Сообщений в теме: 365

[Jazzanova]

Раньше заключали краткосрочный договор аренды, но сейчас хочется себя захеджировать от всяческих рисков.

ну и в чем проблема
если у вас есть техпаспорт на здание
но нет права собственности
делайте обычный договор аренды
который разумеется ничтожен
но реституция при фактическом пользовании помещением будет имхо неприменима
если же вы берете деньги без встречного предоставления помещения в пользование то это своего рода инвестиции в будущее право аренды
которые оформляются в соответствии с инвестиционным законодательством

[Юрист02]

Если акт приема-передачи помещения от застройщика есть (а он наверняка есть, без него Вас бы в помещение не пустили), значит правомочия владения и пользования этим помещением возникли. Для собственности только правомочий распоряжения не хватает. А если право владения и пользования есть - значит его можно передать. Предлагаю не упираться в аренду с ее тупиками про собственность, а заключить другой договор - назовите его просто ДОГОВОР, а в предмете укажите передачу помещений во временное пользование.
У нас была ситуация один в один - мы так сделали. Два юрика и все в белую. Отчет за тот год в налоговую сдали, вроде пока претензий не было.
Хотя поначалу тоже были варианты - плата за право заключения аренды, авансовые платежи и т.д. - но это все не то, есть риск, что арендаторы потом отъедут от заключения аренды и потребуют все вернуть.

[IAY]

barinskey ,

Я думаю, учитывая определения ВАС 402/09 и 1093/09, можно уверенно сказать, на какое из двух упомянутых постановлений ФАСМО можно ориентироваться. На постановление по делу А41-К1-1594/08.

С уважением,

Игорь

[barinskey]

IAY
Игорь, спасибо!
Невнимательно смотрел практику!!!
Jazzanova
М-м-м....
Придецца поискать "фактическое пользование".
Постоянно это словосочетание слышу, а в практике не встречалось. Специально не искал.

Поискал, нашел...

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 апреля 2009 г. N 3614/09
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ссылаясь на то, что на момент заключения сторонами договора аренды от 01.10.2007 у ООО "Блиц" отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право собственности на переданные в аренду помещения, следовательно, отсутствовало право распоряжения данными помещениями, в связи с чем сделка, предусматривающая передачу в аренду имущества не являющегося собственностью арендодателя, недействительна, ООО "Альба Регия" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец фактически пользовался имуществом, которое было создано (построено) ответчиком.
Обстоятельства, на которые ссылается заявитель (отсутствие на момент заключения договора о предоставлении имущества в пользование регистрации права собственности истца на переданные ответчику нежилые помещения) сами по себе не являются основанием для признания между сторонами сделки недействительной, возврата уплаченных заявителем сумм и возмещения стоимости улучшений имущества, произведенных без согласия собственника.

Сообщение отредактировал barinskey: 12 May 2009 - 19:03

[humm]

А вы аренду никак не проведете, это же предварительный договор, по нему можете только задаток взять как гарантию заключения с Вами договора!

[barinskey]

humm
Это вы кому и о чем?

[Xandr]

делайте обычный договор аренды
который разумеется ничтожен
но реституция при фактическом пользовании помещением будет имхо неприменима

Jazzanova,
ИМХО, возможна односторонняя реституция в виде возврата платы.
Т.к. происходило фактическое пользование помощения, плата за которое полагается собственнику. А собственник кто? До регистрации не тот, кто получал деньги. Пусть собственник и взыскивает плату, если докажет свое ПС.

[Lady Ure]

А если имущество находится в аренде, а его сдают в субаренду???

Так если здание не достроено, не введено в эксплуатацию (акта госприемки нет) - то есть как предмет договора аренды не существует, как можно сдать в субаренду то, чего в природе нет? Объясните, может чего-то не понимаю?..

[Millka]

barinskey ,

Я думаю, учитывая определения ВАС 402/09 и 1093/09, можно уверенно сказать, на какое из двух упомянутых постановлений ФАСМО можно ориентироваться. На постановление по делу А41-К1-1594/08.

С уважением,

Игорь

Игорь, два дня убила, чтобы найти что-то по этой теме. Спасибо за ссылку на №3614/09. Но я арендатор........ У нас такая же ситуация. Подписан 11 месячный на аренду, собственность оформлена через 7 мес. Что в суде при таких раскладах совсем нечего делать? А 14 июня будет 11 мес и договор закончится сам.

[Андрей Б.]

вот тут варианты взыскания АП обсуждались
http://forum.yurclub...opic=229312&hl=

[Андрей Б.]

Определение ВАС 402/09 понравилось. хорошо аргументировано.

[Millka]

[quote name='Андрей Б.' date='6.06.2009 - 12:02']
вот тут варианты взыскания АП обсуждались


Спасибо, но там всё сводится только к высказыванию мнений. Решений по этому вопросу почти нет, а те что есть сильно противоречивы. Хотела спросить, кто лично сталкивался с подобными вопросами. Интерес- то Арендатора! Очень хочется признать договор незаключеным и при этом не платить за фактическое использование помещения, тем более, что там ещё задолженность по арендной плате

[Jazzanova]

.к. происходило фактическое пользование помощения, плата за которое полагается собственнику. А собственник кто? До регистрации не тот, кто получал деньги. Пусть собственник и взыскивает плату, если докажет свое ПС.

арендатор отпользовался помещением
получил определенную выгоду от этой сделки
и не может требовать взад выплаченную ненадлежащему арендодателю
ап
а вот собственник объекта аренды может
но это дело касается теперь ненадлежащего арендодателя и собственника объекта аренды, но никак ни арендатора (который за аренду помещения расчитался)

[Millka]

Арендодатель и собственник-одно лицо. И у него нет проблем.
Арендатор прогорел как швед и нет денег на погашение долгов. Каковы шансы признать сделку незаключенной и вернуть арендные платежи. В нашем договоре "Арендодатель гарантирует, что имеет право сдавать его в аренду на условиях настоящего договора". Принадлежность имущества определяется :1) разрешением на стро-во, 2)договороа аренды земли, 3) заключением о соответствии построенного объекта требованиям тех. регламентов и проектной докум-ции. И сразу на основании этих документов и был заключен договор аренды на 11 мес. То, что объект не прошел гос. регистрацию нигде не оговорено, как будьто так и надо

[barinskey]

Millka

У нас такая же ситуация. Подписан 11 месячный на аренду, собственность оформлена через 7 мес. Что в суде при таких раскладах совсем нечего делать? А 14 июня будет 11 мес и договор закончится сам

А у вас какая мотивация?
Уплоченное бабло за пользование помещенм вернуть?

Добавлено немного позже:
Очень надеюсь, что ВАСя порушит полностью порочную практику ФАСМО.

[Андрей Б.]

barinskey

Очень надеюсь, что ВАСя порушит полностью порочную практику ФАСМО.

я согласен тут с IAY

учитывая определения ВАС 402/09 и 1093/09, можно уверенно сказать, на какое из двух упомянутых постановлений ФАСМО можно ориентироваться.

и мне кажется что это логично.

[barinskey]

Андрей Б.
Я имею в виду ту практику ФАСМО, которая признает сделки ничтожными и применяет последствия недействительности ничтожной сделки

[Андрей Б.]

barinskey
я Вас понял и согласен

[Millka]

Millka

У нас такая же ситуация. Подписан 11 месячный на аренду, собственность оформлена через 7 мес. Что в суде при таких раскладах совсем нечего делать? А 14 июня будет 11 мес и договор закончится сам

А у вас какая мотивация?
Уплоченное бабло за пользование помещенм вернуть?

Добавлено немного позже:
Очень надеюсь, что ВАСя порушит полностью порочную практику ФАСМО.

Я бы даже сказала, что это не мотивация, а что ни на есть сильнейшее желание. Буду очень признательна за ссылки на решения тех и других.
Помогите советом, плиз

[Андрей Б.]

Millka

вы тему всю читали? и тему на которую ссылку я дал. там все есть, и варианты и мнения.

[Millka]

Зачем Вы, мальчики, дружить против меня начали?

Добавлено немного позже:

Millka

вы тему всю читали? и тему на которую ссылку я дал. там все есть, и варианты и мнения.

Читала, спасибо

[barinskey]

Millka

Я бы даже сказала, что это не мотивация, а что ни на есть сильнейшее желание.

Я на другой стороне.
Меня, надо сказать очень удручает позиция арендаторов, которые зная о праве (отсутствии права) арендодателей на сдачу помещений в аренду, тем не менее заключают такие договоры...
А потом, понимая, что бабла на аренду нет или будучи замотивированным другими вещами, решают через суд вопросы уклонения от уплаты АП за пользование помещениями.


На мой взгляд это злоупотребление правом: заранее зная о неправомерности сделки, совершать ее, чтобы потом оспорить.

Фактическое пользование было? Извольте заплатить. Нет денег? Это ваши предпринимательские риски.

[Millka]

А по каким ставкам тогда рассчитывать это фактическое пользование в случае признания договора незаключенным

[barinskey]

Millka
по согласованным с арендодателем.

[woo-doo]

barinskey здесь больше вопросы не к даторам, а к законодателю...