Сообщений в теме: 73

[Mister Muscle]

ЮрВал простите, а предварительный договор (аренды больше года, к/п жилого, неважно) каким-то образом порождает, изменяет, прекращает права на недвижимое имущество?

[Samail]

ЮрВал

Так вот, я как вы говорите по глупости также утверждал, что предварительный договор купли - продажи недвижимости подлежит гос регистрации. Мне судьи поверили.

У меня оппонентам тоже поверили, а аргументов типа того что: регистрация не форма, а предварительный договор вообще не сделка с недвижимостью и т.д., оказалось недостаточно. Пришлось тащить справку из УЮ что они такое не регят...

[urbanpro]

Молодой прав. Не может быть аренды того, что еще не создано (не построено)

[ashyr]

Не может быть аренды того, что еще не создано

докатились

а начинали с предварительного

[Chiko]

а я даже больше скажу - я думаю, что и договор аренды в отношении вещи, которая возникнет в будущем заключить можно...... только сроки аренды надо в договоре ставить с той даты, когда предполагается создание вещи.

[Jazzanova]

Chiko

думаю, что и договор аренды в отношении вещи, которая возникнет в будущем заключить можно...... только сроки аренды надо в договоре ставить с той даты, когда предполагается создание вещи.

мысль интересная, но сомнительная, ведь в данном случае в момент заключения договора нет надлежащего арендодателя
кроме того не так просто идентифицировать вещь которой еще нет, соответственно объект такой аренды может считаться не согласованным
в то же время при купле-продаже такая схема вполне жизнеспособна в силу прямого указания в законе

[Chiko]

Jazzanova
а чем купля-продажа будущей вещи по своей сути отличается от аренды будущей вещи? думаю, ничем...

[ab2093]

Полагаю, что ценность договора всегда измеряется степенью выгодности/невыгодности его исполнения. Если стороны в будущем собираются следовать договоренности (в нашем варианте заключить арендный договор) пропишите такие штрафные санкции, чтобы исполнить договор было выгоднее, чем его не исполнять. А чтобы условия предварительного договора быле ближе к "нерегистрируемому" варианту требуйте заключения бессрочной аренды.

А что касается "ближе к теме", то ГК определяет всего три формы договора: устная, простая письменная и нотариальная. Как ранее справедливо отмечено, регистрация не есть форма договора.

[Jazzanova]

Chiko
по сути согласен
но реализация такого подхода потребует внесения изменения в ГК

[Epl]

Применяем аналогию

ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ
РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ,
ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли - продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли - продажи.

Соответственно ст. 606 + 608 ГК. Вы также не являетесь собственником строящегося здания

В силу ст. 554 ГК РФ (в Вашем случае п. 3 ст. 607) в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Т.е. резюмируя договор аренды на этапе строительства заключить нельзя что в общем-то и так понятно, так как нельзя установить существенное условие такого договора - конкретное недвижимое имущество передающееся в аренду. Учитывая п. 3 ст. 429 "Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора." Получается, что нельзя заключить и предварительный договор аренды такого имущества.

Хех. похоже на правду?

[оксана Ф]

Возможно, я скажу что-то очевидное, но тем не менее. Даже при условии отсутствия необходимости регистрировать предварительный договор он должен содержать все существенные условия основного договора. Иначе он не может считаться заключенным. Следовательно при отсутствии в предварительном договоре индивидуальизирующих признаков объекта (т.е. при несогласовании предмета договора), а таковых на этапе строительства не может быть, предварительный договор не имеет силы. Но если в этом отношении вопросов нет, то извините.

[eMYR]

urbanpro это не

Молодой прав. Не может быть аренды того, что еще не создано (не построено)

Это я говорила, что как можно зарегить договор на объект, которого еще нет....


оксана Ф

Даже при условии отсутствия необходимости регистрировать предварительный договор он должен содержать все существенные условия основного договора. Иначе он не может считаться заключенным. Следовательно при отсутствии в предварительном договоре индивидуальизирующих признаков объекта (т.е. при несогласовании предмета договора), а таковых на этапе строительства не может быть,

предмет аренды - Помещение в ТЦ - часть ТЦ, предназначенная для сдачи в аренду Арендатору и последующего ведения им торговой деятельности согласно Договору аренды. Приблизительная площадь Помещения в соответствии с Проектным планом Помещений (Приложение № 1) составляет ____ кв./м. Помещение расположено ___ этаже ТЦ, условный номер ___ согласно Проектному плану Помещений.
Это не индивидуализирующие признаки???
Кстати, на упомянуотм Проектном плане, являющемуся неотъемлемой частью ПДА, помещение для конкретного арендатора обозначено...!
и вообще... Постановление ВАСи, на которе указал уважаемый Goliath все достаточно популярно разложил по полочкам......... регистрация договора - это не форма сделки.....! и все тут.............

Сообщение отредактировал eMYR: 21 September 2005 - 18:03

[Jazzanova]

eMYR
ну допустим вы идентифицировали на бумаге объект аренды а как быть с этим?

в момент заключения договора нет надлежащего арендодателя

[Olenenok]

ну допустим вы идентифицировали на бумаге объект аренды а как быть с этим?

Цитата
в момент заключения договора нет надлежащего арендодателя

Т.е. получается, что для купли-продажи надлежащий продавец есть, в силу прямого указания ГК, а почему мы не можем применить ст.6 ГК и действовать по аналогии в случае с арендой? Продавцом-то у нас по идее тоже может быть только собственник вещи!

я как вы говорите по глупости также утверждал, что предварительный договор купли - продажи недвижимости подлежит гос регистрации.
Мне судьи поверили.

Решения бы эти поглядеть.
А ФРС (или ГУЮ) вы в качестве 3-го лица не привлекали? Интересно, чего бы их представитель Вам в судебном сказал!
А судьи не обязывали потом ФРС (или ГУЮ) зарегистрировать такой договорчик?

------------------------
Тяжела и неказиста жизнь российского юриста...

[Jazzanova]

действовать по аналогии в случае с арендой

аналогия применяется в случае пробела в законодательстве
в данном случае пробела нет
есть четкое указание
"собственник или уполномоченное лицо"
здесь аналогия вряд ли уместна ИМХО

[Модест]

...токмо руководство поинтересовалось последствиями отказа от заключения основного договора аренды в одном из ТЦ. На руках предварительный между ТЦ и первым "будущим арнедатором" и соглашение о перенайме (то бишь мы теперь сторона в предварительном).

На днях ВАС подтвердил, что предварительный договор, описанный выше (ситуация идентичная), заключен неправомерно

Крайне необходимо, хотя и не верится в такое пока. Все ТЦ на ентих предварительных сидят.

Откопал вот только что такое:


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 28 июня 2005 г. Дело N КГ-А40/5563-05

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Ж., судей З., П., при участии в заседании от истца: П. - дов. от 24.11.04, М. - дов. от 20.05.05; от ответчика Т. - дов. от 26.05.05, рассмотрев 27.06.05 в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ООО "Снаэр" - на решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы, принятое Н., по иску ООО "Патэрсон-Инвест" об обязании к совершению действий к ООО "Снаэр",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Патэрсон-Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Снаэр" об обязании к исполнению обязательств по предварительному договору аренды от 19.08.04 N 001.
Решением от 16.03.05 иск удовлетворен со ссылкой на недопустимость нарушения обязательства.
В апелляционном суде решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе ответчик просит решение отменить, передав дело на новое рассмотрение, указывая на нарушение права на защиту, т.к. он не был извещен о месте и времени судебного заседания.
Истец, напротив, полагает решение правильным и просит оставить его без изменения, ссылаясь на обязанность ответчика выполнять условия предварительного договора.
Проверив законность обжалованного решения, заслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и возражений по ней, обсудив жалобу, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.
Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, между сторонами 19.08.04 подписан предварительный договор N 001 по заключению в будущем договора аренды нежилых помещений по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве площадью 830 кв. м. Ответчик по условиям договора обязан передать истцу поэтажные планировки зоны универсама, проект разводки инженерных систем, характерные разрезы, фасады, генеральный план благоустройства, копии поэтажного плана, копию свидетельства о регистрации права собственности, нежилые помещения для производства отделочных работ и монтажа оборудования и не препятствовать допуску сотрудников истца и его подрядчиков на объект (ст. ст. 421, 429, 606 ГК РФ).
Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен (ст. ст. 168, 209, 429, 606 ГК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-63641/04-59-375 отменить и в иске отказать.
Взыскать с ООО "Патэрсон-Инвест" в пользу ООО "Снаэр" 1000 руб. расходов по госпошлине по кассационной жалобе.
Возвратить ООО "Снаэр" из бюджета РФ 500 руб. госпошлины по кассационной жалобе, как излишне уплаченной.




Добавлено @ 18:49
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. Дело N КГ-А40/1737-05

а вот в ентом. Ситуация похожая, только ФГУП закключило предварительный аренды до регистрации права хозведения

[SOI]

Совсем недавно такого рода вопросы не вызывали сложностей.

1. Предварительная договор аренды при недостроенном предмете аренды - ф топку.
2. Регистрация предварительного договора не требуется, т.к. стороны соглашаются заключить в будущем договор, а не распоряжаются имуществом (уже упоминавшийся обзор ВАС).

Что изменилось-то? Откуда ересь пошла?!
Добавлено @ 20:06
и здесь то же:
http://forum.yurclub...showtopic=96771
КАШМАР

[TAHK]

SOI

Что изменилось-то? Откуда ересь пошла?!

В точку!!!!!

А я вот тоже, чо-то сижу щас, после работы и читаю енто...Не могу понять может я несколько лет в коме был и юридическая мысль ушла далеко вперед...!!!

[Агасфер]

Согласен с приведенным решением суда и мнением, что предварительный договор аренды, на здание не находящееся в собственности лица заключить нельзя.
Законодатель в случаях, когда допускает заключение договоров о распоряжение вещами еще не принадлежащими лицу специально это оговаривает, так как это исключение.
Относительно договора аренды исключения не оговорено.
Исключения по аналогии применяться не могут.

[IAY]

Я думаю, суть всех этих сомнений заключается в следующем:

1) Суды в качестве правоприменителей не всегда четко различают обязательственный и вещный договоры.

2) В нашем законе не решен вопрос о действительности обязательственного договора, если уже при заключении такого договора известно, что обязательство исполнить невозможно.

3) И уж конечно, у нас в законе нет различия между случаями невозможности исполнения при заключении договора и невозможности исполнения при наступлении срока исполнения.

Я думаю Chiko (как, впрочем, всегда) совершенно прав. Заключить обязательственный договор аренды может и не собственник. А вот передать предмет аренды во владение и пользование может только тот, кто имеет реальную возможность это сделать. То есть если при заключении договора аренды ясно, что арендодатель никогда не сможет его исполнить, то ИМХО такой договор недействителен. Хотя, строго говоря, такой нормы в нашем законе нет. Вот до реформы обязательственного права такая норма была в ГГУ, но сейчас ее и там нет.

Если же говорить о предварительных договорах, то это вообще какие-то пещерные взгляды, что не собственник не может заключить предварительный договор. Я думаю, здесь проявляется общая тенденция как можно больше сделок признавать недействительными.

С уважением,

Игорь

[Агасфер]

IAY

Заключить обязательственный договор аренды может и не собственник. А вот передать предмет аренды во владение и пользование может только тот, кто имеет реальную возможность это сделать

В обороте недвижимости невозможно заключить договор аренды недвижимости год и более не будучи собственником, поскольку такой договор не зарегистрируют.
Кроме того, такой подход, когда допустимо заключать договоры относительно тех вещей, которые не находятся в собственности лица, а лишь гипотетически могут быть приобретены, приводит к тому, что несобственник вещи будет заключать договоры в отношении ЧУЖОГО имущества, возможно и без ведома собственника этого имущества, возьмет ситуации когда собственник САМ заключит договор, два договора на одну вещь и оба действительны?

Сообщение отредактировал Агасфер: 22 September 2005 - 13:42

[IAY]

Агасфер,

А Вас не смущает ситуация когда собственник заключает более одного, договора купли продажи одной и той же вещи? Ведь, как известно, все эти договоры действительны. Вот только исполнить можно только один.

С приветом,

Игорь

[Tom]

заключение предварительного договора нельзя считать распоряжением, так как юридическая судьба имущества при этом не изменяется,
она изменится только заключением основного договора

[Jazzanova]

IAY
c первым пунктом согласен
по второму и третьему пункту хочу заметить, что недействительность договора не есть его неисполнимость
неисполнимость сделки на мой взгляд не может быть основанием для недействительности сделки
если должник не может исполнить обязательство он несет ответственность в пределах установленных законом и договором

невозможно заключить договор аренды недвижимости год и более не будучи собственником, поскольку такой договор не зарегистрируют.

эт факт

юридическая судьба имущества при этом не изменяется

конечно передачи вещи по такому договору не происходит

[Агасфер]

IAY

А Вас не смущает ситуация когда собственник заключает более одного, договора купли продажи одной и той же вещи? Ведь, как известно, все эти договоры действительны. Вот только исполнить можно только один.

Не смущает нисколько
1. Их заключает СОБСТВЕННИК, как Вы правильно отметили, а не третье лицо, не уполномоченное собственником. Если я заключу договор аренды недвижимости соседа, с учетом гипотетической возможности ее приобретения, это будет сделка по распоряжению чужим имуществом, что в силу ст. 209 приведет к ее ничтожности.
2. Есть практика, и Вам она наверняка известна, что если ты зарегистрировал договор, то второй договор на эту вещь не зарегистрируют. Так что здесь все далеко не однозначно.