Сообщений в теме: 350

[Roman]

Коллеги, необходимо уточнить, Pubuxa собралась сдавать в аренду ЗДАНИЕ, а не земельный участок.

Разница принципиальная.

По земле:
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

По зданию:

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Надо четко отграничивать, ЧТО собираетесь сдавать в аренду.
Законодательство идет к единству правой судьбы здания и земли... но пока это ДВА РАЗНЫХ объекта недвижимости.

[Дождь]

Roman

Надо четко отграничивать, ЧТО собираетесь сдавать в аренду.

Pubuxa на этот вопрос уже ответила:

Вопрос: может ли предприятие сдать в аренду др. предприятию и землю и здания вместе

А вы весь участок хотите сдать в аренду?
- да, весь, вместе со всеми стоениями....как аренда предприятия

[Mister Muscle]

да, весь, вместе со всеми стоениями....как аренда предприятия

Дождь, да, ст.270 забыл ))))
По сути. Если задача - передать в аренду ПРЕДПРИЯТИЕ, т.е., имущесвтвенный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимателеьской деятельности, то, очевидно, земля там интересует постольку, поскольку необходима для использования здания. Так может быть не заморачиваться и сдать в аренду здания?

[Pubuxa]

Значит так:
по идее начальство хочет сдать ЗЕМЛЮ, со всем добром которое находится на этой земле, т. к. земля на ППБП - вобще не понятно можно ли ее сдать, но если можно то с согласия собственника. Тогда, все здания до кучи арендуются?.....или все-таки нужно еще и на них отдельные договор? (т.к. они в сосбственности)

А если мы сдаем ПРЕДПРИЯТИЕ или ЗДАНИЕ, то и земля передается в аренду т. к. необходима для использования предприятия или здания, то на передачу ЗЕМЛИ согласие уже не нужно?....(раз оно до кучи передается). И как вообще понять весь ли участок необходим для использования здания или только какая-то его часть.....

Опять запуталась....

[Massive]

1. Земельный кодекс имеет приоритет над Гражданским кодексом как закон более специальный и поздний.

2. Согласен с Romanом. На аренду здания согласия собственника земельного участка не нужно. К арендатору здания перейдет право ограниченного пользования земельным участком по ст. 652 ГК, которое предлагается авторами Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе описать подробнее в законе.
Аренда земельного участка самого по себе при наличии ПБПП на него вообще невозможна в силу опять-таки приоритета ст. 20 ЗК над ст. 271 ГК.

3. Давайте всё-таки уточним, что такое предприятие как имущественный комплекс, которое тут многие поминают всуе. На настоящий момент это "бизнес на ходу". Примером его может выступать филиал как не только совокупность имущества, но и совокупность обязательства данного филиала.

Тот имущественный комплекс как совокупность движимого и недвижимого имущества, используемого для определенной одной цели, в качестве самостоятельного объекта недвижимости на данный момент не является. Его опять же только предлагают ввести в гражданский оборот авторы вышеназванной Концепции.

В итоге:
Pubuxa, если сдаете в аренду здание, то только его.
Если же хотите сдать в аренду и землю, то переоформляйте свое ПБПП на участок в аренду или в собственность.

Добавлено @ [mergetime]1095434442[/mergetime]

И как вообще понять весь ли участок необходим для использования здания или только какая-то его часть.....

Если на участке одно это здание, в любом случае вместе со зданием будут переданы права на весь земельный участок
Если зданий на этом участке несколько, то давайте разбираться, в каких целях нам нужно выяснить объём прав на земельный участок.
Если для расчёта земналога - то его рассчитываем пропорционально площади каждого из расположенных на участке зданий.
Если же речь о пользовании участком, то такой порядок определяется по соглашению землепользователей, при недостижении согласия - судом.

[Дождь]

Massive

Тот имущественный комплекс как совокупность движимого и недвижимого имущества, используемого для определенной одной цели, в качестве самостоятельного объекта недвижимости на данный момент не является.

Сомнению не подлежит. Сдать в аренду это все как комплекс, ИМХО, не получится никак.
Но: проштудировала литературу и кодексы - и по-прежнему утверждаю, что землю на праве ПБП можно сдать в аренду с согласия собственника.
Тем не менее, согласна с утверждением

Если сдаете в аренду здание, то только его.
Если же хотите сдать в аренду и землю, то переоформляйте свое ПБПП на участок в аренду или в собственность.

Так проще.

[Sanss]

Дождь
Комментаторы ЗК (М.В. Бархатов и Красов О.И.) говорят, что сдать в аренду такой участок нельзя. Правда, Бархатов выразился осторожнее: " указанная норма входит в противоречие с нормами ст.270 ГК, предоставляющей лицу, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, право передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка."

[Дождь]

Sanss
Прочла еще два комментария - Волкова Г.А., Голиченкова А.К., Козыря О.М. и Боголюбова С.А.
В первом конкретных фраз о сдаче в аренду такого участка вообще нет. Есть фраза

Особую популярность этот вид прав на землю получил после того, как в соответствии с Гражданским кодексом РФ и нормами ряда федеральных законов лицам, использующим землю на этом праве, была предоставлена возможность передавать предоставленный на этом праве участок в аренду или безвозмездное срочное пользование (например, в соответствии со ст. 270 ГК РФ).

О том, изменилось ли данное обстоятельство после принятия нового ЗК, ничего не сказано.
У Боголюбова же более конкретная фраза:

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - запрет распоряжения этими участками. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 ГК РФ. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции - земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

В учебнике Жарикова Ю.Г., Улюкаева В.Х., Чуркина В.Э. "Земельное право" 2003 года вообще ничего не сказано на этот счет. А в книге "Земельные споры" Путякиной Н.С. 2003 г. четко сказано - пользователь вправе сдавать в аренду с согласия собственника.
И еще одна книга - комментарий ЗК Гуева А.Н. Отзывы о нем я слышала не очень лестные, но тем не менее. Он утверждает, что:

1) существуют значительные различия между правилами ст.20 ЗК и ст.268-270 ГК (в чем у нас, собственно, и вопрос);
2) в связи с этим следует учесть:
а) законодатель до сих пор не внес соответствующие изменения в ст.268-270 ГК;
б) Вводный закон к ЗК №137-ФЗ не отменил действие норм ст.268-270 ГК;
в) в соотвтетствии со ст.3 ГК нормы гражд законодат-ва, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК;
г) ст.20, безусловно, содержит нормы ГК;
д) впредь до внесения изменений и дополнений в ст.268-270 ГК в той мере, в какой ст.20 ЗК не соответствует ст.268-270 ГК, применению подлежат статьи 268-270 ГК.

Налицо противоречивость различных источников.
В общем-то, хоть и продолжают меня "терзать смутные сомнения", в конце концов соглашаюсь с Massivом:

Аренда земельного участка самого по себе при наличии ПБПП на него вообще невозможна в силу опять-таки приоритета ст. 20 ЗК над ст. 271 ГК.

Massive, Roman, мое почтение.

[Дeнис]

По поводу того, что главнее, ГК или ЗК в вопросах ПБП недавно была статья в ЭЖ-Юрист № 9 2004г.
Кому интересно, приложил в аттаче.
Смысл тот же, что ЗК в этих вопросах приоритетнее, но что касается граждан, не совсем до конца понятно.

Прикрепленные файлы

•  Article.zip   5.47К   513 скачиваний

[Дeнис]

И раз уже зашел вопрос о ППБП, то чтобы не начинать новой темы, может стоит подумать каким образом можно обойти этот запрет не переводя землю в собственность или аренду.

Приведу пару вариантов, которые попрошу покритиковать, т.к. это может быть совсем не правильно.

Государственное предприятие имеет на ППБП земельные участки. Пришел комерс и говорит, мол, так и так, у вас есть отличный кусок земли, который я хочу взять в аренду и поставить там киоск для торговли, или сделать там автостоянку.
Ему в ответ, мол прости, дорогой, иди лесом, мы сдать в аренду землю не можем. Но, есть другой вариант.
Мы ставим туда, куда тебе надо киоск, регистрируем его в реестре федеральной собственности, заносим на баланс наш, а затем отдаем тебе в аренду. Или обносим забором участок под стоянку, ставим будку, фонари, здорового пса на цепь сажаем так же регистрируем это как недвижимость (кроме пса, конечно) и снова сдаем тебе в аренду как недвижимость. Естественно, что надо смотреть целевое использование участка.

Либо другой вариант. Совместно создаем предприятие и входим туда мы землей, а вы баблом и всем остальным. Вот тут дальнейший путь для меня пока что тернист. Особенно как быть в случае строительства капитальных сооружений на такой земле и как расходиться если бизнес не покатил.

В общем если у кого имеются мыслишки на данный счет, было бы очень интересно. Ну а если у кого практика имеется, цены бы ей тут не было

[Pubuxa]

Из всего вышесказанного, делаю вывод:
Предприятие, имея землю на ППБП и здание (на этой земле) на праве собственности, и желая сдать участок со зданием вправе - сдать в аренду только ЗДАНИЕ и землю в придачу, как необходимую для использования этого самого здания (ст. 652 ГК). И в данном случае, согласие собственника земли не нужно.
Сдать в аренду землю (со всеми сооружениями на ней), учитывая, что все склоняются все-таки в приоритету ЗК над ГК, вообще НЕЛЬЗЯ.

Получается так!!!

А лучше переоформить землю и делать с ней что хочешь!!!!

[Дождь]

Pubuxa
Верно-верно
только не

землю в придачу

- поскольку землю сдавать нельзя Просто по умолчанию арендатору перейдет в пользование участок под зданием и необходимый для его эксплуатации.

[Massive]

Дeнис

Государственное предприятие имеет на ППБП земельные участки. Пришел комерс и говорит, мол, так и так, у вас есть отличный кусок земли, который я хочу взять в аренду и поставить там киоск для торговли, или сделать там автостоянку.

Если участок застроен, то всё гораздо проще. ГП сдает в аренду здание (с согласия собственника здания). К арендатору здания переходит право ограниченного использования земельного участка. По ст.ст. 40 и 41 ЗК арендатор имеет право:
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

[Дeнис]

Massive

Если участок застроен, то всё гораздо проще.

Есть реальная проблема.
Участок, к сожалению, не застроен. В том-то и дело.
Переоформить право на землю тоже не получится.
Надо сдать каким-то образом ее в аренду под автостоянку.
Что реально можно сделать?

К примеру, как вам вариант с открытым складом, который впоследствии сдается в аренду? Прокатит? Или есть другие предложения?

[inver]

Дeнис

Мы ставим туда, куда тебе надо киоск, регистрируем его в реестре федеральной собственности, заносим на баланс наш, а затем отдаем тебе в аренду. Или обносим забором участок под стоянку, ставим будку, фонари, здорового пса на цепь сажаем так же регистрируем это как недвижимость (кроме пса, конечно) и снова сдаем тебе в аренду как недвижимость.

А финансировать все эти мероприятия будет коммерсант? У ГУПов денег отродясь не было. Так вот, какой коммерсант захочет, чтобы построенное на его деньги вносилось в реестр федеральной собственности, а потом еще по великому одолжению с разрешения ФАУФИ или какого-нибудь КУГИ местного ему в аренду сдавалось? А арендная плата шла в бюджет (т.е. ГУПу неинтересно)... Нет, это нетехнологично и противоречит здравому смыслу...

Совместно создаем предприятие и входим туда мы землей, а вы баблом и всем остальным.

Не забывайте, что ПбП нельзя также вносить в УК (п.6 ст.3 Вводного закона к ЗК). И опять же нетехнологично это: сейчас разрешение на участие ГУПа в коммерческих и некоммерческих организациях осуществляется на основании решения Правительства (п.2 постановления Правительства от 06.06.2003 № 333).
Здесь только инвестконтракт прокатит, но ФАУФИ РФ с приходом Назарова с начала марта еще ни одного инвестконтракта не выпустило...

Добавлено @ [mergetime]1097224441[/mergetime]
Pubuxa

да, весь, вместе со всеми стоениями....как аренда предприятия

Очень не рекомендовала бы так делать, если у Вас ГУП. Обратите внимание на п.3. ст.18 Закона о ГУПах: эта сделка лишит предприятие возможности осуществлять уставную деятельность. Такая сделка будет ничтожной.

[SuperBig]

У юрика есть земельный участок в постоянном (бессрочном) пользовании. Есть желание приобрести его в собственность. Земля с/х. Пашня. Кто-нибудь сталкивался с аналогичной проблемой? Поделитесь опытом

Оооо!! уважаемая Валери, или как вас там? вы поиском не пробовали пользоваться?
неоднократно темя затрагивалась..

Вот придет могучий и ужасный Massive и отх..-т вас на целый минус за несоблюдение правил!

[Дождь]

SuperBig
да брось, Massive не так страшен )))
Валери, вы в каком регионе?

[Stanu]

Валери
У нас ситуация аналогичная Вашей - земля сельхоз. назначения у ЗАО на праве ПБП. Переоформили несколько участков почти без проблем в собственность, только был небольшой трабл с госрегистрацией, т.к. документы пришлось подавать на регистрацию с одной стороны. Теперь оставшиеся участки не хотят переоформлять по причине, что у нас на них отсутствует недвижимость, ссылаются на ст. 36 ЗК. На тех, участках, которые успели переоформить в собственность тоже никакой недвижимости не было, оно и понятно - это поля, сенокосы и т.д. Собираемся обжаловать отказ.
Если у кого есть подобная судебная практика поделитесь, please!

[Дождь]

Собираемся обжаловать отказ

Практики нет. Но думаю, обжаловать надо. Сказано - переоформить в аренду или в собственность, значит, надо переоформлять. Никто ничего про строения в вводном законе №137-ФЗ не говорил.

[Adr]

Stanu
не на вот это ссылаются?))


Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ
"О приватизации государственного и муниципального имущества"

Статья 3. Сфера действия настоящего Федерального закона
... 2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении:
1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;



ст. 28 п. 8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:
сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
водоохранного и санитарно-защитного назначения;
общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);
транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;
не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

[Adr]

тьфу....все наоборот - отсутствует недвижимость...)))))..глазки с утра не открылись))
тогда ситуация другая. Ссылаются на 36ю поэтому:
2. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

Дурацкая формулировка " в соответствии с правилами СТАТЬИ 36й"...и не первый случай таких заморочек.
Однако общепринятая трактовка этой фразы - "в порядке п. 5-8 ст. 36й", т.е. д. применяться порядок обращения в соответствующие исп. органы и прочая.

с практикой сложней...поищу, как освобожусь..

[Stanu]

Adr
Абсолютно согласен, что п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" имеет в виду порядок обращения в орган (п.п.5-8), а не основания обращения. "В соответствии с правилами ст. 36" - не совсем удачная формулировка для такого закона. Ст. 36 вообще не о том, и касается лиц, имеющих здания на гос. (муницип.) земельных участках на праве соб-ти, хоз. ведении, операт. управлении, но не имеющих прав на землю или имеющих право на землю отличное от права собственности или аренды.
Представитель органа ссылается на фразу "Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК, фед. законами". А те кто зданий не имеет - в пролете, ничего переоформлять вам не будем, нам пофиг, что у вас обязанность все переоформить до 2006 г. Между тем, исключительное право на приватизацию (НЕ НА ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ) у собственников зданий перед теми у кого эти здания в хоз. ведении или операт. управлении, т.е. лицами указанными в п. 1 ст. 36 ЗК. Юр. лица с бессрочкой на землю вообще в п. 1 ст. 36 не упоминаются. Да и пусть сначала получать свидетельства, что у них земля в гос. или муницип. собственности, а потом заикаются про строения на их землельном участке и говорят про исключительное право. Интересно как это им удастся до разграничения государственной собственности на землю на федеральную, субъектов и муниципальную?

[sly]

Допустим, что аргументация о праве на переоформления(выкупить) ПБП в собственность незастроенных земель верна. Тоже считаю, что можно и нужну. Но кто эту землю будет продавать если ЗАО - бывшее федеральное ГУП выкупаются незастроенные земли с/х назначения ?
По ФЗ о приватизации четко определен орган - тот, кто принимал решение о приватизации. Но по ст.28 этот ФЗ на землях с/х назначения не действует. Получается необходимо руководствоваться ПП 576. П. 7 - распоряжается росимущество, но только если земельные участки заняты недвижимостью. А если не заняты, то кто?