и банком заключается еще один кредитный договор с обеспечением этим же зданием, путём заключения доп.соглашения к первоначальному договору ипотеки.

не совсем понял.

Часть ЗУ, по моему, не может выступать предметом сделок, до постановки на кад.учет.

[IGNORAMUS]

оформлять...либо как-то образом здание из самостоятельного объекта получиться как некая совокупность нежилых помещений.. тогда и 69ая не нужна

не согласен - практика сейчас говорит - что и при ипотеке помещений - надо закладывать землю - а иначе признает недействительным договор ипотеки.

Касаемо залога земли - закладываете не земельный участок!!!!
у вас его нет - закладываете право аренды, поэтому вам нет необходимости определять часть там или не часть земельного участка - вы закладываете право!
Здесь возникает вопрос - на основании какого договора оно у вас должно возникнуть?

на мой взгляд поскольку вы Являетесь собственником здания на муниципальной/ государсвтенной земле - у вас преимущественное право на основании ст. 36 ЗК РФ на заключение договора аренды с муниципалами.
В ситуации когда на земельном участке - два здания - заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Когда заключите этот договор - заложите право из доп соглашения.
Муниципалы могу вас попросить размежевать участок на два - тогда придется подождать пока оформится договор.

Касаемо договора субаренды, на мой взгляд если ФРС это устроит вы можете заложить право аренды из этого договора и не заморачиваться с оформлением договора аренды с муниципалами.

В любом случае - в ФРС вы можете подать договор ипотеки в котором про землю написано :
"Права на земельный учаток у Залогодателя в установленном порядке на оформлены, поэжтому не передаются в ипотеку"
и предоставить справку из органа который распоряжается земельными участками - что земельны участок ВАм не предоставелен ни на каком праве.
Оснований для отказа в регистрации у ФРС не будет!

[Gogogo]

Заключается договор ипотеки здания и договор залога (не ипотеки!!) права аренды. Последний договор предоставляется на государственную регистрацию - но не регистрируется.

Что это значит? 2 договора? ст. 69 говорит:"Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка"

[Ludmila]

Заключается договор ипотеки здания и договор залога (не ипотеки!!) права аренды. Последний договор предоставляется на государственную регистрацию - но не регистрируется.

...после чего договор ипотеки становится ничтожной сделкой...

Добавлено в [mergetime]1206527726[/mergetime]

ФРС Ярославской области с нашей подачи зарегистрировала таких догворов (имеются в виду договора ипотеки) уже не знаю сколько штук

Порушить эти договоры - нефиг делать.


Добавлено в [mergetime]1206528220[/mergetime]

Потому, что нет запрета в законе?

В принципе, если очень постараться, запрет в законе найти можно.
В законе о залоге есть статья про то, что право может быть заложено в пределах срока его действия.
В ст. 62 закона об ипотеке говорится примерно то же самое.
Теоретически это можно пытаться представить так, что законодательство запрещает передавать в залог право аренды, если срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, превышает срок аренды.
На мой взгляд, это с натяжкой можно подвести к случаям, когда в залог передаётся только право аренды. Да и то я не согласна с трактовкой, допускающей на этом основании отказ в регистрации договора залоага права аренды или признание такого договора недействительной сделкой.
Применение же такой трактовки к случаям, когда право аренды передаётся в залог вместе со зданием, на мой взгляд, это уже слишком. В таком случае получится, что собственник здания не вправе вообще отдать здание в ипотеку: передать без права аренды он не может (вот этого я вообще никогда не понимала!!!), т.е. надо продлять срок договора аренды, но арендодатель этого делать не обязан, т.е. он может просто отказать в продлении срока и сделать невозможной передачу здания в ипотеку.

[IGNORAMUS]

после чего договор ипотеки становится ничтожной сделкой...

Президиум ВАС РФ придерживается иного мнения......

Порушить эти договоры - нефиг делать.

))) так и озаглавьте исковое - "Нефиговое заявление"))

и вообще, желательно как-то аргументировать все-таки свои заявления... голое отрицание наталкивает на мысль об отсутствие содержательно критики у оппонента...



Добавлено в [mergetime]1206541296[/mergetime]

Что это значит? 2 договора? ст. 69 говорит:"Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка"

Это значит следующее, во всяком случае Президиум ВАс РФ решил так, уж не знаю как уважаемые коллеги на этом сайте решат - Президиум порешил так:
Если договор аренды земельного участка на котором расположено здание заключен на срок менее года, то для того чтобы отдать в ипотеку это здание надо:
во-первых, Заключить договор ипотеки в котором предметом ипотеки является здание. (этот догово подлежит государсвтенной регистрации)
во-вторых заключить ЕЩЕ ОДИН договор - договор залога права аренды (который не является договором ипотеки) и не подлежит регистрации.(но его надо представить на гос. регистрацию в качестве документа необходимого для государственной регистрации).
ВСе.
что не понятного - не понимаю

Сообщение отредактировал ustriza: 26 March 2008 - 20:24

[Ludmila]

Президиум ВАС РФ придерживается иного мнения......

Можете процитировать? В 90-м Обзоре нет ничего подобного.

Вам правильно сказали:

ст. 69 говорит:"Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка"

Т.е. здание и право аренды должны быть переданы в залог по одному договору, а не по двум. Более того, если у Вас будут два договора, то не будет выполнено ещё одно требование ст. 69: не будет одновременной ипотеки, т.к. ипотека здания возникнет с момента регистрации, а залог права аренды - с момента подписания договора залога права аренды (если речь идёт о договоре аренды, не подлежащем госрегистрации).

Добавлено в [mergetime]1206541516[/mergetime]

Президиум порешил так:
Если договор аренды земельного участка на котором расположено здание заключен на срок менее года, то для того чтобы отдать в ипотеку это здание надо:
во-первых, Заключить договор ипотеки в котором предметом ипотеки является здание. (этот догово подлежит государсвтенной регистрации)
во-вторых заключить ЕЩЕ ОДИН договор - договор залога права аренды (который не является договоро ипотеки) и не подлежит регистрации.

Откуда Вы это взяли?

Тут есть один товарищ, который в судебные акты, цитируемые на конфе, вписывает нужные ему слова, дописывая и переписывая судебную практику по своему усмотрению.
У Вас постановление Президиума ВАС такое же?

Добавлено в [mergetime]1206541661[/mergetime]
Только, пожалуйста, приведите именно тот пункт Постановления Президиума ВАС РФ, где сказано, что должны заключаться ДВА договора, и что ипотека здания производится не одновременно с залогом права аренды, а производится в разное время по двум разным договорам.

[IGNORAMUS]

е. здание и право аренды должны быть переданы в залог по одному договору, а не по двум. Более того, если у Вас будут два договора, то не будет выполнено ещё одно требование ст. 69: не будет одновременной ипотеки, т.к. ипотека здания возникнет с момента регистрации, а залог права аренды - с момента подписания договора залога права аренды (если речь идёт о договоре аренды, не подлежащем госрегистрации).

мля... пипец... хоть и сдох у меня гарант сча в нете найду письмо ....
а вообще я повторяю таких договоров зарегитсрирована уйма - и вопрос не стоит выеденного яица....


Добавлено в [mergetime]1206541818[/mergetime]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 28 января 2005 г. N 90


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

10. Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.
Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.
Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

[Ludmila]

мля... пипец... хоть и сдох у меня гарант сча в нете найду письмо ....

Угу, найдите, найдите... только нет такого письма...

а вообще я повторяю таких договоров зарегитсрирована уйма

Вы маленько ошиблись: вы заключили кучу ничтожных сделок.

и вопрос не стоит выеденного яица....

Ну, Вам виднее, стоит массовое признание сделок выеденного яйца или нет...

[IGNORAMUS]

Вы маленько ошиблись: вы заключили кучу ничтожных сделок.

тогда можно ссылку на статью по которой эти договора будут являться недействительными.

и еще я все таки не понимаю - вы говорите что нельзя заложить здание если оно находится на земельном участке который в аренду менее года??
или я что-то неправильно понял?

Сообщение отредактировал ustriza: 26 March 2008 - 20:38

[Ludmila]

ustriza, угу, замечательно.
Тут сказано, что залог права аренды на срок менее года - это не ипотека и не подлежит государственной регистрации.
А где здесь сказано, что при ипотеке здания и права аренды земельного участка должны заключаться ДВА договора и что в этом случае не применяется правило об одновременности ипотеки здания и залога права аренды?
Что к залогу права аренды на срок менее года не применяются правила об ипотеке, я и не отрицаю.
Но, повторю то, что писала выше: в таком случае договор должен заключаться всё равно один, прост это будет смешанный договор, содержащего в себе элементы договора ипотеки здания и договора залога права.
А вот заключение ДВУХ договоров прямо противоречит ст. 69 закона об ипотеке.


Добавлено в [mergetime]1206542799[/mergetime]

тогда можно ссылку на статью по которой эти договора будут являться недействительными.

Вам её цитировали уже дважды.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.


Добавлено в [mergetime]1206542884[/mergetime]

вы говорите что нельзя заложить здание если оно находится на земельном участке который в аренду менее года??

Я этого не говорила. Я говорила, что в одним договором, а не в двумя, должны передаваться в залог здание и право аренды.

[IGNORAMUS]

таком случае договор должен заключаться всё равно один, прост это будет смешанный договор, содержащего в себе элементы договора ипотеки здания и договора залога права.

интересно много "смешаных" договоров вам удалось зарегистрировать в ФРС ??
Я описал схему которая соответствует судебной практике и закону,и которая работает.
КАк поступать - решайте сами.
На досуге может посмотрю решение, в котором написано, что заключается именно два договора...

[Ludmila]

интересно много "смешаных" договоров вам удалось зарегистрировать в ФРС ??

Да, а что? Причём в разынх регионах.

Я описал схему которая соответствует судебной практике и закону,и которая работает.

Угу, как же... Что закону эта схема не соответствует, Вам указала не только я. Норму, отменяющую ст. 69 закона об ипотеке, Вы, конечно, не привели.
Что судебной практике Ваша схема соответствует - Вы подтвердить не смогли.

КАк поступать - решайте сами.

Да уж не буду, как Вы, штамповать ничтожные сделки...

[IGNORAMUS]

http://www.insur-info.ru/analysis/455

Ипотечные споры в практике ВАС
Сарбаш Сергей Васильевич
Судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук



Допустим, я – собственник помещения или здания, и имею право аренды на землю, я собираюсь его закладывать и мне необходимо это зарегистрировать. Но как я смогу зарегистрировать ипотеку, если не зарегистрировано само право аренды? Это невозможно, точно так же, как невозможно зарегистрировать ипотеку, если не будет зарегистрировано право собственности. Это ключевой принцип в системе регистрации прав на недвижимое имущество: нельзя зарегистрировать никакого обременения ни на какое имущество, если не зарегистрировано само право на указанное имущество. Президиум ВАС в решении этой проблемы исходит из того, что право аренды недвижимого имущества со сроком до года заложить можно, но это не ипотека.

Это очень важный вывод, поскольку здесь законодательство об ипотеке, которое не видит проблемы с разными сроками аренды, расходится с нормами гражданского законодательства, которое видит здесь особенности. Их необходимо как-то согласовать, потому что законодатель, увы, этого не сделал.

Полагаю, что надо исходить из целей, которые преследовались законом. Цель была, во-первых, в том чтобы реализовать принцип «единства судьбы», а во-вторых, не допустить ограничения прав собственности, которое повлекло бы негативные последствия в области доступа к кредиту и надежности ипотеки. Видимо, следует одновременно закладывать и право аренды, но это уже будет просто залог (осуществляемый по правилам о залоге прав), а не ипотека (осуществляемая по правилам о залоге недвижимости). Примерно такой подход и используется ВАС при решении этой системной, постоянно проявляющейся в практике проблемы.

[Ludmila]

Цель была, во-первых, в том чтобы реализовать принцип «единства судьбы», а во-вторых, не допустить ограничения прав собственности, которое повлекло бы негативные последствия в области доступа к кредиту и надежности ипотеки. Видимо, следует одновременно закладывать и право аренды, но это уже будет просто залог (осуществляемый по правилам о залоге прав), а не ипотека (осуществляемая по правилам о залоге недвижимости).

Замечательно, но где здесь написано, что это делается ДВУМЯ договорами, а не одним???
И ещё.
1. У нас доктрина не является источником права. Вы можете привести норму права или судебную практику?
2. Про смешанный договор - это была мысль Маковской. Что, будем выяснять, чьё мнение важнее - Маковской или Сарбаша?

[IGNORAMUS]

Да делайте как хотите - мне начхать с большой колокольни)
хоть смешанный хоть замешанный договор - мне по барабану.

А фотка у Мишки - классная))

Сообщение отредактировал ustriza: 26 March 2008 - 22:59

[Gogogo]

На досуге может посмотрю решение, в котором написано, что заключается именно два договора...

Есть?

[Ludmila]

хоть смешанный хоть замешанный договор - мне по барабану.

Ну да, когда сказать больше нечего и обосновать свою позицию не получается - только и остаётся, что флудить в Правовых...

Цитата
На досуге может посмотрю решение, в котором написано, что заключается именно два договора...

Есть?

Да балаболит человек...
Один договор должен быть.

[VolandDeMort]

никогда не видел в своей практике заключение 2х договоров.

ustriza
а в каком регионе Вы работайте?

[Изяслав]

Мишка

Препятствует ли наличие краткосрочного договора аренды, заключению и регистрации договора ипотеки на длительный срок?

нет. логика тут такая - на время договора аренды у нас есть залог права аренды (у Вас ведь есть соответствующее условие в ДИ?).
а на период времени, когда аренда прекращается, залогодатель получается сейчас ни арендатор и ни собственник ЗУ, и стало быть, ДИ не может считатся несоответствующим п.3 ст.340, (п.45 Постановления 6/8 ВС и ВАС), а стало быть, и абзацу 2 ст.69.
изменение статуса залогодателя в отношении ЗУ не влечет прекращения ипотеки здания, какой-то п. обзора №90.

ФРС отказывается регистрировать договор ипотеки

доки не приняли или приостановили регистрацию?

ЗЫ: на аватарке Вы? это очень важное обстоятельство, кот. необходимо выяснить для ответа по Вашей ситуации.

[VolandDeMort]

А фотка у Мишки - классная))

ЗЫ: на аватарке Вы? это очень важное обстоятельство, кот. необходимо выяснить для ответа по Вашей ситуации.

-) присоединясь, вопрос кто на аватарке - ВОЛНУЕТ ВСЕХ!

Мишка, ответьте уже!

Сообщение отредактировал VolandDeMort: 27 March 2008 - 12:41

[Ludmila]

никогда не видел в своей практике заключение 2х договоров.

Вот и я не видела. А смешанные договоры у нас абсолютно нормаьно проходят.

изменение статуса залогодателя в отношении ЗУ не влечет прекращения ипотеки здания, какой-то п. обзора №90.

П. 17, если мне не изменяет память.

[Мишка]

Господа, рада столь бурному обсуждению в моей теме. Всем огромное спасибо!
На аватарке не я, я - лучше

А теперь по теме
ИМХО, договор должен быть один, это следует из ст. 69 ФЗ об Ипотеке.

Получила текст приостановки, ссылаются на подп. 1.1. п. 1. ст 62 ФЗ об Ипотеке.
Разговаривала с регистратором, пыталась убедить, что в данном случае ст. 62 не применима, в т.ч. цитировала п. 5 90-го Обзора (по аналогии):
"Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется."

Получила ответ, шо нифига, т.к. право аренды закладывается, положения главы XI применяются дополнительно к положения главы XII.