PVS На первый взгляд, в п. 3 ст. 110 ЖК, прямого указания (обязывания) ЖСК быть застройщиком, я не вижу. Поэтому что не запрещено - то разршено. А насчет комментатария "разработчиков" - дак мало ли что они там написали. Это же не источник права (в суде на него не сошлешся)
|
|
||
|
|
|
|
ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ ПО СХЕМЕ ЖСК
Автор Malysh, 08 Nov 2005 19:47
жск правление председатель жск дду
Сообщений в теме: 149
#27
--PVS--
Отправлено 21 May 2006 - 21:47
Гость!
Я понимаю о чем вы говорите. Это формальная логика. Как видите, мой вопрос не ней и основывался.
Но я сделал акцент на жизнеспособности схемы, что подразумевает учет всяких политико-правовых факторов (например, как разрешит дело наш СОЮ -самый гуманный суд в мире"!
Поэтому интересны мнения именно об этой стороне вопроса, а также о возможных аргументов против использования схемы ЖСК, подтверждающих мнение разработчиков (неофициальное, конечно), что ЖСК должен быть ЗАСТРОЙЩИКОМ
Я понимаю о чем вы говорите. Это формальная логика. Как видите, мой вопрос не ней и основывался.
Но я сделал акцент на жизнеспособности схемы, что подразумевает учет всяких политико-правовых факторов (например, как разрешит дело наш СОЮ -самый гуманный суд в мире"!
Поэтому интересны мнения именно об этой стороне вопроса, а также о возможных аргументов против использования схемы ЖСК, подтверждающих мнение разработчиков (неофициальное, конечно), что ЖСК должен быть ЗАСТРОЙЩИКОМ
#28
Отправлено 22 May 2006 - 13:53
схема привлечения денег для строительства дома через ЖСК, у которого нет земельного участка, а есть только договор с застройщиком?
Разрешите узнать, а на основании какого договора?
Здесь вот еще о каком моменте нужно думать: на каком основании пайщики по окончании строительства будут приобретать право собственности на построенные квартиры.
Пай они выплачивают кооперативу, значит кооператив и должен передавать им эти квартиры. Но если кооператив не Застройщик - эти квартиры должны каким то образом оказаться у кооператива. Вопрос- каким? Если совместная деятельность, или взаимозачет и т.д. - кооператив должен будет сначала зарегистрировать их на себя, а потом передавать их пайщиком, принимая последних в члены кооператива. Вообщем - ерунда какая-то. И опять вопрос: не будет ли такая деятельность являться деятельностью ЖНК? Думаю, что будет.
#29
Отправлено 22 May 2006 - 16:36
Эникен
Думаю - это вопрос решаемый. Главное решить может ли действовать такая схема. А дальше руководствуемся ст. 421 ГК РФ (свобода договора) и заключаем договор между ЖСК и застройщиком, по которому ЖСК финансирует стриотелельство дома, а застройщик обязуетсяч организовать строительство дома на земельном участке, принадлежащем ему (на праве аренды или собственности), а после завершения строительства - передать ЖСК кваритры. Право собственности на жилые помещения сначала возникнет у ЖСК а потом ПЕРЕХОДИТ к членам. Их право - производное.на каком основании пайщики по окончании строительства будут приобретать право собственности на построенные квартиры.
#30
Отправлено 22 May 2006 - 16:55
Эникен
Что же касается
Что же касается
то думаю нет, не будет. Все остальные принципы ЖСК будут соблюдаться: 1 дом - 1 ЖСК; количество членов ЖСК не больше количества жилылых помещений в доме; единый для все принцип определения паевого взноса (никаких программ или вариантов участия как в ЖНК). И ЖСК будет строить (с привлечением застройщика) а не приобретать квартиры.И опять вопрос: не будет ли такая деятельность являться деятельностью ЖНК? Думаю, что будет.
#31
Отправлено 22 May 2006 - 20:22
Я тоже не вижу препятствий для правовой конструкции, когда ЖСК строит не самостоятельно, а с привлечением стороннего (или "стороннего" 
)застройщика, который имеет права на землю, разрешение на строительство, лицензии и пр.
)застройщика, который имеет права на землю, разрешение на строительство, лицензии и пр.
#32
Отправлено 22 May 2006 - 20:30
Кондор
т.е. Вы не склонны толковать выражение ч.3 ст. 110 ЖК РФ, что члены ЖСК "...своими средствами участвуют в СТРОИТЕЛЬСТВЕ..." как подразумевающее, что ЖСК должен быть ЗАСТРОЙЩИКОМ?
т.е. Вы не склонны толковать выражение ч.3 ст. 110 ЖК РФ, что члены ЖСК "...своими средствами участвуют в СТРОИТЕЛЬСТВЕ..." как подразумевающее, что ЖСК должен быть ЗАСТРОЙЩИКОМ?
#33
Отправлено 22 May 2006 - 20:41
Кондор
т.е. Вы не склонны толковать выражение ч.3 ст. 110 ЖК РФ, что члены ЖСК "...своими средствами участвуют в СТРОИТЕЛЬСТВЕ..." как подразумевающее, что ЖСК должен быть ЗАСТРОЙЩИКОМ?
Нет, не склонен.
Вкладывая деньги в паи в ЖСК, его члены участвуют в строительстве, если их деньги направляются на строительство, а не на прямую покупку.
Не вижу причин, по которым ЖСК не может нанять застройщика.
#34
Отправлено 23 May 2006 - 11:34
Кондор
У кого другое мнение?
Мне нравиться Ваш выводНе вижу причин, по которым ЖСК не может нанять застройщика.
У кого другое мнение?
#35
Отправлено 25 May 2006 - 11:50
Спасибо модераторам, что сделали отдельной темой (и ссылку из "жилищного права)
Сообщение отредактировал PVS: 25 May 2006 - 14:25
#36
Отправлено 25 May 2006 - 14:27
В продолжение темы должен или нет быть застройщиком ЖСК....почти уверена, что не должен. Во-первых, статья
Более того, важно, что дома еще нет, иначе будет не ЖСК, а ЖК по п. 2 ст. 110 ЖК РФ, который создается для приобретения уже готовых квартир.
Считаю, также, что сам по себе ЖСК - сборище граждан, которые чаще всего не обладают какими - то специальными знаниями, необходимыми для строительства дома (а нужны профессионалы, вообщем знающие толк в этом деле люди). Исходя из чего ситуция с привлечением сторонней организации, имеющей лицензию и "все дела" выглядит наиболее возможной, чем обратная.
сформулирована таким образом, что можно сделать вывод: главное - целевое использование средств, переданных членами ЖСК - строительство дома, а уж какой способ выберит ЖСК не важно (по крайне мере закон не ограничивает).члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ... многоквартирного жилого дома" (ч.3 ст. 110 ЖК РФ).
Более того, важно, что дома еще нет, иначе будет не ЖСК, а ЖК по п. 2 ст. 110 ЖК РФ, который создается для приобретения уже готовых квартир.
Считаю, также, что сам по себе ЖСК - сборище граждан, которые чаще всего не обладают какими - то специальными знаниями, необходимыми для строительства дома (а нужны профессионалы, вообщем знающие толк в этом деле люди). Исходя из чего ситуция с привлечением сторонней организации, имеющей лицензию и "все дела" выглядит наиболее возможной, чем обратная.
Сообщение отредактировал Paulina: 25 May 2006 - 14:32
#37
Отправлено 20 June 2006 - 17:36
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Читаем внимательно
В соответствии с п.2 настоящей статьи, возможны только две формы участия в строительстве многоквартирных жилых домов:
1. В соответствии с законом "Об участии в долевом..."
2. В соответствии с законом "О жилищных накопительных кооперативах".
Таким образом, привлеченние денежных средств граждан в строительство многоквартирных жилых домов при условии получения разрешения на строительство жилого дома после вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом...", Жилищными строительными кооперативами невозможно, поскольку такая форма привлечения денежных средств не допускается вышеприведенным ФЗ.
ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" предусмотрено:
Статья 14
Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.
Таким образом, у нас будут существовать только ЖСК, которые строят дома, разрешение на строительство которых получено до введения в действие ФЗ "О долевке" и те, члены которого не оплатили паевой взнос в полном объеме.
То есть, ЖСК не могут строить новые дома, и после оплаты взносов в полном объеме подлежат преобразованию в ТСЖ или лиевидации.
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Читаем внимательно
В соответствии с п.2 настоящей статьи, возможны только две формы участия в строительстве многоквартирных жилых домов:
1. В соответствии с законом "Об участии в долевом..."
2. В соответствии с законом "О жилищных накопительных кооперативах".
Таким образом, привлеченние денежных средств граждан в строительство многоквартирных жилых домов при условии получения разрешения на строительство жилого дома после вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом...", Жилищными строительными кооперативами невозможно, поскольку такая форма привлечения денежных средств не допускается вышеприведенным ФЗ.
ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" предусмотрено:
Статья 14
Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.
Таким образом, у нас будут существовать только ЖСК, которые строят дома, разрешение на строительство которых получено до введения в действие ФЗ "О долевке" и те, члены которого не оплатили паевой взнос в полном объеме.
То есть, ЖСК не могут строить новые дома, и после оплаты взносов в полном объеме подлежат преобразованию в ТСЖ или лиевидации.
#38
Отправлено 21 June 2006 - 17:47
koch
Давайте обратимся к соответствующему законодательству: ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
...
3. Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, в том числе в формировании их уставных (складочных) капиталов или паевых фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, которое влечет за собой принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, возможно в случаях, если такое участие предусмотрено федеральными законами.
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
...
2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Давайте обратимся к соответствующему законодательству: ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
...
3. Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, в том числе в формировании их уставных (складочных) капиталов или паевых фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, которое влечет за собой принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, возможно в случаях, если такое участие предусмотрено федеральными законами.
#40
Отправлено 22 June 2006 - 20:14
я как раз согласен с Kain в том, что "иные случаи привлечения денежных средств" могут быть предусмотрены законом, в том числе ЖК РФ. Эти законы принимались одним пакетом и нельзя предположить, что законодатель "не заметил" норму ЖК РФ, посвященную строительству ЖСК многоквартирного дома за счет паевых взносов своих членов. Поэтому я исходил из ПРИНЦИПИАЛЬНОЙ возможности (правомерности ) использования схемы финансирования строительства через ЖСК, но усомнился в том, что эта схема будет работать, если ЖСК НЕ БУДЕТ ЗАСТРОЙЩИКОМ (т.е. земельный участок будет не у него в аренде или собственности). Вот по этому вопросу интересует мнение коллег!
Добавлено в [mergetime]1150985659[/mergetime]
то, что в
Добавлено в [mergetime]1150985659[/mergetime]
то, что в
ЕЩЕ ДАЛЕКО НЕ ОЗНАЧАЕТ, ЧТО ЖСК, созданные по НОВОМУ ЖК РФ не могут строить дом.ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" предусмотрено:
Статья 14
Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.
#41
-Гость-
Отправлено 22 June 2006 - 20:22
ЕЩЕ ДАЛЕКО НЕ ОЗНАЧАЕТ, ЧТО ЖСК, созданные по НОВОМУ ЖК РФ не могут строить дом.
правильно, равно как и не означает, что с 1.01.2007 ЖСК не могут создаваться, хотя обязанности после этого срока преобразовываться в ТСЖ у них уже формально нет
#42
Отправлено 10 October 2006 - 18:24
Господа форумчане, сталкивался ли кто-нибудь с обходом 214-го закона о долевом участии путем привлечения денежных средств через ЖСК? Желательно иметь опыт регистрации права собственности на построенное таким образом жильё.
#43
Отправлено 10 October 2006 - 18:31
pusya,
вообще-то 214-фз напрямую указывает, что под его действие не подпадает привлечение денежных средств со стороны ЖСК.
Какой у Вас конкретно вопрос?
И просьба: перед тем, как Вы его зададите, внимательно посмотрите через "Поиск", не обсуждался ли этот вопрос ранее.
вообще-то 214-фз напрямую указывает, что под его действие не подпадает привлечение денежных средств со стороны ЖСК.
Какой у Вас конкретно вопрос?
И просьба: перед тем, как Вы его зададите, внимательно посмотрите через "Поиск", не обсуждался ли этот вопрос ранее.
#45
Отправлено 10 October 2006 - 19:05
Massive
Вы ТАК толкуете п. 2 ст.1? Типа и так бывает, но это регулируется др НПА? Интересно, почему об этом написано не в п.3?
Вы ТАК толкуете п. 2 ст.1? Типа и так бывает, но это регулируется др НПА? Интересно, почему об этом написано не в п.3?
#46
Отправлено 10 October 2006 - 20:40
pusya
потому-что п.3 касается юр. лиц и ИПИнтересно, почему об этом написано не в п.3?
#47
Отправлено 07 May 2008 - 12:06
Уважаемые знатоки! Вопрос на засыпку: а может ли ЖСК выступать застройщиком по ДДУ? Имеется такая ситуация - есть члены ЖСК, которые внесли взносы (и с ними заключен ДДУ), а есть дольщики, не принятые в члены ЖСК, с которыми ЖСК заключило ДДУ. И как видно по судебной практике, суды склоняются к тому, чтобы таких дольщиков признавать членами кооператива. Причем у ЖСК такая каша в договорах, что черт ногу сломит - и нв внесение паевых взносов, и на инвестирование, и ДДУ. Нам сейчас надо эту кашу разгрести и привести к единому порядку - либо всех в члены кооператива с паевыми взносами, либо оставить как есть (ДДУ).
Вопрос на засыпку: а может ли ЖСК выступать застройщиком по ДДУ? Имеется такая ситуация - есть члены ЖСК, которые внесли взносы (и с ними заключен ДДУ), а есть дольщики, не принятые в члены ЖСК, с которыми ЖСК заключило ДДУ. И как видно по судебной практике, суды склоняются к тому, чтобы таких дольщиков признавать членами кооператива. Причем у ЖСК такая каша в договорах, что черт ногу сломит - и нв внесение паевых взносов, и на инвестирование, и ДДУ. Нам сейчас надо эту кашу разгрести и привести к единому порядку - либо всех в члены кооператива с паевыми взносами, либо оставить как есть (ДДУ).
#48
Отправлено 11 June 2008 - 14:11
Поддерживаю вопрос!
Тем более, что я тоже это спрашивала, только про ГСК, но ответа не получила.
Наше Ярославское УФРС считает, что любой СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ может быть только ЗАСТРОЙЩИКОМ. И уж никак не инвестором или дольщиком..
Тем более, что я тоже это спрашивала, только про ГСК, но ответа не получила.
Наше Ярославское УФРС считает, что любой СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ может быть только ЗАСТРОЙЩИКОМ. И уж никак не инвестором или дольщиком..
#49
Отправлено 11 June 2008 - 14:29
drulya - классная фотка. Я всегда считал, что в Ярославле самые красивые девушки!))
angi
Есть ЖСК, которые с каждым членом ЖСК - заключают договор участия в долевом строительстве.)))
Что касается, возможности заключения такого договора ЖСК, я считаю тут нужно рассматривать через призму возможности осуществления некоммерческой организацией коммерческой деятельности. Ведь может, почему нет тогда?
angi
Вопрос на засыпку: а может ли ЖСК выступать застройщиком по ДДУ? Имеется такая ситуация - есть члены ЖСК, которые внесли взносы (и с ними заключен ДДУ), а есть дольщики, не принятые в члены ЖСК, с которыми ЖСК заключило ДДУ.
Есть ЖСК, которые с каждым членом ЖСК - заключают договор участия в долевом строительстве.)))
Что касается, возможности заключения такого договора ЖСК, я считаю тут нужно рассматривать через призму возможности осуществления некоммерческой организацией коммерческой деятельности. Ведь может, почему нет тогда?
#50
Отправлено 11 June 2008 - 14:59
ustriza -спасибо за комплимент
только сами мы не местные... с Севера мы
не далее как на прошлой неделе консультировалась у аудиторов по этому вопросу. Мнение- ГСК (ЖСК) может быть инвестором (дольщиком), поскольку это соответствует его уставу и цели создания - удовлетворения потребностей его членов в квартирах либо гаражах.
Отношения членов ГСК (ЖСК) и самим кооперативом регулируются УСТАВОМ! Но никак не договорами, тем более ДДУ, поскольку ДДУ имеет право заключать только Застройщик , в данном случае это никак не ЖСК (ГСК).
Весь вопрос в том, что регистраторы привыкли регить на основании справки от председателя как документа-основания.
А тут что будет в правоустанавливающих?
Договор ДДУ (инвестирования) между Застройщиком и ЖСК (ГСК) + справка о выплате пая + (В нашем случае) соглашение о порядке пользования между участниками общедолевой собственности, т.как не гаражи, а машиноместа.
Вот их и плющит.
да, кстати, объясните мне тогда, что там с паевыми взносами, которые члены должны по Уставу и прочим законам о кооперации вносить и что составляет вообще суть кооператива?
Они ведь, когда с ними ДДУ ЖСК заключает, не пай вносят, а цену договора долевого участия оплачивают, в котором, кстати, должна быть выделена сумма вознаграждения Застройщика(?) И какими такими справками о выплате пая это оформляется?
только сами мы не местные... с Севера мы
не далее как на прошлой неделе консультировалась у аудиторов по этому вопросу. Мнение- ГСК (ЖСК) может быть инвестором (дольщиком), поскольку это соответствует его уставу и цели создания - удовлетворения потребностей его членов в квартирах либо гаражах.
Отношения членов ГСК (ЖСК) и самим кооперативом регулируются УСТАВОМ! Но никак не договорами, тем более ДДУ, поскольку ДДУ имеет право заключать только Застройщик , в данном случае это никак не ЖСК (ГСК).
Весь вопрос в том, что регистраторы привыкли регить на основании справки от председателя как документа-основания.
А тут что будет в правоустанавливающих?
Договор ДДУ (инвестирования) между Застройщиком и ЖСК (ГСК) + справка о выплате пая + (В нашем случае) соглашение о порядке пользования между участниками общедолевой собственности, т.как не гаражи, а машиноместа.
Вот их и плющит.
да, кстати, объясните мне тогда, что там с паевыми взносами, которые члены должны по Уставу и прочим законам о кооперации вносить и что составляет вообще суть кооператива?
Они ведь, когда с ними ДДУ ЖСК заключает, не пай вносят, а цену договора долевого участия оплачивают, в котором, кстати, должна быть выделена сумма вознаграждения Застройщика(?) И какими такими справками о выплате пая это оформляется?
Сообщение отредактировал drulya: 11 June 2008 - 15:09
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
