Ни в коем случае нельзя гражданам заключать Предварительные договоры, если дело касается приобретения квартир в строящихся домах. Текущая редакция Федерального закона о долевке (214-ФЗ) позволяет считать такие договоры - ничтожными. Дело в том, что сейчас привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов в результате которых у граждан возникает право собственности на квартиры, можно лишь на основании Договоров Долевого Участия в Строительстве. Все остальные варианты - противоречат Закону. В случае, если все же гражданин не обратился изначально к грамотному юристу и заключил именно Предварительный договор - ему можно лишь посочувствовать.
Действительно, принудить Застройщика заключить основной договор купли-продажи можно лишь в одном случае - если к моменту судебного заседания жилой дом будет введен в эксплуатацию, другими словами если существует предмет основного договора - квартира как объект собственности. Если же дом еще строится (наиболее распространенная ситуация), то нет предмета договора, нечего и заключать.
Другой вариант - попробовать принудить Застройщика заключить договор долевого строительства. Однако, вспоминаем предмет заключенного Предварительного договора - в будущем заключить договор КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Каким образом при этом мотивировать суду почему надо заключать именно Договор Долевог Участия притом, что предметом Предварительного договора являлось заключение Договора Купли-Продажи - я лично понять затрудняюсь. Можно попробовать мотивировать положениями о притворных сделках, но тут вилами на воде писано...
Еще одна сложность - тот факт, что согласно действующему законодательству если в течении года с момента заключения Предварительного договора одна сторона не направила другой предложение о заключении основного договора - Предварительный договор прекращает свое действие. А очень редко бывает такая ситуация, что подобное предложение было гражданами направлено Застройщику. Как правило граждане идут к юристам только когда уже поздно...
На мой взгляд, единственный вариант действий граждан в такой ситуации - ч. 3 ст. 3 Федерального закона 214-ФЗ:
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
То есть граждане могут лишь потребовать возврата уплаченных денежных средств по Предварительному договору и требовать процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном размере. Главная сложность в данной ситуации - Застройщик может попробовать предъявить разрешение на строительство, выданное до 2005 года и уйти от ответственности, мотивируя ч. 2 ст. 27 Закона 214-ФЗ.
Сообщение отредактировал Agent Harold: 27 November 2009 - 15:23
всех этих притянутых за уши сроков иск удовлетворен и даже даны % по 395 
