Torino, в чём помочь-то нужно?
Значит, смотрите.
Если говорить с точки зрения формально-юридической, то вполне можно говорить о недействительности договора залога такого права аренды.
Ст. 58 Закона РФ "О залоге" + п. 1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" говорят о том, что
если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Соответственно, это вполне может быть истолковано так, что договор залога права аренды земельного участка на срок, превышающий срок аренды, противоречит закону и, соответственно, является недействительной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.
В отношении случая, когда право аренды закладывается вместе со зданием, больше оснований для того, чтобы возражать против такой логики. Когда здание закладывается с правом аренды земли, возражения могут быть примерно такими: здание без права аренды земельного участка заложить нельзя; если исходить из того, что нельзя заложить право аренды участка, то получается, что нельзя заложить и здание, т.е. получается, что собственник здания ограничен в распоряжении своей собственностью, причём по причинам, от него не зависящим, т.к. срок аренды определяет, в конечном итоге, арендодатель.
В отношении залога права аренды "чистого" земельного участка такая логика вряд ли применима: тут есть только обладатель права аренды, права этого обладателя права (прошу прощения за тавтологию) ограничены, а права на распоряжение иным имуществом никто не ограничивает.
Так что вероятность формально-юридического подхода тут многократно возрастает. А соответственно, возрастает и риск признания договора залога недействительной сделкой.
На мой взгляд, такой подход тут неприменим. Для того, чтобы признать сделку недействительной, необходимо, по моему мнению, не только формальное нарушение закона, но и нарушение чьих-либо прав, а ограничения, установленные ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" и ст. 58 Закона РФ "О залоге", лишь означают, что залог прекратится по прекращении заложенного права, и обеспеченное им обязательство станет необеспеченным. Но, в конце концов, это право сторон. Если они осознанно идут на такое, то почему им надо запрещать? Ведь возможны разные ситуации. Ну, например, возможно, что будет предъявленог требование о досрочном исполнении обязательства, и оно будет всё же обеспеченным. В течение срока исполнения обязательство срок аренды может быть продлён, заключено доп. соглашение к договору залога, и обязательство станет обеспеченным на весь срок. А возможна и другая ситуация: изначально срок срок аренды превышал срок исполнения обязательства, а потом договор аренды был расторгнут - ну, например, в связи с неисполнением арендатором своих обязательств. Так что процитированные нормы вообще практически бессмысленны.
Что остаётся в Вашей ситуации?
1) Убеждать регорган зарегистрировать договор ипотеки. При этом пытаться убедить чисто логическими выкладками на тему "ведь чьи-либо права не нарушаются", поскольку нет возможности противопоставить процитированным нормам другую норму, где прямо было бы написано, что можно заложить право аренды, если срок обеспечиваемого обязательства больше срока аренды.
2) Обжаловать отказ.
Но тут, как я писала, бабушка надвое сказала, как дело закончится. Опять-таки незаконность отказа можно только своим толкованием процитированных норм, упирая на факт отсутствия нарушения прав.
Но если суд будет формально толковать закон, то вполне могут признать отказ законным.
3) Продлить (по возможности) срок аренды, чтобы он превышал срок кредита, либо уменьшить срок кредита...
