Сообщений в теме: 53

[ViRUS]

Одной из обязанностей продавца по договору купли-продажи является осуществление регистрации перехода права собственности на Покупателя.
Прошу выссказаться почему невозможна уступка права покупателя на регистрацию права собственности за собой третьему лицу. Ну или почему это возможно.

Невозможна. Тут пересекается гражданско-правовое и административно-правовое регулирование. Вы можете сколько угодно уступать свои права в рамках гражданско-правовых отношений (право на получение товара в собственность в том числе). Но отношения по регистрации права собственности в ЕГРП - это уже административные правоотношения. В них уступка права не предусмотрена. Следовательно, лицо, которое в рамках гражданско-правовых отношений получило право собственности на недвижку, не может переуступить свои права в рамках административных правоотношений по регистрации права собственности на себя другому лицу. Как то так.

[Rally]

Да более точно - исполнение обязанностей по или в связи с регистрацией перехода права в ЕГРП. Их содержание Вы определили. Но мне, если честно, казалось, что и без этого достаточно понятно о чем речь.

В этом все и дело. В ст. 382 ГК РФ указано, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Применительно к договору купли-продажи недвижимости, ИМХО, уступить право требования покупатель может. Но это не будет "право требования" совершения продавцом действий по сбору документов, явке и подаче заявления, а право получить исполнение по договору от продавца + одновременная передача обязанностей покупателя к новому "покупателю". Уступку можно осуществить до момента полного исполнения сторонами договора. С точки зрения меньшего имения мозга желательно до момента регистрации перехода права. Хотя и после регистрации не вижу препятствий, если не исполнены обязательства (например, по оплате, передаче).

С точки зрения практической, так никто не делает, потому что не хочет проблем с клиентами и Росреестром, кроме того, есть более изящные способы: допсоглашение в пользу 3-го лица, договор комиссии.

[Paster.a]

ViRUS,
Да, пересечение налицо, но ведь обязанности по регистрации могут быть предусмотрены и в рамках самого договора. Будет ли он исполнен полностью до их исполнения? Можно ли заменить сторону покупателя в нем если обязательство по передаче исполнено, а по регистрации нет?
Rally,
Уступка права - это всегда устпка права требования совершения определенных действий (бездействий), что и есть ИМХО обязательство (может быть в узком смысле, но без конкретных действий/бездействий, в любом случае, никуда).
В том то и вопрос, когда для продавца наступает полное исполнение договора. После предачи товара,но при уклонении от регистрации оно наступает? Можно ли в принципе разделить обязательства по передаче и обязательство по регистрации? Не связаны ли они неразрывно? Не является ли по своей сути уступка прав покупателя по ДКП после передачи товара уступкой вещного права собственности?

[ViRUS]

Grum, обязательство по договору зарегистрировать не имеет ничего общего с административной процедурой регистрации за собственником. Это вопрос распределения расходов и не более того. А вот вопрос подачи заявления на регистрацию права собственности - это уже сфера административного регулирования, следовательно право собственника зарегить недвижку на себя переуступить нельзя.

[Rally]

Rally,
Уступка права - это всегда устпка права требования совершения определенных действий (бездействий), что и есть ИМХО обязательство (может быть в узком смысле, но без конкретных действий/бездействий, в любом случае, никуда).
В том то и вопрос, когда для продавца наступает полное исполнение договора. После предачи товара,но при уклонении от регистрации оно наступает? Можно ли в принципе разделить обязательства по передаче и обязательство по регистрации? Не связаны ли они неразрывно? Не является ли по своей сути уступка прав покупателя по ДКП после передачи товара уступкой вещного права собственности?

По поводу полного исполнения договора со стороны продавца я бы не стал ничего утверждать, так как в договоре для продавца могут быть установлены какие-либо иные дополнительные обязанности уже после государственной регистрации перехода права (например, в дкп квартиры - вывести вещи из квартиры, прекратить регистрацию по месту жительства и т.п.)

Если ограничится исполнением обязательства по передаче недвижимости в собственность покупателя (ст. 549 ГК РФ), то я не могу ничего утверждать с медью в голосе. Но есть предположение: обязательство считается исполненным с момента возникновения у покупателя права собственности.

Почему? Из-за формулировки п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: "Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.". Убытки являются универсальной мерой гражданско-правовой ответственности, и мерой ответственности за нарушение обязательства.

То есть, если придерживаться концепции, что продавец для исполнения обязательства обязан всего лишь подписать передаточный акт и вручить недвижимое имущество покупателю, а госрегистрация это публичная процедура, следовательно все сопутствующие действия сторон не являются содержанием обязательства, то выходит, что и ответственность за неправомерное уклонение от госрегистрации должна быть публичной. Однако такая ответственность носит гражданско-правовой характер.

Думаю, что "обязательство по регистрации", как Вы его называете, является неотделимой частью обязательства продавца по передаче недвижимого имущества в собственность покупателя.

Что же касается последнего Вашего вопроса, не могу ничего сказать, так как не владею проблемой. Но думаю, что, наверняка, легче было бы его решать на примере обычного ДКП, нежели ДКП недвижимого имущества.

[Mouzze]

Если ограничится исполнением обязательства по передаче недвижимости в собственность покупателя (ст. 549 ГК РФ), то я не могу ничего утверждать с медью в голосе. Но есть предположение: обязательство считается исполненным с момента возникновения у покупателя права собственности.

Почему? Из-за формулировки п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно:

Вот при чем здесь 551, к чему лишние сущности, когда 549 прямо устанавливает "передать в собственность"?

[Paster.a]

Rally,

По поводу полного исполнения договора со стороны продавца я бы не стал ничего утверждать, так как в договоре для продавца могут быть установлены какие-либо иные дополнительные обязанности уже после государственной регистрации перехода права (например, в дкп квартиры - вывести вещи из квартиры, прекратить регистрацию по месту жительства и т.п.)

Это понятно, могут быть еще и какие нить гарантийные или сервисные обязательства, но для удобства предлагаю считать, что их нет. Кстати если Если есть их, видимо, нельзя уступить. А почему?

Если ограничится исполнением обязательства по передаче недвижимости в собственность покупателя (ст. 549 ГК РФ), то я не могу ничего утверждать с медью в голосе. Но есть предположение: обязательство считается исполненным с момента возникновения у покупателя права собственности.

Подождите, но ведь исполнение обязательства это либо действие, либо бездействие. Где в возникновении права собственности у покупателя оконченное действие прлдавца? ИМХО его здесть нет.

Почему? Из-за формулировки п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: "Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.". Убытки являются универсальной мерой гражданско-правовой ответственности, и мерой ответственности за нарушение обязательства

За уклонение от совершения неких действий по государственной регистрации полагается возмещение убытков. Из чего, наверное, можно сделать вывод, что действие по госуларственной регистрации представляют собой гражданско-правовое обязательство. Только из договора оно или из накона? т.е. является данное обязательство договорным?

Думаю, что "обязательство по регистрации", как Вы его называете, является неотделимой частью обязательства продавца по передаче недвижимого имущества в собственность покупателя.

Хорошо, т.е. если действия не совершены, обязательство по передаче в собственность не исполнено, значит его можно устпить. Если его можно уступить (а фактическая передача уже была), то за кем обязаность по фактической передаче имущества цессионарию?

Что же касается последнего Вашего вопроса, не могу ничего сказать, так как не владею проблемой. Но думаю, что, наверняка, легче было бы его решать на примере обычного ДКП, нежели ДКП недвижимого имущества.

На примере обычного ДКП проблемматика, полагаю, не будет менее выпуклой. Если вообще будет.
Mouzze,

Вот при чем здесь 551, к чему лишние сущности, когда 549 прямо устанавливает "передать в собственность"?

А в чем по Вашему содержание обязательства по передаче в собственность обычной вещи? Что есть какой то особый способ передачи при котором вещь попадает именно в собственность?

Сообщение отредактировал Grum: 16 June 2011 - 22:17

[Mouzze]

Grum,

А в чем по Вашему содержание обязательства по передаче в собственность обычной вещи? Что есть какой то особый способ передачи при котором вещь попадает именно в собственность?

"Сами-то поняли, что спросили?" (с) Или не понимаете, что означает - "передать в собственность"? Решайтесь!

[remеdium]

Вот хорошо. А если поставленный вопрос изменить.
Можно ли уступить право требования передачи квартиры в собственность, после гос.регистрации договора купли-продажи?

Пока препятствий не вижу, но это пока )))

Есть препятствия. Ст. 8 ГК - после госрегистрации ДКП право собственности уже перешло покупателю. Ст. 408 ГК - обязательство прекращается исполнением. Т.е. после госрегистрации ДКП обязанности обязанности продавца передать квартиру в собственность нет, как нет и корреспондирующего ему права требования передачи квартиры в собственность.

[Paster.a]

Mouzze,

"Сами-то поняли, что спросили?" (с) Или не понимаете, что означает - "передать в собственность"? Решайтесь!

Понял, по сути можете ответить? Ну или опроврегнуть суждение: передача вещи в собственноть не отличается от обычной передачи вещи. По сути передача вещи в собственность это передача вещи по договору, в котором стороны обусловили переход права собственности на нее.
И это.. легче на поворотах.
remеdium,

Есть препятствия. Ст. 8 ГК - после госрегистрации ДКП право собственности уже перешло покупателю. Ст. 408 ГК - обязательство прекращается исполнением. Т.е. после госрегистрации ДКП обязанности обязанности продавца передать квартиру в собственность нет, как нет и корреспондирующего ему права требования передачи квартиры в собственность.

Теоретически возвожна ситуевина когда переход права собственности не совпадает с регистрацией самого договора.

[remеdium]

Grum,

Теоретически возвожна ситуевина когда переход права собственности не совпадает с регистрацией самого договора.

мне сложно представить такую ситуацию, учитывая что госрегистрацию договора и госрегистрацию перехода права осуществляет один и тот же орган.

[Paster.a]

remеdium,
Да но по договору, стороны могут обусловить, что право собственности переходит после передачи, а передача - после ___ дней с момента вступления в силу договора. А для вступления в силу необходима регистрация. То есть моменты регистрации договора и перехода права собственности могут не совпадать, что делает невозможным одновременную регистрацию.

[Mouzze]

Понял, по сути можете ответить?

Чтобы получить ответ "по сути", вопрошающий должен бы задать вопрос корректно.

Ну или опроврегнуть суждение: передача вещи в собственноть не отличается от обычной передачи вещи. По сути передача вещи в собственность это передача вещи по договору, в котором стороны обусловили переход права собственности на нее.

Ну так и есть, вы просто не понимаете, что означает "передать в собственность" в контексте ст.454 и пытаетесь отождествить направленность договора к/п, его правовой результат и содержание распорядительной сделки (ну или фактического действия) по передаче вещи. А почему нет?! Слова-то похожие. Между тем очевидно, что продавец вполне себе может передать право собственности покупателю, не совершая при этом передачи вещи покупателю или не совершая передачи вообще. Сможете самостоятельно найти соотв.примеры?

Сообщение отредактировал Mouzze: 20 June 2011 - 14:45

[IvanGnida]

В этом вопросе следует учитывать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью.
«Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.» (ст. 4, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)«В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» (ст. 223 ГК РФ)
По-моему, уступка прав на регистрацию права собственности означает распоряжение этой недвижимостью, но до момента регистрации своего права по договору покупатель собственником еще не становится, а коль скоро он еще не собственник то и распоряжаться приобретаемой им недвижимостью он не вправе.

[IvanGnida]

То что я писал выше неверно В соответствии с п. 4 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ № 10 от 30 октября 2007 г. соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству. Как указал ВАС РФ, действующее законодательство не только не содержит запрета на оборот будущих прав, а, наоборот, в ряде случаев прямо регламентирует сделки, имеющие предметом исполнения будущее право. В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В рассматриваемом случае государственной регистрации подлежит не сделка, а переход права собственности. Так что передача покупателем по договору купли-продажи нежилой недвижимости своих права третьему лицу в рамках цессии возможна и мне известны случае, когда УФРС по Москве без всякой личной заинтересованности сотрудников регистрировал переход права собственности по договорам цессии.

[Mouzze]

То что я писал выше неверно

Согласен. Но то, что вы написали затем уже просто дико. Кстати, тему-то читали?

[IvanGnida]

Вам не нравится правовая позиция, изложенная в ИП ВАС № 10 от 30.10.2007 г.и вытекающая из нее правоприменительная практика? Или Вы имели в виду, что в этой теме следовало обсуждать только возможность уступки прав на регистрацию перехода права собственности без передачи прав по договору купли-продажи в целом?

[Paster.a]

Mouzze,

Чтобы получить ответ "по сути", вопрошающий должен бы задать вопрос корректно.

Вопрос был задан и разжеван корректно.

Между тем очевидно, что продавец вполне себе может передать право собственности покупателю, не совершая при этом передачи вещи покупателю или не совершая передачи вообще. Сможете самостоятельно найти соотв.примеры?

Примеры в студию.

Кста, к теме для сведения:

33. Судам необходимо исходить из того, что по смыслу статьи 223 ГК РФ реализация предмета залога способами, поименованными в пункте 3 статьи 28.1 Закона о залоге, возможна только в случае, когда залогодержатель владеет заложенной движимой вещью. Если заложенное движимое имущество находится во владении залогодателя или третьего лица, залогодержатель, обративший на него взыскание посредством оставления предмета залога за собой, приобретает право собственности на предмет залога при условии приобретения владения данным имуществом. При продаже залогодержателем предмета залога третьему лицу без проведения торгов право собственности переходит к приобретателю также при условии передачи ему владения отчуждаемой движимой вещью.

[Mouzze]

Сможете самостоятельно найти соотв.примеры?

Примеры в студию.

Я правильно понял, что самостоятельно найти примеры вы не смогли?

[Paster.a]

Mouzze,
Нет.

А я правильно понял, что Вам сложно вести конструктивное обсуждение?

[nick_ruller]

remеdium,

Есть препятствия. Ст. 8 ГК - после госрегистрации ДКП право собственности уже перешло покупателю.

А где написано, что:
Регистрация договора купли-продажи = переход права собственности?

[Mouzze]

А я правильно понял, что Вам сложно вести конструктивное обсуждение?

Ну откуда такое предположение?

Между тем очевидно, что продавец вполне себе может передать право собственности покупателю, не совершая при этом передачи вещи покупателю или не совершая передачи вообще. Сможете самостоятельно найти соотв.примеры?

Если вы смогли (вроде как) самостоятельно найти соотв.примеры (что не должно представлять сложности - всё на поверхности), то чего же вы от меня хотите?

А где написано, что:
Регистрация договора купли-продажи = переход права собственности?

Разумеется, нигде. Особенно в ст.8 ГК.

[Paster.a]

Mouzze,

Ну откуда такое предположение?

Из содержания и тона Ваших сообщений.Mouzze,

Если вы смогли (вроде как) самостоятельно найти соотв.примеры (что не должно представлять сложности - всё на поверхности), то чего же вы от меня хотите?

Я по-моему ясно выразил что я от Вас хочу. Не понятно почему, да?

Сообщение отредактировал Grum: 13 July 2011 - 20:53

[Mouzze]

Ну на тон по возможности не обращайте внимания - вы же ищите, вам же надо. А вот про содержание... Что-то уже из ваших сообщений не могу понять, если вы смогли найти примеры, когда право переходит (передается) без передачи вещи, то нуждаетесь ли вы по-прежнему в опровержении суждения: "передача вещи в собственность не отличается от обычной передачи вещи"?

[Paster.a]

Mouzze,

Ну на тон по возможности не обращайте внимания - вы же ищите, вам же надо.

Забавный Вы персонаж. То есть если по Вашим предположениям от Вас кому-то что-то надо, то и вести себя можно по-хамски.
Про содержаниеи не можете понять. Слушайте Вам сколько раз надо повторять одно и то же?
В общем так наверное... Ваши пустые (по смыслу) сообщения выссказанные в надменном тоне с некой претензией на глубокомыслие я воспринимаю как неготовность вести консруткивное обсуждение темы. Предлагаю Вам реализовывать свои комплексы и самоутверждаться где нить еще.