Сообщений в теме: 62

[Bulichev]

Придумала прикольный ход конём. Закрывает часть рисков.

весьма интересно.

[Dispositus]

и мне интересно )

[Ludmila]

Даю наводку: ст. 174 ГК РФ в действующей редакции.

[Dispositus]

Даю наводку: ст. 174 ГК РФ в действующей редакции.

Интересно Спасибо. Надо подумать.

[Ludmila]

В общем, у арендатора есть следующие варианты защиты своих прав.
1) Включение в договор запрета на отчуждение имущества без согласия арендатора.
2) Включение в договор условия о том, что по окончании срока аренды договор продлевается на __ лет. Это должно выглядеть именно как изменение правил, установленных ст. 621 ГК РФ.
3) Включение в договор условий, влекущих существенные доп. расходы для арендодателя. С этими условиями надо быть осторожнее, т.к.:
а) эти условия могут жахнуть бумерангом по арендодателю - в случае отчуждения имущества новый собственник, не предупреждённый о наличии столь интересных обременений, может вчинить иск продавцу-арендодателю о снижении стоимости имущества и возврате денег, а если у продавца не хватит денег расплатиться, начать банкротство продавца и, возможно, оспорить договор аренды в процессе банкротства;
б) эти условия не должны смахивать на мнимые;
в) о них необходимо предупреждать покупателя.

[bor.tat]

Коллега, прошу уточнить:

1) Включение в договор запрета на отчуждение имущества без согласия арендатора.

имущество, переданное по акту, итак не может быть отчуждено

2) Включение в договор условия о том, что по окончании срока аренды договор продлевается на __ лет. Это должно выглядеть именно как изменение правил, установленных ст. 621 ГК РФ.

а чего ради? я - арендодатель и я решаю, продлевать договор с этим арендатором на ___лет или нет. Ведь срок действия - это существенное условие договора, а существенные условия договора оформляются дополнительным соглашением сторон, которое после заключения является неотъемлемой частью договора.

3) Включение в договор условий, влекущих существенные доп. расходы для арендодателя. С этими условиями надо быть осторожнее, т.к.:
а) эти условия могут жахнуть бумерангом по арендодателю - в случае отчуждения имущества новый собственник, не предупреждённый о наличии столь интересных обременений, может вчинить иск продавцу-арендодателю о снижении стоимости имущества и возврате денег, а если у продавца не хватит денег расплатиться, начать банкротство продавца и, возможно, оспорить договор аренды в процессе банкротства;
б) эти условия не должны смахивать на мнимые;
в) о них необходимо предупреждать покупателя.

ок. Допустим. Пусть, например, это будет электричество. Ведь никаких гарантий, что арендодатель в связи с этим не изменит размер арендной платы? Ведь он же, будем думать о хорошем, - не дурак и должен понимать, что имущество скоро отойдет новому собственнику, какой смысл ему идти на уступки арендатору?

Людмила, не пинай сильно, пожалуйста)

[Ludmila]

Всё по порядку.

имущество, переданное по акту, итак не может быть отчуждено

Почему?

[bor.tat]

Всё по порядку.

имущество, переданное по акту, итак не может быть отчуждено

Почему?

по обязательным условиям аренды. Имущество переданное во временное владение арендатору и указанное в акте приема-передачи имущества не может быть отчуждено без согласия арендатора.

[Ludmila]

по обязательным условиям аренды. Имущество переданное во временное владение арендатору и указанное в акте приема-передачи имущества не может быть отчуждено без согласия арендатора.

Эээээ... Тань, ссылку на НПА дай, пожалуйста.

[bor.tat]

по обязательным условиям аренды. Имущество переданное во временное владение арендатору и указанное в акте приема-передачи имущества не может быть отчуждено без согласия арендатора.

Эээээ... Тань, ссылку на НПА дай, пожалуйста.

606 ГК + преюдиц. Нет?

[Ludmila]

606 ГК + преюдиц. Нет?

Неа.

[Святослав]

Ludmila, это все не то, аренда, не внесенная в реестр, не может быть противопоставлена третьим лицам (новому собственнику) (абз.5 п.14 ПВАС № 73). Копать нужно в направлении публичности обременения. Например, установить штраф за отказ от пролонгации, штраф обеспечить залогом.

[bor.tat]

Вот ведь, елки-палки(. Чую подвох, никак не поймаю. Есть требования 611 и 612 ГК, есть 613 ГК........требования этих статей прямо не указывают на обязательства, но и сделать, что-либо с имуществом не дадут. С учетом того, что в данном случае это производственные помещения, такие ограничения, как минимум подразумеваются сторонами и, скорее всего, в договоре аренды будут изложены..............с предварительным могут быть вопросы, а с долгосрочным, который будет регистрироваться???????..................такие шутки плохи

[Ludmila]

Ludmila, это все не то, аренда, не внесенная в реестр, не может быть противопоставлена третьим лицам (новому собственнику) (абз.5 п.14 ПВАС № 73).

Да, справедливое замечание. Пан Святослав, а как Вы думаете, как следует применять этот пункт с учётом новой редакции ст. 174 ГК РФ? С одной стороны, вроде как процитированный Вами пункт не противоречит новой редакции ст. 174. С другой стороны, ст. 174 не содержит никаких оговорок и ограничений.

Есть требования 611 и 612 ГК, есть 613 ГК........требования этих статей прямо не указывают на обязательства, но и сделать, что-либо с имуществом не дадут.

Отчего же? Тань, тебя надо понимать так, что на имущество, переданное в аренду, и взыскание нельзя обратить?

[bor.tat]

Ludmila, это все не то, аренда, не внесенная в реестр, не может быть противопоставлена третьим лицам (новому собственнику) (абз.5 п.14 ПВАС № 73). Копать нужно в направлении публичности обременения. Например, установить штраф за отказ от пролонгации, штраф обеспечить залогом.

???? вообще не поняла. Какой арендодатель или арендатор на это пойдет? Вопрос не 3-х рублей ведь.

Отчего же? Тань, тебя надо понимать так, что на имущество, переданное в аренду, и взыскание нельзя обратить?

Разве, что теоретически. Это имущество может быть даже арестовано, только одно "НО" в одночасье оно не будет выставлено на торги, а арендатор еще до заключения основного договора будет знать об обременении.

Я понять хочу, на сколько, с практической стороны, эта схема живучая.

[Святослав]

а как Вы думаете, как следует применять этот пункт с учётом новой редакции ст. 174 ГК РФ? С одной стороны, вроде как процитированный Вами пункт не противоречит новой редакции ст. 174. С другой стороны, ст. 174 не содержит никаких оговорок и ограничений.

Ст.174 ГК, как и в старой редакции, говорит про полномочие. Вообще-то это само по себе существенное ограничение, особенно с учетом п.4 ст.185 ГК. Я про то, что если ДА ограничивает собственника в праве продажи, то это не ограничение полномочия, это ограничение права. Тем не менее, ВАС, как известно из дела Московского индустриального банка (см.мой F.A.Q. в Общих), применяет в этих случаях ст.174 ГК по аналогии.
Но я бы на месте датора не строил на этом свою позицию, поскольку отследить факт продажи и проинформировать нового собственника об ограничении арендатору может быть проблематично.

[Ludmila]

???? вообще не поняла. Какой арендодатель или арендатор на это пойдет? Вопрос не 3-х рублей ведь.

Отчего же не пойдёт?

Разве, что теоретически. Это имущество может быть даже арестовано, только одно "НО" в одночасье оно не будет выставлено на торги, а арендатор еще до заключения основного договора будет знать об обременении.

Ты ошибаешься.

Разве, что теоретически. Это имущество может быть даже арестовано, только одно "НО" в одночасье оно не будет выставлено на торги, а арендатор еще до заключения основного договора будет знать об обременении.

Ты ошибаешься.

Святослав, продолжу обсуждение в воскресенье вечером или в понедельник. Интересно будет с Вами пообсуждать.

[Bulichev]

В общем, у арендатора есть следующие варианты защиты своих прав.

благодарю, будем посмотреть

[Mayfair]

Может быть немного дальше от правовой позиции, но ближе к жизненной.
Если новый собственник не захочет заключать долгосрок с арендатором, то заставить его будет unreal. Он найдет повод дать пинка, найдет основания не только для незаключения долгосрока, но и для расторжения краткосрока и т. п.
Разрулить ситуацию можно:
а) зарегистрировав долгосрок (но и тут нет 100 % гарантий, я уверена что в договоре заложены хорошие такие основания для расторжения по инициативе арендодателя);
б) заранее согласовать данный вопрос с арендодателем, указать какие последствия для арендодателя будут в случае смены собственника и прописать хоть какие-то компенсации в виде ответственности арендодателя (неустойки, штрафы) за невыполнение обязательства по предварительному договору (за отказ от заключения основного). В таком случае, думаю, есть небольшой шанс, что продавая недвижку, арендодатель хотя бы попытается проллобировать интересы арендатора перед новым собственником, чтобы не попасть на деньги.

[Ludmila]

Я про то, что если ДА ограничивает собственника в праве продажи, то это не ограничение полномочия, это ограничение права. Тем не менее, ВАС, как известно из дела Московского индустриального банка (см.мой F.A.Q. в Общих), применяет в этих случаях ст.174 ГК по аналогии.

Почитала дело. Спасибо, интересно. Но в действующей редакции ст. 174 ГК РФ ограничения, установленные договором, приравнены к ограничениям полномочий, хотя Ваша позиция, что это ограничение права, а не полномочий, мне кажется более логичной.

Может быть немного дальше от правовой позиции, но ближе к жизненной.

Конечно, на кой нам на правовом форуме обсуждать правовые позиции. Надо обсуждать в стиле бабок на лавочке - строя всё на догадках, предположениях и новостях агентства ОБС. Чем, собственно, Вы сразу и занялись.

Если новый собственник не захочет заключать долгосрок с арендатором, то заставить его будет unreal.

Отчего же? Вполне даже реально. Если это не получилось у Вас, это не значит, что это нереально. Более чем реально. Другое дело, что по уже заключённому договору арендодатель может чинить всяческие препятствия в пользовании имуществом и делать прочие гадости, но и на каждый такой шаг арендодателя можно придумать ответный ход. Другое дело - насколько арендатору интересна аренда, по которой идут постоянные боевые действия. Но тут уже не вопрос юриста. Юрист должен дать руководству план военной кампании, а уж ввязываться ли в эту кампанию, стоит ли овчинка выделки, это уже должно решать руководство/собственники арендатора.

а) зарегистрировав долгосрок

Спасибо, Кэп! Никто бы не придумал столь гениально простой ход. Но если бы Вы соблаговолили прочитать тему, то увидели бы сообщение автора, что долгосрочный договор сейчас заключить невозможно. Для данной темы не имеют значения причины, по которым невозможно заключение договора на долгий срок прямо сейчас. Просто надо принять как данность: автору приходится решать проблему через краткосрочный договор.

я уверена что в договоре заложены хорошие такие основания для расторжения по инициативе арендодателя);

Вы ясновидящая?

б) заранее согласовать данный вопрос с арендодателем, указать какие последствия для арендодателя будут в случае смены собственника

Этот бред даже комментировать не буду.

прописать хоть какие-то компенсации в виде ответственности арендодателя (неустойки, штрафы) за невыполнение обязательства по предварительному договору (за отказ от заключения основного).

Попробуйте всё же прочитать тему. Речь про предварительный договор давно не идёт.Это во-первых. А во-вторых, две части Вашего предложения противоречат друг другу.

В таком случае, думаю, есть небольшой шанс, что продавая недвижку, арендодатель хотя бы попытается проллобировать интересы арендатора перед новым собственником, чтобы не попасть на деньги.

И каким способом он сможет это сделать? И, главное, ЗАЧЕМ? Арендодателю, руководствуясь Вашими рекомендациями, будет проще кинуть арендатора да ещё и бабок на этом дополнительно срубить.

Mayfair, я вот ещё не понимаю: зачем Вы берётесь рассуждать в теме, в которой ровным счётом ничего не понимаете?

[Ludmila]

Теперь отвечаю bor.tat.

???? вообще не поняла. Какой арендодатель или арендатор на это пойдет? Вопрос не 3-х рублей ведь.

ок. Допустим. Пусть, например, это будет электричество. Ведь никаких гарантий, что арендодатель в связи с этим не изменит размер арендной платы? Ведь он же, будем думать о хорошем, - не дурак и должен понимать, что имущество скоро отойдет новому собственнику, какой смысл ему идти на уступки арендатору?

Это всё вопрос договорённостей между арендатором и арендодателем. Причём ты учти, что договор аренды может заключаться с разными целями и между разными лицами:
а) обычная нормальная ситуация - арендодатель и арендатор друг с другом не связаны, имущество арендуется для его реального использования арендатором.
Тогда арендодателя вполне можно уговорить прописать условие о штрафе в договоре, только надо сформулировать это так, чтобы штраф уплачивался только при откровенно недобросовестных действиях арендатора и только при наступлении для арендатора негативных последствий. И да, арендатору надо быть готовым также пойти на определённые уступки арендодателю, если тот потребует - например, арендодатель может потребовать от арендатора взамен принять на себя какие-то доп. обязательства. Насколько экономически целесообразно это делать, будут решать уже те, кто принимает решение о заключении сделки.
б) Аренда заключается внутри одной группы компаний. Ну бывает так, да, что на одной компании в группе концентрируется вся недвижка, а она потом сдаёт имущество в аренду остальным компаниям группы.
Тут нет острой необходимости включать такие условия в договор, но если стороны захотят, можно и включить "на всякий пожарный" всё, что угодно.
в) Арендатор и арендодатель - лица, связанные между собой (и чаще всего эта связь имеется только фактически, а юридически никакой связи нет), и аренда заключается в расчёте на чинение в будущем препятствий третьим лицам. Например, при корпоративном конфликте, при возникновении реальной возможности обращения взыскания на имущество и проч. действия, когда сторонам надо сделать так, чтобы в лучшем случае на недвижку не нашлось покупателей, а в худшем - чтобы новый собственник был поставен в настолько невыгодные условия, чтобы арендатор мог чуть ли не диктовать свои условия: а вот вы мне снизьте арендную плату, а я откажусь от этих вто своих прав; а вы мне продлите срок аренды, и я откажусь от этих вот прав...
Вот, собственно, в этом случае и прописываются заведомо невыгодные для арендодателя условия.
Да, с этим условиями надо быть аккуратнее, да, они не панацея.
Они не сработают, если их включать в договор, когда уже возникли правопритязания третьих лиц/корпоративный конфликт/основания для обращения взыскания, ибо могут быть расценены как злоупотребление правом.
Они не сработают, если будут квалифицированы, как мнимые.
Если при продаже о них не уведомить покупателя, они могут бумерангом шарахнуть по бывшему собственнику в виде иска об уменьшении покупной цены.
Их можно оспорить при банкротстве продавца-арендодателя.
Да, эти условия предназначены для крайнего случая, для совсем сложных ситуаций. Но это не означает, что в случае крайней необходимости от них нужно отказываться. Просто их нужно очень аккуратно и очень вовремя прописывать.

Mayfair, да, и рядом с "жизненной позицией" написанное Вами и рядом не стояло.

[Святослав]

Почитала дело. Спасибо, интересно. Но в действующей редакции ст. 174 ГК РФ ограничения, установленные договором, приравнены к ограничениям полномочий, хотя Ваша позиция, что это ограничение права, а не полномочий, мне кажется более логичной.

В этой части действующая редакция не отличается от прежней - и там, и там описана ситуация ограничения полномочий договором. Причем я не случайно сослался на п.4 ст.185 ГК - он является косвенным подтверждением формальной неприменимости нормы к ограничению права, поскольку прямо указывает на возможность установления полномочий в договоре (впрочем, на мой взгляд, такая возможность была и ранее), т.е. как раз и является легальным примером, когда полномочие содержится в договоре и потому может быть им ограничено по сравнению с доверенностью, законом или обстановкой.

[Ludmila]

В этой части действующая редакция не отличается от прежней - и там, и там описана ситуация ограничения полномочий договором. Причем я не случайно сослался на п.4 ст.185 ГК - он является косвенным подтверждением формальной неприменимости нормы к ограничению права, поскольку прямо указывает на возможность установления полномочий в договоре (впрочем, на мой взгляд, такая возможность была и ранее), т.е. как раз и является легальным примером, когда полномочие содержится в договоре и потому может быть им ограничено по сравнению с доверенностью, законом или обстановкой.

Пан Святослав, простите, мне второй день кряду идиоты мозг выносят, я уже плохо понимаю слова вообще.
Вы-то как считаете, можно ли признать договор купли-продажи имущества недействительной сделкой, если запрет на отчуждение имущества без согласия арендатора установлен:
а) краткосрочным договором аренды;
б) долгосрочным договором аренды.

И ещё. Мы с Вами говорили про способы защиты прав арендатора. Считаю, что когда мы говорим о защите прав арендатора, надо иметь в виду две разные ситуации:
а) защита прав арендатора на случай недобросовестного поведения арендодателя. Например, на случай, если арендодатель продаст имущество, а новый собственник, не будучи связан обязательством заключить новый договор аренды, от заключения нового договора откажется.
Тут мы с Вами вроде солидарны: защита выставляется против арендодателя, способ защиты - денежные санкции в отношении арендодателя. Понятное дело, не штраф за сам факт продажи.
Кстати, я думаю, что на этот случай надо прописывать чёткую систему компенсации убытков арендодателя, а не штраф. Штраф могут снизить по ст. 333 ГК РФ, да и вообще штраф мне кажется тут менее уместной конструкцией, чем система компенсации убытков.
Насколько вероятно, что арендодатель согласится установить такую систему компенсаций, каких уступок он потребует от арендатора за это, насколько всё это экономически целесообразно - это вопрос, решаемый индивидуально.

б) Защита прав арендатора от действий третьих лиц.
Может потребоваться в ситуации корпоративного конфликта, обращения взыскания на имущество и т.д. При этом зачастую арендатор и арендодатель действуют в связке, согласованно, у них общий интерес.
Я уже говорила выше, какие условия, на мой взгляд, могут дать защиту арендатору в такой ситуации. Однако Вы справедливо сослались на Пленум по аренде.
Так вот, как Вы считаете, можно ли говорить о том, что какие-либо условия договора аренды могут защитить арендатора в ситуации с краткосрочной арендой? Я полагаю, что могут, но только при одном условии: если приобретатель имущества заблаговременно, т.е. до заключения договора купли-продажи, был уведомлен (например, арендодателем) о наличии таких условий, но заключил договор купли-продажи.

[Святослав]

Пан Святослав, простите, мне второй день кряду идиоты мозг выносят, я уже плохо понимаю слова вообще. Вы-то как считаете, можно ли признать договор купли-продажи имущества недействительной сделкой, если запрет на отчуждение имущества без согласия арендатора установлен: а) краткосрочным договором аренды; б) долгосрочным договором аренды.

Безусловно. Только в этом случае ст.174 ГК может применяться лишь по аналогии. И, разумеется, независимо от срока ДА. Главное - информированность другой стороны о наличии договорного запрета и констатация на этом основании ее недобросовестности, что в совокупности дает нам основание для ресциссорного иска. Гос.регистрация лишь может поменять презумпцию информированности (хотя, если правильно помню, третьим лицам недоступно содержание договоров из ЕГРП, поэтому даже и гос.регистрация не меняет).

на этот случай надо прописывать чёткую систему компенсации убытков арендодателя, а не штраф

Российскому праву не знаком институт заранее определенных убытков. Соответственно, чтобы Вы там не прописали под видом "системы компенсации убытков", приведет к трем альтернативным последствиям (выбор между которыми непредсказуем): а) такие убытки будут признаны неустойкой; б) такие убытки будут признаны убытками, размер которых необходимо доказать; в) такие убытки будут признаны убытками, но будет применен подход ВАСа о необходимости доказать лишь факт убытков, а их размер может определить и сам суд исходя из требований разумности и справедливости.
С другой стороны, идея о штрафе ценна не штрафом самим по себе, а поводом ввести туда ипотеку и тем самым придать абсолютный характер договорному запрету в целях облегчения применения ст.174 ГК - разумный покупатель обязательно поинтересуется источником обременения и его основанием, а значит, будет презюмироваться, что он знал о договорном запрете.

[Ludmila]

Безусловно. Только в этом случае ст.174 ГК может применяться лишь по аналогии. И, разумеется, независимо от срока ДА. Главное - информированность другой стороны о наличии договорного запрета и констатация на этом основании ее недобросовестности, что в совокупности дает нам основание для ресциссорного иска. Гос.регистрация лишь может поменять презумпцию информированности (хотя, если правильно помню, третьим лицам недоступно содержание договоров из ЕГРП, поэтому даже и гос.регистрация не меняет).

Спасибо! В этом мы с Вами солидарны.

С другой стороны, идея о штрафе ценна не штрафом самим по себе, а поводом ввести туда ипотеку и тем самым придать абсолютный характер договорному запрету в целях облегчения применения ст.174 ГК - разумный покупатель обязательно поинтересуется источником обременения и его основанием, а значит, будет презюмироваться, что он знал о договорном запрете.

Всё, теперь поняла, спасибо. Да, про ипотеку именно здания идея ценная. Вопрос, пойдёт ли арендодатель на такое условие, если он не связан с арендатором, но это опять-таки только вопрос цены такого условия. Плюс, если заключение договора аренды на длительный срок затруднительно или невозможно, то затруднения могут возникнуть и с регистрацией ипотеки, но это уже надо смотреть, исходя из конкретной ситуации. Как общий совет, мне такая идея нравится.

Тогда осталось последнее.

Российскому праву не знаком институт заранее определенных убытков. Соответственно, чтобы Вы там не прописали под видом "системы компенсации убытков", приведет к трем альтернативным последствиям (выбор между которыми непредсказуем): а) такие убытки будут признаны неустойкой; б) такие убытки будут признаны убытками, размер которых необходимо доказать; в) такие убытки будут признаны убытками, но будет применен подход ВАСа о необходимости доказать лишь факт убытков, а их размер может определить и сам суд исходя из требований разумности и справедливости.

Я слишком коротко выразилась, а потому не смогла донести ту мысль, которую хотела.
Я вовсе не имела в виду указывать в договоре, что арендодатель при отчуждении имущества обязан выплатить арендатору в качестве компенсации убытков стотыщмильонов денег. Я имела в виду описать, скажем так, механизм определения убытков.
В каких случаях арендатор может понести убытки? Если по истечении срока аренды и отказе от заключения долгосрочного договора аренды он сможет снять аналогичное имущество только за более высокую цену; если поиск нового аналогичного помещения займёт длительное время, и на это время арендатор будет вынужден прекратить свою деятельность, и т.д.
Так вот, под "системой компенсации убытков" я имела в виду включение в договор: а) перечня того, что стороны считают убытками; б) формулы для определения размера убытков, подлежащих компенсации.

Что убытки надо доказывать, это понятно. Но, на мой взгляд, доказывание будет проще, если договор содержит условия, позволяющие определить перечень того, что понимается под убытками и как определяется их размер.