Подниму темку.
вот какая практика есть по данному вопросу.
Сразу возник вопрос, а если бы стороны сразу бы сформулировали правильно предмет договора и сразу бы представили тех. паспорт, то суд пришел бы к другому выводу?
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2009 г. по делу N А50-16492/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2009 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2009 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ясиковой Е.Ю.
судей Риб Л.Х., Нилоговой Т.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Калмаковой Т.А.
при участии:
от заявителя - закрытого акционерного общества "Инвестиционно-промышленная компания "Оптимум": Малашенко Ю.В., паспорт, доверенность от 11.01.2008 г.
от ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю: Третьяков Д.Н., удостоверение, доверенность от 29.12.2008 г.
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя - закрытого акционерного общества "Инвестиционно-промышленная компания "Оптимум"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 18 декабря 2008 года
по делу N А50-16492/2008,
принятое судьей Пескиной Н.А.
по заявлению закрытого акционерного общества "Инвестиционно-промышленная компания "Оптимум"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю
о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, о признании незаконным бездействия регистрирующего органа
установил:
закрытое акционерное общество "Инвестиционно-промышленная компания "Оптимум" (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее Управление, регистрирующий орган) о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 01.07.2008 г. N 03/98/08 в части приостановления регистрации по основанию непредставления кадастрового паспорта на арендуемое помещение, а также о признании незаконным бездействия регистрирующего органа, выразившегося в не проведении государственной регистрации договора аренды после устранения препятствий для его государственной регистрации.
Решением арбитражного суда от 18.12.2008 г. (резолютивная часть от 11.12.2008 г.) в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы жалобы, пояснил, что основанием для приостановления регистрации договора аренды послужила невозможность установления состава арендуемых помещений. Исправленный договор аренды с указанием состава арендованной части здания согласно экспликации по техническому паспорту, в том числе номера и площади каждого из помещений арендованной части, в Управление представлен. До настоящего времени регистрация договора не произведена, хотя препятствия для этого устранены. Требование Управления о необходимости представления самостоятельного, отдельного кадастрового паспорта на арендуемую часть здания в связи с изданием Федерального закона от 13.05.2008 г. N 66 и внесением изменений в ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ необоснованно. Суд при рассмотрении спора не дал оценку положенному в основу решения Управления основанию для приостановления регистрации договора аренды, а рассмотрел основание, которое могло быть препятствием для регистрации договора. Следовательно, суд вышел за пределы рассмотрения названных Управлением в решении оснований для приостановления регистрации договора.
Управление по основаниям, изложенным в письменном отзыве, полагает, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва, ссылаясь на принятие регистратором решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды в соответствии с действующим законодательством. Полагает, что представление кадастрового паспорта здания с указанием размера арендуемой площади при государственной регистрации настоящего договора обязательно в силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу арбитражным апелляционным судом удовлетворено ходатайство общества о приобщении к материалам дела расписки в получении документов на государственную регистрацию от 17.12.2008 г., заявления о принятии дополнительных документов к делу N 22/043/2008-788 от 17.12.2008 г., договора аренды от 01.07.2008 г. N 03/96/08 с приложениями, акта приема-передачи от 01.07.2008 г. Данные документы относятся к делу, обосновывают позицию общества и не могли быть представлены в суд первой инстанции, поскольку датированы 17.12.2008 г. (резолютивная часть решения вынесена 11.12.2008 г.).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.07.2008 г. между ЗАО "Инвестиционно-промышленная компания "Оптимум" (арендодатель) и ООО "Аква-центр" (арендатор) был заключен договор аренды N 03/96/08, согласно которому арендатору передана во временное возмездное владение и пользование обособленная часть административного здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Гайдара, 14а. Предметом договора аренды является обособленная часть административного здания по адресу г. Пермь, ул. Гайдара, 14а, принадлежащего ЗАО "Инвестиционно-промышленная компания "Оптимум" на праве собственности (свидетельство - л.д. 45), в которой располагаются помещения сауны и бассейна общей площадью 128,9 кв. м. Договор заключен сторонами на срок до 01.07.2013 г.
31.07.2008 г. арендатор обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Решением Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, изложенным в извещении от 29.08.2008 г. N 22/043/2008-788, государственная регистрация договора аренды от 01.07.2008 г. N 03/96/08 на объект: часть административного здания общей площадью 128,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. А.Гайдара, 14а была приостановлена на срок 1 месяц (до 26.09.2008 г.).
Как следует из оспариваемого решения, регистрация договора была приостановлена по двум основаниям:
1. отсутствие кадастрового паспорта на сдаваемое в аренду помещение;
2. непредставление выписки из Единого реестра юридических лиц в отношении арендодателя.
Приостановление регистрации договора аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением.
Второе основание для приостановления в настоящем деле заявителем не оспаривается и указанное Управлением препятствие для регистрации было устранено путем представления выписки из ЕГРЮЛ 11.09.2008 г.
Первое основание для приостановления государственной регистрации договора аренды (непредставление кадастрового паспорта на арендуемое помещение) заявитель считает незаконным, так как ранее технический паспорт на здание, в котором сдаются в аренду помещения, был представлен в регистрационную службу. Заявитель полагает, что требование о представлении кадастрового паспорта не соответствует п. 10 ст. 33 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Рассматривая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Управлением нарушений действующего законодательства при проведении государственной регистрации договора не допущено.
Арбитражный апелляционный суд, оценив представленные в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды.
В редакции Федерального закона от 13.05.2008 г. N 66-ФЗ п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ предъявляет требование о приложении к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади (данная редакция действует с 17.05.2008 г.).
Ранее действовавшая редакция данной нормы Закона N 122-ФЗ предусматривала приложение к договору аренды недвижимого имущества поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Также п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ (в обеих редакциях) предусматривает, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Основания для государственной регистрации прав (в том числе обременения) перечислены в п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ, которая также устанавливает обязательность приложения к документам, необходимым для осуществления по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества. Этой же нормой предусмотрено, что представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Заявитель полагает требование о представлении кадастрового паспорта арендуемого помещения незаконным, поскольку технический паспорт на все здание, находящееся в его собственности, представлялся на регистрацию и имеется в деле правоустанавливающих документов, ссылаясь на п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ (введен Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ) кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Отказ в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции мотивировал тем, что в силу п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ у регистратора имелись основания для приостановления регистрации договора аренды. Данный вывод суда первой инстанции сделан на основе анализа представленных в материалы судебного дела договора аренды и технического паспорта.
Сопоставив предмет договора, в котором объект поименован как обособленная часть здания, в которой располагаются помещения сауны и бассейна общей площадью 128,9 кв. м, и технический паспорт, в котором указаны сауна (под номером 53 площадью 7, 5 кв. м) и бассейн (под номером 67 площадью 59, 1 кв. м) общей площадью 66, 6 кв. м, суд первой инстанции выявил несоответствие по площади, указав, что иные помещения бассейна и сауны в техническом паспорте не упоминаются.
Проанализировав план (л.д. 14), являющийся приложением к договору аренды, и поэтажный план первого этажа технического паспорта (л.д. 61), суд первой инстанции установил соответствие закрашенной части плана (приложение к договору аренды) той части здания, которая обозначена в левом нижнем углу поэтажного плана технического паспорта, отметив при этом нахождение на поэтажном плане более десятка помещений N 50-67, общая площадь которых составляет 128,3 кв. м, о которых не упоминается в договоре аренды, представленном на регистрацию.
Данные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, подтверждаются материалами дела, подателем жалобы и другой стороной не оспариваются и документально не опровергнуты.
Как указал суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, иной технический или кадастровый паспорт на государственную регистрацию не представлялся.
По смыслу приведенных выше положений ст. 17, 26, 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта не требуется, если ранее был представлен и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом N 122-ФЗ и содержащий описание данного объекта.
То есть имеющийся документ должен содержать описание того объекта, регистрация которого производится.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и(или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Поскольку технический паспорт, находящийся в деле правоустанавливающих документов, не содержит описание объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды, представленного на регистрацию, у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в достоверности сведений, указанных в документах, представленных на регистрацию.
Следовательно, приостановление регистрации договора аренды было произведено при наличии на то законных оснований.
Данные сомнения регистратор предложил устранить с помощью представления кадастрового паспорта арендуемого помещения - часть административного здания площадью 128,9 кв. м.
Предложенный способ не противоречит ст. 16, 17, 19, 26, 33 Закона N 122-ФЗ, поскольку технический паспорт, имеющийся в регистрирующем органе, не содержит описание того объекта недвижимого имущества, в отношении которого планировалась регистрация обременения по договору, представленному на регистрацию в июле 2008 г. Ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в качестве основания осуществления кадастрового учета среди прочих предусматривает изменение уникальных характеристик объекта недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на представление в декабре 2008 г. в регистрирующий орган исправленного договора аренды от 01.07.2008 г. N 03/98/08, в котором указаны состав арендованной части здания согласно экспликации по техническому паспорту (в том числе номер и площадь каждого помещения арендованной части) апелляционный суд отклоняет по следующим основаниям.
Как следует из представленных с апелляционной жалобой документов (приобщены к материалам дела по ходатайству общества), общество 17.12.2008 г. представило в регистрирующий орган дополнительные документы к делу 22/043/2008-788: заявление, доверенность, договор аренды, акт приема-передачи к договору аренды, о чем выдана расписка в получении документов на государственную регистрацию.
Из исправленного договора аренды N 03/96/08 от 01.07.2008 г. следует, что в аренду передается часть 1-2 этажного кирпичного здания с подвалом (лит. А, А1), расположенного по адресу г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Аркадия Гайдара, 14а, в составе помещений, указанных в п. 1.2 договора. В п. 1.2 договора указано, что по договору передаются помещения, расположенные на первом этаже здания и обозначенные в экспликации согласно техническому паспорту указанного здания от 24.09.2004 г. за номерами с 50 по 67 (далее указан перечень помещений), общей площадью 128, 3 кв. м.
При рассмотрении дела суд первой инстанции данными документами не располагал и на момент вынесения судебного акта указанные документы не были представлены в регистрирующий орган. Законность вынесенного решения о приостановлении регистрации рассматривалась судом на момент его принятия (29.08.2008 г.).Ссылка апелляционной жалобы на то, что регистрирующий орган после представления исправленного договора аренды настаивает на представлении кадастрового паспорта арендуемого помещения отклонена,
так как не подтверждена документально и не относится к предмету спора, поскольку суд оценивал законность решения от 29.08.2008 г.Поскольку судом первой инстанции установлена правомерность приостановления регистрации по первому основанию и заявителем было устранено только одно из двух указанных в решении от 29.08.2208 г. препятствий для государственной регистрации договора аренды, оснований для признания незаконным бездействия Управления у суда первой инстанции также не имелось.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции рассмотрел основание, не обозначенное в решении регистрирующего органа, также отклонен апелляционным судом. Как следует из решения, предметом исследования суда первой инстанции являлись представленные на регистрацию документы, законность решения и действий регистрирующего органа, заявленные обществом основания были рассмотрены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности требований Управления дополнительного технического учета недвижимости при аренде части объекта со ссылкой на нормы Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее Закон N 221-ФЗ) рассмотрены апелляционным судом и не приняты. В соответствии с ч. 3 ст. 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением любых указанных в пунктах 7-17 части 2 ст. 7 настоящего Закона сведений осуществляется на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. Из оспариваемого решения не следует, что на заявителя была возложена обязанность произвести учет в связи с изменением сведений, указанных в п. 10 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 18 декабря 2008 г. по делу N А50-16492/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Инвестиционно-промышленная компания "Оптимум" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
