Выкладываю то самое постановление
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 3 марта 2005 года Дело N А17-95/3
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю., при участии представителей от истца: Корнилова Э.Г., удостоверение от 22.11.2002 N 118, приказ от 16.04.2003 N 1, от ответчика: Рыбиной Е.В., доверенность от 17.01.2003 N 23/21-13, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Ивановской областной коллегии адвокатов N 4 на решение от 25.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 15.11.2004 по делу N А17-95/3 Арбитражного суда Ивановской области, принятые судьями Семеновым В.П., Басовой Н.П., Бадиным А.Н., Опря Е.А., по иску Ивановской областной коллегии адвокатов N 4 к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества, расходов на приобретение обогревателей, оплату электроэнергии и на изготовление проекта теплоснабжения, а также суммы уменьшения арендной платы и
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Ивановской области обратилась Ивановская областная коллегия адвокатов N 4 (далее - Коллегия) с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы (после уточнения предмета иска в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя.
Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму.
Постановлением апелляционной инстанции от 15.11.2004 поименованное решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта сданного в наем помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.
Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции и решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, Коллегия обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила отменить их в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Основной довод кассационной жалобы сводится к тому, что крыша не относится к местам общего пользования, на которые распространяются обязательства арендатора по капитальному ремонту, а потому выводы суда об обязанности истца произвести ее ремонт неправомерны. Не определена крыша участниками сделки как предмет договора аренды.
Кроме того, заявитель жалобы полагает, что суд неправильно истолковал пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо из акта приема-передачи арендованного имущества видно ненадлежащее состояние крыши, и следовательно, ее ремонт должен производиться за счет арендодателя.
Комитет отзывом жалобу отклонил за ее необоснованностью.
Законность решения в части отказа в исковых требованиях и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из документов и установлено судом, 18.01.1999 Комитет, муниципальное предприятие жилищного хозяйства города Иваново (балансодержатель) и президиум Ивановской областной коллегии адвокатов (правопредшественник истца) заключили договор N 927, по которому в пользование последнему передано нежилое помещение площадью 16,6 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, проспект Ленина, 82, сроком с 01.02.1999 по 31.12.1999.
В пункте 3.1.7 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому нести расходы по содержанию переданного в аренду помещения, поддерживать его и коммуникации в исправном состоянии, проводить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда обязан арендатор.
При подписании акта приема-передачи от 01.02.1999 контрагенты указали в нем, что системы теплоснабжения и водоснабжения требуют восстановления, а крыша - ремонта.
С октября 1999 года площадь арендуемых помещений увеличена до 55,6 квадратного метра.
В дальнейшем срок аренды продлен до 31.12.2005.
Крыша здания, в котором истец арендовал нежилые помещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2003 года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек. После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N 39 обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы в счет арендных платежей.
В письме от 20.10.2003 N 23/19-2100 арендодатель сообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные с капитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненных работ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений в договор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Кодекса.
В октябре 2004 года при производстве строительных работ на объекте, принадлежащем Харитонову А.А., повреждены системы тепло и водоснабжения, в результате чего помещение, занимаемое Коллегией, было лишено централизованного теплоснабжения. Сведения об указанных фактах содержатся в письмах Коллегии от 27.10.2003 и 03.11.2003, которые она направила в адрес Комитета.
В ответ на данные обращения председатель Комитета предложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладку новой теплотрассы.
Коллегия и государственное унитарное предприятие "Ивановгражданпроект" подписали договор подряда от 11.12.2003 N 657/2003 на выполнение проектно-изыскательских работ, связанных с прокладкой новой теплотрассы. Стоимость указанных работ, согласно пункту 2.1 соглашения, составила 5000 рублей.
В период с октября 2003 года по апрель 2004 года истец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатил использованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек.
Поименованные суммы, а также уменьшение арендной платы на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу.
При разрешении спора апелляционная инстанция правомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором сторон. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору провести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 установлено иное лицо (арендатор), обязанное проводить капитальный ремонт, суд обоснованно отказал в компенсации расходов по ремонту кровли, понесенных Коллегией.
Довод истца о неправильном определении крыши как места общего пользования, со ссылкой Арбитражного суда Ивановской области на Методику планирования, учета и калькуляции себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (далее Методика), утвержденную постановлением Госстроя Российской Федерации от 23.12.1999, отклоняется. Данный документ, опубликованный в Бюллетене строительной техники за июль 1999 года N 6, устанавливает перечень объектов, относящихся к местам общего пользования в жилых зданиях. В силу названного договорного условия имущество, сданное внаем, ремонтируется в соответствии с правилами и нормами эксплуатации
жилого и нежилого фонда. Последние различаются по целевому назначению, но идентичны по техническим характеристикам, что, по мнению кассационной инстанции, позволяет применить к спорным правоотношениям статью 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.Ссылка арендатора на неправильное толкование пункта 1 статьи 611 Кодекса несостоятельна. В акте приема-сдачи нежилого помещения от 01.02.1999 участники сделки оговорили его техническое состояние и указали на необходимость восстановления системы тепло- и водоснабжения. В этом случае арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 названного закона не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.
При разрешении заявленных требований о взыскании расходов по проектированию теплосети, на покупку обогревателей и оплату электроэнергии суд правильно исходил из смыслового содержания статей 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих взыскание убытков с лица, виновного в их причинении.
В материалах дела отсутствуют доказательства противоправности и виновности действий Комитета, а также причинно-следственная связь между этими действиями и наступившими последствиями, что исключает возможность применения к нему имущественной ответственности.
Во взыскании суммы арендной платы, подлежащей зачету за счет понесенных расходов по ремонту спорной недвижимости, отказано законно, ибо в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил неоспоримых доказательств обоснованности истребуемых денежных средств.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 25.08.2004 в части отказа от удовлетворения исковых требований и постановление апелляционной инстанции от 15.11.2004 по делу N А17-95/3 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу Ивановской областной коллегии адвокатов N 4 - без удовлетворения.
Взыскать с Ивановской областной коллегии адвокатов N 4 в доход федерального бюджета государственную пошлину с кассационной жалобы в сумме 66 рублей. Арбитражному суду Ивановской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
АПРЯТКИНА Г.С.
Судьи
БАБАЕВ С.В.
КОНКИНА И.И.
