Сообщений в теме: 460

[Stan]

MX1978, спасибо за определение. Вот это правильная практика. )

[nicka777]

Добрый день. Ситуация такая.

У бабульки был земельный участок с недостроем. Она - продавец, я - покупатель. Поскольку в документах был бардак, она продала его "за копейки" с условием, что я все оформлю как надо. Алгоритм был таков: признание в судебном порядке за бабулькой ПС на незавершенку - госрегистрация, приватизация ЗУ - регистрация, купля-продажа. Деньги я отдала просто так, под расписку, есть еще предварительный договор купли-продажи, она оформила на меня доверенность. Пока судебное решение о признании за бабулькой ПС на незаверпшенку проходило госрегистрацию, она умерла. Ее наследники (сын и дочь) вообще не в курсе происходящего, но будут безумно рады наличию у нее "недвижимости", а о том, что она "уже куплена", не знают. Я пока в трансе и не могу сообразить, что делать, если они откажутся оформить договор купли-продажи? Наследника два, но какие! Дочь дикарка, в лесу живет, сын - пропоица.

Ребят, что делать?

[Alderamin]

У бабульки был земельный участок с недостроем. Она - продавец, я - покупатель. Поскольку в документах был бардак, она продала его "за копейки" с условием, что я все оформлю как надо. Алгоритм был таков: признание в судебном порядке за бабулькой ПС на незавершенку - госрегистрация, приватизация ЗУ - регистрация, купля-продажа. Деньги я отдала просто так, под расписку, есть еще предварительный договор купли-продажи, она оформила на меня доверенность. Пока судебное решение о признании за бабулькой ПС на незаверпшенку проходило госрегистрацию, она умерла. Ее наследники (сын и дочь) вообще не в курсе происходящего, но будут безумно рады наличию у нее "недвижимости", а о том, что она "уже куплена", не знают. Я пока в трансе и не могу сообразить, что делать, если они откажутся оформить договор купли-продажи? Наследника два, но какие! Дочь дикарка, в лесу живет, сын - пропоица.

Ребят, что делать?

Учиться на собственных ошибках, если не хватило ума поучиться на чужих... Выкладывайте расписку и предварительный договор...

[nicka777]

Ок, выкладываю!

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи нежилого помещения,
право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено

г.Х «xx» ______2xxxx г.

ФИО 1, паспорт, далее именуемый Продавец, с одной стороны, и ФИО 2, паспорт, далее именуемый Покупатель, с другой стороны, по результатам проведенных переговоров заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.
1.2. Предмет основного договора:
По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество:
объект xxx, расположенный по адресу: xxxx (далее - Объект).
1.3. Другие существенные условия основного договора:
1.3.1. Цена Объекта составляет: xxx рублей.
Общая цена Объекта включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Общая цена Объекта выплачивается на условиях 100% предоплаты.
1.3.2. Обязательство Продавца передать Объект Покупателю считается исполненным после фактической передачи Объекта Покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.
1.3.3. Помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.
1.3.4. На момент заключения предварительного договора, право собственности на Объект в отношении Продавца не зарегистрировано, кадастровый учет Объекта не осуществлен.
1.3.5. Все действия и расходы по осуществлению государственного кадастрового учета Объекта, оформлению права собственности на Объект на Продавца, государственной регистрации права собственности на Объект на Продавца и перехода права собственности от Продавца к Покупателю осуществляет Покупатель.
1.3.6. Продавец в течение тридцати дней с момента заключения настоящего договора выдает Покупателю доверенность для совершения всех действий, предусмотренных пунктом 1.3.5. настоящего договора, а также любых иных действий, необходимых для оформления и регистрации права собственности на Объект на Продавца и перехода права собственности от Продавца к Покупателю.
1.4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор:
В течение трех дней с момента оформления права собственности на Объект на Продавца.
1.5. В случаях, когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
1.6. Покупатель знает об отсутствии у Продавца права собственности на Объект на момент заключения настоящего договора.

2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. Покупатель передает Продавцу предоплату в размере 100% цены настоящего договора, т.е. ххх рублей в течение трех дней с момента заключения настоящего договора.
2.2. При заключении сторонами основного договора уплаченная сумма засчитывается в счет уплаты цены Объекта.
2.3. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю всю уплаченную сумму с учетом расходов, предусмотренных пунктом 1.3.5. настоящего договора.

3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
4.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
4.3. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи:


Приложение
к договору купли-продажи нежилого помещения,
право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено
от «хх» хххх 2ххххх г.


АКТ приема-передачи недвижимого имущества

г. ххх «хх» хххх 2ххххх г.

ФИО 1, паспорт, далее именуемый Продавец, с одной стороны, и ФИО 2, паспорт, далее именуемый Покупатель, с другой стороны, составили настоящий акт о том, что:

1. Продавец передал, а Покупатель принял следующее недвижимое имущество:
объект ххх, расположенный по адресу: ххх (далее - Объект).
2. Покупатель уплатил Продавцу в счет будущей купли-продажи Объекта сумму в размере ххх рублей.
3. В пользование Покупателя передается также земельный участок, занимаемый Объектом:
Подписи:

Расписка
г. Х "хх" ______ 2ххх г.

Я, фио 1, паспорт, получил от фио 2, паспорт сумму в размере ххх рублей в счет будущей купли-продажи объекта недвижимости: ххх, расположенного по адересу ххх, а также земельного участка, занимаемого объектом недвижимости. При этом, регистрацию права собственности на объект недвижимости в отношении фио 1, а также переход права собственности от фио 1 к фио 2 осуществляет фио 2 самостоятельно и за свой счет. Для данных действий, я, фио 1 обязуюсь выдать фио 2 доверенность в течение трех дней.

[Alderamin]

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи нежилого помещения,
право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено

г.Х «xx» ______2xxxx г.

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Предварительный договор с таким условием в силу закона действует 1 год. Когда он был заключен?

[nicka777]

Заключен в 2009, НО!!! В течение года он действует, если не определен срок заключения основного договора. Однако в предварительном он есть: п. 1.4. (есть же привязка к моменту получения свидетельства о ПС)

[IvanGnida]

Как раз из п.1.4 и следует, что срок действия ПД сторонами определен не был. Он (срок) определяется в п. 1.4. не конкретной датой, а обусловлен событием, наступление которого не зависит от воли сторон.

[Alderamin]

Заключен в 2009, НО!!! В течение года он действует, если не определен срок заключения основного договора. Однако в предварительном он есть: п. 1.4. (есть же привязка к моменту получения свидетельства о ПС)

В п. 1.4 слишком мутное условие:

В течение трех дней с момента оформления права собственности на Объект на Продавца.

Во-первых, сказано про оформление права, а вовсе не про получение свидетельства. Во-вторых, что есть "оформление права"? Регистрация права - понятно, а оформление - непонятно. В-третьих, непонятно, сколько времени ждать оформления. Всю жизнь? А если возникнут какие-то проблемы, и в разумные сроки станет невозможно оформить? В общем, у наследников позиция существенно лучше, чем у Вас. Но т.к. всё равно терять уже нечего, то надо пробовать доказывать в суде, что предварительный договор еще действует...

[nicka777]

А если предположить худший вариант, что суд не признает договор действующим и откажет в оформлении КП, деньги вернуть реально?

[IvanGnida]

Попробуйте сослаться на п. 8 пост. Пл.ВАС от 11.07.2011 г. № 54. «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.» Чтобы сэкономить на госпошлине, иск подавайте не о признании права, а по 551 ст. ГК - уклонение от регистрации.
Вопрос реальности возврата денег зависит, главным образом, от эффективности действий судебного пристава-исполнителя и ушлости должника.

Сообщение отредактировал IvanGnida: 05 August 2011 - 11:04

[nicka777]

Огромное спасибо! Будем бороться ))

[Alderamin]

А если предположить худший вариант, что суд не признает договор действующим и откажет в оформлении КП, деньги вернуть реально?

Взыскать - реально, а исполнить решение суда - будет зависеть от наличия имущества у должника на момент исполнения решения...

Попробуйте сослаться на п. 8 пост. Пл.ВАС от 11.07.2011 г. № 54. «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.»

Попытка - не пытка, однако крайне маловероятно, что это поможет. Судьи СОЮ обычно не в состоянии осилить подобные вещи. Они даже постановление совместного пленума 10/22 до сих пор игнорируют...

Чтобы сэкономить на госпошлине, иск подавайте не о признании права, а по 551 ст. ГК - уклонение от регистрации.

Для признания права в любом случае нет никаких оснований... абсолютно... Хотя, конечно, в СОЮ чего только не бывает...

[steallth]

Добрый день!

Меня отправили в эту тему, но своей ситуации я так и не нашел, потому излагаю:

ситуация: я сын, моя мать, как владелец квартиры, которая была приобретена во время брака с моим отцом подарила мне квартиру (в которой никто не был прописан, договор на квартиру оформлен на мать).

Договор дарения оформлен нотариально 21.06.2011 года, её муж (мой отец) подписал согласие на дарение, и умер 27.06.2011.

В ГБР переход права собственности по вышеуказанному договору дарения зарегестрирован 18.07.2011.

Вопрос - может ли теперь каким то образом теперь уже моя квартира принять участие в наследовательной дележке между мной, матерью, сыном отца от первого брака и матерью отца?

[SBG22]

В 1994 году отец дарит сыну квартиру, договор оформлен у нотариуса но не зарегистрирован в БТИ.
Отец умер, оставшись собственником, поскольку договор не был зарегистрирован в БТИ.
Сейчас много наследников первой очереди претендуют на эту квартиру.
Хочу заявить иск о регистрации сделки на основании п.3 ст. 165 ГКРФ
Допустим сможем объяснить суду почему не зарегистрировали договор в течении 15 лет. (не знали место жительства)
Но как доказать что даритель препятствовал регистрации сделки если до 2003 года для регистрации требовалось лишь
заявление одной стороны?

[Pastic]

Хочу заявить иск о регистрации сделки на основании п.3 ст. 165 ГКРФ

и ответчики заявят о пропуске срока ИД.

[SBG22]

По поводу пропуска сроков ИД - ответчики могут и не найтись или могут не прийти в суд.
Основная проблема - как аргументировать что не могли договор зарегистрировать в течении 16 лет?

[sya-aku]

как аргументировать что не могли договор зарегистрировать в течении 16 лет?

Например - регистрацией занимался сам ответчик, 16 лет назад сказал, что все давно зарегистрировано, вы ему поверили, и только после смерти узнали правду.
У меня лично в семье была такая ситуация с дачным участком.

[SBG22]

в этом случае не будет уклонения ответчика от государственной регистрации и суд не сможет применить п.3. ст. 165 ГКРФ

[Alderamin]

Хочу заявить иск о регистрации сделки на основании п.3 ст. 165 ГКРФ

и ответчики заявят о пропуске срока ИД.

По поводу пропуска сроков ИД - ответчики могут и не найтись или могут не прийти в суд.

Стисняюсь спрасить - и как это соотносится с тем, что

Сейчас много наследников первой очереди претендуют на эту квартиру.

Основная проблема - как аргументировать что не могли договор зарегистрировать в течении 16 лет?

Например - регистрацией занимался сам ответчик, 16 лет назад сказал, что все давно зарегистрировано, вы ему поверили, и только после смерти узнали правду.

в этом случае не будет уклонения ответчика от государственной регистрации и суд не сможет применить п.3. ст. 165 ГКРФ

1) В таком случае, что же это было?
2) У Вас богатый выбор?

[begemotch]

Перед Новым Годом пришла знакомая с проблемой: купила квартиру, подали документы на госрегистрацию, через неделю продавец умер. Знакомая сообщила о факте смерти в Росреестр, в итоге отказ, основанный на утере продавцом правоспособности.
Все возможные правопреемники достоверно неизвестны, есть дочь продавца, на контакт не идет, но устно заявляет, что на наследство не претендует и в суде это заявит. Знакомая не захотела ждать 6 месяцев, уговорила выйти с иском об оспаривании действий госоргана, признании дкп заключенным и перехода права собственности. Наследницу заявили третьим лицом. Практики по таким спорам нет, потому боюсь накосячить.
На подготовке судья задалась вопросом: чем отказ госоргана нарушил прав истца и почему считаете его незаконным? Доводы о том, что обязательства по сделке сторонами исполнены, деньги продавцом получены, имущество передано покупателю во владение, что такого основания для отказа в государственной регистрации прав, как утеря продавцом правоспособности после подачи документов на регистрацию в ЗоРП не содержится, судью, похоже, не удовлетворили.
Собственно, сам вопрос: правомерны ли заявленные требования?

[Alderamin]

купила квартиру, подали документы на госрегистрацию, через неделю продавец умер. Знакомая сообщила о факте смерти в Росреестр, в итоге отказ, основанный на утере продавцом правоспособности.

Спрашивается, и нафиг было сообщать???

Все возможные правопреемники достоверно неизвестны, есть дочь продавца, на контакт не идет, но устно заявляет, что на наследство не претендует и в суде это заявит. Знакомая не захотела ждать 6 месяцев, уговорила выйти с иском об оспаривании действий госоргана, признании дкп заключенным и перехода права собственности. Наследницу заявили третьим лицом. Практики по таким спорам нет, потому боюсь накосячить.

Уже косячите... А если бы боялись - не стали бы браться за это дело... Чего уж там - косячьте дальше...

На подготовке судья задалась вопросом: чем отказ госоргана нарушил прав истца и почему считаете его незаконным? Доводы о том, что обязательства по сделке сторонами исполнены, деньги продавцом получены, имущество передано покупателю во владение, что такого основания для отказа в государственной регистрации прав, как утеря продавцом правоспособности после подачи документов на регистрацию в ЗоРП не содержится, судью, похоже, не удовлетворили.
Собственно, сам вопрос: правомерны ли заявленные требования?

Нет.

[sya-aku]

правомерны ли заявленные требования?

Нет, конечно.
Росеестр правильно отказал Вам в совершении сделки.
Если на руках есть все подтверждающие документы о совершении оной и доказательства исполнения с Вашей стороны договора (что странно, кто ж в наше время до получения свидетельства деньги-то передает?!), ждите 6 месяцев и подавайте соответствующий иск. Однако, Вы уже дважды сэкономили на юристе (первый раз при заключении договора, второй раз при подаче заявления об оспаривании действий Росеестра), если сэкономите и в третий, подав, к примеру, исковое о признании права собственности, в котором Вам так же будет справедливо отказано, то вообще лишитесь и денег и квартиры.

[begemotch]

Нет, конечно.
Росеестр правильно отказал Вам в совершении сделки

Собственно так я и думал, предлагая дождаться 6 месяцев. Но в искушение ввела сама знакомая, принеся местную практику, где аналогичные иски удовлетворялись. Получается, самый простой способ сейчас - это две неявки? И по истечении 6 месяцев иск о признании договора к-п состоявшимся и перехода права собственности?

ждите 6 месяцев и подавайте соответствующий иск

А если наследники не объявятся, повторное заявление в Росреестр?

[sya-aku]

принеся местную практику, где аналогичные иски удовлетворялись.

Выкладывайте сюда.
По поводу остального - Вам даны исчерпывающие рекомендации относительно юриста в реале

[begemotch]

относительно юриста в реале

На форуме они есть, но в реале - это зверь редкой породы и встретить его крайне нелегко
Ладно, коль иск подан, начинаем все сначала.
Вы, как понимаю, юрист в реале? Ответьте, плиз, на парочку вопроса.
1. Правовые основания для отказа в госрегистрации (со ссылкой на конкретный пункт ст. 20 Закона о регистрации)
2. Нарушено ли (и кем) право покупателя квартиры
3. Кто правонарушитель