Сообщений в теме: 408

[Святослав]

П.9.
За П.9 спасибо, но слабовольная фраза о том, что "отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным", приведет к тому, что регистраторы будут рассуждать: может быть признан, а может, и нет, напишу-ка я, что "из описания не следует, что предмет договора аренды согласован сторонами", и пошлю подальше этих анархистов, не желающих биться со мной за КП на часть помещения, с их текстуальным (в стихах) описанием объекта аренды на обрывке тетрадного листка. Наверняка, МЭР даже письмо разошлет соответствующее, оно станет поучительным дополнением к тому, в котором оно писало о невозможности кадастрового учета неизолированной части помещения.

П.10.

последний абз. п.10 отступает от принятого постановлением принципа разделения обязательственного договора и распорядительной передачи

Да уж, бредовенько получилось: абз.5 п.10 - частный случай, по всем критериям подпадающий под условия применения абз.2 п.10, который однако почему-то не применяется, и почему - невозможно понять даже приблизительно.
Вопрос о переквалификации ПДА с платежами (аналогично ППВАС № 54 в отношении ДКП) и оценкой размера таких платежей остался открытым.

П.11, абз.2 - бесполезный. Разве кто-то сомневался о том, что передача помещения арендатору для отделки до ввода в эксплуатацию не противоречит ГрадК? Значительно более полезным было бы высказаться наконец о судьбе этой отделки, поскольку удовлетворительно это в деле Икея-Премьер так и не было сделано, а дело Икея-ИФНС до ПВАСа еще не дошло (пока лишь в объективном смысле). Подробнее обсуждалось здесь.
Про абз.3 полностью согласен со Смерчем.

П.12, посл.абз.(6) - возможность двойного взыскания с недобросовестного арендатора, конечно, доставляет. Впрочем, скорее всего, этот абзац означает, что арендатор (в т.ч. добросовестный) не может требовать возврата платежей за фактическое пользование только на том основании, что арендодатель несобственник (в развитие абз.2 того же пункта). Если арендатор недобросовестный и заплатил реальному собственнику, он по правилам о солидарных обязательствах (абз.5 п.12) может взыскать с лже-арендодателя его долю.

п.14, посл.абз.(5) - вывод сделан общий и таким образом, что ВАС исключил применение права следования и преимущественного права к любой незарегистрированной аренде, в т.ч. краткосрочной. Этот так?

П.18, посл.абз.(4) - ссылка в обосновании ничтожности платы за право на заключение договора на ст.614 ГК означает невозможность опциона в принципе? Или это только из антикоррупционных соображений, для гос. и мун. имущества (тогда, наверное, нужно было сослаться на что-то другое)?

П.21 - класс! четко и ясно. Спасибо, что учли замечание по отсутствию необходимости включать в сам ДА возможность менять АП допником.

компромиссу

Уже все привыкли к необходимости "компромисса" как стандартному извинению нашего горе-законодателя. Но уж в ВАСе-то не 450 лоботрясов с разбросом от Валуева до Алферова.

[Chiko]

mooner,

Было дело: Постановление Президиума ВАС РФ № 9256/11 от 29.11.2011 г. Там, конечно не про будущую вещь, но смысл тот же.

Но это ж дело совсем о другом. Это о том, как проводить реституцию при констатированной недействительности аренды. Я с Вами согласен, современная (а точнее - постсоветская) российская реституция как последствие сделки - это уникальное в европейском правовом контексте явление, ничего похожего ни у кого больше нет. Но реституция как явление есть. И надо понять, как она работает при недействительности аренды. Вот Президиум и разбирался с этим... Поэтому я ничего похожего с идеей применения ст. 303 и запретом арендатору оспаривать сделку или требовать возврата полученных платежей здесь не вижу.

[mooner]

Но это ж дело совсем о другом.

Кому как. Я по этому делу позицию ВАС понял таким образом, что арендатор ничего и не каким образом не может истребовать у ненадлежащего арендодателя.

[SmaLL Chief]

Chiko,все таки на какой норме права основывается последний абзац пункта 12 постановления, получается что недобросовестный арендодатель получит прибыль от своих недобросовестных действий, на каком основании он оставляет за собой суммы аренды если собственник взыщет ден.средства с арендатора? вы понимаете что провоцируете на неправомерные действия не чистых на руку риелторов и других посредников? народ у нас дикий информацию в реестре не запрашивает.

Но это ж дело совсем о другом. Кому как. Я по этому делу позицию ВАС понял таким образом, что арендатор ничего и не каким образом не может истребовать у ненадлежащего арендодателя.

да и 12 пункт постановления об этом четко говорит

[Святослав]

SmaLL Chief, см. п.275.

[Shopen]

Chiko
Скажите, пожалуйста, правильно ли я понимаю, что в силу п. 14 Постановления проводится идея, что незарегистрированный договор все же для сторон договора по сути будет считаться заключенным договором аренды с обязательными для исполнения его условиями? Если так, то данное положение основано на какой норме закона?

СТ. 165 ГК

По-моему неудачное обоснование.
Можно было бы обосновать ст.310, если бы не упомянутая Вами ст.165 п.1

[Platosha]

Серена

СТ. 165 ГК

На мой взгляд, эта норма не может служить основанием позиции. В ст.165 ГК указано лишь, что можно по суду зарегистрировать договор, однако это не отменяет правила п.3 ст.433 ГК о том, что договор считается заключенным с момента гос. регистрации. Так что вопрос, а на основании какой нормы для стороны незарегистрированный договор является действительным остается для меня не ясным. Буду благодарен за пояснения знающих ответ.

Shopen

По-моему неудачное обоснование.
Можно было бы обосновать ст.310, если бы не упомянутая Вами ст.165 п.1

[Chiko]

mooner,

Кому как. Я по этому делу позицию ВАС понял таким образом, что арендатор ничего и не каким образом не может истребовать у ненадлежащего арендодателя.

Ну может быть, Вы просто неправильно это постановление поняли. Там же даже фраза есть такая:

Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Получение обществом арендной платы в сумме, установленной договором аренды, не повлекло возникновения у него неосновательного обогащения, так как размер этой платы определен сторонами в соответствии с постановлением мэра города Хабаровска от 20.03.2000 N 365 "Об утверждении положения "О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности г. Хабаровска".
При этом предприниматель (арендатор) не доказал, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.

Platosha,

Скажите, пожалуйста, правильно ли я понимаю, что в силу п. 14 Постановления проводится идея, что незарегистрированный договор все же для сторон договора по сути будет считаться заключенным договором аренды с обязательными для исполнения его условиями? Если так, то данное положение основано на какой норме закона?

Вы совершенно правильно все понимаете. Этот вывод основан на ст. 309 ГК РФ.

Святослав, Интересный анализ. Не со всем согласен, чуть позже напишу свои мысли.

[Platosha]

Chiko

Вы совершенно правильно все понимаете. Этот вывод основан на ст. 309 ГК РФ.

очевидно, что между сторонами незарегистрированного договора есть обязательства. Но как из ст. 309 следует, что это не обязательства из неосновательного обогащения, а именно обязательства из заключенного для сторон договора, когда в ГК буквально написано, что только зарегистрированный договор является заключенным?

[SmaLL Chief]

SmaLL Chief, см. п.275.

тоесть в случае чего он половину может таки забрать с лжеарендатора.

[Святослав]

чуть позже напишу свои мысли

Кстати, в отношении аренды будущей вещи нет пункта, аналогичного п.9 ППВАС № 54 (о регистрации договора). Если у меня ДА помещения, которое я собираюсь купить, рассуждения должны быть аналогичны - такой ДА не подлежит гос.регистрации (жаль, что их нет).
А если ситуация по п.11 нового ППВАС - когда я строю объект и до ввода в эксплуатацию передал будущие помещения в аренду арендаторам для отделки? В этом случае ДА:
а) не регистрируется до ввода в эксплуатацию, после ввода вешается как обременение здания? в этом варианте, как и раньше с ПДА, аренда будет непубличной и не может быть противопоставлена третьим лицам;
б) регистрируется сразу как обременение ЗУ (а-ля долевка), потом - вешается на здание?

[mooner]

Ну может быть, Вы просто неправильно это постановление поняли. Там же даже фраза есть такая:

Это понятно. Эта фраза - продолжение из Обзора по НО. Я говорил о том, что уже из этого постановления Президиума можно сделать вывод, что арендатор ничего не может истребовать от ненадлежащего арендодателя. Под "ничего" я имел в виду сумму самой арендной платы при условии, что она соответствует рыночной. Поэтому для меня постановление Пленума в рассматриваемой части было воспринято как логичное продолжение постановления Президиума по рассматриваемому делу.

[Shopen]

А если ситуация по п.11 нового ППВАС - когда я строю объект и до ввода в эксплуатацию передал будущие помещения в аренду арендаторам для отделки? В этом случае ДА:
а) не регистрируется до ввода в эксплуатацию, после ввода вешается как обременение здания? в этом варианте, как и раньше с ПДА, аренда будет непубличной и не может быть противопоставлена третьим лицам.

А короткая аренда разве не выход?

б) регистрируется сразу как обременение ЗУ (а-ля долевка), потом - вешается на здание?

не уловил смысла в этом действии. Чего хотим достичь?

очевидно, что между сторонами незарегистрированного договора есть обязательства. Но как из ст. 309 следует, что это не обязательства из неосновательного обогащения, а именно обязательства из заключенного для сторон договора, когда в ГК буквально написано, что только зарегистрированный договор является заключенным?

Согласен. Плюс если считать что ГК по сути не ставит различий (хотя и употребляет различные термины) между недействительным и незаключенным договором, а недействительный договор не порождает обязательств (за исключ.), то на основании чего ВАС указывает ориентироваться именно на условия такого недействительного соглашения.
Хотя в целом я конечно с этим согласен - справедливо. Но без надлежащего правового обоснования.

[Platosha]

Shopen

Хотя в целом я конечно с этим согласен - справедливо. Но без надлежащего правового обоснования.

Золотые слова.

[Chiko]

Shopen,Platosha, а что важнее: чтобы было как правильно, или как по букве?

Platosha, какое же неосновательное? Соглашение же между сторонами есть? Есть. Они ведут себя так, как будто считают себя связанным им? Ведут. Почему же основания не было?!

Этот пункт "вырос" из постановления по делу Восточный лесной порт. Посмотрите это дело, там подробное обоснование есть.

[Platosha]

Chiko

Shopen,Platosha, а что важнее: чтобы было как правильно, или как по букве?

Конечно, как правильно, но обоснование должно быть, иначе велик риск злоупотребления.

Platosha, какое же неосновательное? Соглашение же между сторонами есть? Есть. Они ведут себя так, как будто считают себя связанным им? Ведут. Почему же основания не было?!

Все так, но только один маааааааленький нюанс - когда ГК говорит, что соглашение, основание между сторонами есть? Когда имела место регистрация договора. Нет регистрации договора - нет основания. А нет основания, то что есть - есть НО. Напомните, пожалуйста, но, по моему, Проект ГК решает этот вопрос?

Этот пункт "вырос" из постановления по делу Восточный лесной порт. Посмотрите это дело, там подробное обоснование есть.

Спасибо, посмотрел.

Однако указанными судами не учтено следующее.
На основании статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.В данном случае совокупность документов и последующее поведение сторон свидетельствует о том, что они достигли соглашения по всем существенным условиям аренды.
Предприятие по собственному волеизъявлению передало в аренду индивидуально определенный причал, ежемесячно требовало и принимало оплату за его использование по согласованной цене, а общество своевременно вносило по этой цене оплату за пользование полученным причалом.
Таким образом, обоюдное волеизъявление сторон свидетельствует о заключении договора, но с дефектом формы

На мой взгляд, тут логическая ошибка - в силу того, что ГК связывает заключенность договора с его гос. регистрацией, то как раз будет ложным утверждение,что договор заключен, но с дефектом формы. Потому как если есть дефект, выраженный в том, что как раз не соблюдено условие при котором договор считается таки заключенным, то как раз ну никак нельзя утверждать в таком случае, что договор заключен. А раз договор не заключен, то остается только НО.

Сообщение отредактировал Platosha: 29 January 2013 - 21:58

[Shopen]

Shopen а что важнее: чтобы было как правильно, или как по букве?

Да я ж сказал что согласный. Только жаль, что наш ВАСя ОЧЕНЬ избирательно правильно толкует закон.
В одних случаях толкует по справедливости, а в других строго по букве.

[Chiko]

Shopen, мне не очень ловко делать Вам какие-то внушения... Но мне кажется, что использование выражений, аналогичных

наш ВАСя

вряд ли уместно в дискуссиях юристов. Как-то мне кажется, что это не вяжется с юридической этикой. Я не прав?

В одних случаях толкует по справедливости, а в других строго по букве.

Ну если применение закона de lege lata дает удовлетворительный результат с точки зрения справедливости и правильности. Зачем же тогда обращаться к толкованию de lege ferenda?

На мой взгляд, тут логическая ошибка - в силу того, что ГК связывает заключенность договора с его гос. регистрацией, то как раз будет ложным утверждение,что договор заключен, но с дефектом формы. Потому как если есть дефект, выраженный в том, что как раз не соблюдено условие при котором договор считается таки заключенным, то как раз ну никак нельзя утверждать в таком случае, что договор заключен. А раз договор не заключен, то остается только НО.

Почему? Вас же не смущает, что договор, который следует заключить в письменной форме, заключен в устной, но он действительный? Почему Вы здесь отказываетесь видеть похожее явление?

Ну и неужели мне нужно подробно рассказывать о том, что регистрация сделок - это для третьих лиц, сами стороны сделки и так знают, о чем они договорились, и поэтому квалификации сделки как незаключенной при отсутствиии регистрации - это чудовищная ошибка, которую наконец-то ВАС исправил...

mooner,

Под "ничего" я имел в виду сумму самой арендной платы при условии, что она соответствует рыночной. Поэтому для меня постановление Пленума в рассматриваемой части было воспринято как логичное продолжение постановления Президиума по рассматриваемому делу.

Нет, в Постановлении Пленума по аренде вообще другая конструкция - аренду вообще нельзя оспорить по причине того, что у арендодателя нет собственности. Когда вещь изымается у арендатора действительным собственником, обязательственная сделка между арендодателем и арендатором сохраняет силу. Но арендодатель более не исполняет ее (у него больше нет вещи), поэтому он отвечает перед арендатором. Но в силу того, что в предшествующие периоды пользование было, оно должно быть оплачено. Поэтому и разворот платежей арендатора невозможен. По-моему, все очень логично и справедливо.

Святослав

Кстати, в отношении аренды будущей вещи нет пункта, аналогичного п.9 ППВАС № 54 (о регистрации договора). Если у меня ДА помещения, которое я собираюсь купить, рассуждения должны быть аналогичны - такой ДА не подлежит гос.регистрации (жаль, что их нет).

А зачем он нужен? Регистрации аренды как сделки ведь не будет...

[Святослав]

Ну, пока-то она есть и, судя по всему, еще побудет с нами. Иначе зачем было вообще говорить о регистрации в ППВАС?
Ну, и насчет обременения вопросы сохраняются - во второй части моего поста, которую Вы опустили.

[Shopen]

Shopen, мне не очень ловко делать Вам какие-то внушения... Но мне кажется, что использование выражений, аналогичных

наш ВАСя

вряд ли уместно в дискуссиях юристов. Как-то мне кажется, что это не вяжется с юридической этикой. Я не прав?

Я использовал эту аббревиатуру только потому, что именно здесь ("в дискуссиях юристов") она используется и для всех понятна, не более того
В любом случае, если такое употребление режет Вам слух, впредь я воздержусь от таких сокращений.

В одних случаях толкует по справедливости, а в других строго по букве.

Ну если применение закона de lege lata дает удовлетворительный результат с точки зрения справедливости и правильности. Зачем же тогда обращаться к толкованию de lege ferenda?

В том то и дело что применение закона de lege lata дает не всегда справедливый и правильный результат (по большей части политический) - вот и все что я хотел сказать.

[Святослав]

если такое употребление режет Вам слух

Наверное, Chiko просто не по душе мысль, что ВАС может быть чьим-то.

[Shopen]

Наверное, Chiko просто не по душе мысль, что ВАС может быть чьим-то.

Ревность в разумных пределах есть вещь благая!

[SmaLL Chief]

Таким образом, обоюдное волеизъявление сторон свидетельствует о заключении договора, но с дефектом формы На мой взгляд, тут логическая ошибка - в силу того, что ГК связывает заключенность договора с его гос. регистрацией, то как раз будет ложным утверждение,что договор заключен, но с дефектом формы. Потому как если есть дефект, выраженный в том, что как раз не соблюдено условие при котором договор считается таки заключенным, то как раз ну никак нельзя утверждать в таком случае, что договор заключен. А раз договор не заключен, то остается только НО. Сообщение отредактировал Platosha: Вчера, 18:

полностью согласен

Но в силу того, что в предшествующие периоды пользование было, оно должно быть оплачено. Поэтому и разворот платежей арендатора невозможен. По-моему, все очень логично и справедливо.

вот можно еще раз по этому поводу, если собственник взыщет с арендатора денежные средства за пользование помещением, может ли арендатор затем взыскать хотя бы часть денежных средств у лжеарендодателя?

Сообщение отредактировал SmaLL Chief: 30 January 2013 - 13:53

[Aganov]

Кстати, в отношении аренды будущей вещи нет пункта, аналогичного п.9 ППВАС № 54 (о регистрации договора). Если у меня ДА помещения, которое я собираюсь купить, рассуждения должны быть аналогичны - такой ДА не подлежит гос.регистрации (жаль, что их нет).

А короткая аренда разве не выход?

У меня сейчас как раз такой казус, Постановление оказалось очень в тему, но возник вопрос, как правильно оформить ДА на длительный срок, чтобы с Росреестром ругаться не пришлось. Предложил "короткий" ДА на будущую вещь и предварительный на длинный ДА на оставшийся срок.

[Chiko]

Святослав,

Наверное, Chiko просто не по душе мысль, что ВАС может быть чьим-то.

Нет, просто мне кажется, что это неуважительно по отношению к высшей судебной инстанции страны.