Товарищи и коллеги. Все в этой ситуации очень просто, достаточно разобраться в ст.ст.167, 301, 302 ГК РФ + ВНИМАТЕЛЬНО (а не так как это сделал
scorpion) прочитать постановление КС РФ №6-п
и вопросов ни каких не возникнет.
1. О постановлении КС РФ.
Это постановление направленно на устранение конкуренции между виндикацией и реституцией. Причем нужно сразу отметить, в постановлении говорится именно об иске о применении последствий, а не об иски о признании сделок недействительными, это совершенно разные требования, что видимо не совсем понимают отдельные участники обсуждения.
Если говорить кратко, то КС решил вопрос о конкуренции этих исков следующим образом: Реституция применяется в случае, если собственник был стороной недействительной сделки, а виндикация во всех остальных случаях, т.е. когда необходимо истребовать вещь у второго, третьего и т.д. покупателя.
2. Относительно ст.302 ГК РФ.
Заключенная в ней норма представляет собой исключение из общего правила установленного в ст.301 ГК РФ, о том что вещи находящиеся в незаконном владении могут истребованы собственником. Исключение состоит в том, что если лицо, незаконно владеющее вещью не знало и не могло знать в момент ее приобретения о том, что лицо передающее не является собственником и не уполномочено им на отчуждение (добросовестный приобретатель), вещь не может быть истребована из его незаконного владения. Из этого правила так же есть исключение, которое состоит собственник, может истребовать вещь у добросовестного приобретателя, в случае если: 1) лицо прибрело вещь безвозмездно; 2) вещь выбыла из владения собственника помимо его воли.
Таким образом, если мы рассматриваем случай, когда квартира была продана по поддельной доверенности, имеет место выбытие имущества из владения собственника помимо его воли. В этой ситуации собственник имеет право виндицировать вещь от любого добросовестного приобретателя.
3. Относительно свидетельства о гос.рег.
Проблема
scorpion (и не которых других товарищей) заключается в том, что он не понимает (либо путает) такие базовые понятия как основания возникновения права и момент возникновения права. Отсюда у нас и появляются все прочие "непонятки" типа, "нового и старого собственника".
Основанием возникновения ПС перечислены в ст.218 ГК РФ, наиболее распространенным среди них являются сделки. Момент возникновения права собственности определяет иными юр.фактами, например традицией (ст.223 ГК РФ) или решением суда (самовольная постройка). Применительно к недвижимости момент возникновения права определяется особым юр.фактом - ненормативным актом гос.органа о регистрации права (ст.ст.8, 223, 219, 234 ГК РФ). Внешним, объективированным выражением этого акта является свидетельство о гос.регистрации права. Это свидетельство создает видимость права у конкретного субъекта, т.е. служит безусловным доказательством существования права. В этом отчасти проявляется принцип публичной достоверности актов гос.регистрации. Однако, в отличии от иных правовых систем, у нас, принцип публичной достоверности не действует в полной мере. Суть этого принципа состоит в том, что лицо, внесенное в регистрационную книгу в качестве собственника, признается таким вне зависимости от того, что в последствии будет доказано. что оно собственником не являлось. Иными словами видимости права создает само право. Т.е. если я купил вещь у лицо означенного в качестве собственника, я буду является собственником даже в случае если в последствии будет доказано, что запись в рег.книги относительно прав моего продавца была внесена не верно и он не являлся собственником этой вещи. В современном российском законодательстве это принцип наиболее полно прослеживается в вексельных отношениях.
Применительно к обороту недвижимости это принцип не действует в полной мере, и я думаю что это правильно.
Идем далее. И так относительно свидетельства о гос.рег.
Этот документ, как указанно в законе является единственным доказательством зарегистрированного права. Ключевыми словами здесь являются "Зарегистрированного" и "Доказательством". Практический смысл этой нормы состоит в том, что лицо, предъявившее свидетельство должно рассматриваться как правообладатель всеми третьими лицами, т.е. свидетельство является единственным и достаточным доказательством того, что это лицо внесено единый реестр в качестве правообладателя. Соответственно покупая вещь у такого лица, приобретатель всегда будет считаться добросовестным.
НО, свидетельство, как и любое иное доказательство, может быть опровергнуто иными доказательствами в судебном процессе. Дело в том, что, как я писал ранее, по нашему праву, акт гос.регистрации не является основанием возникновения и прекращения прав. Следовательно, акт гос.регистрации, может считаться законным только в том случае, если имелись те юридические факты, которые названы в ГК РФ как основания возникновения (прекращения) прав. Если таких фактов не было акт гос.рег. должен рассматриваться как не соответствующий закону, т.е. недействительный. При этом он является недействительным с момента своего издания, а раз так, то он с момента издания не порождает ни каких правовых последствия, в том числе не является доказательством существования права.
На практике все это выглядит так.
Совершенна сделка продажи, покупатель регистрирует на себя право, затем еще раз продает вещь и второй покупатель опять регистрирует на себя право. Через какое-то время первая сделка признается ничтожной, это означает, отсутствовали основания для прекращения у продавца права собственности и возникновения этого права у первого покупателя. Следовательно не было основания для акт о гос.рег. права и он является недействительным. Аналогичным образом должна рассматриваться и вторая сделка, т.к. продавец по ней не был собственником вещи. Таким образом, ничтожность первой сделки означает, что продавец как был собственником так им и остался, т.к. не существовало юр.фактов с которыми ГК РФ связывает прекращение данного права.
Так как вещь находится во владении второго покупателя, собственник, руководствуясь постановлением КС РФ, может защищать свои права только по ст.301 ГК РФ. Предъявляя виндикационный иск, он доказывает свое право ссылками на ничтожность сделок по продаже вещи и документами подтверждающими, что он в момент являлся собственником.
С практической стороны собственнику необходимо обязательство обжаловать акт гос.рег. права, т.к. во первых, без решения суда по этому вопросу он не сможет восстановить запись о своем праве в реестре, и во вторых, незаконный владелец имеющий на руках свидетельство будет рассматриваться третьими лицами как собственник, т.е. он может продать эту вещь и ее приобретатель будет, является добросовестным.
Выводы:
1. Постановление КС РФ не запрещает заинтересованным лицам оспаривать сделки участниками, которых они не являлись.
2. Имущество, выбывшее из владения собственника помимо его воли, может быть виндицированно у любого приобретателя независимо от доброй совести.
3. Свидетельство о регистрации права, является всего лишь доказательством и как доказательство может быть опровергнуто заинтересованным лицом в ходе суд.процесса.
4. Для полной защита интересов собственника необходимо не только виндицировать вещь, но и признать недействительным свидетельство о регистрации права на незаконного владельца.
Gromoff Теперь применительно к Вашей ситуации.
Если Вы продолжаете владеть вашей собственностью, то тут конечно не может быть речи о виндикации. Единственно, что с такой иск может быть предъявлен к Вам.
Я бы Вам посоветовал обжаловать акт гос.рег. права на эту неизвестную фирму, этого будет достаточно, для защиты Ваших интересов. В иске укажите, что Вы являетесь собственником, это право возникло у Вас по таким то основаниям, было зарегистрировано тогда то, но недавно Вы узнали о том, что УЮ произвел регистрацию права на этот объект за другим лицом, при этом Вы никаких сделок не совершали и иные основания для прекращения Вашего права указанные в ст.235 ГК РФ отсутствовали. Следовательно акт гос. рег. является недействительным. В ходе это процесса, УЮ представит суду доки на основании которых была произведена регистрации и при необходимости Вы сможете их обжаловать.
KirillT А как по вашему, что означает "выбыло помимо воли собственника" применительно к юридическому лицу? Если директор совершил оспоримую сделку, признанную недействительной - будет ли здесь порок воли юр. лица, позволящий истребовать имущество у кого угодно.
Помимо воли означает, что имущество было передано не уполномоченным на это лицом. Если, например директор совершил договор и передал по нему вещь, а в последствии будет установлено, что этот договор недействительный (в т.ч. с пороком воли) это все равно будет означать, что имущество выбыло по воле общества. Если же например от имени юр.лица имущество передавал сторож без доверенности, это будет означать, что имущество выбыло помимо воли общества.
Добавлено: Rasl Если запись незаконна, она никак не может являться доказательством.
Значит я ни один такой умный
