Кто сталкивался с покупкой квартиры "из-под ипотеки"?
В условия допуска к деньгам (в ячейке или при расчетах по аккредитиву) помимо ДКП с отметкой о рег-ции ППС к покупателю входит выписка из ЕГРП "со сведениями об отсутствии обременений в пользу банка...".
Размышляю над действенностью фразы в форме ДКП, используемой банком-залогодержателем: "Регистрационная запись о залоге подлежит погашению до момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю".
Хоть банк и не участвует в ДКП, а только дает согласие на продажу, тем не менее эта фраза призвана гарантировать то, что продавец не доберется до денег, пока не будет погашена ипотека, я правильно понимаю?
Сталкивался примерно лет 5 назад. Была еще и закладная. Долг по ип. кредиту, как ,я понял предполагается, и у Вас гасился деньгами покупателя. Но схема сделки была немного другая.
Деньги закладывались в 2 ячейки.
В первую, для банка - сумма для полного погашения долга по ипотечному кредиту, процентов и пени. Доступ по ДКП и свидетельству (выписке ЕГРП) с обременением.
Во вторую ячейку - деньги для продавца (цена квартиры за вычетом суммы долга банку). Доступ - ДКП и выписка из ЕГРП (свид.) без обременений.
Далее - ДКП с согласием банка.
1-я регистрация:
внесение банком изменений в закладную (было необходимо, насколько помню, было запрещено отчуждение).
перехода права к покупателю ( в то время и ДКП) с сохранением обременения (ипотеки).
Доступ к первой ячейке продавца совместно с сотрудником банка, внесение денег в кассу банка, полная оплата долга банку.
2-я регистрация - погашение записи об ипотеке, доступ продавца ко 2-й ячейке (по условиям доступа).
Т.к. сумма во второй ячейке превышала долг банку, не опасались, что продавец с сотрудником банка не донесут до кассы деньги из первой ячейки. В этом случае продавец не получил бы денег из второй ячейки, а покупатель - собственник и новый залогодатель погасил бы долг из этих денег.
В ДКП было указано, что продавец обязуется 1-й частью денег, полученных в оплату квартиры, оплатить долг банку.
Есть ли закладная?
У Вас банк когда и под какие условия получает деньги покупателя для погашения долга продавца по кредиту и последующего снятия ипотеки. До поступления денег на счет, банк не даст документов для погашения записи об ипотеке.
Предположительно, у Вас риск, что деньги покупателя на погашение ипотечного кредита продавца поступят банку, кредит за продавца будет погашен деньгами покупателя, а дальше продавец скажет: "всем спасибо, все свободны, я квартиру передумал продавать", продавец может отказывается подписывать совместное заявление с банком о погашении записи об ипотеке. Или регистрация перехода права собственности к покупателю не произойдет, возможно, и по другим причинам (например, продавец внезапно умрет).
? безопасных способа только два, как ни крути, но безграмотных покупателей зачастую это не волнует так как "риэлторы по другому не работают"
