Сообщений в теме: 741

[Chiko]

Smertch, я вообще надеюсь, что после этого постановления дел о признании права собственности на недвижимость станет СУЩЕСТВЕННО меньше. По сути, это полянка остается только для прав, возникших как исключение из принципа внесения, и для ранее возникших прав по ст. 6 ФЗ о регистрации.

[Smertch]

я вообще надеюсь, что после этого постановления дел о признании права собственности на недвижимость станет СУЩЕСТВЕННО меньше

Собственно говоря, в АСах это и сейчас не самые распространенные дела (тем более, чтобы такие иски удовлтеворяли), в отличие от СОЮ.

У меня ведь удовлетворили тот идиотский иск, о котором я рассказывал. Пишу кассацию. Пока не очень получается, т.к. цензурных слов для объяснения элементарных вещей не нахожу.

[kog]

Smertch, я вообще надеюсь, что после этого постановления дел о признании права собственности на недвижимость станет СУЩЕСТВЕННО меньше. По сути, это полянка остается только для прав, возникших как исключение из принципа внесения, и для ранее возникших прав по ст. 6 ФЗ о регистрации.

Странные Вы в ВАСе. Много исков о признании права Вам не нравится, а в установленном порядке Вы с этим ничего не делаете.

В Москве по подобным искам арбитраж в 85 случаях право собственности при не выполнении инвест обязательств признает, а в 15 отказывает, т.к. выбран неправильный способ защиты права.
По жалобам на решения о признании права, подаваемым третьим лицом (которое привлекают в силу его функция и которое в общем то не заинтересовано в исходе дела, но никак не может понять почему так по разному случается), ФАС МО отменяет каждое пятое решение. Т.е. продолжает плодить противоречие в практике. ВАС же, в свою очередь, по надзорным жалобам настырного третьего лица пишет свои шаманские фразы типа этого:
В соответствии с принципом правовой определенности применительно к надзорному оспариванию процессуальным законом установлена специальная процедура производства с ограниченным перечнем оснований для пересмотра судебных актов, которые не совпадают с основаниями для отмены судебных решений и постановлений в ординарном (апелляционном и кассационном) порядке.
Так, согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Кодекса, перечень которых является исчерпывающим.
В данном случае коллегией судей с учетом конкретных обстоятельств этого спора таких оснований не установлено.

Которую некоторые товарищи научились умело прилеплять к любой фабуле дела, никак не расписывая почему же доводы приведенные мной выше не свидетельствуют о наличии оснований предусмотренных в 304 АПК. (да и вообще если по приведенной мной цитате сделать в К+ поиск сразу можно сделать вывод кто в ВАС дела даже читать не пытается)

Сообщение отредактировал kog: 04 July 2011 - 17:36

[Gemüt]

почему эти кредиторы должны получить имущество (фактически, из конкурсной массы), а другие - сидеть в очереди?

В части жилых помещений - потому, что это жилье, имеющее важное психологическое и социальное значение; как я уже писал, в этой части лично у мну вопросов к Постановлению нет, поскольку есть изменения в ЗоБ.
В части нежилых мне остается лишь принести Вам свои извинения и остаться на своей позиции сугубо аксиоматически, поскольку до отпуска мну не в состоянии выступить Вам достойным оппонентом.

в АСах это и сейчас не самые распространенные дела

У вас с Краснобаевой на этот счет совершенно разные позиции - она на том семинаре вышла, емнип, аккурат после тебя и сказала, что таких исков - аншлаг)))

[Massive]

Chiko,

Gemüt, а почему эти кредиторы должны получить имущество (фактически, из конкурсной массы), а другие - сидеть в очереди?

Да потому что ст. 6 Фз об инвестициях в форме капвложений еще никто не отменял.

Еще вопрос по абз. 4 п. 7.
Почему по договору простого товарищества товарищ вправе обратиться с иском но признании права собственности на недвижимость-цель ПТ, хотя п. 59 постановления № 10/22 запрещает таки варианты (ведь ничье ПС не недвижку еще не зерегено)?

И наконец почему по п. 5 инвестор-покупатель не может потребовать от застройщика--продавца исполнить обязательство по передаче во владение недвижки в натуре, покуда этот продавец не зарегит свое ПС на эту недвижку?

[Chiko]

Massive,

Да потому что ст. 6 Фз об инвестициях в форме капвложений еще никто не отменял.

В уточненной редакции проекта про это как раз написано (которая на сайте к 11 июля выложена). Тима, законы об инвестициях - это не законы, законы содержат нормы. А в них - одни лозунги. И про "право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектом инвестиций" - это тоже лозунг. У инвестора право на предмет договора возникает в момент государственной регистрации его в ЕГРП. И никак иначе.

Почему по договору простого товарищества товарищ вправе обратиться с иском но признании права собственности на недвижимость-цель ПТ, хотя п. 59 постановления № 10/22 запрещает таки варианты (ведь ничье ПС не недвижку еще не зерегено)?

Там же (в проекте) про переквалификацию говорится этого требования (иск о признании права - это неверно по п. 59 10/22, это на самом деле иск по 551).

И наконец почему по п. 5 инвестор-покупатель не может потребовать от застройщика--продавца исполнить обязательство по передаче во владение недвижки в натуре, покуда этот продавец не зарегит свое ПС на эту недвижку?

Потому что продавец не собственник. А ст. 551 работает только против собственника.

[Massive]

Chiko,

В уточненной редакции проекта

Ее, стало быть, еще нет на сайте?

Тогда какой документ мы обсуждаем?

законы об инвестициях - это не законы, законы содержат нормы. А в них - одни лозунги. И про "право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектом инвестиций" - это тоже лозунг.

Извини, Рома, но это вопиющий правовой нигилизм.
Если эта норма косячная и противоречит концепции гражданского законодательства, то ее надо гасить в законотворческом порядке. Но ВАС отчего-то такую инициативу не проявляет.
Потому что это будет бомбой, которая вызовет резонанс среди иностранных инвесторов.

[Chiko]

Massive,

Ее, стало быть, еще нет на сайте?

тык

Извини, Рома, но это вопиющий правовой нигилизм. Если эта норма косячная и противоречит концепции гражданского законодательства, то ее надо гасить в законотворческом порядке. Но ВАС отчего-то такую инициативу не проявляет. Потому что это будет бомбой, которая вызовет резонанс среди иностранных инвесторов.

Ничего подобного. Это толкование закона, имеющего бОльшую силу (ГК) и, как ты выразился, косячного закона. Ничего гасить в законодательном порядке не надо, все нормы есть. Нужно их правильно толковать.

По поводу испуга иностранных инвесторов, Тима, это давай мы с тобой будем бабушкам и пионерам рассказывать. Их пугает вовсе не это, ты сам не хуже меня знаешь что. А прекратить вакханалию, связанную с высосанными из пальца исками о признании права собственности за "инвесторами" я считаю, ВАС просто обязан. Особенно в преддверии вступления в силу поправкок в ФЗ о банкротстве застройщиков.

[IAY]

Мне не совсем понятно, почему зарегистрированного собственника можно понудить, а незарегистрированного - нельзя. Как-то странно. Вот, предположим, я наследник, но наследство в виде жилого дома еще не принял. Заключаю ДКП будущего дома. Затем принимаю наследство, а в реестр не вношусь. И что? С одной стороны я собственник с момента смерти. С другой стороны я не зареген в ЕГРП, и согласно этому постановлению 551 ко мне не применяется.

Игорь

[Chiko]

IAY, потому что в твоем примере наследник - собственник, а лицо, возводящее недвижимость станет собственником только после внесения записи в ЕГРЮЛ. Поэтому против наследника 551 будет работать, в против застройщика - не должна.

[IAY]

Chiko,

Именно это я и имею в виду. Почему, если исходит из этого постановления, иск о понуждении можно предъявить толко к такому собственнику, право которого зарегено в ЕГРП? Читаем:

Такой иск подлежит удовлетворению в случае если истец докажет, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Получается, что иск к наследнику, принявшему наследство удовлетворению не подлежит. Как-то это не вполне верно.



Игорь

Сообщение отредактировал IAY: 10 July 2011 - 09:57

[Chiko]

IAY, Мне кажется, что вывод о том, ситуация с правом, возникающим без записи в реестре, не подпадает под этот случай довольно очевиден. Но, действительно, надо подумать, как можно уточнить формулировку.

[Chiko]

Сегодня приняли

[Ludmila]

Ром, в какой редакции - в этой?

тык

[IAY]

Chiko,

Мое замечание не относилось к проблеме инвестиционных договоров и исков о признании права. Мне просто непонятно, почему постановление исключило из сферы договоров о будущей недвижимости случаи внереестрового приобретения права собственности.

Игорь

[Chiko]

Ludmila, да, в которой, которая в объявлении о заседании Пленума.

IAY, В постановлении дан общий случай. Ситуация, когда продавец приобретает право вне реестра этим пунктом не охватывается. Кстати, тоже не все просто - работает ли 551 против нереестрового собственника.

[IAY]

Chiko,

А почему она должна не работать? ИМХО, нереестровый собственник - это собственник со всеми вытекающими отсюда последствиями. Зачем давать почву для злоуптреблений? Начнут люди реорганизовываться в форме разделения, чтобы недвижку не отдавать.

И потом, конечно ужасно, что теперь можно понудить товарища внести вклад. Как это соотносится с нормой о том, что отказ от участия в бессрочном договоре ПТ прекращает договор? При этом, как мы хорошо знаем, что подавляющее большинство договоров ПТ - бессрочные.

Игорь

[Chiko]

IAY,

И потом, конечно ужасно, что теперь можно понудить товарища внести вклад. Как это соотносится с нормой о том, что отказ от участия в бессрочном договоре ПТ прекращает договор? При этом, как мы хорошо знаем, что подавляющее большинство договоров ПТ - бессрочные.

я тоже с этим не очень согласен, но я остался в меньшинстве

А почему она должна не работать? ИМХО, нереестровый собственник - это собственник со всеми вытекающими отсюда последствиями. Зачем давать почву для злоуптреблений? Начнут люди реорганизовываться в форме разделения, чтобы недвижку не отдавать.

Легко преодолевается через 10/22. Здесь я как раз-то ничего страшного не вижу.

[IAY]

Chiko,

Легко преодолевается через 10/22. Здесь я как раз-то ничего страшного не вижу.

Ничего не понял. Можно подробнее? Желательно на моем примере. Наследник еще не принял наследство. Он заключил договор КП будущей недвижки. Затем он подал заявление натариусу. Можно его понудить передать недвижку в собственность покупателю или нет? Если да, то правильно я понимаю, что в принятом постановлении написано на самом деле не так:

Такой иск подлежит удовлетворению в случае если истец докажет, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

а так

Такой иск подлежит удовлетворению, в частности, в том случае если истец докажет, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Т.е. имеютя и другие случаи, когда такой иск подлежит удовлетворению?

Игорь

Сообщение отредактировал IAY: 11 July 2011 - 15:59

[kog]

Chiko, + хотел отметить, что в СОЮ не только не дрожит рука признавать права граждан по инвестиционным договорам на квартиры в построенных домах (к этому вроде все уже привычные), но так же там признают права на доли в праве общей собственности на незавершенные строительством дома, а так же на "доли в праве в виде квартиры".
Причем умудряются они признавать права за несколькими людьми на одни и те же квартиры.

[Massive]

Chiko,

В уточненной редакции проекта про это как раз написано (которая на сайте к 11 июля выложена). Тима, законы об инвестициях - это не законы, законы содержат нормы. А в них - одни лозунги. И про "право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектом инвестиций" - это тоже лозунг. У инвестора право на предмет договора возникает в момент государственной регистрации его в ЕГРП. И никак иначе.

Предлагаю вернуться к ст. 6 ФЗ об инвестициях в форме капвложений.
Если ВАС говорит, что ст. 6 не образует право собственности инвестора на объект инвестиций, то как быть с его правом владения этим объектом, которое согласно ст. 305 ГК так же подлежит защите от недобросовестного застройщика посредством виндикации? Которая с учетом данного постановления становится невозможной до регистрации ПС застройщика.

Следующий момент.
В п. 4 указано: "если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи".

Кем должно быть установлено это "иное": законом или договором?

Как понимать п. 8: ВАС витиевато указал, что платежи по предварительному договору, включая обеспечительные, невозможны?

И вообще. Могут ли стороны в договоре указать, что к нему не применяются положения о КП будущей вещи? Или ст. 421 ГК здесь уже неприменима? Мол, возможен или подряд, или ПТ, или КП.

[Chiko]

IAY, я не исключаю, что иск по 551 к правопреемнику, который, не будучи реестровым собственником, обязался продать, может быть удовлетворен. Другое дело, это договор купли будущей вещи или наличной? Я бы сказал, что наличной (ведь вещь уже есть у правопреемника в собственности). Поэтому, строго говоря, здесь будет применяться 10/22, а не этот пленум.

kog,

+ хотел отметить, что в СОЮ не только не дрожит рука признавать права граждан по инвестиционным договорам на квартиры в построенных домах (к этому вроде все уже привычные), но так же там признают права на доли в праве общей собственности на незавершенные строительством дома, а так же на "доли в праве в виде квартиры".
Причем умудряются они признавать права за несколькими людьми на одни и те же квартиры.

Это известная практика. На мой взгляд, она ошибочна. Ну что ж, может быть, что-то из позиций ВАС кажется судьям общей юрисдикции странным или неправильным. Расхождение практики - естественное следствие удвоения судебных систем и наличия двух (точнее, трех) высших судов.


Massive, ну чего ты прицепился к этой ст. 6. В ней нет самостоятельного содержания, это лозунг. Он опровергается и ГК, и ФЗ о регистрации прав на недвижимость, и ФЗ об участии в долевом строительстве. Нельзя из неудачной нормы строить "вещноправовую концепцию" прав инвестора на объект строительства.

В п. 4 указано: "если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи".

Кем должно быть установлено это "иное": законом или договором?

Не установлено судом при изучении воли сторон. Если суд установил, что воля была направлена на совместную деятельность - простое товарищество; выполнение работ - подряд. Общая же презумпция - все инвестдоговоры - это договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Как понимать п. 8: ВАС витиевато указал, что платежи по предварительному договору, включая обеспечительные, невозможны?

СОгласись, что обеспечительного платежа в размера больше 50 процентов ну просто не бывает.

И вообще. Могут ли стороны в договоре указать, что к нему не применяются положения о КП будущей вещи? Или ст. 421 ГК здесь уже неприменима? Мол, возможен или подряд, или ПТ, или КП.

Ну если стороны в договоре аренды напишут, что это не аренда, а на самом деле это договор о возмездном срочном пользовании чужой вещью - суд будет применять к такому договору положения об аренде. Да, будет

То же и здесь. СТороны могут назвать договор как угодно, написать, что это не купля-продажа, но если суд увидит, что по договору одна сторона обязуется за плату передать в собственность другой стороне недвижимое имущество, то это будет купля-продажа, что бы они не написали. И, соответственно, это может быть либо простое товарищество, либо подряд. Возможно, это будет что-то четвертное. Но я за 14 лет практики не видел ни одного "инвестиционного" договора, который бы вышел за пределы этих трех сделок.

Кстати, в постановлении перечень не закрыт, там же написано "в частности, продажа , подряд или товарищество". Поэтому, видимо, есть шанс написать что-то такое, что сюда не уложится. Но, поверь мне, вероятность этого крайне невысока.

[Massive]

Chiko,

ну чего ты прицепился к этой ст. 6. В ней нет самостоятельного содержания, это лозунг. Он опровергается и ГК, и ФЗ о регистрации прав на недвижимость, и ФЗ об участии в долевом строительстве.

Прицепился я к ней, потому что ВАС своей концепцией обязательной регистрации застройщика на первичный объект рушит рынок инвестиционного строительства.

Куда логичнее было бы перекинуть мостик от ст. 6 ФЗ об инвестициях к п. 4 ст. 218 ГК, установив аналогию закона и констатировав, что инвестор приобретает право собственности на введенный в эксплуатацию результат инвестиций - построенную недвижку.

Но вместо этого ВАС предлагает застройщику и инвестору перейти в плоскость взыскания неустоек и убытков. И при действуюшей практике применения ст. 333 ГК и полном отсутствии положительной практики по взысканию упущенной выгоды.
Готов биться об заклад, что в ближайшие 3 года ВАС не даст разъяснений ни по упущенной ваыгоде, ни по 333й, а будет лишь принимать легкие удобные постановленьица по аренде и поручительству.

По сути ВАС принял авторитарное постановление в угоду крупным землевладельцам и ограничил рынок нового строительства.

Потому что сейчас сложно найти правовую конструкцию, по которой могли бы плодотворно работать застройщик, который дает лишь участок, и инвестор, который принимает функции технического заказчика и организует строительство дома, передавая по итогам строительства в собственность застройщика часть построенных помещений.

ПТ здесь нет, а КП будущей недвижки никак инвестора не защищает.

Нельзя из неудачной нормы строить "вещноправовую концепцию" прав инвестора на объект строительства.

Ты, кстати, так и не ответил на мой вопрос про владение из ст. 6 и его защите по ст. 305 ГК.

Как понимать п. 8: ВАС витиевато указал, что платежи по предварительному договору, включая обеспечительные, невозможны?

СОгласись, что обеспечительного платежа в размера больше 50 процентов ну просто не бывает.

Это мнение ВАС или твое личное? Мне интересно, что подразумевал ВАС в пункте 8.

[Chiko]

Massive,

Прицепился я к ней, потому что ВАС своей концепцией обязательной регистрации застройщика на первичный объект рушит рынок инвестиционного строительства. Куда логичнее было бы перекинуть мостик от ст. 6 ФЗ об инвестициях к п. 4 ст. 218 ГК, установив аналогию закона и констатировав, что инвестор приобретает право собственности на введенный в эксплуатацию результат инвестиций - построенную недвижку.

Надеюсь, что этого уже никогда не случится. Причины я изложил выше. Кстати, для того, чтобы создать режим, аналогичный тому, что ты описал, достаточно конструкции простого товарищества с предварительной передачей в общую собственность земельного участка. Здание, на строительство которого будет давать деньги "инвестор", будет приращением участка и тоже будет находиться в долевой собственности.

Но вместо этого ВАС предлагает застройщику и инвестору перейти в плоскость взыскания неустоек и убытков. И при действуюшей практике применения ст. 333 ГК и полном отсутствии положительной практики по взысканию упущенной выгоды.
Готов биться об заклад, что в ближайшие 3 года ВАС не даст разъяснений ни по упущенной ваыгоде, ни по 333й, а будет лишь принимать легкие удобные постановленьица по аренде и поручительству.

Кстати, проиграешь пари И по ст. 333 осенью будет Пленум, и по убыткам обзор. А по аренде и поручительству - это документы, поверь, совсем не легкие. Особенно по поручительству.

Потому что сейчас сложно найти правовую конструкцию, по которой могли бы плодотворно работать застройщик, который дает лишь участок, и инвестор, который принимает функции технического заказчика и организует строительство дома, передавая по итогам строительства в собственность застройщика часть построенных помещений.

То, что ты описал - это называется договор генерального подряда с выполнением функции инженерной организации, по которому с генподрядчиком расплачиваются недвижимостью.

Ты, кстати, так и не ответил на мой вопрос про владение из ст. 6 и его защите по ст. 305 ГК.

А потому что нет никакого владения по ст. 6 ФЗ об инвестициях в форме кап вложений. Есть договорные отношения между инвестором и тем, кто инвестиции принимает (по-моему, его называют рецепиентом инвестиций).

Это мнение ВАС или твое личное? Мне интересно, что подразумевал ВАС в пункте 8.

В пункте 8 все достаточно четко написано. Не бывает предварительных договоров, по которым оплачивается имущество, которое должно стать предметом будущего договора. Это притворная сделка. Поэтому к отношениям сторон такого "предварительного" договора применяются положения об обычном договоре купли-продажи. Про обеспечительные платежи в нем нет ни слова.

[IAY]

Chiko,

Здание, на строительство которого будет давать деньги "инвестор", будет приращением участка и тоже будет находиться в долевой собственности.

Мне кажется - это самое слабое место в "новой идеологии" (при том, что именно так должно было бы быть). Но из закона вовсе не следует, что то, что построено на земле до госрегистрации является продолжением ЗУ. А вопрос о том, кому принадлежит построенное здание до госрегистрации - вполне практический. Ст. 25 здесь явно не достаточно.

И вот что характерно. На практике для регистрации ОНС Росреестр требует документ об отсутствии прав третьих лиц на регистрируемый ОНС. Интересно, что это за третьи лица? По-видимому это инвесторы, которые согласно ст. 6 имеют право на "владение пользование и распоряжение объектом инвестиций"

Игорь