Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Продажа измененного здания


Сообщений в теме: 44

#26 Irmina

Irmina
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 26 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 17 August 2004 - 11:47

Вы уж поясните нам, вы кого "ждете" , чтоб выискался и стал признавать эту сделку недействительной и кто в ней может быть заинтересован?...

Мы никого не ждем, но прорабатываем вопрос заранее. Не знаю, как у вас со сгоревшим зданием, а в нашем случае очень много лиц имело и имеет отношение к этому объекту (арендаторы, продавцы-покупатели, так как здание прошло не одну цепочку продаж уже после реконструкции). А насчет признания этих лиц заинтересованными уже другой вопрос, так как в моей практике был случай, когда суд признал заинтересованным лицо, которое ничего не получало после признания сделки недействительной, но там было определенное давление на суд. Кто знает, может и здесь тоже возможно нежелательное развитие событий, вот и страхуемся, пытаемся предвидеть любой поворот.

Мне кажеться, у покупателя будет другая проблема - зарегистрировать свое право собственности на это здание с реальными характеристиками, если захочет его продать.

Согласна, проблемы будут. Однако, решить эти проблемы проще, чем проблемы, которые возникнут, если бы эта сделка была признана недействительной
  • 0

#27 inver

inver
  • Новенький
  • 156 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 17 August 2004 - 12:47

Irmina

Насчет незаключенности. Как я понимаю, договор могут признать ничтожным все заинтересованные лица, а незаключенным - только стороны.


Вы новое слово сказали в юриспруденции. Всегда считалось, что различие между незаключенными и недействительными сделками - в последствиях: если была исполнена незаключенная сделка, то подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, если же недействительная - реституция. Но чтобы круг истцов различался, не слышала о таком...
  • 0

#28 Gavnukov

Gavnukov
  • ЮрКлубовец
  • 197 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 17 August 2004 - 14:21

inver

Вы новое слово сказали в юриспруденции. Всегда считалось, что различие между незаключенными и недействительными сделками - в последствиях: если была исполнена незаключенная сделка, то подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, если же недействительная - реституция. Но чтобы круг истцов различался, не слышала о таком...

Весьма кстати интересная мысль, но данный вопрос весьма спорный и в том плане, что незаключенная сделка не несет никаких правовых последствий, в то время как недействительная имеет ряд последствий, не помню кто, по-моему Рабинович, говорила о том (с весьма сильным обоснованием), что недействительная сделка несет правовые последствия, что в общем-то, ИМХО мы и наблюдаем в данной ситуации.

Ну вот мы тоже несколько лет назад сгоревшее здание купили... оно не то, что "измененное", его просто нет. Может тоже надо готовиться к приходу "заинтересованных" лиц?

Goldy ежели кому-то вдруг очень понадобится земля под Вашим зданием, поверьте изначальный порок сделки не так уж сложно определить, здесь вы пошли на определенный риск, целые юротделы работают только над тем, как у кого чего-нибудь выкружить за минимум ден.средств. У нас такой участок в городе был бы уже предметом многочисленных споров.
  • 0

#29 Goldy

Goldy
  • продвинутый
  • 491 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 17 August 2004 - 14:35

Goldy ежели кому-то вдруг очень понадобится земля под Вашим зданием


Мы месяца за два построим точно такое же как в тех паспорте :)
  • 0

#30 Irmina

Irmina
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 26 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 17 August 2004 - 15:52

Gavnukov

говорила о том (с весьма сильным обоснованием), что недействительная сделка несет правовые последствия, что в общем-то, ИМХО мы и наблюдаем в данной ситуации.


Так вы все-таки считаете, что данная сделка недействительна? А по каким основаниям?

целые юротделы работают только над тем, как у кого чего-нибудь выкружить за минимум ден.средств.

Вы попали в самую точку

inver

Всегда считалось, что различие между незаключенными и недействительными сделками - в последствиях: если была исполнена незаключенная сделка, то подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, если же недействительная - реституция. Но чтобы круг истцов различался, не слышала о таком...


И по последствиям тоже различается, только это не имеет в данном случае для нас значения. А круг истцов разве не различается? Разве признать сделку незаключенной может любое заинтересованное лицо?
  • 0

#31 Feanor

Feanor
  • Partner
  • 1623 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 17 August 2004 - 16:41

Я думаю, что требовать признания договора незаключенным может любое заинтересованное лицо. Почему только стороны? Если договор купли-продажи не заключен, то его вообще нет, следовательно и не произошло перехода права собственности на объект недвижимости. Если договор незаключен, то можно обжаловать в суде неправомерное решение УЮ о гос. регистрации права.

Сообщение отредактировал Feanor: 17 August 2004 - 16:44

  • 0

#32 Irmina

Irmina
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 26 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 17 August 2004 - 19:03

Feanor

Я думаю, что требовать признания договора незаключенным может любое заинтересованное лицо.


Это спорный вопрос, в практике по этому поводу ничего не нашла, но во всех постановлениях говорится, что договор может быть признан незаключенным заинтересованной стороной. Вот так
  • 0

#33 kuropatka

kuropatka

    подшишечник

  • Partner
  • 21327 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 August 2004 - 11:49

Gavnukov

ну есть предмет договора, который во-первых, не соответствует фактическим обстоятельствам и не является законным.

Это что такое с точки зрения русского юридического языка?!

Например, Вы же не можете продать самовол

Совершенно неудачный пример. Самовольная постройка вообще не является объектом права, так как создана без права. И здесь ее "узаконение" носит правообразующий характер. Оформление же реконструкции объекта относится к административным отношениям, и на действительность/заключенность гражданско-правовой сделки не влияет.

Irmina - я полагаю, что если к зданию не делались пристройки, а была лишь внутренняя перепланировка, вам ничего не грозит...


Goldy

я под ним ещё десяток гектаров в аренду взяла...

Ничо себе у вас зданьице!!! :) :)

Мы месяца за два построим точно такое

Сильна!.. :)
  • 0

#34 Goldy

Goldy
  • продвинутый
  • 491 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 August 2004 - 13:22

kuropatka


Ну у нас там ещё пара "несуществующих"

"не соответствующих фактическим обстоятельствам и не являющихся законными" объектов.
  • 0

#35 Legal Eagle

Legal Eagle
  • Старожил
  • 1708 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 August 2004 - 13:24

я под ним ещё десяток гектаров в аренду взяла...
Ничо себе у вас зданьице!!! :) :)

Представляю, как оно горело! И УЮ ничего не видело...

незаключенности я здесь не вижу. Предмет договора определен, поскольку продавец и покупатель передали приняли именно это здание, споров у них не возникло. Заинтересованных лиц в признании договора незаключенным кроме сторон договора я в упор не вижу.
Да и само по себе признание договора незаключенным, как верно было отмечено, никаких последствий не влечет. Для применения таких последствий необходим кондикционный иск, а уж его то может предъявить очень ограниченный круг субъектов.
  • 0

#36 inver

inver
  • Новенький
  • 156 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 August 2004 - 13:55

Gavnukov

незаключенная сделка не несет никаких правовых последствий, в то время как недействительная имеет ряд последствий, не помню кто, по-моему Рабинович, говорила о том (с весьма сильным обоснованием), что недействительная сделка несет правовые последствия, что в общем-то, ИМХО мы и наблюдаем в данной ситуации.


Н.В. Рабинович, считала, что к несостоявшимся следует относить сделки, если: 1) отсутствует требуемый по закону фактический состав (под которым она понимала волю и волеизъявление); 2) воля сторон выражена без необходимой степени определенности; 3) соглашение не охватывает одного из существенных условий; 4) при насильственном воздействии на участника, которое полностью исключает волю; 5) если цель сделки с самого начала объективно не осуществима и т.д. При этом несостоявшаяся сделка вообще сделкой не является в отличие от недействительной, которая хотя и состоялась, но вследствие присущих ей пороков лишается законом признания за ней правовой силы. Не-состоявшаяся сделка никогда не существовала, соответственно правовой силы не имела, а потому и лишить ее этой силы нельзя.

Относительно последствий недействительной сделки: она также не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью (п.1. ст. 167 ГК).

Irmina

во всех постановлениях говорится, что договор может быть признан незаключенным заинтересованной стороной. Вот так


Строго говоря, нет такого способа защиты, как признание договора незаключенным. Смотрите ст. 12 ГК. Из интересующего нас там есть только применение последствий недействительности ничтожной сделки (про оспоримые не пишу, к Вашему случаю это не подходит).
  • 0

#37 Irmina

Irmina
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 26 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 18 August 2004 - 14:18

kuropatka

я полагаю, что если к зданию не делались пристройки, а была лишь внутренняя перепланировка, вам ничего не грозит...


Ага, пристройки не делались, но назвать это внутренней перепланировкой я бы тоже не решилась... Вместо четырех производственных этажей сделали восемь офисных :)

inver

Строго говоря, нет такого способа защиты, как признание договора незаключенным.


Но вся та же судебная практика придерживается мнения о том, что такой иск имеет право быть.
Но так или иначе я согласна со всеми, кто высказывался в этой теме, что незаключенности в данном случае нет.
  • 0

#38 --Прохожий--

--Прохожий--
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 19 August 2004 - 08:44

Да, irmina, эк Вас угораздило-то...
По моему мнению, признать договор продажи здания, после госрегистрации ПС на него, будет затруднительно, практически невозможно, поскольку я не вижу оснований для признания его недействительным, ну, может быть только если по 178 ГК. Но это Вам решать - надо знать все обстоятельства.

Еще вариант - попытаться признать договор продажи здания не заключенным. Если очень хочется (право не знаю, что вы имели ввиду, говоря что "объект уже был сильно изменен"), попробуйте провести экспертизу проведенной реконструкции, и на основании заключения экспертизы попытайтесь доказать суду, что проведенная реконструкция прежним собственником существенно изменила объект недвижимости и не позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору и т.п.

Хотя и этот ход достаточно дохлый, как и вариант с изменением договора в судебном порядке, где необходимо наличие одновременно четырех условий (ч. 2 ст. 451 ГК), которых в Вашем случае нет.

Так что, на мой взгляд, выход у Вас, грубо говоря, один: делать проект, согласовывать его в установленном порядке, "проводить" реконструкцию и регистрировать ее. А насчет переброски средств по счетам баланса - это в бухгалтерию или к аудиторам...

Успехов!
  • 0

#39 Irmina

Irmina
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 26 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 August 2004 - 12:04

Прохожий

Ага, 178 здесь не катит, так как такой иск предъявляется только стороной, действовавшей под влиянием заблуждения, а эта самая сторона дергаться не будет, тем более, что и заблуждения по сути не было, все было по обоюдному согласию

делать проект, согласовывать его в установленном порядке, "проводить" реконструкцию и регистрировать ее.


Что мы и собираемся делать, только одному богу известно, какой геморрой предстоит :)
  • 0

#40 Goldy

Goldy
  • продвинутый
  • 491 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 August 2004 - 12:45

Что мы и собираемся делать, только одному богу известно, какой геморрой предстоит 



Ну - хождение по бюрократам...

- если дело делать, оно сделается. :)
  • 0

#41 Ulpiana

Ulpiana
  • Новенький
  • 30 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 August 2004 - 13:39

У нас была такая ситуация. При покупке целого комплекса зданий было куплено здание в реконструкцией которая не была отражена в техпаспорте и естественно никаких согласований и никаких документов по реконстуркции....... ни актов выполненых работ... ни организации которая проводила эти работы.......Был и другой случай только совсем в другом регионе у нашей дочки.
Возможно было реализовать два варианта: вы находите фирму которая вам фиктивно сделает документы по реконстуркции.... и не вывозя пожарников и всех остальных получит согласование на эту реконструкцию... а потом все зарегистрируете.
Второй вариант пойти в БТИ к начальнику.... и сказать так и так... такая у нас ситуация....... режте но помогите...... а потом в ЦРП тоже к начальнику...... и тоже просим о помощи.
Денежных затрат не избежать в этих вариантах....
Оба варианта прокатывали. Попробуйте может такими способами. Главное ведь результат! Удачи! :)
  • 0

#42 Irmina

Irmina
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 26 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 August 2004 - 15:02

Goldy

если дело делать, оно сделается


Оно, конечно, да, только уж очень много всего накручено в этой ситуации, а сделаться-то оно в конечном итоге сделается

Ulpiana
О, наконец-то нашелся человек, который сталкивался на практике!

Мы, в общем-то собираемя пойти по второму пути (ну в общих чертах)

А что такое ЦРП?
  • 0

#43 Ulpiana

Ulpiana
  • Новенький
  • 30 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 20 August 2004 - 12:27

ЦРП - центр регистрации прав на недвижимость.............. если вам конечно это необходимо.......смысле если вы собрались кому нить продать это здание ........ если все зарегистрировано... то ЦРП по барабану что у вас там реконструкция была...... им главное приложить в дело техпаспорт.
  • 0

#44 Irmina

Irmina
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 26 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 20 August 2004 - 15:39

Ulpiana

ЦРП :)
У вас действительно так называется это учреждение?

У нас в Нижнем Новгороде это называется УЮ НО - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • 0

#45 Ulpiana

Ulpiana
  • Новенький
  • 30 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 20 August 2004 - 15:50

Действительно! :) АОЦРП - Архангельский областной центр регистрации прав..... :)
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных