Имеется предварительный договор аренды помещения в строящемся здании. В этом договоре помимо положений о заключении в будущем стронами договора аренды помещения, содержатся положения о допуске Арендатора в помещение (до момента окончания строительства) с целью производства арендатором в этом помещении строительно-отделочных работ.
Возможно ли заключение предварительного договора аренды помещения в недостроенном здании?
Какое првовое содержание отношений между арендодателем и арендатором при допуске арендатора в недостроенное помещение для производства строительных работ? Похоже на строительный подряд. Ведь договор аренды еще не заключен.
Спасибо. Георгий
|
|
||
|
|
|
|
1 Голосов
АРЕНДА СТРОЯЩЕГОСЯ ЗДАНИЯ. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР И ДРУГИЕ ВАРИАНТЫ
Автор
-Lars-
, 25 Oct 2002 15:40
Сообщений в теме: 365
#27
-Guest-
Отправлено 16 July 2003 - 18:18
Вообще -то ситуация с предварительным договором аренды в строящемся здании часто встречается в практике, однако конструкция хромает на обе ноги, тем более если попадается непорядочный арендатор.
Такой договор, как некое соглашение о намерениях совершать в будущем,т.е. после создания вещи, путем предоставления в аренду помещений распоряжение правами собственности возможно, однако:
1. не может быть возмездным, поскольку некуда отнести авансы полученные (нет объекта основных средств, находящихся на балансе)
2. не может служить основанием для понуждения контрагента заключить основной договор, поскольку момент возникновения права собственности, необходимого для договора аренды, у Арендодателя позднее ммента заключения предварительного договора.
Иными словами очень не советую в это впрягаться.
Моя практика показала, что можно выйти из ситуации другим путем, а именно:
Заключить договор ДУ в строительстве в пользу третьего лица - Зстройщика, который и является впоследствии Арендодателем. Финансовая схема такого договора позволяет привлечь руками Заказчика нужную Вам организацию для производства отделочных работ и оплачсивать их услуги по договору подряда на основании писем (поручения) Заказчика самостоятельно. Объем вашего участия определится дополнительным соглашением к договору ДУ по итогу затрат. Убьете двух зайцев. При этом схема возмещения Арендодателем Вам затрат на инвестирование в его пользу (Арендодателя) позволит Вам не платить арендную плату, а зачитывать в ее счет аренды долгие-долгие годы.
ПОДУМАЙТЕ, может пригодится.
Такой договор, как некое соглашение о намерениях совершать в будущем,т.е. после создания вещи, путем предоставления в аренду помещений распоряжение правами собственности возможно, однако:
1. не может быть возмездным, поскольку некуда отнести авансы полученные (нет объекта основных средств, находящихся на балансе)
2. не может служить основанием для понуждения контрагента заключить основной договор, поскольку момент возникновения права собственности, необходимого для договора аренды, у Арендодателя позднее ммента заключения предварительного договора.
Иными словами очень не советую в это впрягаться.
Моя практика показала, что можно выйти из ситуации другим путем, а именно:
Заключить договор ДУ в строительстве в пользу третьего лица - Зстройщика, который и является впоследствии Арендодателем. Финансовая схема такого договора позволяет привлечь руками Заказчика нужную Вам организацию для производства отделочных работ и оплачсивать их услуги по договору подряда на основании писем (поручения) Заказчика самостоятельно. Объем вашего участия определится дополнительным соглашением к договору ДУ по итогу затрат. Убьете двух зайцев. При этом схема возмещения Арендодателем Вам затрат на инвестирование в его пользу (Арендодателя) позволит Вам не платить арендную плату, а зачитывать в ее счет аренды долгие-долгие годы.
ПОДУМАЙТЕ, может пригодится.
#28
Отправлено 16 July 2003 - 18:31
1. Заключение предварительного договора аренды на стадии строительства, ИМХО, возможно.
2. А хрен его знает, какая природа этих отношений! На подряд не тянет (т.к. нет сущ. условий, как правило у арендатора нет стр. лицензии, работы выполняются силами третьих лиц). 421-ая в чистейшем виде. Что в договоре накропают, то и буде.
Кстати договор будет уже не чисто предвариловка, а смешанный.
2. А хрен его знает, какая природа этих отношений! На подряд не тянет (т.к. нет сущ. условий, как правило у арендатора нет стр. лицензии, работы выполняются силами третьих лиц). 421-ая в чистейшем виде. Что в договоре накропают, то и буде.
Кстати договор будет уже не чисто предвариловка, а смешанный.
#29
Отправлено 17 July 2003 - 03:54
Считаю, что нельзя такой договор заключать.
А где это видано, чтоб фактически построенное в точности соответствовало запланированному?
Статья 607. Объекты аренды
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
А где это видано, чтоб фактически построенное в точности соответствовало запланированному?
#30
Отправлено 17 July 2003 - 07:22
kuropatka
Согласна. Ведь в предварительном договоре должны быть все существенные условия основного договора. А если бы даже и можно было такой договор заключать, то в рассматриваемом случае какой-то смешанный договор (предварительный + обязательства по допуску в здание... )
Согласна. Ведь в предварительном договоре должны быть все существенные условия основного договора. А если бы даже и можно было такой договор заключать, то в рассматриваемом случае какой-то смешанный договор (предварительный + обязательства по допуску в здание...
)
#31
Отправлено 17 July 2003 - 14:54
kuropatka
А где это видано, чтоб помещение указанное по строительным осям нельзя было идентифицировать по завершению строительства? При том, что стороны согласовали, что отклонение в пределах N% от проектной площади не влечет изменение/расторжение договора.
Так что предмет, пусть и не в объеме, необходимом для внесения в ЕГРП, согласован.
А где это видано, чтоб фактически построенное в точности соответствовало запланированному?
А где это видано, чтоб помещение указанное по строительным осям нельзя было идентифицировать по завершению строительства? При том, что стороны согласовали, что отклонение в пределах N% от проектной площади не влечет изменение/расторжение договора.
Так что предмет, пусть и не в объеме, необходимом для внесения в ЕГРП, согласован.
#32
Отправлено 17 July 2003 - 15:52
Плюс, ст. 608 ГК говорит о том, что арендодателем может быть либо собственник, либо лицо, управомоченное собственником или законом. Последнего нет, первого тоже - с кем может быть заключен договор тогда?
#33
Отправлено 17 July 2003 - 16:22
Cherry
А ничего, что предварительный договор можно заключать не будучи собственником? Или нельзя, Вы считаете? Если так считаете, то сошлитесь на норму.
А ничего, что предварительный договор можно заключать не будучи собственником? Или нельзя, Вы считаете? Если так считаете, то сошлитесь на норму.
#34
Отправлено 18 July 2003 - 02:13
предмет, пусть и не в объеме, необходимом для внесения в ЕГРП, согласован
Ну если они аренду на срок до года заключают, то еще может пройти. А если свыше? Понадобится регистрация, а без определенности относительно размеров помещения ее не пройти.
#35
Отправлено 18 July 2003 - 18:46
Змеев,
429 ГК - по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества... К тому моменту, когда здание будет построено у будущего арендодателя может не возникнуть права собственности.
Договоритья никто не запрещает - только не надо называть это предварительным договором.
429 ГК - по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества... К тому моменту, когда здание будет построено у будущего арендодателя может не возникнуть права собственности.
Договоритья никто не запрещает - только не надо называть это предварительным договором.
#36
Отправлено 20 July 2003 - 15:03
kuropatka
регистрация договора аренды?
либо предварительного?
если последнего, то не надо.
регистрация договора аренды?
либо предварительного?
если последнего, то не надо.
#37
Отправлено 21 July 2003 - 02:23
Змеев
А что будет с этим предварительным договором, если после его заключения застройщик продаст это помещение?
А ничего, что предварительный договор можно заключать не будучи собственником?
А что будет с этим предварительным договором, если после его заключения застройщик продаст это помещение?
#38
Отправлено 21 July 2003 - 13:34
kuropatka
1.
То же что и всегда в таких случаях бывает: невозможность исполнения, возникшая по вине одной из сторон. Далее со всеми остановками. Но недействительным от этого договор не станет.
2.
Поддерживаю вопрос Vitalik'а: что за регистрация?
Cherry
1. Ссылка на ст. 429 напоминает известную позицию: "договор цессии недействителен, т.к. противоречит параграфу 1 гл. 24 ГК РФ"
ну где в ст. 429 написано, что сторона предварительного договора КП должна быть собственником вещи к моменту заключения предвариловки?
Для сравнения: п. 2. ст. 455 : "ДКП может быть заключен в отношении товара не имеющегося в наличии у продавца к моменту заключения договора, если иное не вытекает из характера товара или не установлено законом".
Если законодатель принципиально допускает заключение ДКП при отсуствии товара у продавца, то почему бы не допустить в этом случае и заключение Предварительного ДКП?
2.
Может не возникнуть. Ну и что с того? Договор заключен, но возникла невозможность его исполнения. Делов то!
а как его еще называть, если согласованы условия предварительного договора? Протоколом о намерениях? 
1.
А что будет с этим предварительным договором, если после его заключения застройщик продаст это помещение?
То же что и всегда в таких случаях бывает: невозможность исполнения, возникшая по вине одной из сторон. Далее со всеми остановками. Но недействительным от этого договор не станет.
2.
Поддерживаю вопрос Vitalik'а: что за регистрация?
Cherry
1. Ссылка на ст. 429 напоминает известную позицию: "договор цессии недействителен, т.к. противоречит параграфу 1 гл. 24 ГК РФ"
ну где в ст. 429 написано, что сторона предварительного договора КП должна быть собственником вещи к моменту заключения предвариловки?
Для сравнения: п. 2. ст. 455 : "ДКП может быть заключен в отношении товара не имеющегося в наличии у продавца к моменту заключения договора, если иное не вытекает из характера товара или не установлено законом".
Если законодатель принципиально допускает заключение ДКП при отсуствии товара у продавца, то почему бы не допустить в этом случае и заключение Предварительного ДКП?
2.
К тому моменту, когда здание будет построено у будущего арендодателя может не возникнуть права собственности.
Договоритья никто не запрещает - только не надо называть это предварительным договором.
Может не возникнуть. Ну и что с того? Договор заключен, но возникла невозможность его исполнения. Делов то!
а как его еще называть, если согласованы условия предварительного договора? Протоколом о намерениях?
#39
Отправлено 21 July 2003 - 17:25
Может не возникнуть. Ну и что с того? Договор заключен, но возникла невозможность его исполнения. Делов то!
ну, почему "Делов то!"... Я б на месте арендодателя сто раз подумала, прежде чем заключала такой договор, не будучи уверенной в том, что я потом свои обязательства по договору выполню. А иначе зачем заключать договор только потому, что он не запрещен формально ГК?
#40
Отправлено 21 July 2003 - 17:36
Cherry
А потому, что полным-полно договоров, которые чи будут исполнены, чи не будут (подряд, поставка по предоплате, ДДУ, заем, можно продолжать). И предвариловка здесь не особо выбивается.
Тот кто берет в аренду раньше (по предвариловке) берет по специальной цене. Тот, кто ждет права собственности, берет существенно дороже. Практика-с.
А потому, что полным-полно договоров, которые чи будут исполнены, чи не будут (подряд, поставка по предоплате, ДДУ, заем, можно продолжать). И предвариловка здесь не особо выбивается.
Тот кто берет в аренду раньше (по предвариловке) берет по специальной цене. Тот, кто ждет права собственности, берет существенно дороже. Практика-с.
#41
Отправлено 08 August 2003 - 22:17
Guest, а задаток?1. не может быть возмездным, поскольку некуда отнести авансы полученные (нет объекта основных средств, находящихся на балансе)
#42
Отправлено 11 August 2003 - 14:44
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 11 марта 1999 г. Дело N КГ-А41/560-99
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Талдомский продовольственный комбинат" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Талдомского района о признании незаключенным договора от 01.07.97 N 2 передачи в долгосрочную аренду объектов незавершенных строительством ТОО "Талдомский птицекомбинат" с прилегающим земельным участком на основании п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.10.98, оставленным без изменения постановлением от 13.01.99, иск удовлетворен.
При этом суд исходил из того, что заключенный сторонами договор N 2 от 01.07.97 не содержит обязательные к согласованию существенные условия договора.
В нарушение п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Сторонами не согласовано условие об арендной плате, что противоречит п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не соблюдена государственная регистрация договора, предусмотренная п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Комитет по управлению имуществом Талдомского района подал кассационную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене принятых судебных актов, поскольку судом нарушены нормы материального права.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал свои требования, а представитель истца возражал против доводов жалобы и просил оставить без изменения решение и постановление.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления.
Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора N 2 от 01.07.97 передачи в долгосрочную аренду объектов незавершенных строительством ТОО "Талдомский птицекомбинат" с прилегающим земельным участком.
Согласно п. 1.1 договора стороны предусмотрели, что передающая сторона - ТОО "Талдомский птицекомбинат" передает, а принимающая сторона - Комитет по управлению имуществом принимает в долгосрочную аренду объекты незавершенного строительства с прилегающим земельным участком площадью 1,9 га (схема прилагается) и сетью подземных коммуникаций согласно прилагаемой схемы, именуемой в дальнейшем "объект", с правом последующего выкупа и сдачи в аренду с целью проведения реконструкции и завершения строительства.
Считая, что стороны не пришли к согласованию условий об объекте аренды, размере арендной платы, являющимися обязательными для данного вида договора, ООО "Талдомский продовольственный комбинат" - правопреемник ТОО "Талдомский птицекомбинат" обратилось с иском о признании договора N 2 незаключенным.
Арбитражный суд в соответствии со ст. 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив все представленные по делу доказательства, обоснованно указал, что в нарушение п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не предусматривает данных, содержащих необходимые сведения об объекте аренды, в договоре не указаны адресные ориентиры, позволяющие определить место нахождения объектов незавершенного строительства, количество объектов, подлежащих передаче в аренду, характеристику качества объектов.
По смыслу п. 1 ст. 607 ГК РФ объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды.
Раздел 1 договора содержит ссылки на схемы земельного участка площадью 1,9 га и сети подземных коммуникаций. Однако названные схемы, как приложения к договору аренды, не составлялись.
Представленные в суд апелляционной инстанции акт и ситуационный план земельного участка были составлены во исполнение постановления Главы местного самоуправления Талдомского района Московской области от 28.02.97 N 235 "О передаче в оперативное управление объектов незавершенного строительства "Талдомский птицекомбинат". Суд апелляционной инстанции дал обоснованную оценку указанным документам и правомерно не принял в качестве надлежащих доказательств.
Учитывая изложенное, оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174, 17, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 09.10.98 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 13.01.99 по делу N А41-К1-8141/98 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 11 марта 1999 г. Дело N КГ-А41/560-99
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Талдомский продовольственный комбинат" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Талдомского района о признании незаключенным договора от 01.07.97 N 2 передачи в долгосрочную аренду объектов незавершенных строительством ТОО "Талдомский птицекомбинат" с прилегающим земельным участком на основании п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.10.98, оставленным без изменения постановлением от 13.01.99, иск удовлетворен.
При этом суд исходил из того, что заключенный сторонами договор N 2 от 01.07.97 не содержит обязательные к согласованию существенные условия договора.
В нарушение п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Сторонами не согласовано условие об арендной плате, что противоречит п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не соблюдена государственная регистрация договора, предусмотренная п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Комитет по управлению имуществом Талдомского района подал кассационную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене принятых судебных актов, поскольку судом нарушены нормы материального права.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал свои требования, а представитель истца возражал против доводов жалобы и просил оставить без изменения решение и постановление.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления.
Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора N 2 от 01.07.97 передачи в долгосрочную аренду объектов незавершенных строительством ТОО "Талдомский птицекомбинат" с прилегающим земельным участком.
Согласно п. 1.1 договора стороны предусмотрели, что передающая сторона - ТОО "Талдомский птицекомбинат" передает, а принимающая сторона - Комитет по управлению имуществом принимает в долгосрочную аренду объекты незавершенного строительства с прилегающим земельным участком площадью 1,9 га (схема прилагается) и сетью подземных коммуникаций согласно прилагаемой схемы, именуемой в дальнейшем "объект", с правом последующего выкупа и сдачи в аренду с целью проведения реконструкции и завершения строительства.
Считая, что стороны не пришли к согласованию условий об объекте аренды, размере арендной платы, являющимися обязательными для данного вида договора, ООО "Талдомский продовольственный комбинат" - правопреемник ТОО "Талдомский птицекомбинат" обратилось с иском о признании договора N 2 незаключенным.
Арбитражный суд в соответствии со ст. 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив все представленные по делу доказательства, обоснованно указал, что в нарушение п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не предусматривает данных, содержащих необходимые сведения об объекте аренды, в договоре не указаны адресные ориентиры, позволяющие определить место нахождения объектов незавершенного строительства, количество объектов, подлежащих передаче в аренду, характеристику качества объектов.
По смыслу п. 1 ст. 607 ГК РФ объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды.
Раздел 1 договора содержит ссылки на схемы земельного участка площадью 1,9 га и сети подземных коммуникаций. Однако названные схемы, как приложения к договору аренды, не составлялись.
Представленные в суд апелляционной инстанции акт и ситуационный план земельного участка были составлены во исполнение постановления Главы местного самоуправления Талдомского района Московской области от 28.02.97 N 235 "О передаче в оперативное управление объектов незавершенного строительства "Талдомский птицекомбинат". Суд апелляционной инстанции дал обоснованную оценку указанным документам и правомерно не принял в качестве надлежащих доказательств.
Учитывая изложенное, оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174, 17, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 09.10.98 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 13.01.99 по делу N А41-К1-8141/98 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
#43
Отправлено 11 August 2003 - 20:06
Cyrus,
всё верно. Но мы ведь не об основном договоре говорим, а о предварительном.
всё верно. Но мы ведь не об основном договоре говорим, а о предварительном.
#44
Отправлено 12 August 2003 - 00:25
Возможно ли заключение предварительного договора аренды помещения в недостроенном здании?
Сейчас мне пришлось озаботиться этой проблемой. Guest уже верно высказался по этой проблеме. Думаю сделать это посредством договора агентирования. Проблема есть, на это опять-таки указал Guest: нельзя заключить предварительный договор аренды, не являясь собственником. Ибо, если арендодатель не стал субъектом, способным к передаче имущества в аренду, то и понудить его к исполнению нельзя.
#45
Отправлено 12 August 2003 - 20:16
LawArt а заключить предварительный договор продажи товара, собственником которого вы станете в будущем, можно?нельзя заключить предварительный договор аренды, не являясь собственником
#46
Отправлено 13 August 2003 - 00:58
LawArt а заключить предварительный договор продажи товара, собственником которого вы станете в будущем, можно?
Вопрос в том, что обязать лицо, не имеющее имущество, заключить договор, предполагающий передачу имущества - нельзя. Это юридический тупик. Допустим, настал срок заключения основного договора. Имущества нет. Заключили договор посредством судебного решения. Как требовать исполнения?
#47
Отправлено 13 August 2003 - 12:43
LawArtВопрос в том, что обязать лицо, не имеющее имущество, заключить договор, предполагающий передачу имущества - нельзя. Это юридический тупик. Допустим, настал срок заключения основного договора. Имущества нет. Заключили договор посредством судебного решения. Как требовать исполнения?
а если его не нужно обязывать, т.к. все согласные? И в чем нарушение?
#48
Отправлено 13 August 2003 - 12:51
а если его не нужно обязывать, т.к. все согласные? И в чем нарушение?
Даже если все согласны, чего требовать арендатору? Имущества нет. Что передавать по договору аренды?
#49
Отправлено 13 August 2003 - 14:16
LawArt
Передадут, когда появится.
Или ответьте на этот вопрос:
Я не поняла: мы же говорим о предварительном договоре?Даже если все согласны, чего требовать арендатору? Имущества нет. Что передавать по договору аренды?
Передадут, когда появится.
Или ответьте на этот вопрос:
LawArt а заключить предварительный договор продажи товара, собственником которого вы станете в будущем, можно?
#50
Отправлено 13 August 2003 - 14:25
Передадут, когда появится.
Допустим, не появилось, к обусловленному договором/законом сроку. Дальше что?
Или ответьте на этот вопрос:
Проверяете меня на знание ГК?
Можно заключить, "если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара". Но таким товаром может быть индивидуально определенное имущество (как в случае с арендой недвижимости), создание или приобретение которого продавцом не полностью в его воле. И тогда к предварительности добавляется условность. Таким образом, смысл заключения предварительного договора исчезает как явление.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
