Сообщений в теме: 154

[SVR]

inforum

Ещё лучше....

мда, глюконуло... ... имел в виду, что договор заключен, но взыскание в общем порядке...

[Денежка]

Вот подумалось... А этот "фонд", куда выселяют из ипотеки - в нем как долго жить можно? Ведь если я насобираю пяток тыщ баков, кредит оформлю, потом престану платить за квартиру ипотечную - мне ж денюжку-та вернут немножко, и должны в "фонд" выселить, так ведь? Ну дак и хорошо - маленькую квартирку дадут Где подвох? В Питере уже такой маневренный фонд, вроде бы, построили

[=ZD>>]

Подниму тему с разрешения присутствующих.
Простой вопрос, хочется удостоверится..

Действительно как справедливо сказано inforumом , ст. 78 З-на об ипотеке не даёт оснований для прекращения права пользования залогодателя, если обеспечивается кредит, цель которого иная, чем приобретение жилья.
Но ст. 35 ЖК РФ предусматривает, что право пользования прекращается по ряду оснований, в т.ч. и указанных в договоре.

Плиз, ваше мнение - будет ли достаточно при ипотеки квартиры указать в договоре что право пользования залогодателя прекращается с момента принятия судом решения об обращении взыскания на недвижку? и обеспечение им снятия с регистрации в этой квартире?
Спасибо.)

[inforum]

а может вот так вотна период

согласно 78 ст не прекращается право пользования при нецелевом займе на период с момента обращения взыскания до перехода прва собственности
Именно на этот период предоставлялось жильё из спецфонда.
А после перехода собственности включается статья 292 ГК и уже по этому основанию выселяем жильцов?

Добавлено в [mergetime]1153398751[/mergetime]
хотя 292 ст позволяет выселить членов семьи , а как быть с самим собственником и иными проживающими лицами?

[=ZD>>]

inforum честно говоря не понял вашей мысли..
по крайней мере применительно к моей ситуации..
Ещё раз - как я понимаю, в ст. 35 немного косвенно перечисляются основания прекращения права пользования и в т.ч. среди них - договор, т.е. имхо, допустима ситуация, о которой я писал выше

при ипотеке квартиры указать в договоре что право пользования залогодателя прекращается с момента принятия судом решения об обращении взыскания на недвижку? и обеспечение им снятия с регистрации в этой квартире?

А дальше по суду выселять.
Т.е. ст. 78 на мой взгляд чисто диспозитивна, как считаете?

[=ZD>>]

сорри, что поднимаю тему, но хотелось бы услышать ещё чьё-то мнение)
как по-вашему ст. 35 ЗК РФ снимает проблему "нецелевых" кредитов?

[inforum]

если статья 78 диспозитивна и в договор можно включить такое положение, то это действительно выход...,
амасль моя была в том , что именно на период реализации квартиры не прекращается пользование, а после продажи прежний собственник утрачивает право пользования как составляющее права собственности.fа лены семьиутрачивают право по ст 292
Действительно важно еще мнения спецов

[NVV]

inforum
Наклюнулся иск?

[vicktor]

Уважаемые коллеги! В свете поднятой темы прошу Вас высказаться по следующей смежной проблеме. В настоящее время в силу складывающейся судебной практики под влиянием "креативного" разъяснения ВС РФ от 01.03.2006г. в Обзоре за 4-й кв-л 2005г. появилась некая каста неприкасаемых пользователей жилых помещений, на кого не распространяется ст.292 ГК. К ним, по всей видимости, относятся лица, зарегистрированные в квартире на день ее приватизации, но в ней (приватизации) участия не принявшие. В случае обычной продажи квартиры таких лиц, скорее всего, выселить не удастся. В связи с этим у меня вопрос: Как вы считаете, можно ли таких "неприкасаемых лиц" выселить при обращении взыскания на кв-ру по 78 ФЗ "Об ипотеке"? Идея в следующем. Есть квартира с такими лицами, я покупаю ее у соб-ка с привлечением ипотечного кредита банка, кредит не отдаю, банк обращает взыскание на кв-ру. "Выпишем или нет" неприкасаемых таким способом?

прикладываю НПА:

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

(в ред. Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ,
от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

Статья 19

Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Утвержден
Постановлением Президиума
Верховного Суда
Российской Федерации
от 1 марта 2006 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2005 ГОДА

Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьи 292 ГК РФ?
Ответ: Статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

ФЗ об ипотеке:
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

[Денежка]

vicktor

Выпишем или нет" неприкасаемых таким способом?

Не выпишем.

[vicktor]

Не выпишем.

Нева Хаус
Умозаключения или опыт?

[Денежка]

Потому что утрата права пользования - это следствие перехода права собственности в результате реализации, а реализация проходит посредством продажи (с торгов, не с торгов - все равно купля-продажа). А разъяснения ВС касаются, в частности, продажи, и ст. 558 ГК.
Поэтому этот пассаж:

дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

равным образом распространяется на любую куплю-продажу.

Добавлено в [mergetime]1173268692[/mergetime]
vicktor

Умозаключения

Они))

[vicktor]

Нева Хаус ! А как на счет прямого и категорического указания в ст.78

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Ясно, что "залог" - суть "продажа" в потенции, однако Как на счет "любых лиц"?
Ну а потом - ст.292 гк общая норма, а ст.78 ФЗ Об ипотеке - специальная. Что скажете по поводу приоритета специальной нормы над общей?

Блин, да и ВС РФ те еще креативщики. Ну как, спрашивается, "пользователь" мог исходить из бессрочности своих прав, если,положим, на момент дачи им согласия на приватизацию действовала уже ст.292 в новой редакции?! "Социальное", ЕПРСТ государство. Люди - это глупые несмышленные овцы, сами не понимают, что творят. Надо их охранять и заботиться об их благе, а то, они сами того не ведая попадут на улицу.

Сообщение отредактировал vicktor: 07 March 2007 - 18:21

[Денежка]

vicktor
Есть еще в законе об ипотеке ст. 12:

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

А про ст. 78 - а нефига давать кредит по залог квартиры, в которой бессрочные жители живут)))

[vicktor]

Причем здесь ст.12 От банка никто ничего не скрывает. Как ст.12 может парализовать ст.78? Никаких иных обременений на квартире нет, а "пользователи" охватываются ст.78, или я не прав? Да и вообще. Идея ВС основана на расширительном толковании ст.19 вводного закона к ЖК, которая представляет собой норму-исключение. А такие нормы не должны толковаться расширительно. Вообще, есть на конфе люди, которые в реале обращали взыскание на квартиры?

[Денежка]

vicktor

Причем здесь ст.12

Да при том. Банку сообщают, что вот есть имущество, и вот лица, которые имеют права на это имущество. В частности права пользования, по договору ли аренды, по найму, либо просто права проживания.
Права третьих лиц на предмет залога, имевшиеся до заключения договора залога, никуда не деваются и не прекращаются.
В той же ст. 78 (п. 3) говорится, что аренда и наём, например, при реализации сохраняются. В трактовке ВС получается, что и это право проживания, которое "бессрочные" жители имеют, тоже должно сохраняться.

[vicktor]

Права третьих лиц на предмет залога, имевшиеся до заключения договора залога, никуда не деваются и не прекращаются.

С чего Вы это взяли "за всех третьих лиц" и за все случаи жизни?
Для найма и аренды сделано исключение, но это и понятно. В самом ГК об этом написано и в ФЗ об ипотеке.

Хорошо, тогда скажите мне, что за лица понимаются в ч.1 ст.78 под теми, чьи права прекращаются, кроме самого залогодателя, разумеется?

[vicktor]

Коллеги! Крик души, ЕПРСТ! Проблема совершенно практическая. Предложите какой-нибудь креатив, как выселить "на свежий воздух" таких вот "неприкасаемых пользователей"? Вижу, зарубил мне "ипотечную" схему Нева Хаус

[Денежка]

Хорошо, тогда скажите мне, что за лица понимаются в ч.1 ст.78 под теми, чьи права прекращаются, кроме самого залогодателя, разумеется?

Те, чьи права возникли ПОСЛЕ заключения договора об ипотеке.

[vicktor]

Те, чьи права возникли ПОСЛЕ заключения договора об ипотеке.

Как тогда объяснить действие ст.292 и концепцию ВС о "длящихся отношениях" - обо всех остальных членах семьи? Почему их права пользования можно прекратить отчудив квартиру, а у этих перцев нет? Ладно, лирика все это. Схему дайте!

Все, обсуждать нечего. схема, увы, бредовая. Что делать?

Сообщение отредактировал vicktor: 08 March 2007 - 08:22

[NVV]

vicktor

Что делать?

Нашли ответ?

[inforum]

Те, чьи права возникли ПОСЛЕ заключения договора об ипотеке.

Например?
Если договор залога запрещает предоставление прав каких-либо без согласия залогодержателя.
Мне кажется Вы очень узко трактуете эту норму

[qweik]

а если в квартире,которая находится в залоге у банка по договору найма проживают другие люди.Можно ли их выселить,обратить взыскание на квартиру и тем самым прекратить договор найма?
(Цель кредита- приобретение кв.)

[Денежка]

qweik

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

inforum

Например?
Если договор залога запрещает предоставление прав каких-либо без согласия залогодержателя.
Мне кажется Вы очень узко трактуете эту норму

Вот у тех, кто получил право пользования заложенной квартирой с согласия залогодержателя - у них и прекращаются права))

[qweik]

Нева Хаус

Вот у тех, кто получил право пользования заложенной квартирой с согласия залогодержателя - у них и прекращаются права))

тогда как же ст. 675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Т.е. наниматель все равно будет проживать в данной квартире согласно договора найма, даже если на данную кв. обращено взыскание.

Сообщение отредактировал qweik: 30 July 2007 - 14:45