Сообщений в теме: 728

[ТВисТ]

Iv+

Небольшое уточнение, разрешают органы местного самоуправленя, в каждом МО разные, например в Москве это Госжилинспекция, но это только благодаря правовой коллизии, когда город и субъект РФ одно и то же.

Полный акцепт.

[Lyubusya]

13.12.04 был суд, мы выиграли, правда в первой инстанции только
Мотивировку пока не читала

[ТВисТ]

Lyubusya

13.12.04 был суд, мы выиграли, правда в первой инстанции только 
Мотивировку пока не читала

Поздравляю, есть повод Думаю с кассацией тож проблем не будет.
А у меня Администрация вовремя ответ не дала, суд обязал устранить нарушения и вынес им частник. После этого всё пошло без шороха.

[Iv+]

Впечатляет.
Особенно некоторые вещи:
"...несмотря на неоднократные требования суда, истцом не представлено доказательств переоборудования спорного помещения...".

Там еще упоминается реконструкция помещения, такое впечатление, что судьи плохо читали ЖК и ГрК.

"Крыльцо, которое требует демонтировать истец, в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к недвижимому имуществу. Оно является конструктивным элементом здания (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации)".

Тогда это реконструкция здания (см. ГрК), для проведения которой требуется гораздо больше согласований, в т.ч. по ЖК РФ, где для этого требуется решение ОСС. Кроме того, устройство крыльца ведет к уменьшению ОДС, что ест-но требует отдельного согласия.
В общем ляпов как всегда в судах хватает.

С уважением

[Satira]

Iv+
Да, если почитать суды часто понятие реконструкции и переустройства/перепланировки часто мешают в одну кучу. И не только суды. В законе-то тоже по части реконструкции особой четкости нет, от этого порой и трдуно бывает разобраться, что же все-таки имело место - реконструкция или перепланировка...

Lyubusya
Точно, поздравляю. Будет решение, выкладывайте, интересно, что в
мотивировке.


ТВисТ

После этого всё пошло без шороха.

И Вас поздравляю!

[Stoner]

Iv+
пояните, пожалуйста, почему, по Вашему мнению, организация крыльца, сиречь конструктивного элемента, необходимого для использования помещения в качестве нежилого, является реконструкцией?
Кроме того, к уменьшению какой составляющей ОДС ведет, по Вашему мнению, устройство крыльца? - Земельного участка? Но он-то как раз не уменьшается.

[RLV79]

Stoner
Я согласен с Iv+ по поводу реконструкции, и практика есть соответсвующая

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 10 сентября 2007 г. Дело N А09-169/07-29-21

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено имеющимися в деле доказательствами, работы по устройству второго входа в помещение магазина со стороны подъездов многоквартирного жилого дома включают в себя переоборудование оконного проема в капитальной стене дома в дверной проем, устройство к нему крыльца, занимающего часть прилегающей к дому территории общего пользования, что предполагает демонтаж арматуры несущей стены жилого дома и, соответственно, нарушение целостности конструкции здания многоквартирного жилого дома.
Таким образом, данные работы носят характер реконструкции, что следует из представленного заявителем проекта, разработанного МУ "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" г. Дятьково, и из характера самих работ, и в данном случае заявителю необходимо было получить разрешение на строительство в установленном порядке.
Кроме того, в соответствии с пп. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению на выдачу разрешений на строительство прилагается среди прочих документов согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

[Stoner]

RLV79
да, мне известно это решение. Как впрочем, и ряд других, с абсолютно противоположной позицией суда, в т.ч. ФАСов.
Если ж от судебной практики, единообразие коей остается недостигнутым пока идеалом, обратиться к нормам закона и здравой логике, то

нарушение целостности конструкции здания многоквартирного жилого дома

- это не повод говорить о реконструкции в смысле, вкладываемом в это понятие Градостроительным кодексом. Ибо не нарушением ли целостности здания можно считать, например, перенос перегородок внутри его или обустройство лестничного марша и пр. незначительные, по сути, строительно-монтажные мероприятия?
Кроме того, если законодатель прописывает достаточно четко процедуру перевода в нежилой фонд в отдельной главе Жилищного кодекса, указывая, в частности, на недопустимость истребования иных, кроме перечисленных в ней, документов от заявителя, то не означает ли это, что в его, законодателя, замысел входит отграничение связанного с переводом строительства от тех работ, разрешение на которые прописано в ст. 51 ГрК?

согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта

Какого, собственно, объекта? Доказано, что мы реконструируем именно дом жилой? Мы организуем конструктивный элемент встроенного нежилого помещения в виду крыльца, необходимый для использования этого помещения в качестве нежилого, т.к. необходим именно отдельный вход в него. Ну, давайте тогда ad absurdum под эти полторы ступеньки землю в аренду предоставлять, как у нас додумались в городской администрации, давайте устраивать торги права аренды или, как у нас опять же делается, продают право аренды по кадастровой или оценочной стоимости. Логика, которой руководствуются при этом люди в исполнитьельных органах муниципальной власти, сродни той логике, что лежит в основе приведенного Вами,
RLV79 высказывания Фрейда.

данные работы носят характер реконструкции, что следует из представленного заявителем проекта

В решении суда не вижу мнения специалиста, который бы сделал заключение о характере на самом деле выполненных работ. Без какой-либо необходимости данное решение помещает объект, уже нежилой, готовый к эксплуатации, в правовую неопределенность, потому что ежу понятно, что после такого решения ни за что и никогда не получить теперь бедному терпиле, попавшему под колеса правосудия, согласия "сособственников объекта капитального строительства".

в данном случае заявителю необходимо было получить разрешение на строительство в установленном порядке.

Конечно, а то, что ЖК определяет уведомление о переводе в нежилой фонд в качестве основания проведения работ, необходимых для использования помещения в качестве нежилого, - это мелочи. Кодекс же лохи писали...

[Iv+]

"Какого, собственно, объекта? Доказано, что мы реконструируем именно дом жилой?"

В результатет Ваших действий изменяется площадь здания?
Если да, то реконструкция однозначно (см. определение реконструкции в ГрК).

Кроме того, к уменьшению какой составляющей ОДС ведет, по Вашему мнению, устройство крыльца? - Земельного участка? Но он-то как раз не уменьшается.

ОДС (ЗУ) используется для содержания и обслуживания МКД.
Вы, заняв часть ЗУ под крыльцо исп. его для собственных нужд, или это надо разъяснять?

С уважением

[ТВисТ]

Iv+

В результатет Ваших действий изменяется площадь здания?
Если да, то реконструкция однозначно (см. определение реконструкции в ГрК).

Не встречал в планах МКД что бы крыльцо входило в площадь здания.Его, как и козырьки над входом в подьезд никогда не вносят в эту площадь. По крайней мере у нас в регионе.

ОДС (ЗУ) используется для содержания и обслуживания МКД.
Вы, заняв часть ЗУ под крыльцо исп. его для собственных нужд, или это надо разъяснять?

Спорно это всё. Мне кажется ключевое здесь - уменьшается или нет ОДС, а то, что он для собственных нужд, так ведь и он член этого МКД и у него "нужды" есть.
Да, не цветочки под окном посадил,(хотя тоже использование ОДС для собственных нужд), но опять же,- имущество ОДС не уменьшено.

[Iv+]

а то, что он для собственных нужд, так ведь и он член этого МКД и у него "нужды" есть

Есть запрет выделения доли в ОДС, т.е. того что Вы делаете, когда строите крыльцо.
А если сосед поставит на Вашем крыльце автомобиль, он ведь тоже имеет право пользования этой частью ЗУ.

[Stoner]

А если сосед поставит на Вашем крыльце автомобиль

Автомобиль на крыльце не поместится, или это надо разъяснять?

В результатет Ваших действий изменяется площадь здания?

А если не меняется? - За счет сноса перегородок увеличилась, за счет возведения новых - обратно уменьшилась. А крыльцо стоит... А в площадь оно, крыльцо не входит, т.к. на нем нет отапливаемого тамбура.

запрет выделения доли в ОДС, т.е. того что Вы делаете, когда строите крыльцо.

Это вообще чудесно: как это я, строя крыльцо, выделяю долю в ОДС? Это надо разъяснять...
С уважением

[boba]

А если не меняется? - За счет сноса перегородок увеличилась, за счет возведения новых - обратно уменьшилась.

Как это площадь здания может уменьшится за счёт сноса перегородок и соответственно увеличится за счёт возведения новых?

А крыльцо стоит... А в площадь оно, крыльцо не входит, т.к. на нем нет отапливаемого тамбура.

А при чём здесь тамбур и к тому же отапливаемый

Это вообще чудесно: как это я, строя крыльцо, выделяю долю в ОДС?

Вы крыльцом занимаете часть ОДС всех собственников здания.

[Stoner]

Как это площадь здания может уменьшится

поверьте на слово

А при чём здесь тамбур и к тому же отапливаемый

см. инструкцию №37 Госстроя об инвентаризации жилищного фонда в РФ (прил. В)

Вы крыльцом занимаете часть ОДС всех собственников здания.

да ну?! Повесить меня мало на этом крыльце моем несчастном...
Ну, хорошо, а долю-то я как выделяю при этом?

[Iv+]

Ну, хорошо, а долю-то я как выделяю при этом?

ключевое здесь - уменьшается или нет ОДС, а то, что он для собственных нужд, так ведь и он член этого МКД и у него "нужды" есть.
Да, не цветочки под окном посадил,(хотя тоже использование ОДС для собственных нужд), но опять же,- имущество ОДС не уменьшено

Без комментариев.

[ТВисТ]

Iv+

Без комментариев.

И Вам всего доброго.

[Satira]

Мда, очень содержательное обсуждение. И аргументация потрясающая. Я вот тоже никак не могу понять, почему строительство крыльца - это выделение части из ОДС

Сообщение отредактировал Satira: 25 December 2007 - 13:13

[RLV79]

Про з.у. все сомнительно, в этом плане я согласен с Stonerи ТВисТ.
От реконструкции пока не откажусь ))).

Вот что Москва пишет по этому поводу:

МОСКВА

МЭР

РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ

О ПОЛОЖЕНИИ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ
И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В Г. МОСКВЕ

Реконструктивные работы - строительные работы в отдельном помещении здания, предусматривающие один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций:
- изменение формы оконных и дверных проемов;
- создание, ликвидация оконных и дверных проемов;
- изменение входов;
- устройство входов, тамбуров входов;
- устройство лоджий, балконов;
- остекление лоджий, балконов;
- замена столярных элементов фасада.
Реконструкция объекта - проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):
- изменение первоначального функционального назначения с заменой технологического оборудования (реорганизация объекта);
- изменение габаритов и технических показателей;
- капитальное строительство пристройки, надстройки;
- разборка и усиление несущих конструкций по объекту (кроме недвижимых памятников истории и культуры);
- переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов);
- строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания (кроме недвижимых памятников истории и культуры). При реконструкции зданий предусматривается полное или частичное освобождение помещений (отселение жителей, вывод организаций и т.д.).

Что есть реконструктивные работы и относятся ли они, в понятии Правительства Москвы, к реконструкции не ясно.

Добавлено в [mergetime]1198650544[/mergetime]
Про з.у. все сомнительно, в этом плане я согласен с Stonerи ТВисТ.
От реконструкции пока не откажусь ))).

Вот что Москва пишет по этому поводу:

МОСКВА

МЭР

РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ

О ПОЛОЖЕНИИ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ
И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В Г. МОСКВЕ

Реконструктивные работы - строительные работы в отдельном помещении здания, предусматривающие один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций:
- изменение формы оконных и дверных проемов;
- создание, ликвидация оконных и дверных проемов;
- изменение входов;
- устройство входов, тамбуров входов;
- устройство лоджий, балконов;
- остекление лоджий, балконов;
- замена столярных элементов фасада.
Реконструкция объекта - проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):
- изменение первоначального функционального назначения с заменой технологического оборудования (реорганизация объекта);
- изменение габаритов и технических показателей;
- капитальное строительство пристройки, надстройки;
- разборка и усиление несущих конструкций по объекту (кроме недвижимых памятников истории и культуры);
- переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов);
- строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания (кроме недвижимых памятников истории и культуры). При реконструкции зданий предусматривается полное или частичное освобождение помещений (отселение жителей, вывод организаций и т.д.).

Что есть реконструктивные работы и относятся ли они, в понятии Правительства Москвы, к реконструкции не ясно.

[boba]

Это Распоряжение Мэра Москвы частично противоречит Град.кодексу. В частности дифиниции - реконструкция.

[Stoner]

Без комментариев.

А жаль...

Что есть реконструктивные работы и относятся ли они, в понятии Правительства Москвы, к реконструкции не ясно.

очень даже ясно. кстати, спасибо, что подняли это положение московское о реконструктивных работах, я о нем знал, да запамятовал привлечь в данной дискуссии. Вот если отграничены понятия "реконструктивные работы" и "реконструкция" - понятно же, что одно к другому не может относиться уже в силу этого отграничения, не так ли? И получается, что если на реконструкцию, которая имеется в виду в ст. 1 ГрК, надо получать согласие сособственников объекта капстроительства, то на реконструктивные работы, ограниченные одним помещением в доме, такого согласования получать не нужно.

- изменение формы оконных и дверных проемов;
- создание, ликвидация оконных и дверных проемов;
- изменение входов;
- устройство входов, тамбуров входов;

Получается практически исчерпывающий перечень мероприятий (за вычетом устройства новых перегородок и сноса части старых, но и это не подпадает под определение "изменение габаритов"), достаточных для преобразования квартиры в нежилое, но самое основное, это ограничение реконструктивных работ одним помещением в доме.
А вообще, согласен с Бобой, что тут в плане дефиниций налицо явное противоречие ГрК, так что не знаю, насколько правомерно притягивать этот документ в контексте обсуждения темы перевода в нежилой фонд.

[Arikom]

Добрый день. Подскажите пожалуйста как правильнее поступить в следующей ситуации - на земле в собственности, отведенной под ИЖС, построено здание с прицелом на коммерческую недвижимость. Разрешение на строительство получено как для частного дома. Как поступить после завершения строительства - регистрировать в ФРС дом, а затем обращаться в ОМС по переводу в нежилье. Или подавать в суд как на самоволку. Либо еще какой то вараинт?
(если подобная или схожая тема была, попрошу не "кидать в меня камни", а просто присоединить к ней)))

Сообщение отредактировал Arikom: 03 January 2008 - 19:14

[анатолий52]

Легче зарегистрировать как ИЖС, а затем перевести в нежилое.., если, конечно, подходит постройка под требования в три этажа для проживания одной семьи! Хлопот меньше и пошлин и экспертиз не надо.

[Arikom]

Спасибо. Этажа три. Сколько там "семей" проживать будет это вопрос растяжимый. Тысяча квадратов, реально строилось сразу как нежилье. Вопрос в том насколько сложным будет перевод в нежилье и отличается это скажем от перевода в нежилье квартиры на первом этаже многоэтажки?

Сообщение отредактировал Arikom: 10 January 2008 - 17:11

[Флер]

Вопрос в том насколько сложным будет перевод в нежилье и отличается это скажем от перевода в нежилье квартиры на первом этаже многоэтажки?

Я думаю, что здесь возникнет необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка. А это дополнительные согласования, публичные слушания. Вот, собственно, и вся разница

[анатолий52]

Зато права на постройку уже будут зарегистрированы! Видите разницу с самостроем?
У меня, например, получилось перевести ИЖС в нежилое помещение, распоряжение о переводе получил и не регистрирую, пока... и газ дешевый для отопления, и три фазы без хлопот, и ответственных не надо! До поры, до времени, конечно. А если официально для нежилого подключать, так заставят пол города перекопать и подстанцию построить...

Сообщение отредактировал анатолий52: 13 January 2008 - 04:45