Сообщений в теме: 87

[Jazzanova]

В чем может состоять цель такого запрета? Кого и от чего данный запрет защищает?

я бы повернул вопрос круче, зачем вообще этот закон нужен в том виде, в котором он есть? Им недовольны все кроме его разработчиков, пожалуй и его лобистов.

Кстати, если следовать вашей логике, то такой запрет легко обходится: первоначально заключаются ДДУ на все квартиры в доме юриком-застройщиком с физиком. Затем уступка физика другому юрику, который уже дальше будет уступать другим физикам. Запрет обойден - юрик ДДДУ не заключал.

да вы фантазер

[Mich]

В чем может состоять цель такого запрета? Кого и от чего данный запрет защищает?

я бы повернул вопрос круче, зачем вообще этот закон нужен в том виде, в котором он есть? Им недовольны все кроме его разработчиков, пожалуй и его лобистов.

Кстати, если следовать вашей логике, то такой запрет легко обходится: первоначально заключаются ДДУ на все квартиры в доме юриком-застройщиком с физиком. Затем уступка физика другому юрику, который уже дальше будет уступать другим физикам. Запрет обойден - юрик ДДДУ не заключал.

да вы фантазер

Я не сказал бы, что этим законом все недовольны. Он очень даже устраивает дольщиков, особенно когда застройщиками нарушаются сроки строительства. Дольщики с большим удовольствием идут в суд за неустойкой. Кроме того, надо признать, что госрегистрация ДДУ существенно защищает дольщика от двойных продаж. Не могу с вами не согласиться, что у этого закона много недостатков, интересы застройщиков, на мой взгляд, серьезно ущемлены. Но с этим законом ситуация в жилищном строительстве с точки зрения защиты от мошенничества стала в целом лучше, чем была до него. По крайней мере у людей появился выбор: или участвовать в сомнительных вексельных, страховых и пр. схемах и гадать, как раньше, обманут или пронесет, или искать застройщика, который работает по ДДУ. Все это, конечно, ИМХО.
Что касается моего фантазерства, ничего фантастического в моем варианте нет. Причем в строгом соответствии с законом первому дольщику даже необязательно что-либо платить застройщику.

[Jazzanova]

Вы полагаете, что третье предложение п. 3 ст. 1 214-ФЗ никак не связано с первым предложением? Что это отдельные нормы внутри одного пункта?
Полагаю, что это не так. Запрет распространяется только уступку по таким инвестиционным договорам между двумя юрлицами, которые одновременно не основаны на участии в долевом строительстве.

на чем основан этот вывод?
риторический вопрос, видимо, на Вашей интуиции, так как в упомянутом Вами пункте 3 ст. 1 (если внимательно вглядеться) написано все ровно наоборот.

если запрет на уступку (третье предложение пункта 3 ст. 1) это часть 214-фз
а весь 214-фз не распространяется на отношения юрлиц по 39-фз (см. первое предложение пункта 3 ст. 1), то запрет (как часть 214-фз) в отношении таких сделок не действует
тогда в отношении чего он действует?
неумолимый вывод - в отношении ддушек, то есть это специальная норма по отношению к статье 11 214-фз

Он очень даже устраивает дольщиков, особенно когда застройщиками нарушаются сроки строительства. Дольщики с большим удовольствием идут в суд за неустойкой.

а застройщик с большим удовольствием банкротится
не завершив стройку при нулевых активах

Что касается моего фантазерства, ничего фантастического в моем варианте нет. Причем в строгом соответствии с законом первому дольщику даже необязательно что-либо платить застройщику.

вы так делали на практике? вешали сто % квартир на бабу валю
а если баба валя между регистрациями откинется?
или смотает за бугор
ну да ладно, даже если не смотает,
у вас все квартиры в одной сделке, не круто ли?
разве дольщикам интересно толкаться локтями в дду со множественностью лиц на стороне дольщиков?
прокуратуру не смутит, разумеется, длинная цепочка уступок
и никакой притворности этих сделок, конечно.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 08 June 2011 - 12:41

[Dremlin]

на чем основан этот вывод?
риторический вопрос, видимо, на Вашей интуиции, так как в упомянутом Вами пункте 3 ст. 1 (если внимательно вглядеться) написано все ровно наоборот.

если запрет на уступку (третье предложение пункта 3 ст. 1) это часть 214-фз
а весь 214-фз не распространяется на отношения юрлиц по 39-фз (см. первое предложение пункта 3 ст. 1), то запрет (как часть 214-фз) в отношении таких сделок не действует
тогда в отношении чего он действует?
неумолимый вывод - в отношении ддушек, то есть это специальная норма по отношению к статье 11 214-фз

По этой логике второе предложение п. 3 ст. 1, как часть 214-ФЗ, также не работает, т.к. 214-ФЗ не распространяется на отношения юрлиц, не основанные на долевом участии, и не может определять, какие нормы работают в случае с обыяными инвестиционными отношениями. И как тогда быть?

[Jazzanova]

По этой логике второе предложение п. 3 ст. 1, как часть 214-ФЗ, также не работает

и второе и двадцать второе
второе предложение вообще ни о чем

И как тогда быть?

разве гк и 39-фз отменили?
применяйте то, что есть
как будто 214-фз библия инвестиций

[Dremlin]

>второе предложение вообще ни о чем

«здесь читаем, здесь не читаем, тут рыбу заворачивали»
Кстати, запрет на уступку от юрлица, по Вашей логике, тоже не должен действовать, т.к. уступка из инвест.договора, и 214-фз тут не работает, а ГК и 39-фз подобных запретов не содержат

[Jazzanova]

ну читайте, если вам так интересно
мне нет

Кстати, запрет на уступку от юрлица, по Вашей логике, тоже не должен действовать, т.к. уступка из инвест.договора, и 214-фз тут не работает, а ГК и 39-фз подобных запретов не содержат

это не моя логика
это больная логика законотворцев
моя логика в том, чтобы были разрешены любые уступки и из дду и из других сделок -))
а если хотите ограничения ввести, то делайте это грамотно
а не так криво, как это сделано в 214-фз

[Mich]

2Jazzanova

а застройщик с большим удовольствием банкротится
не завершив стройку при нулевых активах

Дольщик сейчас ведь тоже не дурак, он обычно дожидается ввода дома в эксплуатацию, получает квартиру по акту, а потом уж идет в суд за неустойкой, и как правило, ее получает, ну, м.б., не по двойной ставке, но все равно неплохо. И нормальный застройщик из-за этого, конечно, банкротиться не будет. А в наших условиях, как вы понимаете, задержаться на 2-3 месяца со сдачей дома ничего не стоит.

вы так делали на практике? вешали сто % квартир на бабу валю
а если баба валя между регистрациями откинется?
или смотает за бугор
ну да ладно, даже если не смотает,
у вас все квартиры в одной сделке, не круто ли?
разве дольщикам интересно толкаться локтями в дду со множественностью лиц на стороне дольщиков?
прокуратуру не смутит, разумеется, длинная цепочка уступок
и никакой притворности этих сделок, конечно.

Если зайдет речь о реализации такой схемы, конечно, не надо все вешать на бедную бабу Валю, можно найти несколько более богатых дядей и тетей. Кстати никаких рисков в связи с такими договорами нет. Ну пусть, как вы выразились, откинется эта бедная баба Валя. Худшее, что в этом случае грозит застройщику, это хлопоты с односторонним отказом застройщика от исполнения договора в связи с его неисполнением дольщиком.
Что касается множественности лиц на стороне дольщиков, я вообще не понял. Да, у нас все квартиры (половина, треть) первоначально в одном договоре. Однако никакой множественности, конечно же, не возникает. По каждой квартире происходит уступка части требования из ДДУ, заключенного, например, на 10-20-30 квартир. Все это прекрасно регистрируется и никаких вопросов ни у Росреестра, ни у дольщика, как правило, не возникает. Про прокуратуру опять-таки не понял: а она здесь с какого боку? Какое мне дело, смущает ее что-то или нет? То же самое про притворность: и кто же это будет тем заинтересованным лицом, которое вправе будет оспаривать такой договор в соответствии со ст. 166 ГК?

[Jazzanova]

Дольщик сейчас ведь тоже не дурак, он обычно дожидается ввода дома в эксплуатацию, получает квартиру по акту, а потом уж идет в суд за неустойкой

застройщик тоже не дурак
обычно впередаточном акте есть пункт об отсутствии претензий, в том числе и претензий связанных с неустойкой
кроме того проектные компании обычно после завершения проекта закрываются и ликвидируются
так что... перспективы довзыскания неустойки может быть и есть, но далеко не в каждом случае
поэтому ваш оптимизм на этот счет не разделяю

Что касается множественности лиц на стороне дольщиков, я вообще не понял. Да, у нас все квартиры (половина, треть) первоначально в одном договоре. Однако никакой множественности, конечно же, не возникает. По каждой квартире происходит уступка части требования из ДДУ, заключенного, например, на 10-20-30 квартир.

после 50 уступок у вас на стороне участника долевого строительства в этом договоре 50 дольщиков - это и есть множественность
и вопрос не в том, что это незаконно, а в том, что, например, для внесения изменений (допустим в части корректировки площадей построенных квартир) в этот договор потребуется согласие всех пятидесяти
а если один из них вдруг откажется в одностороннем порядке от исполнения договора
что тогда будет с остальными и с договором?

[Mich]

застройщик тоже не дурак
обычно впередаточном акте есть пункт об отсутствии претензий, в том числе и претензий связанных с неустойкой
кроме того проектные компании обычно после завершения проекта закрываются и ликвидируются
так что... перспективы довзыскания неустойки может быть и есть, но далеко не в каждом случае
поэтому ваш оптимизм на этот счет не разделяю

Написали в акте про отказ от прав на неустойку, а про ст. 9 ГК забыли или, точнее, на нее забили?
Ну это у вас в Москвах застройщики ликвидируются после завершения проекта, а у нас, в провинциях, они живут и строят долго и счастливо.

Что касается множественности лиц на стороне дольщиков, я вообще не понял. Да, у нас все квартиры (половина, треть) первоначально в одном договоре. Однако никакой множественности, конечно же, не возникает. По каждой квартире происходит уступка части требования из ДДУ, заключенного, например, на 10-20-30 квартир.

после 50 уступок у вас на стороне участника долевого строительства в этом договоре 50 дольщиков - это и есть множественность
и вопрос не в том, что это незаконно, а в том, что, например, для внесения изменений (допустим в части корректировки площадей построенных квартир) в этот договор потребуется согласие всех пятидесяти
а если один из них вдруг откажется в одностороннем порядке от исполнения договора
что тогда будет с остальными и с договором?

Для корректировки площадей построенных квартир мы обычно не вносим изменения в договор, т.к. в договоре уже предусмотрен механизм расчетов при увеличении или уменьшении площади квартиры, а также каким документом подтверждается ее площадь.
Кроме того, мы как-то в своей дискуссии отклонились от темы, сформулированной ТС. Вопрос-то был в законности и обоснованности судебного решения.

[Jazzanova]

топик стартер киньте плз данные на выложенную судебную практику дата и номер судебного акта
спасибо

[esv709]

Надо отличать инвестиционные отношения от отношений по ДДУ. Инвестиционные - это когда инвестиции направляются на строительство целого объекта, а ДДУ на конкретное помещение- квартиру. Полно арбитр.практики, когда отказывают инвестору в регистрации права собственности по инвест договорам, где результат инвест деятельности определён конкретным помещением в объекте, так как такие инвестиции могут быть только по ДДУ с соответствующей гос.регистрацией этого ДДУ. Так что юрик имеет право переуступать права по ДДУ физикам, права физика от такого вступления в ДДУ нисколько не страдают и глупо бы было разграничивать ещё и права по ДДУ юрика от прав по ДДУ физика...

[ОльгаВикт]

Mich, наскоько я поняла, у вас юрик заключил с Застройщиком ДДУ на несколько квартир, которые потом продает в розницу по договорам уступки физикам (уступает часть требований из первоначального ДДУ).

Что уступать физикам права юрика по ДДУ можно, это я поняла. Но вот будет ли ДДУ если юрик 100% квартир оплатит Застройщику, а потом будет их по договорам уступки "продавать" физикам? Наверно тут будет чистый инвестиционный договор, на который ФЗ 214 не распространяется и соответственно действует запрет на уступку прав физику.
Или можно заключить, например, два ДДУ разными числами. По одному ДДУ юрику взять сначала 50% квартир, а через месяцок еще 50% оставшихся. Тогда можно будет юрику уступать свои права по ДДУ физикам.
Мне нужно, чтобы договор был признан ДДУ и можно было потом эти квартиры по договорам уступки передавать физикам. А то если юрику сразу взять 100% квартир, получается инвестиционный договор и уступать по нему права физику нельзя. Я правильно поняла?

[Mich]

Mich, наскоько я поняла, у вас юрик заключил с Застройщиком ДДУ на несколько квартир, которые потом продает в розницу по договорам уступки физикам (уступает часть требований из первоначального ДДУ).

Что уступать физикам права юрика по ДДУ можно, это я поняла. Но вот будет ли ДДУ если юрик 100% квартир оплатит Застройщику, а потом будет их по договорам уступки "продавать" физикам? Наверно тут будет чистый инвестиционный договор, на который ФЗ 214 не распространяется и соответственно действует запрет на уступку прав физику.
Или можно заключить, например, два ДДУ разными числами. По одному ДДУ юрику взять сначала 50% квартир, а через месяцок еще 50% оставшихся. Тогда можно будет юрику уступать свои права по ДДУ физикам.
Мне нужно, чтобы договор был признан ДДУ и можно было потом эти квартиры по договорам уступки передавать физикам. А то если юрику сразу взять 100% квартир, получается инвестиционный договор и уступать по нему права физику нельзя. Я правильно поняла?

Я не вижу препятствий к заключению застройщиком одного ДДУ с юриком на все квартиры в строящемся МКД. Инвестиционный договор в этом случае все же не получится: ведь, как правильно отметил esv709, ДДУ заключается на строительство жилых или нежилых помещений в МКД, а не на дом в целом.

[ОльгаВикт]

Mich, спасибо.
Значится прописываем все объекты (квартиры) в ДДУ, который Застройщик заключает с юриком. Назовем его ДДУ-1. Регистрируем ДДУ-1 в Росреестре. Потом юрик уступает часть права требования в виде одного обьекта (квартиры) физику.
Регистрируем в Росреестре измененный ДДУ-1 или договор уступки права требования?
Если регистировать договор уступки права требования, то получается что ДДУ-1 остается в силе.
Если регистировать измененный ДДУ-1,то замучаешься каждый раз физиков всех собирать. Или взять от них доверенности на право вносить изменения в ДДУ-1 в части отчуждения прав на квартиры, не принадлежащие этим физикам.

Что-то я запуталась совсем.

[GellaX]

Надо отличать инвестиционные отношения от отношений по ДДУ. Инвестиционные - это когда инвестиции направляются на строительство целого объекта, а ДДУ на конкретное помещение- квартиру. Полно арбитр.практики, когда отказывают инвестору в регистрации права собственности по инвест договорам, где результат инвест деятельности определён конкретным помещением в объекте, так как такие инвестиции могут быть только по ДДУ с соответствующей гос.регистрацией этого ДДУ.

если Вы внимательно почитаете эту практику, то заметите, что соль не в том, что объект - квартира, а в том, что строительство является долевым и в результате, помимо права собственности на квартиру, возникает ОДС на общее имущество.

ОльгаВикт, извините, но Вы 214-ФЗ читали? Почитайте и многие вопросы снимутся.

[Mich]

Mich, спасибо.
Значится прописываем все объекты (квартиры) в ДДУ, который Застройщик заключает с юриком. Назовем его ДДУ-1. Регистрируем ДДУ-1 в Росреестре. Потом юрик уступает часть права требования в виде одного обьекта (квартиры) физику.
Регистрируем в Росреестре измененный ДДУ-1 или договор уступки права требования?
Если регистировать договор уступки права требования, то получается что ДДУ-1 остается в силе.
Если регистировать измененный ДДУ-1,то замучаешься каждый раз физиков всех собирать. Или взять от них доверенности на право вносить изменения в ДДУ-1 в части отчуждения прав на квартиры, не принадлежащие этим физикам.

Что-то я запуталась совсем.

Регистрируется договор уступки по каждой квартире, при этом никакие изменения в первый договор не вносятся. Проблем с Росреестром нет.
2GellaX
По-моему, esv709 имел в виду то же самое, о чем говорите Вы: если объект - помещение в доме, то речь идет о долевом строительстве.

[GellaX]

2GellaX
По-моему, esv709 имел в виду то же самое, о чем говорите Вы: если объект - помещение в доме, то речь идет о долевом строительстве.

Не знаю, что там имел в виду esv709, но Вы из его поста сделали неправильный вывод:

Я не вижу препятствий к заключению застройщиком одного ДДУ с юриком на все квартиры в строящемся МКД. Инвестиционный договор в этом случае все же не получится: ведь, как правильно отметил esv709, ДДУ заключается на строительство жилых или нежилых помещений в МКД, а не на дом в целом.

В общем-то для подобно Вам заблуждающихся я и уточнила, в чем разница.

[Mich]

2GellaX
По-моему, esv709 имел в виду то же самое, о чем говорите Вы: если объект - помещение в доме, то речь идет о долевом строительстве.

Не знаю, что там имел в виду esv709, но Вы из его поста сделали неправильный вывод:

Я не вижу препятствий к заключению застройщиком одного ДДУ с юриком на все квартиры в строящемся МКД. Инвестиционный договор в этом случае все же не получится: ведь, как правильно отметил esv709, ДДУ заключается на строительство жилых или нежилых помещений в МКД, а не на дом в целом.

В общем-то для подобно Вам заблуждающихся я и уточнила, в чем разница.

Поясните, пожалуйста, в чем я заблуждаюсь: в том, что можно заключить один ДДУ на все квартиры в доме?

[GellaX]

Поясните, пожалуйста, в чем я заблуждаюсь: в том, что можно заключить один ДДУ на все квартиры в доме?

поясняю:

ДДУ заключается на строительство жилых или нежилых помещений в МКД, а не на дом в целом.

Вот это Ваше заблуждение. Соль не в том, что объкт долевого строительства не ДОМ, а Помещения №1, 2, ... последняя квартира, а в том, что участников долевого строительства несколько (грубо).
Что до возможности заключить 1 ДДУ на все помещения в доме, то тут у меня есть следующие сомнения. На момент заключения договора речи о долевом строительстве по смыслу 214-ФЗ нет, т.к. права на все "полезные" помещения в доме приобретает одно лицо (сл., нет долевого строительства и ОДС) и финансирует одно лицо.
Можно пофантазировать на тему, что даже включив в ДДУ все квартиры и нежилые помещения, Застройщик оставит за собой так называемые места общего пользования, и это будет признаком "долевого" строительства. Но, ИМХО, это не аргумент в данном случае.
Итог: теоретически заключить ДДУ на все "полезные" помещения можно, особенно если регистрирующий орган не заметит, что предметом фактически является весь дом. И первая уступка создаст права на помещения разных лиц и ОДС на общее имущество. Но с юридической точки зрения будет осуществляться привлечение денежных средств только 1 дольщика, т.к. цену договора уступки права требования получает первоначальный правообладатель по ДДУ, а не застройщик.

[esv709]

Надо отличать инвестиционные отношения от отношений по ДДУ. Инвестиционные - это когда инвестиции направляются на строительство целого объекта, а ДДУ на конкретное помещение- квартиру. Полно арбитр.практики, когда отказывают инвестору в регистрации права собственности по инвест договорам, где результат инвест деятельности определён конкретным помещением в объекте, так как такие инвестиции могут быть только по ДДУ с соответствующей гос.регистрацией этого ДДУ.

если Вы внимательно почитаете эту практику, то заметите, что соль не в том, что объект - квартира, а в том, что строительство является долевым и в результате, помимо права собственности на квартиру, возникает ОДС на общее имущество.

ОльгаВикт, извините, но Вы 214-ФЗ читали? Почитайте и многие вопросы снимутся.

Права на общее имущество неразрывно принадлежат собственникам квартир. Его нельзя отделять от прав на квартиры ни в случае ДДУ ни в случае инвест договора. Инвет договора тоже долевые: например 30% квартир в доме. А вот конкретное помещение на 3-м этаже проектной площадью 70 кв.м. - только ДДУ. Есть в каком-то решении ВАС по этому поводу разъяснение.

Сообщение отредактировал esv709: 07 July 2011 - 22:44

[GellaX]

Права на общее имущество неразрывно принадлежат собственникам квартир.

та хто ж спорит? Только на стадии строительства нет собственников квартир, если что. И право ОДС возникает одновременно с гос. регистрации права собственности на квартиру (то есть после ввода дома в эксплуатацию).

Его нельзя отделять от прав на квартиры ни в случае ДДУ ни в случае инвест договора.

кто-то спорит с этим утверждением? Ежели что, в случае инвест. договора на весь дом права ОДС не будет. И общего имущества тоже, т.к. объект будет един - жилой дом.

Инвет договора тоже долевые: например 30% квартир в доме.

а обосновать столь спорную позицию? В том числе с точки зрения Ваших же утверждений о позиции, изложенной в судебной практике. Кстати, как Вы себе представляете эти 30%? Неужели приложением к договору их не надо индивидуализировать? И вы-таки твердо уверены, что не придете в таком случае к незаключенности своего "инвест." контракта в связи с отсутствием его государственной регистрации?

решении ВАС

решении?

[esv709]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2011 г. по делу N А55-10880/2010
Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства.
В данном случае ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте. При строительстве объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (часть 3 статьи 1 и пункт 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ).


30% квартир в доме, это разве не доля? Индивидуализация происходит после завершения строительства, в акте реализации инвест проекта.


Ну не помню я как назывался этот документ ВАС, может быть определение, а может ещё какая фигня, там ещё не судился и надеюсь не придётся...

[GellaX]

esv709, и? Какой мой довод Вы хотите опровергнуть этим постановлением? Какую свою позицию подтвердить? )))
Я как бе не спорю, что если предметом договора является именно ДОМ, то имеет место инвестконтракт, а не ДДУ. ИМХО, аналогично, если предметом являются ВСЕ помещения этого дома, т.к. по сути они составляют дом (но практики по всем помещениям я не встречала).

30% квартир в доме, это разве не доля?

нет. Долей это станет, если стороны определят, что возникает право общей долевой собственности на ___ долю в праве на дом.
А 30% квартир в доме означает лишь то, что договором будет предусмотрено приложение или какой-нибудь предварительный акт распределения квартир в доме. То есть их индивидуализируют. И передаче будут продлежать конкретные индивидуально определенные квартиры, на которые возникнет право собственности.

А вот Вам противоположная практика для размышления: Постановление ФАС Поволжского округа от 06.10.2010 по делу N А55-22677/2009, постановление от 30 сентября 2010 г. по делу N А46-14719/2009.
Читайте, думайте, учите матчасть

[Mich]

Поясните, пожалуйста, в чем я заблуждаюсь: в том, что можно заключить один ДДУ на все квартиры в доме?

поясняю:

ДДУ заключается на строительство жилых или нежилых помещений в МКД, а не на дом в целом.

Вот это Ваше заблуждение. Соль не в том, что объкт долевого строительства не ДОМ, а Помещения №1, 2, ... последняя квартира, а в том, что участников долевого строительства несколько (грубо).
Что до возможности заключить 1 ДДУ на все помещения в доме, то тут у меня есть следующие сомнения. На момент заключения договора речи о долевом строительстве по смыслу 214-ФЗ нет, т.к. права на все "полезные" помещения в доме приобретает одно лицо (сл., нет долевого строительства и ОДС) и финансирует одно лицо.
Можно пофантазировать на тему, что даже включив в ДДУ все квартиры и нежилые помещения, Застройщик оставит за собой так называемые места общего пользования, и это будет признаком "долевого" строительства. Но, ИМХО, это не аргумент в данном случае.
Итог: теоретически заключить ДДУ на все "полезные" помещения можно, особенно если регистрирующий орган не заметит, что предметом фактически является весь дом. И первая уступка создаст права на помещения разных лиц и ОДС на общее имущество. Но с юридической точки зрения будет осуществляться привлечение денежных средств только 1 дольщика, т.к. цену договора уступки права требования получает первоначальный правообладатель по ДДУ, а не застройщик.

Мне кажется, эти договоры различаются именно по объектам строительства: если вы хотите построить МКД и приобрести право собственности именно на дом, то это будет инвестиционный договор, если же вы хотите построить n квартир и приобрести по окончании строительства право собственности именно на n квартир (пусть даже весь дом из них и состоит), то это будет ДДУ.
Кстати, у меня в практике был, можно сказать, противоположный случай, когда один юрик приобрел все квартиры в доме и после этого хотел зарегистрировать право собственности на дом в целом, но регистрационная служба отказала. Отказ был успешно обжалован в АС.