Сообщений в теме: 323

[Alderamin]

Между покупателем (мной) и продавцом заключен ПДКП квартиры. Срок для заключения основного договора - 15.02.14.
Также в ПДКП указан и его срок действия - до 15.02.14. Сегодня должен был быть подписан основной договор, но продавца не устроил порядок расчетов (приобретение в ипотеку, условия расчетов устанавливает банк - после регистрации перехода права собственности). Соответственно, основной договор подписан не был. Условия о порядке оплаты в качестве существенных условий, на которых стороны заключат основной договор, указаны не были.
По ПДКП я передала задаток 50 000 рублей.
Какие сейчас мои действия? Направлять приглашение о заключении сделки?
Или будет считаться, что продавец и покупатель не достигли соглашения по существенным условиям договора купли-продажи.

Есть ли шанс вернуть задаток в двойном размере?

Вообщем буду благодарна за любые рекомендации в сложившейся ситуации.

Обратитесь к юристу в реале...

[НадеждаКолмогорова]

Alderamin, спасибо за реальную помощь!

[Lawyerus]

НадеждаКолмогорова,
Реальная помощь здесь и не должна оказываться. Что вы будете делать с этим советом? В вашей ситуации помимо консультации нужно готовить письменные документы

[НадеждаКолмогорова]

НадеждаКолмогорова,
Реальная помощь здесь и не должна оказываться. Что вы будете делать с этим советом? В вашей ситуации помимо консультации нужно готовить письменные документы

Так можно хотя бы изложить перечень необходимых действий и документов.

[Lawyerus]

НадеждаКолмогорова,
С какого перепугу я должен стараться для вас? Если нашли деньги на квартиру найдёте и на оплату юриста.

[НадеждаКолмогорова]

НадеждаКолмогорова,
С какого перепугу я должен стараться для вас? Если нашли деньги на квартиру найдёте и на оплату юриста.

Очень милый ответ. Откуда столько злости? Негодуете, что кто-то покупает квартиру?
Будет и на вашем веку счастье? Сколько злости отдадите, столько к вам и вернется. Но это уже оф топик.

К слову, это форум, где каждый вправе задать вопрос и получить ответ от более милых людей, чем вы.

И мой вопрос снимается, т.к все завершилось благополучно. И мы обладатели прекрасной квартирки!

Удачи!

К слову,

[Lawyerus]

Очень милый ответ.

Прежде чем задавать вопросы потрудитесь прочитать правила форума

[GrayRam]

Прошу совета.

Заключен предварительный  договор КП недвиж. им-ва с условием о задатке. Сумма задатка передана покупателем продавцу наличными деньгами под расписку в тексте самого ПДКП, срок действия которого три месяца.

Через несколько дней после заключения предварительного договора покупателю позвонила молодая невестка продавца и пояснила, что продавец лопухнулась с продажной ценой и предложила либо заключить основной договор по цене на 40% выше согласованной, либо продавец вернет задаток "с компенсацией".

Покупатель отказался изменить условия ПДКП, заявил о своем праве на понуждение к заключению договора КП через суд и направил продавцу предложение заключить договор на согласованных условиях.

Продавец, получив оферту покупателя сообщил, что не только не будет заключать основной договор, но и не собирается возвращать и сумму задатка, в связи с ничтожностью как предварительного договора, так и расписки в получении денег. Изменение позиции мотивировал изменившимися обстоятельствами и "угорозами покупателя об обращении в суд".  

Продавец заявила, что предварительный договор (преднамеренно?), подписала не она лично, а невестка продавца.
Соответственно и расписку  в получении суммы задатка продавец не подписывала, но факт получения денежной суммы задатка признала.

Срок действия предв. договора еще не истек.
Поведение продавца удивительно еще и потому, что продавец ... попадья (вдовая),  невестка - тоже попадья, и сын - настоятель прихода.

Переговоры и осмотр дома производился в присутствии  сына и невестки хозяйки,торг вел батюшка, а добро на сделку и оригиналы документов предъявляла хозяйка дома - вдовая попадья. Кто конкретно подписал текст ПДКП выяснить пока не удалось.
Имеются аудиозаписи всех телеф. переговоров (стороны проживают за 400 км друг от друга).
Аудиозаписи - штатный диктофон смартфона (т.е. с двухсторонним "пиканьем"), а также аналоговая аудиокассета с автоответчика.
Есть распечатка операторов связи о номерах абонентов.

Объявление о продаже дома было размещено на нескольких сайтах.

Скрин-шоты имеются, представитель риэлтера при подписании предварительного договора не присутствовал.

В настоящее время объвления о продаже дома в Сети сняты.

Сделку  вряд ли можно признать кабальной, ибо цена продажи дома лишь немного ниже той цены объявления, в котором есть оговорка "торг возможен".

Полагаю возможным подать исковое заявление к продавцу о неосновательном обогащении, а затем в зависимости от процессуального поведения стороны изменить предмет иска, а возможно и разрешить вопрос о надлежащем ответчике. Так как невестка утоверждает, что в ПДКП стоит именно ее подпись (у всех участников на стороне продавца общая фамилия, без экспертизы сложно что-либо возражать).
Что еще посоветуете?

ЗЫ:

Сорри, что много букаф.
Просто с таким нахальством еще не приходилось встречаться.

Сообщение отредактировал GrayRam: 17 May 2014 - 17:14

[Lawyerus]

А где у вас не основательное то? Если предложение получено то договор действует, а значит сумма задатка находится у продавца правомерно.

[GrayRam]

Если предложение получено

 

Письменное предложение покупателя заключить основной договор КП дома действительно получено, вы правы.

Но после получения оферты покупателя заключить договор КП дома, продавец на оферту не ответил, более того: продавец  и его представитель уже трижды устно (по телефону) отказали покупателю в заключении ОСНОВНОГО договора КП.

При этом, задаток находится у продавца, им добровольно не возвращается задаткодателю, ни в номинале, ни в двойном размере.

Т.е. предварительный договор (основное обязательство) после отказа продавца заключить договор КП дома прекратил свое действие.

Прекратил, как я понимаю, свое действие  и акцессорный договор задатка. На стороне получателя задатка возникло неосновательное обогащение в размере двойной суммы задатка.

Что неверного в этом утверждении?

ЗЫ: а ваше предположение, что договор действует - оно на чем основано?

Направление оферты и ее получение стороной само по себе действие предварительного договора не продлевает.

Наоборот. В оферте было указано  не только согласие покупателя заключить договор КП, но и указан разумный срок для ответа (7 дней). Но время истекло для ответа. Акцепт оферты не произведен. Договор не заключен.

Сообщение отредактировал GrayRam: 18 May 2014 - 23:59

[Lawyerus]

Ну так вы прочитайте повнимательнее нижеуказанную норму.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.


Здесь не сказано о том, что договор прекращается после отказа продавца от заключения основного договора после получения предложения покупателя.
Наоборот, здесь сказано о том, что пд не прекращается в случае получения стороной оферты другой стороны

[GrayRam]

Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

 

Продавец отказывается  от заключения основного договора купли-продажи, в том числе и потому, что он оспаривает, что предварительный договор купли-продажи жилого дома  был им лично подписан.

 

Вот в чем проблема.

Обратили ли вы внимание на это существенное обстоятельство?

Если продавец (ответчик) потребует назначения экспертизы и ее результатом станет вывод эксперта о том, что договор подписан иным лицом, то суд откажет в иске к продавцу о понуждении его к заключению договора КП.

Я опасаюсь именно такого исхода суд. разбирательства.

Ведь продавец даже  под расписку об отсутствии претензий к нему не собирается возвращать покупателю сумму задатка.

Могу предположить, что такая позиция продавца объясняется его опасением "попасть" на последующее одобрение подписанного  не им предварительного договора, либо на призание в получении денежной суммы задатка.

Тот и думаю, как  верно сформулировать исковые требования....

Есть еще вариант - обращение в синодальный суд.

[Lawyerus]

То есть ваша позиция поменялась?) а когда вносился задаток, покупатель присутствовал при подписании пд? Вы сейчас уверенно говорите о том что договор подписывался не продавцом, почему? Потому что знаете это определённо? Расписка о получении задатка кем подписана?
Про синодальный суд ничего не знаю, посоветовать не могу
Кстати про экспертизу. Есть опасения что стоимость такой экспертизы может превысить сумму задатка)))
А оплачивать её проведение, к как известно, должно лицо, заявляющее об её проведении. Учитывая это существенное обстоятельство, а также тот факт что в этом случае задаток станет неосновательным обогащением и у вас будет возможность в любом случае его взыскать с лица его получившего с процентами с момента еготполучения

[GrayRam]

То есть ваша позиция поменялась?

Да нет, не поменялась.

Подготовимся и подадим иск в суд.

Формально, по текстам документов все подписано продавцом - вдовой попадьей.

Со слов  же покупателя договор все же был подписан за хозяйку дома ее невесткой! Этого я раньше не знал, мне не говорили. Хозяйка дома на переговорах присутствовала, сделку одобрила "внешними проявлениями", а от подписания уклонилась под предлогом занятости по службе в церкви, осмотр дома и подготовку документов доверила своему сыну и невестке.

Деньги получал сын продавца, т.е. священник, а расписку подписала попадья, его жена. Вроде бы так. Путаются покупатели (в шоке, пенсионеры).

Денежная расписка также подписана молодой попадьей, невесткой.

Есть опасения что стоимость такой экспертизы может превысить сумму задатка)))

Увы, не соглашусь.

Заказывал проведение такой экспертизы в довольно дорогом г. Сочи. Сделали за три дня отчет  за 10 тыр.

Задаток же много больше.

Кстати, сильно сомневаюсь, что суд вообще будет истребовать образы подписи от невестки.

Ограничится образцами подписи продавца (ответчика) и если эксперт сможет установить факт того, что подпись на договоре выполнена не продавцом,  то откажет в иске, ИМХО.

Суд не произведет замену первоначального ответчика надлежащим. Ибо при такой замене изменится и основание и предмет иска.

Следовательно - новый иск и новое суд. разбирательство. А дело уже будет проиграно, в т.ч. и немалые суд. издержи.

Поэтому, с учетом вновь установленных обстоятельств, думаю. что стоит до обращения в СОЮ, написать заявление в полицию, с требованием провести проверку по факту обмана покупателя недобросовестными продавцами...

Но первоначально, покупатель хочет попасть на прием в епрахию к владыке.

Покупатели были на приеме у батюшки в приходской церкви. Обещали им там помочь и подсказать как действовать.

Но епарахиальное управление у поповской семьи другое, придется покупателям ехать за 400 км на прием...

Сообщение отредактировал GrayRam: 19 May 2014 - 02:22

[Надежда1]

Всем добрый день!

 

Нашли подходящую квартиру, Заключили соглашение о предоплате, в нем есть такой пункт о неустойке:

 

В случае если в срок, указанный в п.1 настоящего соглашения и на согласованных настоящим соглашением условиях по инициативе покупателя или третьих лиц со стороны покупателя, в случае отказа покупателя от покупки объекта, не состоялось подписание договора отчуждения Объекта, и/или после подписания договора отчуждения объекта не состоялась государственная регистрация перехода права собственности в установленный законом срок, внесенная в соответствии с п.3 настоящего соглашения сумма остается у продавца в качестве неустойки. 

Общий смысл понятен - хотят оставить деньги себе в качестве неустойки.

 

Но в п.1 никаких сроков не заполнили, никакую инициативу покупатель не проявлял, более того - очень хотели купить квартиру. Сказали продавцу, чтобы дал справку из ПНД так как это требование страховой и попросили сделать расширенную выписку из домовой книги. Продавец крутил крутил носом, спорил спорил и тут заявил, что сделка в пятницу (мол альтернативщики и все такое)

 

Подскажите пожалуйста, можно как-то вернуть деньги? На что ссылаться? 

Сообщение отредактировал Надежда1: 17 July 2014 - 19:40

[Lawyerus]

Подскажите пожалуйста, можно как-то вернуть деньги? На что ссылаться? 

 

Что предварительный договор говорит о сроке заключения основного?

[Надежда1]

 

Подскажите пожалуйста, можно как-то вернуть деньги? На что ссылаться? 

 

Что предварительный договор говорит о сроке заключения основного?

 

 

В предварительном договоре написано 

 

пт. 2 В соответвствии с этими намерениями Стороны обязуются до 31 июля 2014г. заключить договор купли-продажи.

В договоре об авансе срока нет, в предварительном договоре купли - продажи срок 31 июля, а продавцы уже решили, что неустойка остается у них

Прикрепленные изображения

• 
• 
• 
• 

[Lawyerus]

Надежда1,
если ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то он прекратился. У продавца с 01 августа будет имееться не основательное обогащение в размере временной предоплаты. Вина сторон в не заключении основного договора не доказуема, да и особо не исследуется судом, вследствие того, что основной договор должны заключить обе стороны. Но , к сожалению риелторы не знают этих вещей и впаривают доверчивым клиентам всякую дурь.
Будете взыскивать по нормам об НО. Сошлитесь также на то что никакой предоплаты предварительный договор содержать не может в силу его предмета.

[Надежда1]

Огромное Вам спасибо!

Значит ждем 01 августа, пишем заказное письмо с уведомлением продавцу где обычным языком просим вернуть в до судебном порядке деньги, если не вернут, то заявление в суд

[Lawyerus]

если не вернут, то заявление в суд

если сделка не срастается, то так

[Надежда1]

Всем добрый день!

Если у кого-нибудь будет несколько минут, могли бы вы оценить правильность иска и подсказать по трем вопросам:

 

1. Снизить планку до 50 тысяч и отправить мировому судье или лучше в арбитражный суд?

2. В соглашении о предоплате нет адреса квартиры, т.е. дали предоплату не пойми за что, адрес есть в предварительном договоре. Это ничего страшного?

3. Зачем напирать, что это не предоплата? Ведь предоплата возвратная....

 

Сошлитесь также на то что никакой предоплаты предварительный договор содержать не может в силу его предмета.

 

 

 

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о возврате предварительной оплаты

и расходов по оплате госпошлины

 

01 июня 2014 года Между ФИО, все паспортные данные (истец) и ФИО продавца (ответчик) было заключено соглашение о предоплате за покупку объекта недвижимости стоимостью ХХХХХХХХ рублей (ХХХХХХХХХХХ тысяч рублей). Сумма предоплаты составляла 50 000 рублей ( пятьдесят тысяч рублей). 03 июля 2014 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли – продажи в соответствии с которым стороны обязуются до 31 июля 2014 года заключить договор купли продажи квартиры по адресу г.Москва, ХХХХХХХХХХХ принадлежащей ответчику. В указанные сроки договор купли-продажи заключен не был. Истец заказным письмом с уведомлением о вручении "___"_________ ____ г. направил ответчику претензию с требованием о возврате суммы предварительной оплаты, которая до настоящего времени оставлена без ответа и удовлетворения.

Таким образом, ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел и сберег принадлежащее истцу имущество и, согласно ст. 1102 ГК РФ, обязан возвратить неосновательное обогащение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309, 314, 98, 1102 ГК РФ, прошу:

1. Взыскать с ответчика авансовый платеж в размере 50 000 рублей (пятьдесят тысяч рублей) по несостоявшейся сделке купли-продажи.

2. Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 1 000 (одна тысяча) рублей.

 

Приложения:

1. Соглашение о предоплате от 01 июня 2014 года - на 2 стр.;

2. Предварительный договор купли-продажи квартиры от 03 июля 2014 г. - на 2 стр.;

3. Претензия от "__"___________ ____ г. N _ и доказательства ее отправки (почтовая квитанция, уведомление о вручении заказного письма) - на ___ стр.;

4. Документы, подтверждающие направление ответчику копии искового заявления и приложенных к нему документов (почтовая квитанция, уведомление о вручении заказного письма), - на __ стр.;

5. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (платежное поручение и т.п.), - на ___ стр.;

6. Расписка о получении ответчиком предоплаты

7. Банковские реквизиты истца

 

Дата подачи заявления: "___"___________ ____ г.

Подпись

Сообщение отредактировал Надежда1: 04 August 2014 - 14:43

[Lawyerus]

. Снизить планку до 50 тысяч и отправить мировому судье или лучше в арбитражный суд?

Зачем? еще и в арбитраж)). Вас там ждут с радостью. Взыскивать все перечисленное в суде общей юрисдикции. Тем более, нужно посмотреть, мировые рассматривают иски до 50 тысяч, или 50 тысяч входит туда.

 

2. В соглашении о предоплате нет адреса квартиры, т.е. дали предоплату не пойми за что, адрес есть в предварительном договоре. Это ничего страшного?

У вас подписано  2 предварительных договора, один из которых не заключен, поскольку не определен предмет договора как существенное условие (тот, в котором указан аванс). Проценты просить взыскать с момента его подписания. Соответственно могу посоветовать второй договор вообще убрать из иска и к иску не прикладывать. Вы же взыскиваете деньги, уплаченные по соглашению об авансе. Указывайте что он не заключен и требуйте возвратить деньги взад. Как суд истолкует второй договор сложно сказать. В процессе поймете сами. Другая сторона его скорей всего предьявит.

3. Зачем напирать, что это не предоплата? Ведь предоплата возвратная....

 

предоплата по ПД передаваться не может, поскольку еще ничего не продается.

Сослаться также на п.6 ст.429 ГК

о прекращении прав и обязанностей с истечением срока заключения основного договора

[Sania]

мировые рассматривают иски до 50 тысяч, или 50 тысяч входит туда.

входит... входит)))

[Lawyerus]

входит... входит)))

 

))))))) До 50 еще не 50

[Sania]

 

5) дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;

 

Надежда1-у смущает та тыща, которая сверх полтинничка)))