Сообщений в теме: 741

[kog]

Кондор,
поторопился это не то слово. думаю икают каждый день когда судьи не с таким высоким правосознанием их вспоминают.

Но судя по сайту ВАС, апелляция по делу МИРАКС не подана...

Если Вы про упомянутое выше, то думаю это дело не в правосознании. Просто помимо правосознания у нас и почта не очень хорошо работает, да и исполнительская дисциплина кругом хромает...

[Кондор]

kog
Думаете, дело МИРАКС (конечно же я о нем говорил) все же пойдет дальше по инстанциям?
Это было бы неплохо. А то пока сидим как в засаде, про возможные налоговые последствия вообще молчу, хотя склоняюсь к мысли, что и ФНС могут не заметить это ППВАС.

Сообщение отредактировал Кондор: 11 October 2011 - 22:19

[Chiko]

Кондор,

Коллеги, а Вам не кажется, что ППВАС-54 в части невозможности признания права собственности инвестора (как бы мягко сказать...) просто не замечается судами (даже если и упоминается в решениях)?
Выглядит как абсурд, но похоже, что житейская (обывательская, понятийная - если хотите) логика в данном случае побеждает формально-правовую.
Посмотрим конечно, что последует, если какой-нибудь из прецедентов дойдет до надзора.

Нет, не кажется. Когда-нибудь это надо было сказать. То, что суды в московском судебном округе применяют правовую позицию ВАС через раз (кстати, есть уже довольно много дел, в которых 9ААС применял ППВАС 54 правильно - например, А40-30755/2011, А40-17738/2011) - это, конечно, проблема. У меня есть свое объяснение этого, но я бы предпочел его вслух не высказывать. В других судебных округах (СЗО, УО, особенно мне нравится практика 18ААС.) я особых проблем не вижу. Но, я думаю, что пройдет еще какое-то время и девиации прекратятся.

Massive,

Идет кто-нить на это мероприятие? Представителей ВАС тоже касается

[Filaret]

У меня созрел вопрос по трактове постановления Пленума (пункт 4).
Нельзя ли из абзаца 1 пункта 4 говорить, что физические лица (инвесторы еще по старым договорам) получают право на иск к заказчику как к продавцу, и право на иск к подрядчику ... как к подрядчику. Например, граждане могут ссылаться на установленные ГК РФ права заказчика по договору подряда в своих требованиях к подрядчику об исправлении дефектов строительства, выявленных впоследствии.
Правовая проблема здесь заключается в том, что суды предпочитают рассматривать требования граждан к подрядику как требования о возмещении вреда, что имеет негативные последствия.

Сообщение отредактировал Filaret: 11 October 2011 - 23:16

[kog]

Кондор, Соглашусь с Chiko, в девятке, да и в АСГМ значительно чаще применяют 54 постановление, чем нет. Правда делают это пока неумело. А в ФАС мо вообще применяют за исключением пока единственного известного мне случая (здесь не приводил, чтобы никого не смущать тем бредом). Так что действительно скоро все устаканится.
Теперь очередь за СОЮ и регистрирующими органами

Filaret, Вы хоть раз видели договр инвестирования с гражданином, который можно было квалифицировало как подряд?
Уверяю вас, таких практически не бывает.

[Filaret]

Вы хоть раз видели договр инвестирования с гражданином, который можно было квалифицировало как подряд?
Уверяю вас, таких практически не бывает

А я и не пытаюсь это сделать. Я говорю о том, можно ли из пункта 4 постановления Пленума ВАС сделать вывод, что гражданин получает право на иск к подрядчику. То есть по отношению к заказчику строительства гражданин является покупателем будущей вещи, а по отношению к привлеченному заказчиком подрядчику - с момента передачи квартиры имеет те же права, связанные с устранением дефектов, что и заказчик строительства.

[Рожденный в СССР]

Коллеги, а Вам не кажется, что ППВАС-54 в части невозможности признания права собственности инвестора (как бы мягко сказать...) просто не замечается судами (даже если и упоминается в решениях)?
Выглядит как абсурд, но похоже, что житейская (обывательская, понятийная - если хотите) логика в данном случае побеждает формально-правовую.

Абсурдно как раз постановление ВАС в этой части.
Инвестор вкладывает средства, возвращает НДС, а на выходе получает... право собственности продавца. Потрясающе.
Что интересно произойдет с инвестдоговорами в отношении гособъектов? Они тоже попадут в госсобственность, а потом что, приватизационное законодательство применять?
ВАС в целях установления единообразия практики сломал об колено существующую. Банкиры, что ли, постарались.

[Chiko]

Рожденный в СССР,

Абсурдно как раз постановление ВАС в этой части.
Инвестор вкладывает средства, возвращает НДС, а на выходе получает... право собственности продавца. Потрясающе.
Что интересно произойдет с инвестдоговорами в отношении гособъектов? Они тоже попадут в госсобственность, а потом что, приватизационное законодательство применять?
ВАС в целях установления единообразия практики сломал об колено существующую. Банкиры, что ли, постарались.

угу, купечество сбросилось и от обчества поднесло. Штоп ВАС зарубил фз об инвестициях навсегда.

Слушайте, почитайте ветку с самого начала. Все ведь разжевано от и до.

[kog]

Filaret,
Не пойму, как у вас это из п4 выводится? Может приведете логическую цепочку?
Рожденный в СССР,

Что интересно произойдет с инвестдоговорами в отношении гособъектов? Они тоже попадут в госсобственность, а потом что, приватизационное законодательство применять?

Мне тоже тут такой вопрос задали, а я целый день не мог понять чего от меня хотят, тк не могпредставить в каком случае может возникнуть такая проблемка.
А потом вспомнил где живу и понял.
Земля на гос учреждении являющемся каким либо ведомством (чаще всего силовым), разрешение на строительство и ввод на них же, но есть некий инвест контракт по которому большую долю получает ООО "кормушка".
Да, дорогой друг, теперь благодоря ВАС есть ответ на вопрос, что это за инвест договор. Это вероятнее всего договор купли продажи совершенный с нарушением закона о приватизации, те ничтожная сделка.

Сообщение отредактировал kog: 12 October 2011 - 01:54

[Рожденный в СССР]

Да, дорогой друг, теперь благодоря ВАС есть ответ на вопрос, что это за инвест договор. Это вероятнее всего договор купли продажи совершенный с нарушением закона о приватизации, те ничтожная сделка.

А тот, кто ездит на приличной машине, вероятнее всего, вор и взяточник.
У нас в Питере куча инвестдоговоров, заключенных городом на реконструкцию зданий, как через целевку, так и разыгранных на торгах. С неплохими, к слову, инвестотчислениями. Их можно в топку кидать и убытки фиксировать? Ведь право собственности на результат инвестирования инвесторы уже не получат.

Тут писали, что, мол, не должны инвесторы быть равнее других кредиторов. А почему по ДДУ инвесторы все-таки равнее? То есть закон об инвестициях - это не специальные нормы, а закон о ДДУ - специальные. Очевидная несуразица.
И вообще, такие постановления должны быть совместными, ибо, как тут тоже писали, практики в СОЮ о признании ПС инвестора немеряно.

Ну и теперь кого мы в инвесторы заманим? У него перспектива получить договор, по которому он не может отстоять свои требования на объект. Продавец может продать объект любому добросовестному покупателю, а инвестор будет пытаться взыскать убытки. Ну давайте переходить на займы с залогом, только залог-то как регистрировать? Не говоря о том, что обременение объекта препятствует привлечению банковского финансирования.

[kog]

Рожденный в СССР,
Что вы все какие то лозунги пишите?
Вот выразил я мнение, что в описанном мной (я то в отличие от вас описал начальные условия) это будет скорее приватизация, чем что-либо другое. Могли бы не согласиться.
Вот пан Chiko, привел ранее пример когда вклад имущества муниципальным образованием не был признан приватизацией (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.02.2009 N 13356/08 по делу N А45-2621/07-34/82)
уж и не знаю получится ли это доказать и в других случаях, но думаю это возможно.

А тот, кто ездит на приличной машине, вероятнее всего, вор и взяточник.

Вспомнилась классика -, нет, просто "Что это? Я рассержусь! Я дал клятву никогда не прикасаться перстами к презренному металлу! Но если назойливые миряне суют мне всякую дрянь... в этот карман... и в этот карман... то грех они берут на свою душу."

Ну и теперь кого мы в инвесторы заманим? У него перспектива получить договор, по которому он не может отстоять свои требования на объект. Продавец может продать объект любому добросовестному покупателю, а инвестор будет пытаться взыскать убытки. Ну давайте переходить на займы с залогом, только залог-то как регистрировать? Не говоря о том, что обременение объекта препятствует привлечению банковского финансирования.

поток сознания. опишите в чем проблема "заманить инвестора". ЗК говорит о том, что предоставление земли под строительство должно осуществляться на конкурсе. Муниципальное образование должно формировать участки и выставлять их на конкурс с рекламой вот и заманивание инвестора. Может я сейчас что-то совсем неправильное скажу, но инвестор в строительство "заманиваетя" примерно так:
http://www.investing...li_Anaklia.pdf.

[Massive]

Вообще не понимаю, как Chiko может приводить примером совершенно постыдное

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.02.2009 N 13356/08 по делу N А45-2621/07-34/82

с перлом

Таким образом, целью объединения вкладов администрации и общества является завершение строительства, а не дальнейшее использование объекта как торгового.

Ведь очевидно, что строительство/реконструкция это средство, с помощью которого достигается цель, которая в инвестдогах с участием государства не может быть единой: государство получает бабло, а инвестор - помещения в собственность.

Поэтому притягивания таких договоров под совместную деятельность натужны и направлены лишь на то, чтобы избавить от головной боли с регистрацией ПС публичного собственника.

Сообщение отредактировал Massive: 12 October 2011 - 12:04

[Рожденный в СССР]

поток сознания. опишите в чем проблема "заманить инвестора". ЗК говорит о том, что предоставление земли под строительство должно осуществляться на конкурсе. Муниципальное образование должно формировать участки и выставлять их на конкурс с рекламой вот и заманивание инвестора. Может я сейчас что-то совсем неправильное скажу, но инвестор в строительство "заманиваетя" примерно так:
http://www.investing...li_Anaklia.pdf.

Вы вообще, в девелопменте работаете, или так теоретизируете?
Я имею ввиду инвесторов, которых частник привлекает, уже получив инвестдоговор (или договор аренды ЗУ на инвестусловиях).
Ну строим мы 20 тыс.м., из них 5 нужно нам, остальные - на продажу, что мы инвесторам будем вещать?
Или теперича только на свои да банковские деньги строить?

[kog]

Рожденный в СССР,
Если вы говорите с точки зрения частного застройщика имеющего зу для целей строителства, то не понимаю, что для вас изменилось. То что инвестор не будет первичным приобретателем, а его права будет опосредованы с вами как продавцом? Думаете это отпугнет? Представляется отстутствие необходимости подписания общего акта распределения таит в себе больше плюсов по сравнению с этим минусом.
Если уж народ сейчас и вексельные схемы и предварительные доллары не отпугивают, то договор купли-продажи предоставляющий больше средств защиты точно не отпугнет.
Massive,
Согласен, что пример не самый удачный. Повторил его в контексте обсуждения вопроса приватизации. А он, как оказалось, никому не интересен.

[Рожденный в СССР]

Рожденный в СССР,
Если уж народ сейчас и вексельные схемы и предварительные доллары не отпугивают, то договор купли-продажи предоставляющий больше средств защиты точно не отпугнет.

Это ясное сужение возможностей защиты инвестором своих интересов. Чем договор лучше, если нельзя признать п.с. на объект?

Сообщение отредактировал Рожденный в СССР: 12 October 2011 - 13:57

[Massive]

Рожденный в СССР,
просьба поменьше эмоций в тему лить и прочесть всю тему от начала до конца, прежде чем что-то в ней писать.

Я уже писал в этой теме, что куда более разумным со стороны ВАС было бы приравнять инвесторов к пайщикам по п. 4 ст. 218 ГК. С учетом того, что есть подобная норма в ст. 6 ФЗ об инвестициях в форме капвложений.

Но ВАС поступил как обычный чиновник: нужно вынести такое решение, чтоб к тебе заявители пореже обращались и тем самым избавить себя от работы.
Не говоря о том, что ВАС откровенно кладет на закон.
Имея право законодательной инициативы, ВАС не инициирует отмену законов, а просто грит, что он не намерен их- применять.

[Smertch]

Инвестор вкладывает средства, возвращает НДС, а на выходе получает... право собственности продавца. Потрясающе.

И давно у нас основанием возникновения права собственности стало вложение средств? Я-то, дурак, всегда считал, что права на основании юридических фактов возникают - тех самых, которые для этих прав являются правообразующими.
Может, это от того, что не в девелопменте работаю, а юристом.

[Рожденный в СССР]

[/quote]И давно у нас основанием возникновения права собственности стало вложение средств? Я-то, дурак, всегда считал, что права на основании юридических фактов возникают - тех самых, которые для этих прав являются правообразующими.
Может, это от того, что не в девелопменте работаю, а юристом.
[/quote]
Судьи, которые так трактовали ст. 5 и 6 Закона об инвестициях в форме капвложений и вынесли немало решений, тоже юристы.
Но мы уже разобрались с инвестдоговорами с городом (на них 54 не распространяется) и поняли, что будем предлагать соинвесторам.
Что характерно, ни одной здравой идеи из этого топика не почерпнули.
Тему покидаю.

[kog]

Но мы уже разобрались с инвестдоговорами с городом (на них 54 не распространяется) и поняли, что будем предлагать соинвесторам.
Что характерно, ни одной здравой идеи из этого топика не почерпнули.
Тему покидаю.

Вернитесь пожалуйста! Опишите, что такое "на них не распространяется 54 постановление". Опишите пожалуйста ситуацию (проблему) и какой вы нашли из нее выход. А то тема так и будет оставаться собранием бесполезных высказывание на тему какое 54 Постановление плохое.

[kog]

Вопрос по распространенной ситуации в сфере строительства. Ранее я ее упомянул, но теперь хочу обсудить конкретнее.

Земля находится на праве ПБП или даже в аренде у учреждения. Разрешение на строительство в нарушение п.1 ч.7 ст.51 ГрК выдано иному лицу, а именно инвестору заключившему инвест договор с этим учреждением. Условия инвест договора такие - 85% лицу, 15% РФ в лице учреждения.
Инвестор (привлекая кучу соинвесторов, а это понятно, что все договры к-п) все строит. Объект вводят в эксплуатацию.

На кого должно быть зарегистрировано первичное право?
Если подойти по абз 2 и 4 п.7 Постановления, то на РФ.
Но этому мешает п. 1 ст 218 ГК, т.к. не учреждением это имущество создано.
Возникновению права у инвестора мешает само содержание этого абз. 2п.7 Постановления. А так же то, что хоть разрешение на строительство и на ввод никем и не оспорены, но объект в смысле п. 1 ст. 222 явно обладает признаками самовольности, т.к. создан на участке не отведенном лицу, а так же ввиду этого с существенным нарушением градостроительных норм (ну не должны были ему разрешение выдавать)

[Chiko]

kog, Константин, а у Вас никогда не было сомнений в том, что п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК имеет в виду именно то, что правообладателем земельного участка непременно должен быть тот, кто испрашивает разрешение на строительство? Мне кажется, прямо из текста нормы это не вытекает...

Рожденный в СССР,

Но мы уже разобрались с инвестдоговорами с городом (на них 54 не распространяется) и поняли, что будем предлагать соинвесторам

Любопытно. А на мой взгляд - распространяется

[kog]

Chiko,

Константин, а у Вас никогда не было сомнений в том, что п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК имеет в виду именно то, что правообладателем земельного участка непременно должен быть тот, кто испрашивает разрешение на строительство? Мне кажется, прямо из текста нормы это не вытекает...

На самом деле может в тексте и имелись ввиду любые документы на землю и неважно на кого они оформлены (во что я не верю), но исходя из теста утвержденного заявления о выдаче разрешения на строительство (Приказ Минрегиона РФ от 02.07.2009 N 251)
в заявлении необходимо указать " Право на пользование землей закреплено ________________________________
(наименование документа)"
ну как то так сложилось, что я всегда думал (да и судебная практика идет по этому пути, например Постановление ФАС МО 10.02.2011 N КА-А40/18299-10-2), что имелось ввиду, что именно закреплено за лицом обращающимся за разрешением на строительством.

Может поможет направить мысль в нужное русло? С простыми то ситуациями в строительстве разобраться легко, но вот когда на этапе оформление документов вмешивалось купечество, потом не разберешься чей объект.

[IAY]

Chiko,

Но ведь там сказано застройщик. А застройщик - это "физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство,..." Или я туплю?

Игорь

[Jazzanova]

поток сознания. опишите в чем проблема "заманить инвестора". ЗК говорит о том, что предоставление земли под строительство должно осуществляться на конкурсе. Муниципальное образование должно формировать участки и выставлять их на конкурс с рекламой вот и заманивание инвестора. Может я сейчас что-то совсем неправильное скажу, но инвестор в строительство "заманиваетя" примерно так:
http://www.investing...li_Anaklia.pdf.

если быть точным на аукционе, а не на конкурсе
рожденный пишет, как я понял, об инвесторах, которые не обладают правами на землю
именно этим инвесторам теперь стало сложнее защищать свои интересы в арбитражном суде
так как взамен признания права собственности на объект инвестиций ВАС предлагает малопривлекательную альтернативу в виде взыскания убытков с застройщика в случае нарушения обязательств с его стороны

Если уж народ сейчас и вексельные схемы и предварительные доллары не отпугивают, то договор купли-продажи предоставляющий больше средств защиты точно не отпугнет.

это довод
но лишь до тех пор пока рынок новостроек в порядке
чуть кризис так и проблемы
кстати вексельные схемы постепенно сокращаются, многие застройщики переходят постепенно на 214-фз или ЖСК
если руководствоваться логикой ВАС тот же дольщик по 214-фз не сможет признать право собственности на долевую квартиру
он вправе будет лишь трясти с застройщика убытки и неустойку
и это более защищенный дольщик
чего уж там говорить о вексельных инвесторах
это имхо юридичские комикадзе

И давно у нас основанием возникновения права собственности стало вложение средств? Я-то, дурак, всегда считал, что права на основании юридических фактов возникают - тех самых, которые для этих прав являются правообразующими.
Может, это от того, что не в девелопменте работаю, а юристом.

все круто
но имхо важнее практика чем доктрина и догмат
догма защищает юристов от неюристов
а в итоге страдают масса пипл - инвесторов
о них ВАС полагаю думал менее всего выпуская 54 ППВАС

[Chiko]

Jazzanova, блин, коллега, ну когда же Вы поймете, что этих прав у инвестора и раньше не было (ГК действует с 1995 г., ФЗ о регистрации с 1998 г.), особенно по 214-Фз! Так была - ТОЛЬКО - ЗАКОННАЯ - ИПОТЕКА!!! Ну как может залогодержатель - дольщик - одновременно быть и собственником того, что строится на его деньги???!!! Все, я больше не могу, у меня терпения не хватает....